【正文】 而對于一些樓市火爆的城市，消費者則對樓市未來充滿信心，相比較過節(jié)擱置購房計劃者來說，趁著假期搶險入市者更多。總的來說，受春節(jié)假日因素的影響，各地開發(fā)商基本都在2月放慢了推盤速度，這也就造成2月總體供應量有限。環(huán)渤海經(jīng)濟圈：北京、天津2月樓市集體表現(xiàn)出成交量萎縮，成交均價持續(xù)上揚的態(tài)勢。蘇州樓市量跌價升。根據(jù)十一五規(guī)劃，2010年更將達到5000美元，可以預見，舊的商業(yè)形態(tài)將迅速被人們拋棄，新的集餐飲、休閑、娛樂、購物一體的情景式商業(yè)街模式將帶動更強大的消費人流，收益更穩(wěn)定，前景更遠大。包河大道12車道拓寬工程開工，馬鞍山南路即將拓寬改造，一連串的動作表明，未來合肥的商業(yè)中心正隨著城市的腳步南移。合肥市相關(guān)部門應當把相關(guān)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展納入城市發(fā)展的空間戰(zhàn)略之中考慮，打造一個和諧、魅力十足的現(xiàn)代城市。這就意味著投資者需得將近30年才能收回投資成本，而投資者正常的年回報率應該在8％左右。全市住宅市場結(jié)構(gòu)日趨合理，多層次住房供應體系基本建成。完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設，提高信息化應用水平。政策導向合肥市房地產(chǎn)管理局表示，今年將繼續(xù)貫徹落實國家宏觀調(diào)控政策，推進符合國情的住房建設模式和消費模式的建立。（五）合肥：房價漲幅明顯回落，“小區(qū)辦公”擠壓寫字樓市場2006年，在經(jīng)歷了調(diào)息、國六條等國家政策的宏觀調(diào)控后，房地產(chǎn)行業(yè)得以規(guī)范、健康、穩(wěn)定地持續(xù)發(fā)展。三是，住宅市場一路平穩(wěn)，多數(shù)樓盤表現(xiàn)良好。市場發(fā)展趨勢與投資機會由于新的一系列的宏觀調(diào)控和寧波樓市吸納結(jié)構(gòu)雙重作用影響下，2006年寧波樓市呈現(xiàn)以下幾個特點：一是，住宅價格穩(wěn)步上漲，全年價格漲幅下降。供應結(jié)構(gòu)的變化主要來自與鄞洲中心板塊和郊區(qū)板塊的比重逐步加大，隨著寧波城市化進程的進一步加大，市中心的地塊將繼續(xù)稀缺，這種趨勢將在未來2年中持續(xù)表現(xiàn)。城西作為寧波城區(qū)內(nèi)性價比較高的板塊，同樣受到市場的追捧，成為新的市場亮點。繼05年凱德、中海、金地、綠城等品牌公司高調(diào)入甬后，新的地產(chǎn)大鱷繼續(xù)進駐寧波市，萬科、華潤、開元等相繼在鄞洲中心區(qū)、東錢湖區(qū)塊、九龍湖區(qū)塊拿地，拉開了07年寧波地產(chǎn)競爭的序幕。06年將會是寧波樓市的一個別墅年。從2005年開始，境外知名房地產(chǎn)開發(fā)商角逐杭州房地產(chǎn)市場。 豪宅猶存，標準重定。利用“天時地利人和”預熱板塊是2007年的房地產(chǎn)市場發(fā)展的特征，“地鐵”、“德勝快速路”“慶春隧道”等等，2007年有太多的題材值得關(guān)注。但是市場內(nèi)的小戶型還是增加不少，2006年6月份之后出讓的住宅土地中幾乎都有戶型比例的規(guī)定，開發(fā)商對這樣的規(guī)定或許是無奈接受，或許是默認了市場趨勢。品質(zhì)戰(zhàn)的關(guān)鍵一是創(chuàng)新，二是展示。價格回歸價值，市場進一步展開品質(zhì)戰(zhàn) 。住宅是一種特殊的產(chǎn)品，消費者和房地產(chǎn)企業(yè)之間需要建立長達數(shù)十年的信任關(guān)系。優(yōu)秀企業(yè)的存在，使合作時代的來臨成為可能。因此一些如日中天高速發(fā)展的優(yōu)秀地產(chǎn)企業(yè)，在一定程度上即使通過自身的實力也會遇到土地資源獲取上的瓶頸，這樣就不得不考慮調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略與更強大的地產(chǎn)發(fā)展商進行強強聯(lián)合，實現(xiàn)綜合開發(fā)、資源共享就成了必然選擇的出路之一。