【正文】 ，同比增長27．07％。盡管存量住房價格上漲幅度超過新建商品住房，但存量住房仍呈供不應求之勢，市場潛力很大。存量房交易量下降，這是由于政策銜接等問題，形成個人小土地使用證的發(fā)放水平無法滿足存量房交易中提供小土地使用證的總數(shù)量的矛盾，嚴重影響了交易量。造成拆遷總量下降的宏觀因素是：央行房貸政策收緊和清理拖欠農(nóng)民工工資政策出臺后，開發(fā)商融資渠道有限、資金不足，加之舊城改造優(yōu)惠政策落實不到位，影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對舊城區(qū)改造的積極性，舊城改造項目啟動乏力。 消費者分析 在太原市7月份舉辦的“住在龍城”房展會上，主辦單位進行了一次房地產(chǎn)消費結構問卷調(diào)查，問卷的調(diào)查項目分10大類46個小項，涉及到購房者的職業(yè)、年齡、家庭年收入、購房用途、置業(yè)情況、購房首選、購房需求時間、欲購房區(qū)域、承受價位及戶型要求等方方面面。 根據(jù)調(diào)查結果分析，目前太原市80％的購房者年齡在40歲以下；高達75％的購房者家庭年收入在3萬元以下；在一年內(nèi)有購房愿望的家庭占總數(shù)的65％；79％的家庭能夠承受的商品房價位在每平方米1800元以下；求購戶型為二室一廳的購房者占被調(diào)查總人數(shù)的41％，短期內(nèi)購房意愿強烈。 從調(diào)查結果來看目前太原市房地產(chǎn)市場最大的問題是住宅供應的結構性失衡問題，主要體現(xiàn)在兩個方面，一是房價過高，二是面積過大。這個調(diào)查結果和太原市目前房地產(chǎn)市場的供給情況比較吻合。 競爭態(tài)勢分析 太原房地產(chǎn)市場面臨變局 ，最近幾年，外地開發(fā)商已經(jīng)通過各種渠道滲入山西房地產(chǎn)市場，目前比較知名的外地開發(fā)商就有好幾家，比如山西大唐房地產(chǎn)開發(fā)公司是由海南第一投資公司投資組建；太重大唐房地產(chǎn)開發(fā)公司是由廈門大唐房地產(chǎn)開發(fā)公司和太重房地產(chǎn)公司合資組建；正在柳巷進行大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的山西寶地房地產(chǎn)開發(fā)公司來自東北；另外兩家國內(nèi)知名的開發(fā)商廣東振鵬投資集團和天津順馳公司也已經(jīng)落戶晉中市。 北京房地產(chǎn)傳奇人物、今典集團董事長張寶全表示，他想拿到一塊500～1000畝的土地在太原開發(fā)房地產(chǎn)。 　　近幾年來隨著國內(nèi)發(fā)達城市房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，北京待發(fā)達城市土地資源的稀缺和漲價，國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始向二級市場轉移，而太原這樣的省會城市正是國內(nèi)大型開發(fā)商關注的重點目標。太原房地產(chǎn)還處于功能產(chǎn)品時代，也就是說房地產(chǎn)開發(fā)還停留在只能滿足一般居住需求。在平均房價不超過3000元的時候，房地產(chǎn)肯定是處于功能產(chǎn)品時代，房價只是地價和房屋基本造價的總和，購房者要求的是房屋質(zhì)量和功能，房子也只能滿足人們的基本居住需求。也就是說，房子要具有兩個功能：商品性和文化性。正是因為太原房地產(chǎn)還處于功能性產(chǎn)品時代，還沒有真正的高端產(chǎn)品，因此就有很好的發(fā)展機遇，很多外地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是這一點。太原的開發(fā)商，房子好賣，基本上沒有什么大的競爭，不用作秀，廣告做的很少。 　　吸引外來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的另一大因素是：山西有一大批潛在的高檔商品房消費群體，這是許多開發(fā)商夢寐以求的最寶貴的資源。山西人在北京買房子出手大方是出了名的，背著整麻袋錢買房。購房者對住宅的需求與現(xiàn)實供應有很大差距，供應與需求脫節(jié)。 　　正因為以上兩大原因，吸引了越來越多的外地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入山西太原，山西的房地產(chǎn)企業(yè)面臨洗牌，太原市現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)300余家，但真正成規(guī)模的幾乎沒有?，F(xiàn)在銀行又提高了房地產(chǎn)行業(yè)信貸門檻，對于靠銀行資金買地開發(fā)的房地產(chǎn)公司來說更難生存。