【正文】 ，同比增長(zhǎng)27．07％。盡管存量住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過(guò)新建商品住房，但存量住房仍呈供不應(yīng)求之勢(shì)，市場(chǎng)潛力很大。存量房交易量下降，這是由于政策銜接等問(wèn)題，形成個(gè)人小土地使用證的發(fā)放水平無(wú)法滿足存量房交易中提供小土地使用證的總數(shù)量的矛盾，嚴(yán)重影響了交易量。造成拆遷總量下降的宏觀因素是：央行房貸政策收緊和清理拖欠農(nóng)民工工資政策出臺(tái)后，開發(fā)商融資渠道有限、資金不足，加之舊城改造優(yōu)惠政策落實(shí)不到位，影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)舊城區(qū)改造的積極性，舊城改造項(xiàng)目啟動(dòng)乏力。 消費(fèi)者分析 在太原市7月份舉辦的“住在龍城”房展會(huì)上，主辦單位進(jìn)行了一次房地產(chǎn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)問(wèn)卷調(diào)查，問(wèn)卷的調(diào)查項(xiàng)目分10大類46個(gè)小項(xiàng)，涉及到購(gòu)房者的職業(yè)、年齡、家庭年收入、購(gòu)房用途、置業(yè)情況、購(gòu)房首選、購(gòu)房需求時(shí)間、欲購(gòu)房區(qū)域、承受價(jià)位及戶型要求等方方面面。 根據(jù)調(diào)查結(jié)果分析，目前太原市80％的購(gòu)房者年齡在40歲以下；高達(dá)75％的購(gòu)房者家庭年收入在3萬(wàn)元以下；在一年內(nèi)有購(gòu)房愿望的家庭占總數(shù)的65％；79％的家庭能夠承受的商品房?jī)r(jià)位在每平方米1800元以下；求購(gòu)戶型為二室一廳的購(gòu)房者占被調(diào)查總?cè)藬?shù)的41％，短期內(nèi)購(gòu)房意愿強(qiáng)烈。 從調(diào)查結(jié)果來(lái)看目前太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的問(wèn)題是住宅供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性失衡問(wèn)題，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是房?jī)r(jià)過(guò)高，二是面積過(guò)大。這個(gè)調(diào)查結(jié)果和太原市目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給情況比較吻合。 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 太原房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨變局 ，最近幾年，外地開發(fā)商已經(jīng)通過(guò)各種渠道滲入山西房地產(chǎn)市場(chǎng)，目前比較知名的外地開發(fā)商就有好幾家，比如山西大唐房地產(chǎn)開發(fā)公司是由海南第一投資公司投資組建；太重大唐房地產(chǎn)開發(fā)公司是由廈門大唐房地產(chǎn)開發(fā)公司和太重房地產(chǎn)公司合資組建；正在柳巷進(jìn)行大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的山西寶地房地產(chǎn)開發(fā)公司來(lái)自東北；另外兩家國(guó)內(nèi)知名的開發(fā)商廣東振鵬投資集團(tuán)和天津順馳公司也已經(jīng)落戶晉中市。 北京房地產(chǎn)傳奇人物、今典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全表示，他想拿到一塊500～1000畝的土地在太原開發(fā)房地產(chǎn)。 　　近幾年來(lái)隨著國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，北京待發(fā)達(dá)城市土地資源的稀缺和漲價(jià)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開始向二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，而太原這樣的省會(huì)城市正是國(guó)內(nèi)大型開發(fā)商關(guān)注的重點(diǎn)目標(biāo)。太原房地產(chǎn)還處于功能產(chǎn)品時(shí)代，也就是說(shuō)房地產(chǎn)開發(fā)還停留在只能滿足一般居住需求。在平均房?jī)r(jià)不超過(guò)3000元的時(shí)候，房地產(chǎn)肯定是處于功能產(chǎn)品時(shí)代，房?jī)r(jià)只是地價(jià)和房屋基本造價(jià)的總和，購(gòu)房者要求的是房屋質(zhì)量和功能，房子也只能滿足人們的基本居住需求。也就是說(shuō)，房子要具有兩個(gè)功能：商品性和文化性。正是因?yàn)樘康禺a(chǎn)還處于功能性產(chǎn)品時(shí)代，還沒有真正的高端產(chǎn)品，因此就有很好的發(fā)展機(jī)遇，很多外地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是這一點(diǎn)。太原的開發(fā)商，房子好賣，基本上沒有什么大的競(jìng)爭(zhēng)，不用作秀，廣告做的很少。 　　吸引外來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的另一大因素是：山西有一大批潛在的高檔商品房消費(fèi)群體，這是許多開發(fā)商夢(mèng)寐以求的最寶貴的資源。山西人在北京買房子出手大方是出了名的，背著整麻袋錢買房。購(gòu)房者對(duì)住宅的需求與現(xiàn)實(shí)供應(yīng)有很大差距，供應(yīng)與需求脫節(jié)。 　　正因?yàn)橐陨蟽纱笤颍嗽絹?lái)越多的外地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入山西太原，山西的房地產(chǎn)企業(yè)面臨洗牌，太原市現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)300余家，但真正成規(guī)模的幾乎沒有。現(xiàn)在銀行又提高了房地產(chǎn)行業(yè)信貸門檻，對(duì)于靠銀行資金買地開發(fā)的房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)更難生存。