【正文】 00元大關(guān)，%；市中心六區(qū)一手住宅均價(jià)也達(dá)到了9470元/平方米，%。深圳2月樓市強(qiáng)勢(shì)攀升，均價(jià)每平米過萬(wàn)元。成交量大幅下降主要是因?yàn)樯唐贩咳胧辛繙p少，以及買家持幣待購(gòu)造成的。本月深圳市新樓盤售價(jià)最高為均價(jià)每平方米5萬(wàn)元。2月，廈門商品住宅總成交1400套，簽約面積17萬(wàn)平方米，均價(jià)8108元/平方米，其中，島內(nèi)住宅均價(jià)10113元/平方米，島外住宅均價(jià)5220元/平方米。進(jìn)入2007年1月，福州房地產(chǎn)的均價(jià)在2006年末首次突破5000元大關(guān)后回跌，而2月又重新高揚(yáng)，住宅的均價(jià)從上月4953元/平方米上漲到5675元/平方米，上漲722元/平方米，%。福州房地產(chǎn)較大的漲幅主要是由于福州七個(gè)板塊中價(jià)格最高的兩個(gè)板塊———北江濱板塊和市中心板塊2月的成交量之和占全市交易總額的比例有較大幅度的提高。尤其是近半年來，除1月份下跌外，總體看來今年漲幅有猛升之跡象。 環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈從2月環(huán)渤海地區(qū)重點(diǎn)城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)變化來看，%，%，%，%，對(duì)比看房?jī)r(jià)長(zhǎng)勢(shì)不減反漲。沈陽(yáng)、大連和秦皇島幾個(gè)副省級(jí)則更靠后。表 4：2007年2月環(huán)渤海地區(qū)房屋銷售價(jià)格指數(shù)變化情況　房屋銷售價(jià)格指數(shù)新建商品住房?jī)r(jià)格指數(shù)二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)同比環(huán)比同比環(huán)比同比環(huán)比北 京天 津石 家 莊100沈 陽(yáng)107大 連濟(jì) 南100青 島100唐 山秦 皇 島丹 東100錦 州煙 臺(tái)101濟(jì) 寧數(shù)據(jù)來源：國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)從一些重點(diǎn)城市房地產(chǎn)實(shí)際成交來看：2月份北京全市商品住宅預(yù)售登記數(shù)量為10349套，登記面積116萬(wàn)平方米，與上月相比。從新增供應(yīng)來看，2月份北京市獲批預(yù)售許可的項(xiàng)目為16個(gè)，僅為1月份的兩成，批準(zhǔn)的住宅套數(shù)為3615套，與1月份相比也有明顯的下降。2月天津商品房共成交56萬(wàn)平方米，%，%。%。%，全市商品房住宅價(jià)格呈下降走勢(shì)，本月均價(jià)5011元/平方米，%。2月，連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售成績(jī)量盡管受節(jié)假日因素影響，存在近一周的銷售空白，但總體銷售情況依舊很樂觀。2006年，商業(yè)用房銷售情況一直平平，繼去年8月份，商業(yè)用房的銷售套數(shù)達(dá)到246套以后，2007年2月商業(yè)用房的銷售又創(chuàng)下新高。中原經(jīng)濟(jì)圈2月中原地區(qū)部分城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)變化來看，總體4個(gè)主要城市各項(xiàng)指標(biāo)同比、環(huán)比增幅在 2月基本都略有上揚(yáng)。西安、平頂山則重點(diǎn)表現(xiàn)為房屋銷售價(jià)格同比、環(huán)比增幅的小幅度上揚(yáng)。表 5：2007年2月中原地區(qū)房屋銷售價(jià)格指數(shù)變化情況　房屋銷售價(jià)格指數(shù)新建商品住房?jī)r(jià)格指數(shù)二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)同比環(huán)比同比環(huán)比同比環(huán)比鄭 州113西 安101洛 陽(yáng)101平 頂 山數(shù)據(jù)來源：國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)從一些重點(diǎn)城市房地產(chǎn)實(shí)際成交來看：2月份鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)呈井噴態(tài)勢(shì)，而住宅房?jī)r(jià)自去年11月以來首次出現(xiàn)反彈。其中，%，同比增幅為558%；，%，同比增幅為505%。造成如此巨大的市場(chǎng)放量的原因，鄭州有關(guān)部門解釋是由于2007年的宏觀政策具有一定的滯后性，重新審批規(guī)劃設(shè)計(jì)的一批房產(chǎn)項(xiàng)目開始集中上市，造成了巨額投放的現(xiàn)象，另外，由于春節(jié)較往年晚些，也使得項(xiàng)目審批過于集中。%，是近來數(shù)月銷售量最少的月份。城北的普通住宅、商服用房和寫字樓類物業(yè)仍為末位。沿江經(jīng)濟(jì)圈，差距小于上月水平；。