山西某區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析研究-預(yù)覽頁
【正文】 在兩個(gè)方面，一是房?jī)r(jià)過高，二是面積過大。 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 太原房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨變局 ，最近幾年，外地開發(fā)商已經(jīng)通過各種渠道滲入山西房地產(chǎn)市場(chǎng)，目前比較知名的外地開發(fā)商就有好幾家，比如山西大唐房地產(chǎn)開發(fā)公司是由海南第一投資公司投資組建；太重大唐房地產(chǎn)開發(fā)公司是由廈門大唐房地產(chǎn)開發(fā)公司和太重房地產(chǎn)公司合資組建；正在柳巷進(jìn)行大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的山西寶地房地產(chǎn)開發(fā)公司來自東北；另外兩家國(guó)內(nèi)知名的開發(fā)商廣東振鵬投資集團(tuán)和天津順馳公司也已經(jīng)落戶晉中市。 近幾年來隨著國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，北京待發(fā)達(dá)城市土地資源的稀缺和漲價(jià)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開始向二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，而太原這樣的省會(huì)城市正是國(guó)內(nèi)大型開發(fā)商關(guān)注的重點(diǎn)目標(biāo)。在平均房?jī)r(jià)不超過3000元的時(shí)候，房地產(chǎn)肯定是處于功能產(chǎn)品時(shí)代，房?jī)r(jià)只是地價(jià)和房屋基本造價(jià)的總和，購(gòu)房者要求的是房屋質(zhì)量和功能，房子也只能滿足人們的基本居住需求。正是因?yàn)樘康禺a(chǎn)還處于功能性產(chǎn)品時(shí)代，還沒有真正的高端產(chǎn)品，因此就有很好的發(fā)展機(jī)遇，很多外地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是這一點(diǎn)。 吸引外來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的另一大因素是：山西有一大批潛在的高檔商品房消費(fèi)群體，這是許多開發(fā)商夢(mèng)寐以求的最寶貴的資源。購(gòu)房者對(duì)住宅的需求與現(xiàn)實(shí)供應(yīng)有很大差距，供應(yīng)與需求脫節(jié)?，F(xiàn)在銀行又提高了房地產(chǎn)行業(yè)信貸門檻，對(duì)于靠銀行資金買地開發(fā)的房地產(chǎn)公司來說更難生存。但由于太原房地產(chǎn)市場(chǎng)有其特殊的一面，外來開發(fā)商能否服水土還是一個(gè)未知數(shù)，目前市場(chǎng)上最擔(dān)心的問題還是外來開發(fā)商的大量介入會(huì)導(dǎo)致太原土地價(jià)格大幅攀升，房?jī)r(jià)上漲，讓本來就買不起房的工薪階層更加買不起房。由于外來投資者具有資金實(shí)力和城市運(yùn)營(yíng)商能力，可以進(jìn)行城市大規(guī)模成片開發(fā)，本地中小開發(fā)商肯定在土地拍賣中處于劣勢(shì)，或者根本得不到土地，最后被迫退出市場(chǎng)；再次，由于本地開發(fā)商的開發(fā)理念滯后，宣傳包裝不到位，產(chǎn)品單一，建筑呆板，開發(fā)出來的樓盤將無力和外來開發(fā)商抗衡，可能會(huì)增加現(xiàn)房存量，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)加大。 1～7月份，太原市房地產(chǎn)投資共計(jì)205407萬元，％，％。 為了完成投資開發(fā)項(xiàng)目，在銀根緊縮的情況下，開發(fā)商紛紛自找門路，尋找資金來源。價(jià)格上漲主要原因是由于辦公樓和商業(yè)用房銷售價(jià)格較高帶動(dòng)所至，住宅價(jià)格漲幅在合理區(qū)間，與社會(huì)消費(fèi)品價(jià)格漲幅趨勢(shì)基本相同。2003年全省購(gòu)置土地面積為373．97萬平方米，完成開發(fā)土地面積156．82萬平方米，完成開發(fā)面積僅占41．9％。 融資成為山西地產(chǎn)業(yè)當(dāng)務(wù)之急 去年6月，央行下發(fā)了121號(hào)文件，并出臺(tái)了新的土地政策，以加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行房貸的監(jiān)管力度。這些政策讓許多企業(yè)感到資金緊張。限制房貸政策的出臺(tái)，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍感到資金壓力加大，希望能通過多種渠道獲取房地產(chǎn)投資資金。普遍認(rèn)為，這將限制房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源，有礙全省地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。另外，企業(yè)上市、資產(chǎn)證券化抵押、發(fā)行債券、基金、信托等也是獲取資金的重要方式。據(jù)山西煤炭信息網(wǎng)公布的資料顯示，全省所有合法與不合法的小煤窯總共應(yīng)在12000座以上。客觀上形成的“外面進(jìn)不來，自己留不住”的被動(dòng)局面目前，對(duì)于這些社會(huì)上有大量資金聚集，已經(jīng)引起了山西省政府有關(guān)部門的注意，政府可能采取會(huì)一定的政策，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也應(yīng)該采取一定的策略獲取這些本地的投資資金。最近省內(nèi)有關(guān)部門舉辦了房地產(chǎn)融資方面的論壇，將邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)一些業(yè)內(nèi)知名的人士、國(guó)外金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)的融資專家來山西，闡述他們的融資理念、融資渠道，并與我們的房地產(chǎn)企業(yè)接觸，洽談更多的合作項(xiàng)目。 管理體制不順：據(jù)介紹，目前山西省涉及到房地產(chǎn)管理的部門有計(jì)劃、房地產(chǎn)、建設(shè)、規(guī)劃、土地等部門。 