同時(shí)也有利于成片開發(fā)、規(guī)模開發(fā)，還可以帶來(lái)新的開發(fā)理念和開發(fā)模式，這對(duì)太原房地產(chǎn)行業(yè)將是一個(gè)很大的提升。但由于太原房地產(chǎn)市場(chǎng)有其特殊的一面，外來(lái)開發(fā)商能否服水土還是一個(gè)未知數(shù)，目前市場(chǎng)上最擔(dān)心的問(wèn)題還是外來(lái)開發(fā)商的大量介入會(huì)導(dǎo)致太原土地價(jià)格大幅攀升，房?jī)r(jià)上漲，讓本來(lái)就買不起房的工薪階層更加買不起房。首先表現(xiàn)在產(chǎn)品的品牌效應(yīng)上。由于外來(lái)投資者具有資金實(shí)力和城市運(yùn)營(yíng)商能力，可以進(jìn)行城市大規(guī)模成片開發(fā)，本地中小開發(fā)商肯定在土地拍賣中處于劣勢(shì)，或者根本得不到土地，最后被迫退出市場(chǎng)；再次，由于本地開發(fā)商的開發(fā)理念滯后，宣傳包裝不到位，產(chǎn)品單一，建筑呆板，開發(fā)出來(lái)的樓盤將無(wú)力和外來(lái)開發(fā)商抗衡，可能會(huì)增加現(xiàn)房存量，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)加大。 全省房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅逐月回落。 　　1～7月份，太原市房地產(chǎn)投資共計(jì)205407萬(wàn)元，％，％。同時(shí)，同比下降了近10個(gè)百分點(diǎn)。 　　為了完成投資開發(fā)項(xiàng)目，在銀根緊縮的情況下，開發(fā)商紛紛自找門路，尋找資金來(lái)源。 　　由于整體的供應(yīng)量趨少，而市場(chǎng)需求旺盛，全省商品房一級(jí)市場(chǎng)銷售良好，銷售面積為平方米，同比增長(zhǎng)了8成左右；與此相呼應(yīng)，商品房一級(jí)市場(chǎng)銷售價(jià)格呈現(xiàn)明顯的上漲趨勢(shì)。價(jià)格上漲主要原因是由于辦公樓和商業(yè)用房銷售價(jià)格較高帶動(dòng)所至，住宅價(jià)格漲幅在合理區(qū)間，與社會(huì)消費(fèi)品價(jià)格漲幅趨勢(shì)基本相同。 全年房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃總投資減少11．3個(gè)百分點(diǎn)。2003年全省購(gòu)置土地面積為373．97萬(wàn)平方米，完成開發(fā)土地面積156．82萬(wàn)平方米，完成開發(fā)面積僅占41．9％。 　　 完成開發(fā)土地面積出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。 融資成為山西地產(chǎn)業(yè)當(dāng)務(wù)之急 去年6月，央行下發(fā)了121號(hào)文件，并出臺(tái)了新的土地政策，以加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行房貸的監(jiān)管力度。并對(duì)貸款企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)、管理水平有了更高的要求，規(guī)定自有資金必須達(dá)到30％和封頂才能按揭的要求。這些政策讓許多企業(yè)感到資金緊張。今年“五一”前，央行又下發(fā)通知，在“五一”之后，進(jìn)一步嚴(yán)格控制房貸項(xiàng)目。限制房貸政策的出臺(tái)，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍感到資金壓力加大，希望能通過(guò)多種渠道獲取房地產(chǎn)投資資金。當(dāng)前，企業(yè)找地皮、尋資金成了工作的重心，這決定著其有無(wú)資格參加后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)使資金實(shí)力和籌資能力弱小的小企業(yè)遭遇“滅頂之災(zāi)”。普遍認(rèn)為，這將限制房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源，有礙全省地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這樣一來(lái)，可能造成資金鏈斷裂，致使已開工項(xiàng)目不能按時(shí)竣工，新項(xiàng)目不能接手，使開發(fā)商陷入困境。另外，企業(yè)上市、資產(chǎn)證券化抵押、發(fā)行債券、基金、信托等也是獲取資金的重要方式。就我省的現(xiàn)狀而言，房產(chǎn)商不能惟一指望銀行信貸，應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的特點(diǎn)，積極尋求多元化的金融工具，最終把“121號(hào)文件”演化成市場(chǎng)創(chuàng)新的動(dòng)力。據(jù)山西煤炭信息網(wǎng)公布的資料顯示，全省所有合法與不合法的小煤窯總共應(yīng)在12000座以上。 一些礦主說(shuō)出了他們外遷的原因，我省的投資環(huán)境比較差，政府職能部門權(quán)力意識(shí)濃厚、服務(wù)意識(shí)淡薄，轉(zhuǎn)變職能僅僅停留于表面，缺乏實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，無(wú)論從軟硬環(huán)境上都無(wú)法與沿海城市及其它大城市相比?？陀^上形成的“外面進(jìn)不來(lái)，自己留不住”的被動(dòng)局面目前，對(duì)于這些社會(huì)上有大量資金聚集，已經(jīng)引起了山西省政府有關(guān)部門的注意，政府可能采取會(huì)一定的政策，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也應(yīng)該采取一定的策略獲取這些本地的投資資金。但是他們與外地企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)都有遇到一個(gè)難題：缺少適合溝通的平臺(tái)。最近省內(nèi)有關(guān)部門舉辦了房地產(chǎn)融資方面的論壇，將邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)一些業(yè)內(nèi)知名的人士、國(guó)外金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)的融資專家來(lái)山西，闡述他們的融資理念、融資渠道，并與我們的房地產(chǎn)企業(yè)接觸，洽談更多的合作項(xiàng)目