【正文】 ” 我國的住房租金制度與資本主義 國家 有根本的不同。從理論上分析，我國房租構(gòu)成包括折舊費、修繕費、管理費、稅金、利息、利潤、地租和保險費等八項因素。 土地價格不由生產(chǎn)成本決定 一般商品是勞動產(chǎn)品，其價格反映生產(chǎn)成本，從長期（或總體）上來看，其售價是由成本決定的。 房地產(chǎn)的保值性與增值性 一般商品隨著使用過程中的消耗磨損，其價值（或價格）逐漸減小，但房地產(chǎn)卻具有保值性與增值性，其原因有三：一是隨著社會與經(jīng)濟的發(fā)展、人口增長，對房地產(chǎn)的需求日益增加；二是房地產(chǎn)的供給受種種條件的限制；三是 公共投資增加了房地產(chǎn)的效用。 房地產(chǎn)價值的個別性 這一價格特征是由房地產(chǎn)的不可移動性、數(shù)縣周定性、個別性等決定的。 房地產(chǎn)價格構(gòu)成的復(fù)雜性 從房地產(chǎn)開發(fā)上來看，其價格是由近十個大項、幾十個小項構(gòu)成，非常復(fù)雜。房地產(chǎn)價格所具有的這一雙重表現(xiàn)形式的特征，是收益法成立的前提。同一宗房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)移的權(quán)益不同，其價格也會不同。 三、房地產(chǎn)價格與價格漲幅的因素 房地產(chǎn)價格漲幅是體現(xiàn)房地產(chǎn)價格的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，是房產(chǎn)價格的數(shù)字參考和依據(jù)。目前，房價的數(shù)據(jù)相當(dāng)混亂。房價異常上漲表明了民眾對改善住房條件的需求繼續(xù)保持強勁之外，還有更深層的原因。 例如 房價的形成機制 、 房價飛漲 的原因、 房價飛漲 、 給中國帶來 的 危害 等等。 四、影響房地產(chǎn)價格的因素 的理論分析 （一）、自身因素； 所謂自身因素 ,是指那些反映房地產(chǎn)本身的實物、權(quán)益和區(qū)位狀況的因素。 （二）、環(huán)境因素； 影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素 ,是指那些對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理形狀因素。 （三）、人口因素； 人口數(shù)量； 房地產(chǎn)價格與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切。而當(dāng)人口數(shù)量減少時 ,對房地產(chǎn)的需求就會減少 ,房地產(chǎn)價格也就會下落。人類社會隨著文明發(fā)達(dá)、文化進步 ,公 共服務(wù)設(shè)施必然日益完善和普遍 ,同時對居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適 ,凡此種種都足以增加對房地產(chǎn)的需求 ,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格升高。 家庭人口規(guī)模； 這里所說的家庭人口規(guī)模 ,是指全社會或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù) .家庭人口規(guī)模發(fā)生變化 ,即使人口總量不變 ,也將引起居住單位數(shù)的變動 ,從而引起需用住房數(shù)量的變動 ,隨之導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的變化而影響房地產(chǎn)價格。 （五）、社會因素； 影響房地產(chǎn)價格的社會因素 ,主要有政治安定狀況、社會治安狀況、房地產(chǎn)投機和城市化。一般來說 ,政治不安定則意味著社會可能動蕩 , 這會影響人們投資、置業(yè)的信心 ,從而會造成房地產(chǎn)價格低落。房地產(chǎn)所處的地區(qū)如果經(jīng)常發(fā)生此類犯罪案件 ,則 意味著人們的生命財產(chǎn)缺乏保第 8 頁 共 13 頁 障 ,因此會造成房地產(chǎn)價格低落。一般來說 ,房地產(chǎn)投機對房地產(chǎn)價格的影響可能出現(xiàn) 3 種情況 ； (1) 引起房地產(chǎn)價格上漲 ； (2) 引起房地產(chǎn)價格下跌 ； (3) 起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的作用 ； 城市化； 城市化又稱城鎮(zhèn)化、都市化 ,是當(dāng)今重要的社會、經(jīng)濟現(xiàn)象之一 ,但由于人們對城市的概念理解不一 ,對城市化的解釋和度量方法也相差很大。 （七）、心理因素； 心理因素對房地產(chǎn)價格的影響有時是不可忽視的。房地產(chǎn)需求者遍尋適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn) ,當(dāng)選定了合意的房地產(chǎn)后 ,如該房地產(chǎn)的擁有者無出售之意 ,則 房地產(chǎn)需求者必須以高出正常價格為條件才可能改變其惜售的原意 ,因此 ,如果達(dá)成交易 ,成交價格自然會高于正常價格。