【正文】 1998 年我國(guó)取消福利分房以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè) 一枝獨(dú)秀，發(fā)展迅猛，成為近年來(lái)中國(guó)快速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的最大動(dòng)力和源泉之一。房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展、市場(chǎng)的交易活躍也帶來(lái)了房?jī)r(jià)的水漲船高、一路攀升。 1990 年日本的房地產(chǎn)泡沫破滅帶來(lái)十年的經(jīng)濟(jì)蕭條， 1997 年的 樓市泡沫策動(dòng)亞洲金融危機(jī)， 2021 年美國(guó) 房地產(chǎn)市場(chǎng)衰退引發(fā) 次貸危機(jī)。 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度大大超過(guò)了其他行業(yè)，在個(gè)別城市，房屋價(jià)格翻倍的速度甚至與當(dāng)年日本東京、香港房?jī)r(jià)暴漲時(shí)刻完全一致，這也導(dǎo)致將房?jī)r(jià)因素納入 CPI 統(tǒng)計(jì)的呼聲連年高漲。我國(guó)的 房地產(chǎn)業(yè)是否發(fā)展過(guò)熱？市場(chǎng)是否存在泡沫？哪些因素影響到了房?jī)r(jià)的形成？在 目前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的大背景下，研究房?jī)r(jià)的變動(dòng)規(guī)律及其影響因素， 力求通過(guò)房?jī)r(jià)的變化反 福建省房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格影響因素分析及預(yù)測(cè) 2 映房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，就成為了一個(gè)值得探討的問(wèn)題。 （ 二 ） 研究?jī)?nèi)容與方法 目前國(guó)內(nèi)外對(duì)房地產(chǎn) 價(jià)格因素的分析與研究比較多，本文將在這些理論研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合福建省房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，采用 19962021 年數(shù)據(jù)，運(yùn)用 SPSS， MINITAB 軟件和統(tǒng)計(jì)學(xué)方法，對(duì)各影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度進(jìn)行分析，建立多元線性回歸模型，確定房?jī)r(jià)與各因素之間的數(shù)量關(guān)系，并對(duì)該方程模型進(jìn)行統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)，最后對(duì)福建省商品房市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行預(yù)測(cè)，提出相關(guān)政策建議。第一部分為引言，主要介紹課題的研究背景和意義，研究思路和方法。第三部分將聯(lián)系實(shí)際 ，對(duì)福建省房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素進(jìn)行定性分析，選取相應(yīng)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo) ， 從供給和需求兩方面分析近年來(lái)房?jī)r(jià)上漲的原因。第五部分在總結(jié)研究結(jié)果的基礎(chǔ)上，對(duì)地方政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)提出政策建議。具體而言，房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房 屋， 例如 住宅、辦公樓、商場(chǎng)、 廠房、倉(cāng)庫(kù)和 其他 服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育用房等；地產(chǎn)是指土地及其上下一 福建省房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格影響因素分析及預(yù)測(cè) 3 定的空間，包括地面道路 、水域 和地下的 各種 基礎(chǔ)設(shè)施 等 。 房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，是房屋建筑物價(jià)格和土地價(jià)格的有機(jī)統(tǒng)一，在價(jià)值形態(tài)上 包括兩部分，一是 土地 價(jià)格，二是房產(chǎn)價(jià)格。而房產(chǎn)價(jià)格是指房產(chǎn)商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，它包括房屋建筑產(chǎn)品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)與房屋建筑所占土地的地價(jià)兩個(gè)部分。一般說(shuō)來(lái)，通常包括以下六大項(xiàng)： 土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。 在市場(chǎng)供求關(guān)系方面， Geof Kenny (1999)采用協(xié)整技術(shù)，建立了愛(ài)爾蘭房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求方面的模型，他的研究表明了收入增加會(huì)引起需求的增加，使住房?jī)r(jià)格上漲，并且住宅價(jià)格和建設(shè)成本存在穩(wěn)定的比例。而在銀行信貸方面， Collyns, Senhadji (2021)對(duì)于香港 ,韓國(guó) ,新加坡和泰國(guó)的相關(guān)研究 則 表明 ,銀行信貸的增長(zhǎng)和房地產(chǎn)價(jià)格上漲具有顯著的同步效應(yīng) 。在宏觀經(jīng)濟(jì)因素方面， Diana Kasparova, Michael White 也是從供求模型入手，研究了單一貨幣政策、以及 GDP 等宏觀經(jīng)濟(jì)因素對(duì)歐盟部分國(guó)家住宅價(jià)格的影響。 近年來(lái) ，國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究主要集中于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部運(yùn)行規(guī)律和外部影響因素等方面，為了便于論文之后對(duì)福建省的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素進(jìn)行實(shí)證分析，本文主要 福建省房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格影響因素分析及預(yù)測(cè) 4 搜集了房地產(chǎn)價(jià)格方面的研究文獻(xiàn)，并在此做出綜述。