山西某區(qū)域房地產(chǎn)市場分析研究(已修改)
2025-07-10 13:28 本頁面
【正文】 山西太原市房地產(chǎn)市場分析報告 本研究報告在分析全國房地產(chǎn)市場的總體態(tài)勢的基礎(chǔ)上，進一步分析了山西太原市房地產(chǎn)市場在2003年和2004上半年的運行情況，并對存在的問題和原因進行了深層探究，初步預(yù)測了山西政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，認(rèn)為太原市房地產(chǎn)市場在2004年下半年和2005年太原市房地產(chǎn)市場沒有引起房價暴漲或暴跌的因素，房價總體穩(wěn)中有升，但漲幅趨緩。同時房地產(chǎn)市場的競爭將進一步加劇，品牌競爭和資本競爭將主導(dǎo)太原房地產(chǎn)市場。 一、中國房地產(chǎn)市場的總體態(tài)勢 2002年“快速增長，供求兩旺，形勢大好，問題不少?！? 2003年“調(diào)控，規(guī)范，搞活；問題與發(fā)展同時存在?！? 2004年“政策年，穩(wěn)中有升?！? 2005年“重新洗牌，品牌競爭、資本競爭?！? 注：以上均有具體分析資料。 二、山西省房地產(chǎn)市場運行情況分析 (一)2003年山西房地產(chǎn)市場基本情況 2003年山西房地產(chǎn)市場的總體運行情況：房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長；一級商品房市場需求增幅大于供給增幅；商品房價格繼續(xù)增長 ；新建商品房購買對象以個人為主；商品住宅空置面積逐步消化；土地開發(fā)投資強勁擴張。 （二）2004上半年山西房地產(chǎn)市場分析 供給分析 目前，太原市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有395家，房地產(chǎn)中介企業(yè)有141家。今年上半年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成16．5億元，同比增長46．9％，占全市固定資產(chǎn)投資總額的14％。新建商品房房屋竣工面積12．7萬平方米，同比增長49％。其中，住宅10．7萬平方米，同比增長114％；商業(yè)營業(yè)用房2萬平方米，同比增長66．7％。新落成的各種房屋為省城的人們提供了多種選擇。 然而，在供應(yīng)結(jié)構(gòu)中卻有局部失衡現(xiàn)象，表現(xiàn)為：一是高價位、高檔住房在市場供應(yīng)中所占比例較高，而中低價位，普通商品房與經(jīng)濟適用房比例偏小，但市場需求總量卻較高；二是大戶型、大面積住房面積供應(yīng)總量較大，而中、小戶型和中、小面積住房供應(yīng)不足，但需求量很大。據(jù)市場調(diào)查顯示，目前根據(jù)太原市一般購房者的經(jīng)濟實力，可購買的住宅面積為70平方米，而市場主力房型為100至120平方米。 銷售分析 上半年，全市新建商品房屋銷售面積為72．1萬平方米，同比增長57．5％，商品房銷售總額為35．11億元。其中，銷售住宅52．26萬平方米，同比增長67．79％，占總面積的72．51％；辦公樓銷售4．32萬平方米；商業(yè)營業(yè)用房銷售15．5萬平方米。 從購房者組成來看，外地居民購買商品房占18％、本地農(nóng)村人口購房占17％、本地居民占65％。 同時，由于高層、大戶型房屋供應(yīng)量過大，土地價格較高導(dǎo)致房價居高不下等原因，形成了一定數(shù)量的商品房空置。目前，全市商品房空置面積15．47萬平方米，空置一年以上（含一年）面積為7．46萬平方米，其中住宅空置3．61萬平方米，辦公樓空置3700平方米，商業(yè)營業(yè)用房空置3．33萬平方米，其它用房空置1500平方米。 房價分析 今年上半年我省房地產(chǎn)價格增幅為全國第三，根據(jù)7月29日召開的上半年全省房地產(chǎn)市場形勢分析會情況報道，上半年我省商品房銷售面積大于竣工面積、銷售額增長率高于房地產(chǎn)投資增長率，商品房一級市場呈現(xiàn)出需求旺盛的良好態(tài)勢。