山西某區(qū)域房地產(chǎn)市場分析研究(文件)
【正文】 欠力度的加大消弱了開發(fā)商對墊支的依賴，1～7月，％％。 四、原因分析 城市房屋拆遷行為規(guī)范，成本增加，1日城改造步伐減緩。國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于堅決制止占用基本農(nóng)田進行植樹等行為的緊急通知》，強調(diào)實行最嚴格的耕地保護制度，確定了“五個不準”?！狈康禺a(chǎn)開發(fā)投資也受此影響，投資額遞減。對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應(yīng)適當限制。房地產(chǎn)開發(fā)商拖欠工程款也是清欠工作的主要部分。 五、政府擬采取的政策措施 中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展其實還是有政府來主導的，在山西尤其如此，因此對政府已經(jīng)和將要出臺的政策要多加重視，根據(jù)山西政府的有關(guān)文件，可知今后全省房地產(chǎn)業(yè)工作的總體思路是：以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，全面貫徹十六大及十六屆三中全會精神，緊緊圍繞全面建設(shè)小康社會這一主題，認真落實國務(wù)院《通知》和省政府《決定》、《通知》精神，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，擴大住房消費，強化政策引導，創(chuàng)新發(fā)展環(huán)境，整頓市場秩序，規(guī)范市場行為，培育合格主體，建設(shè)精品小區(qū)，推動房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。 以整頓和規(guī)范市場秩序為手段，營造良好房地產(chǎn)市場環(huán)境 一是要建立以銷售價格、建設(shè)標準、小區(qū)環(huán)境為主要內(nèi)容的經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目法人招標投標制度，擇優(yōu)選擇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。五是認真貫徹落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于解決建設(shè)領(lǐng)域拖欠工程款問題的通知》(國辦發(fā)[2003]94號)精神，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拖欠工程款的問題進行徹底清理。一是以增量物業(yè)管理帶動存量物業(yè)管理，促進存量物業(yè)與增量物業(yè)共同發(fā)展，提高物業(yè)管理覆蓋率。五是加強住宅共用部位和公共設(shè)施設(shè)備維修基金的管理監(jiān)督指導，確保維修基金的合理利用，維護業(yè)主的合法權(quán)益。 山西省十屆人大二次會議《政府工作報告》中提出：“加強經(jīng)濟適用住房建設(shè)，增加中低價位商品房的供應(yīng)，建立廉租住房制度”、“新建中低價位、中小戶型住房450萬平方米，緩解中低收入家庭的住房困難”，指明了全省房地產(chǎn)工作方向和要求，為房地產(chǎn)的持續(xù)健康發(fā)展，創(chuàng)造了良好的機遇。初步形成了房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)、流通、消費的地方性法規(guī)框架體系，奠定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的法制基礎(chǔ)。規(guī)范房屋拆遷行為，有利于保護拆遷當事人和相關(guān)人的合法權(quán)益，形成公平透明、競爭有序的房地產(chǎn)開發(fā)市場環(huán)境。 ?、诔擎?zhèn)居民收入水平偏低 2003年全國城鎮(zhèn)居民可支配收入為8472元，同比增長．9％，高出我省1467元，25個百分點。多數(shù)人購房采用家庭積蓄資金和不足部分向親友借款的方式，貸款消費、貸款購房的新型消費理念尚未形成。但從近兩年的情況看，每年可建成城鎮(zhèn)住宅建筑面積800900Z平方米。受租賃市場日趨活躍的影響，投資，哇需求 (購房后用于出租)有所增力口。 價格走勢分析 2004年的我省房價將繼續(xù)保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢。隨著拆遷行為的不斷規(guī)范，拆遷規(guī)模2004年比2003年會呈下降趨勢，預計拆遷戶數(shù)13072戶。此外，隨著居民住房觀念發(fā)生轉(zhuǎn)變，二次置業(yè)、梯次消費的觀念已基本形成；隨著太原城市化進程加速，城市人口的增加帶動住房消費需求的增加。30 / 30。因此，預測2004年下半年和2005年，太原市房地產(chǎn)市場沒有引起房價暴漲或暴跌的因素，房價總體穩(wěn)中有升，但漲幅趨緩。因此，全年商品住房銷售量會維持在20％至30％的增幅，到2005年供給總量約為130至140萬平方米。大中城市土地供應(yīng)矛盾尤為突出，隨著城市空間的縱向發(fā)展，土地成本繼續(xù)增加將直接影響商品房價格的上升；第二，鋼筋等建材價格的上漲，也使得商品房價保持上升趨勢。