尤其是WTO承諾的全面兌現(xiàn)，使資源整合、聯(lián)合做大做強成為中國房地產(chǎn)企業(yè)必然的出路。（三）杭州：地產(chǎn)大鱷之合縱連橫06年市場熱點：地產(chǎn)大鱷強強聯(lián)合，綜合開發(fā)，資源共享2006年的杭州樓市，地產(chǎn)大鱷強強聯(lián)合，無論是綠城與濱江一舉拿下創(chuàng)紀錄的“全國地王”杭汽發(fā)地塊，還是萬科與坤和合作拿下的西溪濕地蔣村地塊，抱團作戰(zhàn)合作共贏，提高綜合競爭力，使強者愈強，弱者愈弱是樓市發(fā)展的必然趨勢；強強聯(lián)合現(xiàn)象也意味著“聯(lián)合拿地、戰(zhàn)略合作、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、兼并或并購”將是未來杭州房地產(chǎn)企業(yè)做大做強，加強合作共贏的各種可選擇的強強聯(lián)合模式。目前南京幾乎90%的房地產(chǎn)開發(fā)商都或多或少地參與了商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)。代理公司將把業(yè)務范圍從單純的代理廣告或代理銷售擴大到營銷企劃、視覺整合、廣告?zhèn)鞑ァN售代理一條龍，為開發(fā)商提供專業(yè)、系統(tǒng)、完善的業(yè)務服務，與開發(fā)商實現(xiàn)土地運營、資本運營、產(chǎn)品運營的強強聯(lián)合，是代理商今后轉(zhuǎn)型的主要方向。南京寫字樓的多元化和個性化發(fā)展特征將更加明顯，寫字樓的功能定位也將更加細分。功能空間單一、缺乏鮮明特征等不利因素制約南京寫字樓的快速發(fā)展。自上個世紀90年代末，5A智能化中高檔寫字樓銷售狀況明顯好于其他寫字樓項目。 2006年是南京寫字樓的一個集中供應時期，預計在未來兩年內(nèi)，南京寫字樓市場上供應的面積將會有一個更大的突破，市場競爭將更加激烈。合租主要針對在南京的外地人口以及在南京上學的大學生，這部分群體的數(shù)量每年都以在遞增，從而對合租房的需求也是不斷的增加，南京的合租市場在2007年將會被這股需求推動向前發(fā)展。二手房市場因為地鐵的開通而被拉動，租賃市場也同樣被帶動起來了，并在逐漸升溫中。四是，傳統(tǒng)老城區(qū)隨著舊城改造及商業(yè)開發(fā)，民宅供應相對而言會不斷減少。2006年隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展，人口的增加，城市開發(fā)建設步伐的加快，南京的房屋租賃市場將會迎來供需兩旺的繁榮景象。這兩方面都會影響2007年租賃市場的房源供應量。另外由于近年來南京勞動密集型企業(yè)的外遷，以及南京未來可能加強對流動人口的管理等因素，都有可能會影響未來的租賃市場客源。（2）南京住宅租賃市場2007年展望首先由于南京經(jīng)濟發(fā)展步伐的加快，南京市的總?cè)丝谠?007年會有新的增長，其中主要的增長點在外地人口和流動人口。從比重上來看2006年三居室的成交比重和去年同期相比有所上升，達12%?？v觀2006年南京住宅租賃市場的居室變化走勢，面積6090平方的二居室仍以絕對優(yōu)勢統(tǒng)領(lǐng)租賃市場，每平米月租在19元20元之間，為市場最低，因此較受求租者的歡迎，成交量比重一直保持在總成交量的55％左右。次新房比較集中的新城區(qū)，由于配套、交通等原因，租價相對要低一些。2006年租賃市場價格仍然延續(xù)以往的態(tài)勢。導至11月份供求比迅速上升，一度超過5：1。一方面外地來寧務工、經(jīng)商的房客們的心態(tài)越來越成熟，為了減低租金，更多的人不選擇在旺季租房。我愛我家的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，供給、％左右。五，租賃市場的主流區(qū)域還是傳統(tǒng)老城區(qū)。一，從整體租賃市場看成交量穩(wěn)步增長，交易量比上年增加33％。區(qū)域情節(jié)仍舊存在，河西新城成為各板塊主動遷出人群的最佳選擇。單套購買總價集中在46－50萬，單價承受力集中在5000－6000元/平米，預示未來成交區(qū)域向中心區(qū)域以外和城區(qū)邊緣擴散。 