215215區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查市場分析(編輯修改稿)
2025-07-26 06:59 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 住率都是非常高的，以及火車站的漢爵廣場大酒店和新建好的經(jīng)濟型賓館的人氣也非常的高。證明該市賓館酒店呈商業(yè)中心及交通中心集中住宿的特點。住宿的客人主要以旅游的客人占大部分，其次是有重大的會議在該市召開?？腿巳胱【频曛饕亲藴书g。178。 新建酒店各方面要素分析：從上不難看出，酒店的地理位置是投資建酒店的最重要的因素，這就是為什么步行街附近的酒店入住率高，其他地方相對差一些。其次才是考慮價格、停車場、房間內(nèi)的硬件設(shè)施是否齊全。相關(guān)娛樂休閑設(shè)施配套等其他方面。178。 客房規(guī)劃簡析：酒店的客房是以標準間為主，相應(yīng)的規(guī)劃一些豪華房，套房等。（如建設(shè)酒店星級準許的話，可以考慮規(guī)劃一到兩間總統(tǒng)套房）。178。 酒店淡旺季及客流高峰期簡析：酒店的旺季主要是在5－6月份，9－10月份及元旦期間，入住率一般在80％以上，其他月份相對差一些，為40％左右。一般晚上住宿的人較多，客流高峰期為每日的7－9點。178。 各區(qū)酒店賓館價格（優(yōu)惠價）對比：馬塘區(qū)鏡湖區(qū)鳩江區(qū)新蕪區(qū)豪華無800700800標準間88228180180單人60200120120四：在建酒店分析該市在建的酒店有融匯房地產(chǎn)建筑開發(fā)的酒店（待建，五星級，中和路旁），中僑房地產(chǎn)在建的和平大酒店（五星，步行街），杰成房地產(chǎn)投資開發(fā)的酒店（待建，五星，奧林匹克體育館附近），深圳華強投資的夢想家園（內(nèi)含五星級酒店一家）?？傮w看來，該市在建或是待建的酒店項目以五星級酒店為主。點評：該市是省內(nèi)重點的旅游城市，但是在明年一年之內(nèi)開工建設(shè)那么多的按五星級酒店標準建設(shè)的酒店，勢必會產(chǎn)生過量的現(xiàn)象，對酒店的經(jīng)營帶來極大的競爭壓力，客戶面的相對狹窄，使得該檔次酒店的入住率低，又因為五星級酒店的相關(guān)配套齊全，維護費開支大，所以酒店可能提高單個客房的價格以及提高服務(wù)質(zhì)量、提供特色服務(wù)項目來吸引市場消費者，以使獲取利潤的平衡。五、附錄酒店客房價格名詞解釋酒店客房的價格分為：門市價，優(yōu)惠價，協(xié)議價門市價：門市價即為酒店的掛牌價格，相對較高，一般酒店是以此價格為酒店的定位價格。一般不是實際的入住價格 優(yōu)惠價：優(yōu)惠價即一般賓客入住酒店的價格，即打完折扣后的價格，一般是門市價的7折協(xié)議價：協(xié)議價即酒店和某公司有長期的合作伙伴關(guān)系，在優(yōu)惠價的基礎(chǔ)上給與更大幅度的折扣，一般為5折左右。 貳 寫字樓篇一． 簡介由于宏觀調(diào)控，特別是國家七部委出臺的房產(chǎn)調(diào)控政策，以及目前推出的二手房征稅政策，對住宅市場會產(chǎn)生持續(xù)的影響，一、二手房的成交量都大幅萎縮，價格也越來越松動。但對寫字樓市場而言，影響相對不大，由于該市 為商業(yè)城市，因此寫字樓經(jīng)營情況良好。該市寫字樓主要集中在市中心地段，出租率達到90％以上，在火車站，新時代商業(yè)街及開發(fā)區(qū)也有少量的寫字樓。