【正文】 隨著外地大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進入，太原市的房地產(chǎn)的競爭會越來越激烈，品牌競爭、資本競爭將是太原市房地產(chǎn)市場競爭的主題。 據(jù)統(tǒng)計，目前太原市人均GDP為15206元、恩格爾系數(shù)為32．2％、人均住房建筑面積為22平方米，這3項指標同房地產(chǎn)快速發(fā)展的要求相吻合。 　　 拆遷規(guī)模預(yù)測 　　 與《山西省城市房屋拆遷條例》相配套的《山西省城市房屋拆遷評估辦法》和《山西省城市房屋拆遷搬遷補助、臨時安置補助和經(jīng)營性用房停產(chǎn)，停業(yè)補償標準》即將由省人民政府頒布實施。因此，預(yù)計總體上2004下半年住房需求總量仍將保持增長。 　　 目前，居民住房消費的升級換代需求、外來人員購房總體上呈加速增長趨勢。從住宅供應(yīng)需求來看，要達到“十五”末全省城鎮(zhèn)人均住房建筑面積25平方米的：目標，每年全省需建成城鎮(zhèn)住宅1000萬平方米，人均每年增加1平方米。 　　 ③消費觀念亟待轉(zhuǎn)變 　　 受“無債一身輕”的傳統(tǒng)消費觀念的影響，居民的消費方式仍是“量入為出，略有節(jié)余”，購物總是攢足了錢再買。 (二)存在的不利因素 　　 ①經(jīng)濟發(fā)展相對落后 　　 2003年GDP總量為2445．6億元，僅占同期全國總量11．67萬億元的2．09％，我省的經(jīng)濟基礎(chǔ)比較薄弱。 　　 宏觀政策影響 　　當前，規(guī)范城市房屋拆遷行為、清理拖欠工程款、整頓土地市場等重大舉措的推進，總體上也有利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。《山西省物業(yè)管理條例》已列 2004年地方性法規(guī)的立法計劃，4月13日已經(jīng)省人民政府常務(wù)會議審查通過，即將報送省人大常委會依法履行 立法程序。這些政策為促進我省的房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，進一步發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展和社會進步中的支柱作用，創(chuàng)造了良好的政策環(huán)境。四是以創(chuàng)示范項目為手段，提升服務(wù)品質(zhì)。 　　 以培育新型產(chǎn)業(yè)為目標，加快物業(yè)管理業(yè)的規(guī)范發(fā)展 　　 要把物業(yè)管理作為新型產(chǎn)業(yè)加以培育， 以“擴面提質(zhì)”為中心，全面提高物業(yè)管理質(zhì)量和水平。四是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)實行動態(tài)管理，堅決打擊開發(fā)經(jīng)營中出現(xiàn)的違法違規(guī)開發(fā)、合同欺詐、面積缺斤短兩、虛，假廣告等行為。要根據(jù)市場需求情況，加快中低價位、中小戶型住宅建設(shè)，建立和完善城鎮(zhèn)廉租住房制度。 　　另外，我省經(jīng)濟不發(fā)達，底子薄，房地產(chǎn)業(yè)市場不夠活躍，人們的住房消費觀念相對落后等因素，也是造成房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅減緩的重要原因。 　　 清理農(nóng)民工工資和工程拖欠款。貸款應(yīng)重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目。溫家寶總理在今年4月9日召開的國務(wù)院常務(wù)會議上指出“要進一步采取有力措施，有效遏制投資過快增長勢頭，保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展，防止經(jīng)濟大起大落。 　　 國家對土地政策進行調(diào)整。 1～7月份，％，這樣會抑制居民的住房消費，加之信貸收緊，以投資為目的的購房需求受到限制，將影響開發(fā)企業(yè)的收入及利潤增長，進而影響開發(fā)企業(yè)運營資金的周轉(zhuǎn)。 清欠力度加大、用工工資提高、原材料價格的上漲使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負擔加重。其次，國家有關(guān)房屋拆遷一系列政策和實施規(guī)程的相繼出臺，對慣于通過土地劃撥或強行拆遷獲得低成本土地的房地產(chǎn)企業(yè)來講無疑是“釜底抽薪”。政策落實不順挫傷了開發(fā)商的積極性，導(dǎo)致山西省普通住宅價格增長過快，開發(fā)速度緩慢。 　　管理程序不順：由于管理體制的不順導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)管理程序不順，沒有形成計劃、規(guī)劃、土地供應(yīng)、開發(fā)的有序管理過程。 