表 6：2007年2月沿江經(jīng)濟(jì)圈房屋銷售價(jià)格指數(shù)變化情況　房屋銷售價(jià)格指數(shù)新建商品住房?jī)r(jià)格指數(shù)二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)同比環(huán)比同比環(huán)比同比環(huán)比合 肥100100南 昌101101武 漢長(zhǎng) 沙102110蚌 埠安 慶105九 江贛 州宜 昌襄 樊101101岳 陽(yáng)常 德107數(shù)據(jù)來源：國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)從一些重點(diǎn)城市房地產(chǎn)實(shí)際成交來看：新春2月，樓市下滑趨勢(shì)繼續(xù)，各項(xiàng)交易指標(biāo)在1月基礎(chǔ)上跌至低谷，主城區(qū)內(nèi)更是沒有新項(xiàng)目面市——樓市進(jìn)入全面休整期。本月成交均價(jià)4188元/平方米，較上月下降70元/平方米。2月新增銷售項(xiàng)目12個(gè)，與1月類似，多以在售項(xiàng)目新推供應(yīng)為主，新開盤項(xiàng)目很少。除此之外，漢陽(yáng)、硚口、洪山價(jià)格都接近4000元/平方米左右，相對(duì)比較穩(wěn)定，在光谷和關(guān)山片區(qū)，由于外來企業(yè)入駐以及地鐵概念的升溫影響，投資性購(gòu)房出現(xiàn)增長(zhǎng)較大，區(qū)域價(jià)格也較前期出現(xiàn)明顯上漲態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)在上半年仍將有所增長(zhǎng)。長(zhǎng)沙商品房批準(zhǔn)預(yù)售量2月出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，%。今年12月，長(zhǎng)沙市商品房均價(jià)為3136元/㎡，%。盡管總體銷售價(jià)格一直處于上漲態(tài)勢(shì)，但國(guó)家一系列宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，引導(dǎo)市場(chǎng)價(jià)格與社會(huì)消費(fèi)心態(tài)趨向穩(wěn)定，價(jià)格因素并未對(duì)供銷兩旺的勢(shì)頭形成阻力。2月合肥商品房成交面積32萬(wàn)平方米，成交金額10億元，成交均價(jià)3133元/平方米。東北經(jīng)濟(jì)圈從2月東北地區(qū)重點(diǎn)城市房屋銷售價(jià)格及指數(shù)來看，東北吉林、黑龍江省所屬4個(gè)副省級(jí)城市各項(xiàng)指標(biāo)同比、環(huán)比增幅都低于全國(guó)平均水平，房屋銷售價(jià)格同比波動(dòng)幅度在[2%4%]。表 7：2007年2月東北房屋銷售價(jià)格指數(shù)變化情況　房屋銷售價(jià)格指數(shù)新建商品住房?jī)r(jià)格指數(shù)二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)同比環(huán)比同比環(huán)比同比環(huán)比長(zhǎng) 春103103哈 爾 濱101——吉 林100牡 丹 江10399106數(shù)據(jù)來源：國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)西南經(jīng)濟(jì)圈從2月西南經(jīng)濟(jì)圈重點(diǎn)城市房屋銷售價(jià)格及指數(shù)來看，西南地區(qū)九個(gè)副省級(jí)城市各項(xiàng)指標(biāo)平均水平同比增幅較1月均有一定回落，但環(huán)比增幅則高于上月水平。瀘州2月新建商品住宅銷售價(jià)格同比增幅超過成都位居西南區(qū)域首位，其次是南充和貴陽(yáng)。綜觀整個(gè)2月樓市，成都市總體商品房均價(jià)為4431元/平米，較上月下降了9%。從供應(yīng)來看，2月共有19個(gè)項(xiàng)目取得了預(yù)售證，比上月上漲四個(gè)百分點(diǎn)。2月重慶市商品房銷售面積近58萬(wàn)平方米，銷售金額約計(jì)17億元?！」┣蟠笾缕胶馐侵貞c房?jī)r(jià)保持相對(duì)穩(wěn)定的最主要原因。西北經(jīng)濟(jì)圈從2月西北地區(qū)重點(diǎn)城市房屋銷售價(jià)格及指數(shù)來看：僅包頭市城市房屋銷售價(jià)格增幅繼續(xù)高于全國(guó)水平，而同城新建商品住宅銷售價(jià)格則低于上月水平，%，市場(chǎng)表現(xiàn)不穩(wěn)定。表 9：2007年2月西北地區(qū)房屋銷售價(jià)格指數(shù)變化情況　房屋銷售價(jià)格指數(shù)新建商品住房?jī)r(jià)格指數(shù)二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)同比環(huán)比同比環(huán)比同比環(huán)比太 原104104呼和浩特100100100蘭 州102西 寧100銀 川100烏魯木齊包 頭107數(shù)據(jù)來源：國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)07年烏魯木齊商品房?jī)r(jià)一路攀升，新建商品房平均價(jià)格約為每平方米2514元。