【正文】 501001502002503003504004505001996 1997 1998 1999 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021房屋均價(jià)GDP（億元）總?cè)丝冢ㄈf人）人均可支配收入（元）人均住宅建筑面積（平方米） 圖 1 19962021 年各指標(biāo)增長情況比較圖（ 1996 年為基年） 由比較圖中可以看出，福建省的房屋均價(jià)與幾個(gè)影響需求的指標(biāo)的增長趨勢大體相同。 2021 年國家出臺(tái)“國八條”旨在規(guī)范市場打擊投機(jī)行為，但由于房貸規(guī)模擴(kuò)大、人民幣升值預(yù)期使資金市場流動(dòng)性過剩，加上在地方經(jīng)濟(jì)方面， 2021 年福建省政府提出了建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的戰(zhàn)略構(gòu)想，使全省房地產(chǎn)的投資性需求大幅增加，因此 2021 年福建省商品房價(jià)格增幅不降反升，達(dá)到了 24%。利用 SPSS 得出論文選取的 7個(gè)自變量和因變量之間的相關(guān)系數(shù)情況如下： 福建省房地產(chǎn)市場價(jià)格影響因素分析及預(yù)測 13 表 4 8 個(gè)變量的相關(guān)系數(shù)情況數(shù)據(jù)表 Y X1 X2 X3 X4 X5 X6 X1 X2 X3 X4 X5 X6 X7 從各變量間的相關(guān)系數(shù)可以看出，商品房均價(jià) Y 與房地產(chǎn)投資額 X4 相關(guān)程度最高，系數(shù)達(dá)到 ，其次建筑成本 X全年生產(chǎn)總值 X居民可支配收入 X商品房銷售面積 X3，與房價(jià)的相關(guān)性也很高，系數(shù) 都 在 以上；再次的是全省總?cè)丝?X1； 相關(guān)性最低的是商品房竣工面積 X5。 從模型的函數(shù)公式可以看出，回歸結(jié)果有三個(gè)自變量，說明影響福 建省房價(jià)的三個(gè)關(guān)鍵因素是每年的房地產(chǎn)投資額、商品房銷售面積以及商品房竣工面積。這些因素或直接或間接地影響了房地產(chǎn)市場的供給和需求，綜合起來決定了房地產(chǎn)的市場價(jià)格。 第三，要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，增加 全省中小戶型房屋 的供應(yīng)，緩解需求壓力 。 第二， 在資金 來源 方面， 當(dāng)?shù)?銀行和金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng) 做 好 房地產(chǎn) 金融 信貸管理 。 福建省房地產(chǎn)市場價(jià)格影響因素分析及預(yù)測 19 五 、 結(jié)論 （ 一 ） 實(shí)證結(jié)果小結(jié) 通過上文對福建省 19962021 年間房地產(chǎn)市場價(jià)格的定性分析和定量分析，我們得到了福建省房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的多元回歸模型，并對福建省未 來的房價(jià)進(jìn)行了簡單預(yù)測。模型常數(shù)項(xiàng) b0=，自變量的系數(shù)依次為： b4=、 b3=、 b5=，各參數(shù)對應(yīng)的 P 值小于 ，統(tǒng)計(jì) 顯著。各變量的具體解釋如下： 因變量 Y：商品房銷售均價(jià)（單位：元 /平方米），由《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》中商品房銷售的相關(guān)數(shù)據(jù)整理而得。在之后的幾年中，全國范圍內(nèi)的市場過熱、房價(jià)過快增長、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)不斷擴(kuò)大等問題也引起了國家政府的重視。（數(shù)據(jù)資料來源：各年中國統(tǒng)計(jì)年鑒、福建統(tǒng)計(jì)年鑒） 福建省房地產(chǎn)市場價(jià)格影響因素分析及預(yù)測 7 福建省房地產(chǎn)市場需求主要來源于以下三個(gè)方面：一是城市化程度提高、人口擴(kuò)張帶來的需求；二是居民生活水平提高、改善居住條件帶 來的需求；三是人們?yōu)榱吮Ｖ祷蛟鲋刀徺I房產(chǎn)帶來的投資性需求。政局動(dòng)蕩、治安混亂，人民無心發(fā)展生產(chǎn)，整個(gè)經(jīng)濟(jì)崩潰，地價(jià)必然下跌。 福建省房地產(chǎn)市場價(jià)格影響因素分析及預(yù)測 5 影響房地產(chǎn)價(jià)格的自身因素包括： （ 1） 區(qū)域因素：即通常所說的地理位置。而在銀行信貸方面， Collyns, Senhadji (2021)對于香港 ,韓國 ,新加坡和泰國的相關(guān)研究 則 表明 ,銀行信貸的增長和房地產(chǎn)價(jià)格上漲具有顯著的同步效應(yīng) 。第一部分為引言，主要介紹課題的研究背景和意義，研究思路和方法。 我國房地產(chǎn)業(yè)歷史悠久。