但隨著拆遷程序的規(guī)范化、補償水平的合理化，拆遷的進度會有所減緩，成本可能會有所力口大，帶來的住房需求有可能縮減，特別是今年將較為明顯。 據(jù)省城調(diào)隊調(diào)查，我省78．5％的城鎮(zhèn)居民通過房改擁有了自主產(chǎn)權(quán)的房屋， 即使按所有的房屋均為成套住房計算，我省城鎮(zhèn)戶均住房成套率僅為0．785，小于1，說明我省尚未解決最基本的家庭住房需求，仍處于以住房消費需求為主的住房短缺階段。商品房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理。居民可支配收入偏低，仍是制約我省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一大因素。清理整頓土地市場秩序，有利于發(fā)揮市場機制在土地資源配置中的作用，促進建設(shè)用地的合理利用，從源頭上規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。 房地產(chǎn)市場供求環(huán)境的發(fā)展 從2003年及，2004年一季度房地產(chǎn)市場的供求情況和空置房屋面積的消化形勢來分析，房地產(chǎn)需求和供應(yīng)基本持平，有些月份出現(xiàn)需求大于供應(yīng)的情形，說明我省市場銷售旺盛，有著良好市場前景。2003年9月27日省第十屆人大常委會第6次會議審議通過了《山西省城市房屋拆遷條例》。 六、對2004下半年的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預測 (一)目前房地產(chǎn)市場發(fā)展的有利因素 省委、省政府高度重視產(chǎn)業(yè)發(fā)展 山西省委、省政府高度重視房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，2002年，省人民政府下發(fā)了《關(guān)于加快住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展若干問題的決定》；2003年，為貫徹落實《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》精神， 又及時下發(fā)了《山西省人民政府關(guān)于加強經(jīng)濟適用住房建設(shè)管理的通知》；2004年，為保障城鎮(zhèn)最低收入家庭的基本住房需要，下發(fā)了《山西省人民政府關(guān)于建立和完善城鎮(zhèn)廉租住房制度的通知》。三是大力推行物業(yè)管理項目招投標， 引入公平競爭、優(yōu)勝劣汰的機制，提高物業(yè)管理服務(wù)整體水平。 以貫徹落實《山西省城市房屋拆遷條例》為契機，進一步規(guī)范城市房屋拆遷行為 城市房屋拆遷工作以《條例》實施為契機廠以規(guī)范城市房屋拆遷行為，維護各方主體權(quán)益為目標，認真貫徹《條例》的各項制度，做到辦事權(quán)限合法，辦事程序合法，依法做好拆遷工作，完善補償安置政策，堅決杜絕野蠻拆遷和惡意拆遷，切實推進城市房屋拆遷工作躍上一個新的臺階。三是要本著優(yōu)化環(huán)境，搞活流通的原則，整頓中介服務(wù)機構(gòu)資質(zhì)，規(guī)范中介服務(wù)。 以貫徹2002年22號和2003年重2號文件為重點，建立健全住房供應(yīng)體系 認真貫徹22號和12號文件精神；針對目前存在的“三失控”現(xiàn)象，切實加強經(jīng)濟適用住房的建設(shè)、銷售等諸多環(huán)節(jié)的管理。這樣減少了開發(fā)商資金來源渠道，降低了開發(fā)商的開發(fā)投資能力。2003年元月1日實施的《山西省城市房地產(chǎn)交易管理條例》規(guī)定領(lǐng)取商品房預售許可證，必須完成建筑物主體工程三分之一以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期后方可。央行121號文件調(diào)整了住房信貸政策，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款的對象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，信用等級較高，沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 國家控制投資過快增長效應(yīng)。這種制度的建立規(guī)范了拆遷行為， 由此增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金一次性投入量，致使開發(fā)商不愿開發(fā)涉及拆遷的建設(shè)項目舊城改造步伐減緩。 房價上漲影響企業(yè)利潤的增長。這些政策極可能使地價繼續(xù)走高，從而加大房地產(chǎn)開發(fā)的成本。 隨著國務(wù)院《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性用地使用權(quán)及招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》規(guī)定時限的到來，太原市所有的經(jīng)營性用地都必須到土地市場公開拿地，標志著房地產(chǎn)開發(fā)商拿地的方式必須是“公開出讓”。各項優(yōu)惠政策落實不到位造成普通商品
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