在調(diào)控的過程中 , 政府應(yīng)始終以保持房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展為目標(biāo) , 正確把握和及時調(diào)整調(diào)控力度 , 采用貨幣政策、財政政策、產(chǎn)業(yè)政策等經(jīng)濟和法律手第 9 頁 共 13 頁 段 , 同時實行必要的行政手段實行調(diào)控。 盤活土地存量市場 , 通 過對土地存量和增量的調(diào)控來控制土地供應(yīng)。 確定合理的土地價格 , 對競拍土地的最高報價采取限制措施 , 防止土地價格的過快上漲 , 以保持房價的平穩(wěn)。 應(yīng)分區(qū)域調(diào)控各個地區(qū)的房地產(chǎn)價格 各地方政府應(yīng)認(rèn)真分析當(dāng)?shù)胤績r上漲的真實原因 , 充分考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、居民消費水平及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況來制定切實有效的調(diào)控措施。 如果房價上漲是因投資、投機炒作所致 , 政府就應(yīng)打擊投機 , 合理引導(dǎo)消費預(yù)期 , 整頓市場秩序。 六、 結(jié)論 房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)經(jīng)濟價值的貨幣表現(xiàn)。在這些因素之中，有的僅直接影響到某一具體房地產(chǎn)的價格，有的則在總體上影響某地區(qū)、某類房地產(chǎn)的價格水平。 綜上所述， 影響房地產(chǎn)價格 的因素應(yīng)該包括以下幾點： （ 1） 房地產(chǎn)的供求狀況 因素； （ 2） 經(jīng)濟因素 ； （ 3） 人口因素 ； （ 4） 社會因素 ； （ 5） 行政因素 ； （ 6） 心理因素 ； （ 7） 國際因素 ； （ 8） 其他因素 。合理地調(diào)整 CPI等物價指數(shù)的統(tǒng)計口徑已成為了當(dāng)務(wù)之急。所以 , 中國政府應(yīng)該加大對房地產(chǎn)、教育和醫(yī)療等市場的宏觀調(diào)控。 時筠侖《房價波動與影響因素分析》 2021。 潘蜀健《房地產(chǎn)項目投資》中國建筑工業(yè)出版社， 1999 。 g an employment tribunal claim Employment tribunals sort out disagreements between employers and employees. You may need to make a claim to an employment tribunal if: ? you don39。t appealed against the disciplinary action your employer has taken against you. However, if you win your case, the tribunal may reduce any pensation awarded to you as a result of your failure to appeal. Remember that in most cases you must make an application to an employment tribunal within three months of the date when the event you are plaining about happened. If your application is received after this time limit, the tribunal will not usually accept it. If you are worried about how the time limits apply to you, take advice from one of the anisations listed under Further help. Employment tribunals are less formal than some other courts, but it is still a legal process and you will need to give evidence under an oath or affirmation. Most people find making a claim to an employment tribunal challenging. If you are thinking about making a claim to an employment tribunal, you should get help straight away from one of the anisations listed under Further help. If you are being represented by a solicitor at the tribunal, they may ask you to sign an agreement where you pay their