215215區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查市場分析-預(yù)覽頁
【正文】 個月，其入住率目前可以達到90％左右，其原因可歸納為四點：一、 該旅館的品牌效應(yīng)。三、 旅館的配套實施。另外，若客戶的年齡達到55周歲，可以免費辦理優(yōu)待卡與會員卡享受同等的優(yōu)惠即九折優(yōu)惠。房價為158。178。豪華套間4間行政套間11間行政層客房45間豪華標(biāo)準(zhǔn)間106間客房面積27～88平方米樓層總數(shù)6層行政樓層2層可連通房間4間無煙客房2層女賓客房1間情侶客房1間退房時間12：00內(nèi)設(shè)：獨立控制的冷暖空調(diào)系統(tǒng)及新風(fēng)系統(tǒng)/10M寬帶接口/24小時衛(wèi)星電視節(jié)目/直接飲用水系統(tǒng)/冰柜及迷你酒吧/自動噴淋、煙感報警、電子門鎖等安全消防系統(tǒng)/電子保險柜/110V/220V剃須刀插座/化妝鏡/電吹風(fēng)。B區(qū)行政商務(wù)間660元380元 康樂設(shè)施：證明此酒店利用開發(fā)區(qū)的品牌及開發(fā)區(qū)內(nèi)入住企業(yè)關(guān)系，吸引外來商務(wù)旅客。A：住宿：大約80間左右的客房，其中房型門市價優(yōu)惠價標(biāo)準(zhǔn)雙人房368元160元高級蜜月套房628元300元豪華套房668元320元高級行政商務(wù)套房728元320元休閑公寓式套房868元400元點評： 此酒店客房部擁有全市絕無僅有的按家庭生活模式興建的休閑度假公寓16套。新蕪區(qū)此地區(qū)酒店的檔次最高在二星級左右，或是準(zhǔn)三星級，價格較鳩江區(qū)酒店又有所下降，由于此區(qū)域酒店年代比較長，內(nèi)部設(shè)施一般。是集住宿、餐飲服務(wù)、糖煙酒、糕點、日用百貨、美容美發(fā)、工藝美術(shù)品、服裝零售于一體的綜合性賓館。房型門市價優(yōu)惠價入住率較低，為30％馬塘區(qū)：馬塘區(qū)無特別出名的酒店，只有一些零散的小賓館分布，價格低廉，硬件設(shè)施差，基本上是由住宅改建成的賓館。證明該市賓館酒店呈商業(yè)中心及交通中心集中住宿的特點。 新建酒店各方面要素分析：從上不難看出，酒店的地理位置是投資建酒店的最重要的因素，這就是為什么步行街附近的酒店入住率高，其他地方相對差一些。 客房規(guī)劃簡析：酒店的客房是以標(biāo)準(zhǔn)間為主，相應(yīng)的規(guī)劃一些豪華房，套房等。一般晚上住宿的人較多，客流高峰期為每日的7－9點。點評：該市是省內(nèi)重點的旅游城市，但是在明年一年之內(nèi)開工建設(shè)那么多的按五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的酒店，勢必會產(chǎn)生過量的現(xiàn)象，對酒店的經(jīng)營帶來極大的競爭壓力，客戶面的相對狹窄，使得該檔次酒店的入住率低，又因為五星級酒店的相關(guān)配套齊全，維護費開支大，所以酒店可能提高單個客房的價格以及提高服務(wù)質(zhì)量、提供特色服務(wù)項目來吸引市場消費者，以使獲取利潤的平衡。但對寫字樓市場而言，影響相對不大，由于該市 為商業(yè)城市，因此寫字樓經(jīng)營情況良好。二． 各區(qū)分布狀況及物業(yè)租賃情況1：CBD區(qū)域據(jù)調(diào)查可見，偉基商廈寫字樓，銀聯(lián)寫字樓，銀座大廈寫字樓，中山大廈及三泰大廈寫字樓等都是集中在CBD區(qū)域，這個區(qū)域?qū)懽謽堑谋壤梢哉嫉皆撌袑懽謽强偭康?0％。但由于項目是建設(shè)在市中心，占據(jù)了位置的優(yōu)勢，并且有部分的房間可以看到鏡湖的全貌，景觀好，陽光充足，房間通透，租住率較高。