同時也有利于成片開發(fā)、規(guī)模開發(fā)，還可以帶來新的開發(fā)理念和開發(fā)模式，這對太原房地產(chǎn)行業(yè)將是一個很大的提升。但由于太原房地產(chǎn)市場有其特殊的一面，外來開發(fā)商能否服水土還是一個未知數(shù)，目前市場上最擔心的問題還是外來開發(fā)商的大量介入會導致太原土地價格大幅攀升，房價上漲，讓本來就買不起房的工薪階層更加買不起房。首先表現(xiàn)在產(chǎn)品的品牌效應上。由于外來投資者具有資金實力和城市運營商能力，可以進行城市大規(guī)模成片開發(fā)，本地中小開發(fā)商肯定在土地拍賣中處于劣勢，或者根本得不到土地，最后被迫退出市場；再次，由于本地開發(fā)商的開發(fā)理念滯后，宣傳包裝不到位，產(chǎn)品單一，建筑呆板，開發(fā)出來的樓盤將無力和外來開發(fā)商抗衡，可能會增加現(xiàn)房存量，開發(fā)風險加大。 全省房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅逐月回落。 　　1～7月份，太原市房地產(chǎn)投資共計205407萬元，％，％。同時，同比下降了近10個百分點。 　　為了完成投資開發(fā)項目，在銀根緊縮的情況下，開發(fā)商紛紛自找門路，尋找資金來源。 　　由于整體的供應量趨少，而市場需求旺盛，全省商品房一級市場銷售良好，銷售面積為平方米，同比增長了8成左右；與此相呼應，商品房一級市場銷售價格呈現(xiàn)明顯的上漲趨勢。價格上漲主要原因是由于辦公樓和商業(yè)用房銷售價格較高帶動所至，住宅價格漲幅在合理區(qū)間，與社會消費品價格漲幅趨勢基本相同。 全年房地產(chǎn)開發(fā)計劃總投資減少11．3個百分點。2003年全省購置土地面積為373．97萬平方米，完成開發(fā)土地面積156．82萬平方米，完成開發(fā)面積僅占41．9％。 　　 完成開發(fā)土地面積出現(xiàn)負增長。 融資成為山西地產(chǎn)業(yè)當務之急 去年6月，央行下發(fā)了121號文件，并出臺了新的土地政策，以加強對商業(yè)銀行房貸的監(jiān)管力度。并對貸款企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)、管理水平有了更高的要求，規(guī)定自有資金必須達到30％和封頂才能按揭的要求。這些政策讓許多企業(yè)感到資金緊張。今年“五一”前，央行又下發(fā)通知，在“五一”之后，進一步嚴格控制房貸項目。限制房貸政策的出臺，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍感到資金壓力加大，希望能通過多種渠道獲取房地產(chǎn)投資資金。當前，企業(yè)找地皮、尋資金成了工作的重心，這決定著其有無資格參加后續(xù)競爭，同時使資金實力和籌資能力弱小的小企業(yè)遭遇“滅頂之災”。普遍認為，這將限制房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源，有礙全省地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這樣一來，可能造成資金鏈斷裂，致使已開工項目不能按時竣工，新項目不能接手，使開發(fā)商陷入困境。另外，企業(yè)上市、資產(chǎn)證券化抵押、發(fā)行債券、基金、信托等也是獲取資金的重要方式。就我省的現(xiàn)狀而言，房產(chǎn)商不能惟一指望銀行信貸，應當根據(jù)自身的特點，積極尋求多元化的金融工具，最終把“121號文件”演化成市場創(chuàng)新的動力。據(jù)山西煤炭信息網(wǎng)公布的資料顯示，全省所有合法與不合法的小煤窯總共應在12000座以上。 一些礦主說出了他們外遷的原因，我省的投資環(huán)境比較差，政府職能部門權力意識濃厚、服務意識淡薄，轉變職能僅僅停留于表面，缺乏實質(zhì)性進展，無論從軟硬環(huán)境上都無法與沿海城市及其它大城市相比?？陀^上形成的“外面進不來，自己留不住”的被動局面目前，對于這些社會上有大量資金聚集，已經(jīng)引起了山西省政府有關部門的注意，政府可能采取會一定的政策，同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也應該采取一定的策略獲取這些本地的投資資金。但是他們與外地企業(yè)和金融機構都有遇到一個難題：缺少適合溝通的平臺。最近省內(nèi)有關部門舉辦了房地產(chǎn)融資方面的論壇，將邀請國內(nèi)一些業(yè)內(nèi)知名的人士、國外金融機構、房地產(chǎn)企業(yè)的融資專家來山西，闡述他們的融資理念、融資渠道，并與我們的房地產(chǎn)企業(yè)接觸，洽談更多的合作項目