表 14：2007年南京各區(qū)域住宅成交均價區(qū)域成交均價(元/平方米)玄武7507白下8284秦淮6253建鄴6807高淳2599鼓樓8141下關(guān)5607棲霞5805雨花5842江寧4186六合2390浦口3218溧水2345全市4799注：2007年1月1日——2007年3月15日南京住宅成交均價數(shù)據(jù)來源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn)此外，交通、樓盤品質(zhì)、價格仍舊是影響購買的最主要因素。80110平方米的面積段成為主流需求面積。 從需求市場最新動向看，新城房地產(chǎn)開發(fā)迎來快速發(fā)展期，其中河西板塊受關(guān)注度再創(chuàng)新高。四是，創(chuàng)新物業(yè)管理機制，確保新建住宅小區(qū)實施物管率達到100％。與上海不同，南京的投資性需求較小，自住需求占到大多數(shù)，宏觀調(diào)控在打擊投資的同時，也讓自住需求受到了影響，多數(shù)購房者都在觀望，從而使05年的需求量有所減小，導致供給過剩，進入06年后，自住需求在經(jīng)歷了半年多的觀望后開始釋放，但購房者仍然保持理性態(tài)度，謹慎購房，雖然一季度的住宅價格呈上漲勢頭，但考慮到供給量仍大于需求，而國家仍強調(diào)穩(wěn)定房價，這無疑加深了購房者的理性購房傾向，因此宏觀政策為房價的平穩(wěn)發(fā)展提供了保障。但是，由于南京房地產(chǎn)市場的特殊結(jié)構(gòu)，宏觀調(diào)控的政策效果沒有體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的供應環(huán)節(jié)。當前，房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的核心目標是穩(wěn)定房價，所采取的措施概括起來是“兩大閘門，雙向擠壓”。房地產(chǎn)開發(fā)融資鏈條從土地使用權(quán)、銀行抵押，到要求建筑企業(yè)墊資建造，再到商品房預售，為企業(yè)進入房地產(chǎn)業(yè)提供有利的金融環(huán)境。預計東部地區(qū)仍是國內(nèi)外房產(chǎn)企業(yè)與投資者關(guān)注的重點，但是關(guān)注的側(cè)重點開始發(fā)生變化。這種區(qū)域差異性主要是由于各地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步的時間不同、基礎(chǔ)不同，加之各地區(qū)、經(jīng)濟發(fā)展水平、城市化進程、市場化程度等方面的不同，造成房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展程度、水平、規(guī)模、速度、活躍性等方面的地區(qū)不平衡性。處于近幾年來較低水平。根據(jù)區(qū)域位置，除北京、上海、深圳、廣州和天津以外的二線、三線城市劃分為4類，依次為：東部地區(qū)，寧波、杭州、南京和合肥；西南地區(qū)，長沙、重慶、成都和南昌；東北和渤海地區(qū)，長春、沈陽、青島和西安；東南地區(qū)，佛山。三、重點城市分析： 寧波、杭州、南京和合肥本刊接下來的四期將著重介紹，重點城市系列之二：國內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的熱點二線、三線城市和區(qū)域的房地產(chǎn)市場發(fā)展的特點和趨勢。此外，南京地鐵周邊的二手房也繼續(xù)受到青睞。不單2月份二手房的均價下降，成交套數(shù)與1月份相比也下降了57．61％。21世紀不動產(chǎn)區(qū)域分部的數(shù)據(jù)則顯示，目前25003500元/平米的二手房最好賣，占到總成交量的近八成。租賃市場方面，成交面積在此之前已連續(xù)下降四個月，本月下降兩成多，而且是近五個月來降幅最大的月份。受前期宏觀調(diào)控政策的影響，目前，上海二手房市場自住型需求比例繼續(xù)增大，個人投資需求已受到較大程度的抑制。目前，上海二手房市場呈現(xiàn)兩大特點：一是房價區(qū)域差異化凸顯，內(nèi)環(huán)價格趨穩(wěn)，板塊差距拉大。多個區(qū)域同時下降。