商品房銷售價格在成本增加和市場需求較旺的拉動下呈明顯上漲趨勢。商品房銷售價格漲幅較高。到6月底，我省商品房平均銷售價格為1797元/平方米，％，比同期全國高16個百分點，增幅位居全國第3位，絕對額位居全國第20位，居中西部地區(qū)第9位。從11個市看，商品房售價最高的是太原市，為3244元/平方米，低于每平方米1000元的是陽泉市與忻州市，分別為966元/平方米與924元/平方米。 上半年，太原市新建商品房銷售均價為每平方米4872元，同比增長8．62％，其中住宅均價每平方米2948元，同比增長4．6％，每套商品住宅銷售均價為40萬元。相對于城鎮(zhèn)居民收入而言，上半年太原市人均可支配收入為4620元，同比增長13．3％，新建商品住宅的價格漲幅低于居民可支配收入漲幅，且低于全國商品住宅價格漲幅。國際經(jīng)驗認(rèn)為，房價增長速度超過GDP增長速度的兩倍以上，就會產(chǎn)生嚴(yán)重泡沫。目前太原市房價遠離警戒線，房地產(chǎn)市場發(fā)展空間很大，供銷均呈現(xiàn)增長態(tài)勢。 然而，調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，太原市80％的購房者承受價位為每平方米1800元以下，而商品住房供應(yīng)中每平方米2500元以上的占85％以上。造成房價上漲的原因主要有：一是土地價格過高，在太原市商品住房成本構(gòu)成中，土地價格占21．4％；二是拆遷成本高；三是城市居住人口的增加，住房制度改革深化，擴大了市場需求量；四是鋼材、水泥等原材料的上漲，直接導(dǎo)致住房價格的上漲；五是經(jīng)濟適用房在住房供應(yīng)中所占的比例小，平抑商品房價格作用相對薄弱。 存量分析 上半年，太原市存量房交易價格為每平方米2013元，同比增長27．07％。其中住宅交易均價為每平方米1738元，同比增長22．27％，每套存量住宅交易均價為21萬元。盡管存量住房價格上漲幅度超過新建商品住房，但存量住房仍呈供不應(yīng)求之勢，市場潛力很大。從交易情況來看，上半年存量房交易總額為3．9億元，其中住宅7460萬元；存量房交易量為454套，交易面積19萬平方米，同比降低7．64％；住宅交易348套，交易面積4．69萬平方米，同比降低243．18％，其中房改房、經(jīng)濟適用房交易186套，同比降低157．88％。存量房交易量下降，這是由于政策銜接等問題，形成個人小土地使用證的發(fā)放水平無法滿足存量房交易中提供小土地使用證的總數(shù)量的矛盾，嚴(yán)重影響了交易量。 拆遷分析 上半年，全市城區(qū)共批準(zhǔn)拆遷項目17個，核準(zhǔn)拆遷面積4．5萬平方米，同比下降82．7％，拆遷居民1399戶，拆遷總量大幅下降。造成拆遷總量下降的宏觀因素是：央行房貸政策收緊和清理拖欠農(nóng)民工工資政策出臺后，開發(fā)商融資渠道有限、資金不足，加之舊城改造優(yōu)惠政策落實不到位，影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對舊城區(qū)改造的積極性，舊城改造項目啟動乏力。微觀因素是：太原市近兩年來拆遷難度逐步增大，一方面由于目前中、小戶型、低價位的普通商品房和經(jīng)濟適用房供應(yīng)量不足，致使貨幣安置居民在拿到貨幣補償款后在市場上難以買到合適的住房，影響了群眾配合拆遷的積極性，另一方面小部分被拆遷人脫離拆遷政策提出不合理的補償要求，漫天要價，個別開發(fā)商采取偷拆和擅自強拆等違法行為，激化了矛盾。 消費者分析 在太原市7月份舉辦的“住在龍城”房展會上，主辦單位進行了一次房地產(chǎn)消費結(jié)構(gòu)問卷調(diào)查，問卷的調(diào)查項目分10大類46個小項，涉及到購房者的職業(yè)、年齡、家庭年收入、購房用途、置業(yè)情況、購房首選、購房需求時間、欲購房區(qū)域、承受價位及戶型要求等方方面面。經(jīng)過主辦單位整理、匯總、統(tǒng)計，本次調(diào)查共回收有效調(diào)查問卷5164份，被調(diào)查者詳細(xì)地對調(diào)查表中各項內(nèi)容進行了
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