從類別上看，住宅類平均價(jià)格為2102元/平方米；經(jīng)濟(jì)適用房平均價(jià)格達(dá)到1853元/平方米；普通住宅平均價(jià)格為2213元／平方米；%，平均價(jià)格在3066元／平方米。八大區(qū)域?qū)Ρ确治?007年2月，%，；%，漲幅與上月持平。圖 1: 2007年2月部分重點(diǎn)城市新建商品住房?jī)r(jià)格指數(shù)同比增幅對(duì)比分析圖數(shù)據(jù)來源：國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)從各大經(jīng)濟(jì)圈房屋增量市場(chǎng)來看：長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)：上海成交量環(huán)比縮水44%，成交均價(jià)也呈現(xiàn)微跌。而揚(yáng)州則逆勢(shì)上揚(yáng)，價(jià)量雙升。而同月廣州樓市交易量則下跌6成，但是交易價(jià)格再創(chuàng)新高。沿江經(jīng)濟(jì)圈來看，武漢樓市下滑趨勢(shì)繼續(xù)，價(jià)量雙跌。（二）重點(diǎn)城市存量房市場(chǎng)交易情況北京二手房首次出現(xiàn)回調(diào)，成交均價(jià)下跌12元/平方米，本月掛牌成交均價(jià)8916元/平方米；上海延續(xù)上幾個(gè)月的走勢(shì)，二手房成交均價(jià)繼續(xù)走低，跌幅有所放大，成交均價(jià)達(dá)到12774元/平方米；廣州和深圳繼續(xù)快速上漲，二手房成交均價(jià)單月分別上漲299元/平方米和193元/平方米，成交均價(jià)分別攀升至5960元/平方米和9645元/平方米。中大恒基、鏈家、我愛我家和信一天數(shù)據(jù)顯示，北京07年前兩個(gè)月二手房?jī)r(jià)首現(xiàn)多個(gè)區(qū)域齊下降。 2月份二手房成交均價(jià)達(dá)8275元/平方米，%，而去年二手房?jī)r(jià)平均月漲幅都在3%左右。多個(gè)區(qū)域同時(shí)下降。表 13：07年1月、2月北京二手房成交均價(jià)及其漲幅情況區(qū)域1月成交均價(jià)(元/平方米)2月成交均價(jià)(元/平方米)跌幅通州52574974%順義49164651%亦莊70186691%方莊86238330%朝陽(yáng)85548540%數(shù)據(jù)來源：中大恒基、鏈家、我愛我家和信一天上海2月二手房量跌價(jià)漲，房屋租金全線下跌。目前，上海二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)兩大特點(diǎn)：一是房?jī)r(jià)區(qū)域差異化凸顯，內(nèi)環(huán)價(jià)格趨穩(wěn)，板塊差距拉大。譬如黃浦區(qū)整體漲幅最大，%；而徐匯區(qū)的一些板塊跌幅最大，%。受前期宏觀調(diào)控政策的影響，目前，上海二手房市場(chǎng)自住型需求比例繼續(xù)增大，個(gè)人投資需求已受到較大程度的抑制。2月二手住宅市場(chǎng)受春節(jié)假期的影響，成交面積下降近四成，均價(jià)保持穩(wěn)定，%，為6383元/平方米。租賃市場(chǎng)方面，成交面積在此之前已連續(xù)下降四個(gè)月，本月下降兩成多，而且是近五個(gè)月來降幅最大的月份。武漢順馳數(shù)據(jù)顯示，武漢12月二手房?jī)r(jià)下降，二手交易量持續(xù)下滑，成交均價(jià)也有所降低。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)區(qū)域分部的數(shù)據(jù)則顯示，目前25003500元/平米的二手房最好賣，占到總成交量的近八成。鄭州市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2月份鄭州市二手房均價(jià)為2314元／平方米，與1月份相比下降了0．09％，這是二手房?jī)r(jià)格連續(xù)第二個(gè)月下降。不單2月份二手房的均價(jià)下降，成交套數(shù)與1月份相比也下降了57．61％。根據(jù)南京中介公司“我愛我家”統(tǒng)計(jì)，目前南京二手房市場(chǎng)上的存量房源超過一半屬于無稅房源，成交房源中更有超過70％是無稅房源，這一比重還在繼續(xù)加大。此外，南京地鐵周邊的二手房也繼續(xù)受到青睞。2月，福州市房地產(chǎn)交易登記中心公布了今年新修訂的二手房指導(dǎo)價(jià)，與去年相比，新指導(dǎo)價(jià)中的商品房基本價(jià)上調(diào)35%左右，這意味著，今后福州二手房（除別墅外）交易稅費(fèi)將增加3成以上。三、重點(diǎn)城市分析： 寧波、杭州、南京和合肥本刊接下來的四期將著重介紹，重點(diǎn)城市系列之二：國(guó)內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的熱點(diǎn)二線、三線城市和區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的特點(diǎn)和趨勢(shì)。數(shù)據(jù)分析顯示，18個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)受到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的特別關(guān)注。