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對建筑業(yè)，以及建材、冶金、化工等產(chǎn)業(yè)發(fā)展起著帶動(dòng)作用，也推動(dòng)著金融業(yè)的發(fā)展，是吸引金融業(yè)投資的重要領(lǐng)域。 本文將以福建省商品房市場為例，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)理論和計(jì)量統(tǒng)計(jì)方法，對福建省房價(jià)的影響因素進(jìn)行定性和定量分析，研究的意義在于發(fā)掘福建省房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的規(guī)律，進(jìn)一步認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場的運(yùn)行狀況和市場價(jià)格的影響因素，為購房者、開發(fā)商的投資決策和地方政府的制定政策提供參考和建議。 （ 二 ） 國內(nèi)外研究的文獻(xiàn)綜述 國外對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展研究起步較早，對房地產(chǎn)價(jià)格影響因素進(jìn)行分析的文獻(xiàn)很多，內(nèi)容涉及到供求關(guān)系、人口增長、銀行信貸、宏觀 經(jīng)濟(jì)因素等方面。 三 、 福建省房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的定性分析 （ 一 ） 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素 綜合以上搜集的有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的各類文獻(xiàn)可以看出，理論上，房地產(chǎn)價(jià)格是圍繞房產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)的，是房地產(chǎn)市場供求關(guān)系長期和短期各種動(dòng)力相互作用的結(jié)果；同時(shí)，實(shí)際成交價(jià)格 在理論價(jià)格的基礎(chǔ)上又受到了來自宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 (如經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、收入、人口規(guī)模等 )、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)范圍 (如土地供給制度、商品房管理制度、開發(fā)商融資渠道等 )、以及各種有形無形的因素的共同作用。金融環(huán)境的好壞影響一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，進(jìn)而影響房地產(chǎn)交易的積極性，對房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)產(chǎn)生影響。 根據(jù)現(xiàn)有的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，福建省 商品房銷售均價(jià) 已 由 1996 年的 1667 元 /平方米上升到 了 2021 年的 4384 元 /平方米。房屋竣工面積也是呈現(xiàn)整體上升趨勢， 2021 年略有放緩，說明福建省房地產(chǎn)市場經(jīng)過了一段時(shí)期的繁榮發(fā)展，供給量逐年穩(wěn)步擴(kuò)大。因此把它們選作模型的自變量。模型調(diào)整后的擬合度為 。同時(shí)，由于在 2021 年全國性樓市降溫之后，福建省部分城市的房價(jià)不降反升，走出了逆市上揚(yáng)的行情， 2021 年福建省的房價(jià)應(yīng)該是遠(yuǎn)超于全國平均水平，也就是高于預(yù)測所得的數(shù)字。 按照 國家對 土地利 福建省房地產(chǎn)市場價(jià)格影響因素分析及預(yù)測 20 用計(jì)劃 的 要求， 福建省政府 應(yīng)配合建設(shè)“海西”的戰(zhàn)略， 科學(xué)合理 地 安排用地計(jì)劃。 第四， 對于國家新政的具體執(zhí)行應(yīng)進(jìn)行 平穩(wěn) 過度，為買房者、開發(fā)商、中介準(zhǔn)備好一 定的緩沖期， 規(guī)定 的細(xì)則還 可以根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r進(jìn)一步細(xì)化 ?？梢婋S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地不斷升值，城市規(guī)模的擴(kuò)大，人口和居民收入的增加，房地產(chǎn)開發(fā)投資不斷增加，商品房竣工面積和銷售面積逐年提高，最終使福建省的房價(jià)繼續(xù)保持了上漲的趨 勢。在模型中，房地產(chǎn)投資額的系數(shù)為 ，商品房銷售面積的系數(shù)為 ，說明房地產(chǎn)開發(fā)每增加 1 億元的投資額，房價(jià)大致可能上漲 元，銷售面積每增加 1萬平方米，將使房價(jià)大致上漲 元。