賀雪梅 (2021)對(duì)東部沿海城市住宅價(jià)格運(yùn)行機(jī)制進(jìn)行了研究， 李笑 (2021)、 丁建國(guó) (2021)、 馬莉莉 (2021)分別對(duì) 株洲、西安、昆明的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求因素進(jìn)行了分類和定性分析，并 且都 采用 了多元回歸、灰色關(guān)聯(lián)度分析等方法對(duì)影響因素進(jìn)行了建模。柴強(qiáng) (2021)指出利率、稅收、匯率政策都會(huì)直接或間接地影響到房?jī)r(jià)。周京奎 (2021)運(yùn)用單整與協(xié)整檢驗(yàn)方法及誤差修正模型對(duì)中國(guó) 4 個(gè)直轄市的住宅價(jià)格與貨幣政策的互動(dòng)關(guān)系進(jìn)行了研究，結(jié)果表明 城市住宅價(jià)格上漲與寬松的貨幣政策有緊密的聯(lián)系。王霞，朱道林等 (2021)以北京市為例研究了軌道交通對(duì)房?jī)r(jià)的影響范圍和程度，馬婭娟 (2021)則分析了住宅智能化水平、開(kāi)發(fā)商品牌等無(wú)形因素對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的影響。從本質(zhì)上講，凡是能夠影響到房地產(chǎn)供給和需求的一切因素都可以歸結(jié)為影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。 福建省房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格影響因素分析及預(yù)測(cè) 5 影響房地產(chǎn)價(jià)格的自身因素包括： （ 1） 區(qū)域因素：即通常所說(shuō)的地理位置。 （ 2） 環(huán)境因素：包括采光通風(fēng)、空氣質(zhì)量、綠化水平、噪聲污染、交通通達(dá)情況，以及與周邊環(huán)境是否協(xié)調(diào)等等。 （ 3） 建筑物屬性：包括建筑物外觀、設(shè)計(jì)施工質(zhì)量、設(shè)備狀況、物業(yè)水平等。 以上因素對(duì)住宅價(jià)格的影響可以用土地成本、建筑規(guī)模、建筑施工成本，還有微觀層面的住宅規(guī)劃等指標(biāo)來(lái)量化。影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素包括： （ 1） 經(jīng)濟(jì)周期：經(jīng)濟(jì)的周 期性波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)這類的耐用品影響極大。 （ 2） 物價(jià)、收入和就業(yè)水平：物價(jià)變動(dòng)一方面導(dǎo)致貨幣價(jià)值變動(dòng)，影響房地產(chǎn)價(jià)格；另一方面物價(jià)水平提高，房地產(chǎn)保值和增值的作用越明顯，人們的購(gòu)買意愿越強(qiáng)烈，需求就會(huì)增加。 （ 3） 利率及金融環(huán)境：銀行利率直接影響到房地產(chǎn)融資，較高的利率會(huì)增 加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和投資的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，使房地產(chǎn)交易行為受到抑制，從而影響到房地產(chǎn)價(jià)格。 總的看來(lái)，影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素大體可以用 GDP、宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)、物價(jià)指數(shù)、居民收入水平、就業(yè)率、銀行利率等指標(biāo)來(lái)量化。政局動(dòng)蕩、治安混亂，人民無(wú)心發(fā)展生產(chǎn)，整個(gè)經(jīng)濟(jì)崩潰，地價(jià)必然下跌。 （ 2） 人口狀況：人口增長(zhǎng)，對(duì)土地的需求必然增加，地價(jià)上漲；人口素質(zhì)提高，對(duì)社會(huì) 福建省房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格影響因素分析及預(yù)測(cè) 6 穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展都有良好的促進(jìn)作用，也會(huì)帶動(dòng)地價(jià)上漲。反之，如果城市過(guò)于擴(kuò)張或城市衰落，也會(huì)導(dǎo)致地價(jià)下降。 （ 1） 土地制度及政策：不同的土地制度會(huì)通過(guò) 對(duì)土地供應(yīng)量的控制，進(jìn)而影響房地產(chǎn)的供給和價(jià)格。 （ 3） 稅收政策：不同的稅種、稅率及其征收環(huán)節(jié)都會(huì)在不同程度上對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、交易成本造成影響，同時(shí)課稅的轉(zhuǎn)嫁問(wèn)題也應(yīng)納入考慮的范圍。 量化這些因素的主要指標(biāo)包括土地供應(yīng)量、稅收結(jié)構(gòu)等。 （ 二 ） 福建省房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析 與我國(guó)其他地區(qū)一樣，經(jīng)過(guò)十余年的發(fā)展，福建省房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)地位日益重要，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給與需求總量都出現(xiàn)了明顯的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、竣工面積、銷售面積、銷售額都逐年遞增，盡管近年來(lái)國(guó)家出臺(tái)控制房地產(chǎn)投資規(guī)模、平抑房?jī)r(jià)的各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策，福建省房地產(chǎn)業(yè)依然保持強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。 究 竟是什么原因促使了房?jī)r(jià)的步步高升？福建省房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給與需求狀況如何？根據(jù)上一節(jié)對(duì)房?jī)r(jià)影響因素的理論分析，這里將對(duì) 19962021 年福建省房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需情況進(jìn)行介紹，通過(guò)歷史數(shù)據(jù)了解各相關(guān)指標(biāo)的變動(dòng)情況及其對(duì)房?jī)r(jià)的影響作用。