根據(jù)區(qū)域位置，除北京、上海、深圳、廣州和天津以外的二線、三線城市劃分為4類，依次為：東部地區(qū)，寧波、杭州、南京和合肥；西南地區(qū)，長(zhǎng)沙、重慶、成都和南昌；東北和渤海地區(qū)，長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、青島和西安；東南地區(qū)，佛山。上期已對(duì)南京、杭州和寧波的2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行回顧分析，本期將側(cè)重于闡述和分析該類城市的投資機(jī)會(huì)以及具有升值潛力的投資品種，以及分析目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的新熱點(diǎn)。處于近幾年來較低水平。圖 2：2006年?yáng)|部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速數(shù)據(jù)來源：建設(shè)部中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)雖有很大發(fā)展，但仍有很大的增長(zhǎng)空間。這種區(qū)域差異性主要是由于各地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步的時(shí)間不同、基礎(chǔ)不同，加之各地區(qū)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市化進(jìn)程、市場(chǎng)化程度等方面的不同，造成房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展程度、水平、規(guī)模、速度、活躍性等方面的地區(qū)不平衡性。從事高端住宅、商業(yè)用房和寫字樓的房產(chǎn)企業(yè)仍把目光投向一線城市。預(yù)計(jì)東部地區(qū)仍是國(guó)內(nèi)外房產(chǎn)企業(yè)與投資者關(guān)注的重點(diǎn)，但是關(guān)注的側(cè)重點(diǎn)開始發(fā)生變化。（二）南京：外部環(huán)境助推房?jī)r(jià)，河西板塊備受關(guān)注宏觀政策環(huán)境：外部環(huán)境助推當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看，南京經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)為房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，也為南京房?jī)r(jià)的平穩(wěn)發(fā)展提供保障。房地產(chǎn)開發(fā)融資鏈條從土地使用權(quán)、銀行抵押，到要求建筑企業(yè)墊資建造，再到商品房預(yù)售，為企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)提供有利的金融環(huán)境。這些條件促使社會(huì)資金大舉流向房地產(chǎn)業(yè)。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的核心目標(biāo)是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，所采取的措施概括起來是“兩大閘門，雙向擠壓”。既要抑制房地產(chǎn)投資過熱，減少供給量，又要抑制房?jī)r(jià)過快上漲，從理論上來說，唯一的途徑是需求量銳減。但是，由于南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊結(jié)構(gòu)，宏觀調(diào)控的政策效果沒有體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)環(huán)節(jié)。相比供應(yīng)層面，宏觀調(diào)控反而影響了南京的需求。與上海不同，南京的投資性需求較小，自住需求占到大多數(shù)，宏觀調(diào)控在打擊投資的同時(shí)，也讓自住需求受到了影響，多數(shù)購(gòu)房者都在觀望，從而使05年的需求量有所減小，導(dǎo)致供給過剩，進(jìn)入06年后，自住需求在經(jīng)歷了半年多的觀望后開始釋放，但購(gòu)房者仍然保持理性態(tài)度，謹(jǐn)慎購(gòu)房，雖然一季度的住宅價(jià)格呈上漲勢(shì)頭，但考慮到供給量仍大于需求，而國(guó)家仍強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，這無疑加深了購(gòu)房者的理性購(gòu)房?jī)A向，因此宏觀政策為房?jī)r(jià)的平穩(wěn)發(fā)展提供了保障。 二是，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控，建設(shè)完善“數(shù)字房產(chǎn)”和房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，大力規(guī)范整頓市場(chǎng)秩序，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)交易額300億元。四