，出租率也可以達到60%—80%，且換手率很低。巨大的需求使寫字樓市場步步升溫，當前寫字樓已經(jīng)成為“敏感時期”的市場新寵。二． 各區(qū)分布狀況及物業(yè)租賃情況1：CBD區(qū)域據(jù)調(diào)查可見，偉基商廈寫字樓，銀聯(lián)寫字樓，銀座大廈寫字樓，中山大廈及三泰大廈寫字樓等都是集中在CBD區(qū)域，這個區(qū)域?qū)懽謽堑谋壤梢哉嫉皆撌袑懽謽强偭康?0％。178。 個案分析1．偉基商廈寫字樓名偉基商廈寫字樓寫字樓位置步行街中段物業(yè)公司偉興物業(yè)管理有限公司租金15元/㎡/月物業(yè)管理費元/㎡/月㎡/月總層數(shù)7層剩余數(shù)量4間水電費用水費在物業(yè)費內(nèi)電費另記剩余房間面積126㎡一間，90㎡兩間，60㎡左右一間租賃周期一年工作時間9：00 —18：00租金支付方式半年付電梯數(shù)量兩部電梯是否有獨立衛(wèi)生間無押金兩個月的房租租住率85％點評：偉基商廈建立較早，內(nèi)部的實施也頗為簡單，整體的裝修陳舊。其一到三層為商場因為它的業(yè)態(tài)已經(jīng)對租戶進行了選擇，而內(nèi)部的物業(yè)管理要求了工作時間：9：00～18：00，且每個租戶的加班時間不得超過四次，這無形給租戶帶來了極大的不方便。但由于項目是建設(shè)在市中心，占據(jù)了位置的優(yōu)勢，并且有部分的房間可以看到鏡湖的全貌，景觀好，陽光充足，房間通透，租住率較高。2．中山大廈寫字樓名中山大廈寫字樓位置步行街物業(yè)公司租金㎡/月物業(yè)管理費元/㎡/月1元/㎡/月總層數(shù)6層剩余數(shù)量三間水電費用民用電、水費用剩余房間面積186㎡租賃周期無工作時間無限制租金支付方式月付電梯數(shù)量兩部電梯是否有獨立衛(wèi)生間有押金一個月的房租租住率85％ 點評：中山大廈其本身的業(yè)態(tài)是用于商住樓，2002年建成，房屋成色交新。一到三層是沿街的商鋪，從四樓開始是住宅。由于所處的地段剛好在步行街上，物業(yè)的升值飛快，造成一部分投資者先將其房屋用于出租，但租戶不全是以公司為主體的，這勢必會造成管理不專業(yè)，所面對的群體不單一、混雜。但作為辦公來說：第一、其建筑全為框架結(jié)構(gòu)，給公司的裝潢布局帶來極大的方便。第二、其水電均按民用來算，為公司降低了成本。第三，位置佳，景觀好，交通便利。綜上，中山大廈也是辦公的理想之選。3：銀聯(lián)寫字樓寫字樓名銀聯(lián)寫字樓寫字樓位置新百北樓物業(yè)公司私人管理租金15元/㎡/月物業(yè)管理費元/㎡/月2元/㎡/月總層數(shù)7層剩余數(shù)量7間水電費用民用電、水費用剩余房間面積50㎡4間，60㎡兩間，80㎡一間租賃周期一年工作時間7：00－24：00租金支付方式季度付電梯數(shù)量一部是否有獨立衛(wèi)生間有押金1000元/間租住率80％點評：銀聯(lián)寫字樓的一到三層均為沿街的商鋪，從四層起才為辦公區(qū)。四層以上大部分被一夫婦所購買，然后用于出租，管理也是其雇傭的個人來實行。內(nèi)部的實施陳舊，層高較其它的寫字樓低，作為辦公，有點壓抑；因為是私人的，其管理也勢必不如其它寫字樓專業(yè)。但由于所處位置位于步行街，再加上目前該市的寫字樓供不應(yīng)求，造成其租住率也相對較高。從建筑結(jié)構(gòu)為框架來考慮，可以按其
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