（數(shù)據(jù)資料來(lái)源：各年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒、福建統(tǒng)計(jì)年鑒） 福建省房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格影響因素分析及預(yù)測(cè) 7 福建省房地產(chǎn)市場(chǎng)需求主要來(lái)源于以下三個(gè)方面：一是城市化程度提高、人口擴(kuò)張帶來(lái)的需求；二是居民生活水平提高、改善居住條件帶 來(lái)的需求；三是人們?yōu)榱吮Ｖ祷蛟鲋刀?gòu)買房產(chǎn)帶來(lái)的投資性需求。城市居民生活水平的改善可體現(xiàn)為城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的提高。 表 1 19962021 年福建省 GDP、人口、人均可支配收入、住房面積數(shù)據(jù)表 年份 全省生產(chǎn)總值（億元） 全省總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人） 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元） 城鎮(zhèn)居民家庭人均住宅建筑面積（平方米） 1996 3261 1997 3282 1998 3299 1999 3316 2021 3410 28 2021 3440 2021 3466 2021 3488 2021 3511 2021 3535 2021 3558 2021 3581 2021 3604 福建省房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格影響因素分析及預(yù)測(cè) 8 0501001502002503003504004505001996 1997 1998 1999 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021房屋均價(jià)GDP（億元）總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人）人均可支配收入（元）人均住宅建筑面積（平方米） 圖 1 19962021 年各指標(biāo)增長(zhǎng)情況比較圖（ 1996 年為基年） 由比較圖中可以看出，福建省的房屋均價(jià)與幾個(gè)影響需求的指標(biāo)的增長(zhǎng)趨勢(shì)大體相同。福建省 GDP 的提高對(duì)供給和需求起著雙向拉動(dòng)的作用，人口的增加、人均可支配收入的上升又直接導(dǎo)致了住房需求的增加，使人均住宅面積由 1996 年的 平方米上升到 2021 年的 平方米。經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市化的推進(jìn)將成為福建省未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)展的動(dòng)力。具體數(shù)據(jù)如下： 表 2 19962021 年福建省房地產(chǎn)供給情況各指標(biāo)數(shù)據(jù)表 年份 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額（億元） 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額（億元） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)占投資比重 商品房竣工面積（萬(wàn)平 方米） 1996 % 1997 % 1998 % 1999 % 2021 % 福建省房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格影響因素分析及預(yù)測(cè) 9 2021 % 2021 % 2021 % 2021 % 2021 % 2021 % 2021 % 2021 % 房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動(dòng)力和源泉?？梢?jiàn)福建省房地產(chǎn)投資是全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，對(duì)全省的投資和經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了重要的推動(dòng)作用。 自 1998 年下半年國(guó)家正式停止住房實(shí)物分配開(kāi)始，福建省的住房分配逐步實(shí)現(xiàn)了貨幣化，房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制的作用日益顯現(xiàn)。在之后的幾年中，全國(guó)范圍內(nèi)的市場(chǎng)過(guò)熱、房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)不斷擴(kuò)大等問(wèn)題也引起了國(guó)家政府的重視。 福建省房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格影響因素分析及預(yù)測(cè) 10 商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)情況2 6 . 3 36 . 4 105001000150020212500300035004000450050001996 1997 1998 1999 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 1 05051015202530房屋均價(jià)房屋均價(jià)增長(zhǎng)率( % ) 圖 2:19962021 年商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)情況 2021 年國(guó)家開(kāi)始集中整頓土地市場(chǎng)秩序，控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)快增長(zhǎng)，收緊土地供應(yīng)導(dǎo)致了市場(chǎng)供給的減少， 這一年的 房?jī)r(jià)增速略有放緩。 2021 年國(guó)家出臺(tái)“國(guó)八條”旨在規(guī)范市場(chǎng)打擊投機(jī)行為，但由于房貸規(guī)模擴(kuò)大、人民幣升值預(yù)期使資金市場(chǎng)流動(dòng)性過(guò)剩，加上在地方經(jīng)濟(jì)方面， 2021 年福建省政府提出了建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的戰(zhàn)略構(gòu)想，使全省房地產(chǎn)的投資性需求大幅增加，因此 2021 年福建省商品房?jī)r(jià)格增幅不降反升，達(dá)到了 24%。 2021 年央行多次加息，同時(shí)提高二套房貸首付比例，以及 20212021 年國(guó)家對(duì)保障性住房、經(jīng)濟(jì)適用房供給制度的完善，這些政策極大地減少了市場(chǎng)需求，抑制了經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，同時(shí)由于全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，