為促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，解決中低收入家庭住房問題，國(guó)家、省里出臺(tái)了一系列經(jīng)濟(jì)適用住宅開發(fā)的配套優(yōu)惠政策，但許多政策在各地執(zhí)行時(shí)往往執(zhí)行不下去或執(zhí)行時(shí)變味。 首先是地價(jià)可能上升。下半年國(guó)土資源部仍將保持對(duì)土地市場(chǎng)整頓的高壓態(tài)勢(shì)，牢牢把緊土地供應(yīng)關(guān)口。上半年鋼材、水泥、玻璃等建材價(jià)格上漲，公路限制超載，提高用工工資標(biāo)準(zhǔn)使成本增加，將會(huì)造成開發(fā)企業(yè)的新一輪“洗牌”?！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》和《山西省城市房屋拆遷條例》中均規(guī)定拆遷補(bǔ)償安置資金必須?？顚Ｓ?，全部用于拆遷補(bǔ)償安置，不得挪做他用，并要求縣級(jí)以上地方人民政府房屋拆遷管理部門對(duì)拆遷補(bǔ)償安置資金的使用加強(qiáng)監(jiān)管。我省去年宣布暫停經(jīng)濟(jì)適用住房供地，致使開發(fā)商很難取得增量土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。 金融調(diào)控和信貸管理加強(qiáng)。提高了企業(yè)貸款門檻。原來那種僅靠銀行貸一點(diǎn)，施工單位墊一點(diǎn)， 自己籌一點(diǎn)，便可進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)的這種方式已經(jīng)行不通了。 以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線，創(chuàng)新房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境 總量增長(zhǎng)， 需求轉(zhuǎn)型，生產(chǎn)方式變革和政策完善，標(biāo)志著房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入持續(xù)健康發(fā)展的快車道，2004年要按照省委和省政，府調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的總體部署，堅(jiān)持在發(fā)展中推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，在結(jié)構(gòu)調(diào)整中保持持續(xù)健康發(fā)展。二是要堅(jiān)決貫徹《山西省城市房地產(chǎn)交易管，理?xiàng)l例》，進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷(預(yù))售市場(chǎng)監(jiān)管。六是堅(jiān)持以德治業(yè)，建設(shè)誠(chéng)信行業(yè)。二是積極推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售’和物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)，從體制上解決建管不分的弊端。 在以上采取的政策同時(shí)，政府會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)空；加快預(yù)警預(yù)報(bào)體系建設(shè)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)；進(jìn)一步調(diào)動(dòng)居民住房消費(fèi)積極性，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；加快研究防范投機(jī)性購(gòu)房的政策措施，使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。 房地產(chǎn)法制建設(shè)不斷完善 2002年12月2日省九屆人大常委會(huì)第32次會(huì)議審議通過了《山西省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》，結(jié)束了我省房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期沒有地方性法規(guī)的歷史。 城鎮(zhèn)居民的可支配收入在不斷增加 2003年，我省城鎮(zhèn)居民可支配收入為7005元，同比增長(zhǎng)12．4％，城鎮(zhèn)居民可支配收入的快速增加，預(yù)示著我省人民生活水平的不斷改善，人們將擁有更多的資金來投入到改善住房條件上。全面清理拖欠工程款，有利于維護(hù)社會(huì)信用秩序，形成誠(chéng)實(shí)守信的社會(huì)氛圍；有利于建筑企業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)，改進(jìn)管理，提高效率，從而降低房地產(chǎn)商品生產(chǎn)的社會(huì)平均成本；更利于保護(hù)廣大建筑施工企業(yè)員工的利益，使進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民的收入預(yù)期穩(wěn)定化，從而提高其消費(fèi)(包括住房消費(fèi))能力。城鎮(zhèn)居民可支配收入排在全國(guó)倒數(shù)第6位。 (三)市場(chǎng)供求預(yù)測(cè)及價(jià)格分析 房地產(chǎn)供求預(yù)測(cè) 從商品房物業(yè)結(jié)構(gòu)看，2003年竣工面積中，住宅仍然是主導(dǎo)產(chǎn)品，占75．56％，辦公樓占5．91％，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房約占16．82％，其它用房占1．65％。供應(yīng)總量大體平衡。未采幾年，城鎮(zhèn)建設(shè)和房屋拆遷的任務(wù)依然較重，拆遷帶采的需求仍將是住房市場(chǎng)需求的重要來源之一。第一，土地作為不可再生資源已經(jīng)日益稀缺。 從以上情況分析，近兩年來，太原市房地產(chǎn)開發(fā)大幅增長(zhǎng)，商品住房的供應(yīng)會(huì)在今年下半年和明年有較大增加，但是隨著新增供地和城市房屋拆遷量的減少，以及銀行房貸的收緊，新開工的商品住房增幅會(huì)有明顯回落。到2005年商品房需求量約為130至160萬平方米，加之二手房供應(yīng)的增長(zhǎng)，供需將大體平衡
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