房地產(chǎn)管理上的“三個不順” 　　近年來，山西省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，但房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與市場需求不相吻合。但是他們與外地企業(yè)和金融機構(gòu)都有遇到一個難題：缺少適合溝通的平臺。 一些礦主說出了他們外遷的原因，我省的投資環(huán)境比較差，政府職能部門權(quán)力意識濃厚、服務(wù)意識淡薄，轉(zhuǎn)變職能僅僅停留于表面，缺乏實質(zhì)性進展，無論從軟硬環(huán)境上都無法與沿海城市及其它大城市相比。就我省的現(xiàn)狀而言，房產(chǎn)商不能惟一指望銀行信貸，應(yīng)當根據(jù)自身的特點，積極尋求多元化的金融工具，最終把“121號文件”演化成市場創(chuàng)新的動力。這樣一來，可能造成資金鏈斷裂，致使已開工項目不能按時竣工，新項目不能接手，使開發(fā)商陷入困境。當前，企業(yè)找地皮、尋資金成了工作的重心，這決定著其有無資格參加后續(xù)競爭，同時使資金實力和籌資能力弱小的小企業(yè)遭遇“滅頂之災(zāi)”。今年“五一”前，央行又下發(fā)通知，在“五一”之后，進一步嚴格控制房貸項目。并對貸款企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)、管理水平有了更高的要求，規(guī)定自有資金必須達到30％和封頂才能按揭的要求。 　　 完成開發(fā)土地面積出現(xiàn)負增長。 全年房地產(chǎn)開發(fā)計劃總投資減少11．3個百分點。 　　由于整體的供應(yīng)量趨少，而市場需求旺盛，全省商品房一級市場銷售良好，銷售面積為平方米，同比增長了8成左右；與此相呼應(yīng)，商品房一級市場銷售價格呈現(xiàn)明顯的上漲趨勢。同時，同比下降了近10個百分點。 全省房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅逐月回落。首先表現(xiàn)在產(chǎn)品的品牌效應(yīng)上。同時也有利于成片開發(fā)、規(guī)模開發(fā)，還可以帶來新的開發(fā)理念和開發(fā)模式，這對太原房地產(chǎn)行業(yè)將是一個很大的提升。 　　正因為以上兩大原因，吸引了越來越多的外地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入山西太原，山西的房地產(chǎn)企業(yè)面臨洗牌，太原市現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)300余家，但真正成規(guī)模的幾乎沒有。山西人在北京買房子出手大方是出了名的，背著整麻袋錢買房。太原的開發(fā)商，房子好賣，基本上沒有什么大的競爭，不用作秀，廣告做的很少。也就是說，房子要具有兩個功能：商品性和文化性。太原房地產(chǎn)還處于功能產(chǎn)品時代，也就是說房地產(chǎn)開發(fā)還停留在只能滿足一般居住需求。 北京房地產(chǎn)傳奇人物、今典集團董事長張寶全表示，他想拿到一塊500～1000畝的土地在太原開發(fā)房地產(chǎn)。這個調(diào)查結(jié)果和太原市目前房地產(chǎn)市場的供給情況比較吻合。 根據(jù)調(diào)查結(jié)果分析，目前太原市80％的購房者年齡在40歲以下；高達75％的購房者家庭年收入在3萬元以下；在一年內(nèi)有購房愿望的家庭占總數(shù)的65％；79％的家庭能夠承受的商品房價位在每平方米1800元以下；求購戶型為二室一廳的購房者占被調(diào)查總?cè)藬?shù)的41％，短期內(nèi)購房意愿強烈。造成拆遷總量下降的宏觀因素是：央行房貸政策收緊和清理拖欠農(nóng)民工工資政策出臺后，開發(fā)商融資渠道有限、資金不足，加之舊城改造優(yōu)惠政策落實不到位，影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對舊城區(qū)改造的積極性，舊城改造項目啟動乏力。盡管存量住房價格上漲幅度超過新建商品住房，但存量住房仍呈供不應(yīng)求之勢，市場潛力很大。 然而，調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，太原市80％的購房者承受價位為每平方米1800元以下，而商品住房供應(yīng)中每平方米2500元以上的占85％以上。 上半年，太原市新建商品房銷售均價為每平方米4872元，同比增長8．62％，其中住宅均價每平方米2948元，同比增長4．6％，每套商品住宅銷售均價為40萬元。商品房銷售價格在成本增加和市場需求較旺的拉動下呈明顯上漲趨勢。 從購房者組成來看，外地居民購買商品房占18％、本地農(nóng)村人口購房占17％、本地居民占65％。 然而，在供應(yīng)結(jié)構(gòu)中卻有局部失衡現(xiàn)象，表現(xiàn)為：一是高價位、高檔住房