中大恒基、鏈家、我愛我家和信一天數(shù)據(jù)顯示，北京07年前兩個月二手房價首現(xiàn)多個區(qū)域齊下降。沿江經(jīng)濟圈來看，武漢樓市下滑趨勢繼續(xù)，價量雙跌。而揚州則逆勢上揚，價量雙升。八大區(qū)域?qū)Ρ确治?007年2月，%，；%，漲幅與上月持平。表 9：2007年2月西北地區(qū)房屋銷售價格指數(shù)變化情況　房屋銷售價格指數(shù)新建商品住房價格指數(shù)二手住房價格指數(shù)同比環(huán)比同比環(huán)比同比環(huán)比太 原104104呼和浩特100100100蘭 州102西 寧100銀 川100烏魯木齊包 頭107數(shù)據(jù)來源：國家發(fā)展和改革委員會07年烏魯木齊商品房價一路攀升，新建商品房平均價格約為每平方米2514元?！」┣蟠笾缕胶馐侵貞c房價保持相對穩(wěn)定的最主要原因。從供應來看，2月共有19個項目取得了預售證，比上月上漲四個百分點。瀘州2月新建商品住宅銷售價格同比增幅超過成都位居西南區(qū)域首位，其次是南充和貴陽。東北經(jīng)濟圈從2月東北地區(qū)重點城市房屋銷售價格及指數(shù)來看，東北吉林、黑龍江省所屬4個副省級城市各項指標同比、環(huán)比增幅都低于全國平均水平，房屋銷售價格同比波動幅度在[2%4%]。盡管總體銷售價格一直處于上漲態(tài)勢，但國家一系列宏觀調(diào)控政策的出臺，引導市場價格與社會消費心態(tài)趨向穩(wěn)定，價格因素并未對供銷兩旺的勢頭形成阻力。長沙商品房批準預售量2月出現(xiàn)大幅增長，%。2月新增銷售項目12個，與1月類似，多以在售項目新推供應為主，新開盤項目很少。表 6：2007年2月沿江經(jīng)濟圈房屋銷售價格指數(shù)變化情況　房屋銷售價格指數(shù)新建商品住房價格指數(shù)二手住房價格指數(shù)同比環(huán)比同比環(huán)比同比環(huán)比合 肥100100南 昌101101武 漢長 沙102110蚌 埠安 慶105九 江贛 州宜 昌襄 樊101101岳 陽常 德107數(shù)據(jù)來源：國家發(fā)展和改革委員會從一些重點城市房地產(chǎn)實際成交來看：新春2月，樓市下滑趨勢繼續(xù)，各項交易指標在1月基礎(chǔ)上跌至低谷，主城區(qū)內(nèi)更是沒有新項目面市——樓市進入全面休整期。城北的普通住宅、商服用房和寫字樓類物業(yè)仍為末位。造成如此巨大的市場放量的原因，鄭州有關(guān)部門解釋是由于2007年的宏觀政策具有一定的滯后性，重新審批規(guī)劃設計的一批房產(chǎn)項目開始集中上市，造成了巨額投放的現(xiàn)象，另外，由于春節(jié)較往年晚些，也使得項目審批過于集中。表 5：2007年2月中原地區(qū)房屋銷售價格指數(shù)變化情況　房屋銷售價格指數(shù)新建商品住房價格指數(shù)二手住房價格指數(shù)同比環(huán)比同比環(huán)比同比環(huán)比鄭 州113西 安101洛 陽101平 頂 山數(shù)據(jù)來源：國家發(fā)展和改革委員會從一些重點城市房地產(chǎn)實際成交來看：2月份鄭州房地產(chǎn)市場供應呈井噴態(tài)勢，而住宅房價自去年11月以來首次出現(xiàn)反彈。中原經(jīng)濟圈2月中原地區(qū)部分城市房屋銷售價格指數(shù)變化來看，總體4個主要城市各項指標同比、環(huán)比增幅在 2月基本都略有上揚。2月，連云港房地產(chǎn)市場銷售成績量盡管受節(jié)假日因素影響，存在近一周的銷售空白，但總體銷售情況依舊很樂觀。%。從新增供應來看，2月份北京市獲批預售許可的項目為16個，僅為1月份的兩成，批準的住宅套數(shù)為3615套，與1月份相比也有明顯的下降。沈陽、大連和秦皇島幾個副省級則更靠后。尤其是近半年來，除1月份下跌外，總體看來今年漲幅有猛升之跡象。進入2007年1月，福州房地產(chǎn)的均價在2006年末首次突破5000元大關(guān)后回跌，而2月又重新高揚，住宅的均價從上月4953元/平方米上漲到5675元/平方米，上漲722元/平方米，%。本月深圳市新樓盤售價最高為均價每平方米5萬元。深圳2月樓市強勢攀升，均價每平米過萬元。廣州十區(qū)一手住宅成交套數(shù)2515套，比1月少了470