但作為辦公來說：第一、其建筑全為框架結(jié)構(gòu)，給公司的裝潢布局帶來極大的方便。3：銀聯(lián)寫字樓寫字樓名銀聯(lián)寫字樓寫字樓位置新百北樓物業(yè)公司私人管理租金15元/㎡/月物業(yè)管理費元/㎡/月2元/㎡/月總層數(shù)7層剩余數(shù)量7間水電費用民用電、水費用剩余房間面積50㎡4間，60㎡兩間，80㎡一間租賃周期一年工作時間7：00－24：00租金支付方式季度付電梯數(shù)量一部是否有獨立衛(wèi)生間有押金1000元/間租住率80％點評：銀聯(lián)寫字樓的一到三層均為沿街的商鋪，從四層起才為辦公區(qū)。從建筑結(jié)構(gòu)為框架來考慮，可以按其需要來分配。再加上有專業(yè)的物業(yè)管理，為廣大租戶營造了良好的辦公氛圍。共有兩部電梯供租戶上下樓。此寫字樓建筑時間不長，但相關(guān)內(nèi)部設(shè)施較為差，且租金為此次寫字樓調(diào)查中租金價格最高的，為20元/平米/月，其中20元里包含18元的租賃費用和2元的物業(yè)管理費用，因為房間內(nèi)無獨立的衛(wèi)生間，水費為20元/月/間。但是從該市整體的發(fā)展趨勢來看，城南必將是一個新的商業(yè)圈，所以新時代商業(yè)街的寫字樓是有發(fā)展前景的。三：客戶簡析1：CBD區(qū)域：銀座大廈所面對的租戶主要是廣告公司、裝飾公司、服飾代理公司、貨運代理、集裝箱代理、船運公司、商貿(mào)、信息咨詢公司、安利公司銷售點、相關(guān)食品的營銷部、美容護膚中心以及一些駐外的辦事處。4：鳩江區(qū)： 新源大廈涉及房產(chǎn)公司、中原貨運公司、集裝箱船務(wù)公司、貿(mào)易公司、投資公司、汽車電子公司、物流公司、辦公家私?；旧铣鲎饴识荚?0％左右，如果有空閑的房間出來，馬上就能夠出租，一般空閑期不會超過一個月，從租金上來說步行街上的寫字樓價格相對余其它地方的租金低，其原因主要有以下幾點： 從市場的需求角度來看，CBD區(qū)域的寫字樓分布集中，各個寫字樓相互存在很大的競爭，故對這一區(qū)域租金上調(diào)產(chǎn)生了一定的抑制作用；另外一方面，其它區(qū)域的寫字樓有其唯一性，這勢必會導(dǎo)致價格上升速度較快、幅度較大。所以，宏觀調(diào)控政策對寫字樓市場雖然不會產(chǎn)生直接的影響，也值得認真分析。第一，寫字樓市場是有產(chǎn)業(yè)支撐的，主要出租給實體企業(yè)辦公。所以，相對于住宅市場，它和真實的需求方聯(lián)系更緊密，也就不容易快速積累出泡沫；第三，寫字樓的投資資金要大于住宅市場，投資周期也更長。住宅市場直接面對最終消費者。這樣一來，各行各業(yè)也都要經(jīng)歷這個調(diào)整期。 正面影響 1. 新政的 “擠出效應(yīng)” 其實，宏觀調(diào)控政策對該市寫字樓市場的影響是雙方面的。這就是新政帶來的“擠出效應(yīng)”。更何況，相對于住宅投資，寫字樓還有租金作為現(xiàn)金流的保證，收益模式要靈活得多。 這種趨勢很符合小規(guī)模的社會閑散資金的要求。 178。這就造成了寫字樓市場的供需都有等級差別。 六：目前寫字樓市場的機遇寫字樓一直是商業(yè)地產(chǎn)的主角，它不僅代表了一個城市的商業(yè)形態(tài)，也更能體現(xiàn)一個城市發(fā)展的速度與現(xiàn)代化。從投資角度，對該市房產(chǎn)消費者來說，在住宅樓、商鋪供應(yīng)量巨大的區(qū)域市場，因為現(xiàn)階段住宅升值空間有限，商鋪投資風(fēng)險較大，對上述兩種房產(chǎn)的投資者已經(jīng)日趨減少，急需要一種新的投資產(chǎn)品來激活該市的房地產(chǎn)市場。24 / 24
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