【正文】 警預(yù)報體系建設(shè)，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測；進(jìn)一步調(diào)動居民住房消費積極性，促進(jìn)經(jīng)濟的發(fā)展；加快研究防范投機性購房的政策措施，使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。 六、對2004下半年的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測 　　 (一)目前房地產(chǎn)市場發(fā)展的有利因素 　　 省委、省政府高度重視產(chǎn)業(yè)發(fā)展 　　 山西省委、省政府高度重視房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，2002年，省人民政府下發(fā)了《關(guān)于加快住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展若干問題的決定》；2003年，為貫徹落實《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》精神， 又及時下發(fā)了《山西省人民政府關(guān)于加強經(jīng)濟適用住房建設(shè)管理的通知》；2004年，為保障城鎮(zhèn)最低收入家庭的基本住房需要，下發(fā)了《山西省人民政府關(guān)于建立和完善城鎮(zhèn)廉租住房制度的通知》。這些政策為促進(jìn)我省的房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，進(jìn)一步發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展和社會進(jìn)步中的支柱作用，創(chuàng)造了良好的政策環(huán)境。 　　 山西省十屆人大二次會議《政府工作報告》中提出：“加強經(jīng)濟適用住房建設(shè)，增加中低價位商品房的供應(yīng)，建立廉租住房制度”、“新建中低價位、中小戶型住房450萬平方米，緩解中低收入家庭的住房困難”，指明了全省房地產(chǎn)工作方向和要求，為房地產(chǎn)的持續(xù)健康發(fā)展，創(chuàng)造了良好的機遇。 　　 房地產(chǎn)法制建設(shè)不斷完善 　　 2002年12月2日省九屆人大常委會第32次會議審議通過了《山西省城市房地產(chǎn)交易管理條例》，結(jié)束了我省房地產(chǎn)行業(yè)長期沒有地方性法規(guī)的歷史。2003年9月27日省第十屆人大常委會第6次會議審議通過了《山西省城市房屋拆遷條例》。《山西省物業(yè)管理條例》已列 2004年地方性法規(guī)的立法計劃，4月13日已經(jīng)省人民政府常務(wù)會議審查通過，即將報送省人大常委會依法履行 立法程序。初步形成了房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)、流通、消費的地方性法規(guī)框架體系，奠定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的法制基礎(chǔ)。 　　城鎮(zhèn)居民的可支配收入在不斷增加 　　2003年，我省城鎮(zhèn)居民可支配收入為7005元，同比增長12．4％，城鎮(zhèn)居民可支配收入的快速增加，預(yù)示著我省人民生活水平的不斷改善，人們將擁有更多的資金來投入到改善住房條件上。 　　 房地產(chǎn)市場供求環(huán)境的發(fā)展 　　 從2003年及，2004年一季度房地產(chǎn)市場的供求情況和空置房屋面積的消化形勢來分析，房地產(chǎn)需求和供應(yīng)基本持平，有些月份出現(xiàn)需求大于供應(yīng)的情形，說明我省市場銷售旺盛，有著良好市場前景。 　　 宏觀政策影響 　　當(dāng)前，規(guī)范城市房屋拆遷行為、清理拖欠工程款、整頓土地市場等重大舉措的推進(jìn)，總體上也有利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。規(guī)范房屋拆遷行為，有利于保護(hù)拆遷當(dāng)事人和相關(guān)人的合法權(quán)益，形成公平透明、競爭有序的房地產(chǎn)開發(fā)市場環(huán)境。全面清理拖欠工程款，有利于維護(hù)社會信用秩序，形成誠實守信的社會氛圍；有利于建筑企業(yè)公平競爭，改進(jìn)管理，提高效率，從而降低房地產(chǎn)商品生產(chǎn)的社會平均成本；更利于保護(hù)廣大建筑施工企業(yè)員工的利益，使進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民的收入預(yù)期穩(wěn)定化，從而提高其消費(包括住房消費)能力。清理整頓土地市場秩序，有利于發(fā)揮市場機制在土地資源配置中的作用，促進(jìn)建設(shè)用地的合理利用，從源頭上規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。 (二)存在的不利因素 　　 ①經(jīng)濟發(fā)展相對落后 　　 2003年GDP總量為2445．6億元，僅占同期全國總量11．67萬億元的2．09％，我省的經(jīng)濟基礎(chǔ)比較薄弱。 　?、诔擎?zhèn)居民收入水平偏低 　　2003年全國城鎮(zhèn)居民可支配收入為8472元，同比增長．9％，高出我省1467元，25個百分點。城鎮(zhèn)居民可支配收入排在全國倒數(shù)第6位。居民可支配收入偏低，仍是制約我省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一大因素。 　　 ③消費觀念亟待轉(zhuǎn)變 　　 受“無債一身輕”的傳統(tǒng)消費觀念的影響，居民的消費方式仍是“量入為出，略有節(jié)余”，購物總是攢足了錢再買。多數(shù)人購房采用家庭積蓄資金和不足部分向親友借款的方式，貸款消費、貸款購房的新型消費理念尚未形成。 　　 (三)市場供求預(yù)測及價格分析 　　 房地產(chǎn)供求預(yù)測 　　 從商品房物業(yè)結(jié)構(gòu)看，2003年竣工面積中，住宅仍然是主導(dǎo)產(chǎn)品，占75．56％，辦公樓占5．91％，商業(yè)營業(yè)用房約占16．82％，其它用房占1．65％。商品房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理。從住宅供應(yīng)需求來看，要達(dá)到“十五”末全省城鎮(zhèn)人均住房建筑面積25平方米的：目標(biāo)，每年全省需建成城鎮(zhèn)住宅1000萬平方米，人均每年增加1平方米。但從近兩年的情況看，每年可建成城鎮(zhèn)住宅建筑面積800900Z平方米。供應(yīng)總量大體平衡。 　　 據(jù)省城調(diào)隊調(diào)查，我省78．5％的城鎮(zhèn)居民通過房改擁有了自主產(chǎn)權(quán)的房屋， 即使按所有的房屋均為成套住房計算，我省城鎮(zhèn)戶均住房成套率僅為0．785，小于1，說明我省尚未解決最基本的家庭住房需求，仍處于以住房消費需求為主的住房短缺階段。 　　 目前，居民住房消費的升級換代需求、外來人員購房總體上呈加速增長趨勢。受租賃市場日趨活躍的影響，投資，哇需求 (購房后用于出租)有所增力口。未采幾年，城鎮(zhèn)建設(shè)和房屋拆遷的任務(wù)依然較重，拆遷帶采的需求仍將是住房市場需求的重要來源之一。但隨著拆遷程序的規(guī)范化、補償水平的合理化，拆遷的進(jìn)度會有所減緩，成本可能會有所力口大，帶來的住房需求有可能縮減，特別是今年將較為明顯。因此，預(yù)計總體上2004下半年住房需求總量仍將保持增長。 　　 價格走勢分析 　　 2004年的我省房價將繼續(xù)保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢。第一，土地作為不可再生資源已經(jīng)日益稀缺。大中城市土地供應(yīng)矛盾尤為突出，隨著城市空間的縱向發(fā)展，土地成本繼續(xù)增加將直接影響商品房價格的上升；第二，鋼筋等建材價格的上漲，也使得商品房價保持上升趨勢。 　　 拆遷規(guī)模預(yù)測 　　 與《山西省城市房屋拆遷條例》相配套的《山西省城市房屋拆遷評估辦法》和《山西省城市房屋拆遷搬遷補助、臨時安置補助和經(jīng)營性用房停產(chǎn)，停業(yè)補償標(biāo)準(zhǔn)》即將由省人民政府頒布實施。隨著拆遷行為的不斷規(guī)范，拆遷規(guī)模2004年比2003年會呈下降趨勢，預(yù)計拆遷戶數(shù)13072戶。 從以上情況分析，近兩年來，太原市房地產(chǎn)開發(fā)大幅增長，商品住房的供應(yīng)會在今年下半年和明年有較大增加，但是隨著新增供地和城市房屋拆遷量的減少，以及銀行房貸的收緊，新開工的商品住房增幅會有明顯回落。因此，全年商品住房銷售量會維持在20％至30％的增幅，到2005年供給總量約為130至140萬平方米。 據(jù)統(tǒng)計，目前太原市人均GDP為15206元、恩格爾系數(shù)為32．2％、人均住房建筑面積為22平方米，這3項指標(biāo)同房地產(chǎn)快速發(fā)展的要求相吻合。此外，隨著居民住房觀念發(fā)生轉(zhuǎn)變，二次置業(yè)、梯次消費的觀念已基本形成；隨著太原城市化進(jìn)程加速，城市人口的增加帶動住房消費需求的增加。到2005年商品房需求量約為130至160萬平方米，加之二手房供應(yīng)的增長，供需將大體平衡。因此，預(yù)測2004年下半年和2005年，太原市房地產(chǎn)市場沒有引起房價暴漲或暴跌的因素，房價總體穩(wěn)中有升，但漲幅趨緩。隨著外地大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進(jìn)入，太原市的房地產(chǎn)的競爭會越來越激烈，品牌競爭、資本競爭將是太原市房地產(chǎn)市場競爭的主題。30 /