因此確定房價(jià)影響因素的多元回歸模型為： 0 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7i i i i i i i i iY b b X b X b X b X b X b X b X e? ? ? ? ? ? ? ? ? 在經(jīng)濟(jì)模型的建立中，由于各經(jīng)濟(jì)變量之間可能存在相關(guān)的趨勢，且由于條件限制，樣本資料的數(shù)據(jù)搜集得不夠多，因此模型變量間可能存在多重共線性。 綜合看來，國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策對福建省房地產(chǎn)市場價(jià)格的影響略有滯后，但作用顯著，調(diào)控的 核心是穩(wěn)定房價(jià)，使房地產(chǎn)市場價(jià)格回歸正常水平。對比之國際上的 發(fā)達(dá)國家，歐洲國家的人均住房面積為 4045 平方米，美國為 92 平方米，說明我省人均住房面積還有較大的上升空間，在此之前，都會(huì)有較旺盛的需求。 （ 2） 住房制度及政策：國家在每個(gè)時(shí)期不同的房地產(chǎn)政策都極大地影響到房價(jià)。 宏觀經(jīng)濟(jì)因素影響整個(gè)社會(huì)，房地產(chǎn)的特殊性在某些程度上會(huì)極大地受到宏觀因素的影響。 在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，我國的房地產(chǎn)價(jià)格不僅受市場 規(guī)律、供求關(guān)系 影響，也受到國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控等行政因素的影響。房地產(chǎn)的含義也有廣義和狹義 的區(qū)別： 廣義的房地產(chǎn)是指土地、土地上的永久建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施、以及如水和礦藏等自然資源，還包括與土地、房屋所有權(quán)有關(guān)的權(quán)利和利益；狹義的房地產(chǎn) 則 指房屋的建筑部分與建筑地塊有機(jī)結(jié)合的整體和它們衍生的各種物權(quán)。一方面，房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)了許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶來整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的繁榮，總體發(fā)展比較健康，另一方面，房價(jià)的高速攀升也暴露了不少問題，引起了人們對房地產(chǎn)市場泡沫的擔(dān)心。 本科畢業(yè)論文 福建省房地產(chǎn)市場價(jià)格影響因素分析及預(yù)測 學(xué)生 姓名： 學(xué) 院：經(jīng)濟(jì)學(xué)院 系：計(jì)劃統(tǒng)計(jì)系 專 業(yè)：統(tǒng)計(jì)學(xué)（ 投資決策分析方向 ） 年 級(jí)： 學(xué) 號(hào)： 指導(dǎo)教師（校內(nèi)）： 職稱： 講師 指導(dǎo)教師（校外）： 職稱： 福建省房地產(chǎn)市場價(jià)格影響因素分析及預(yù)測 1 福建省房地產(chǎn)市場價(jià)格影響因素分析及預(yù)測 [摘要 ] 經(jīng)過十多年的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，它迅猛發(fā)展的勢頭備受世人矚目。房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展、市場的交易活躍也帶來了房價(jià)的水漲船高、一路攀升。具體而言，房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房 屋， 例如 住宅、辦公樓、商場、 廠房、倉庫和 其他 服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育用房等；地產(chǎn)是指土地及其上下一 福建省房地產(chǎn)市場價(jià)格影響因素分析及預(yù)測 3 定的空間，包括地面道路 、水域 和地下的 各種 基礎(chǔ)設(shè)施 等 。賀雪梅 (2021)對東部沿海城市住宅價(jià)格運(yùn)行機(jī)制進(jìn)行了研究， 李笑 (2021)、 丁建國 (2021)、 馬莉莉 (2021)分別對 株洲、西安、昆明的房地產(chǎn)市場供給和需求因素進(jìn)行了分類和定性分析，并 且都 采用 了多元回歸、灰色關(guān)聯(lián)度分析等方法對影響因素進(jìn)行了建模。 以上因素對住宅價(jià)格的影響可以用土地成本、建筑規(guī)模、建筑施工成本，還有微觀層面的住宅規(guī)劃等指標(biāo)來量化。 （ 1） 土地制度及政策：不同的土地制度會(huì)通過 對土地供應(yīng)量的控制，進(jìn)而影響房地產(chǎn)的供給和價(jià)格。福建省 GDP 的提高對供給和需求起著雙向拉動(dòng)的作用，人口的增加、人均可支配收入的上升又直接導(dǎo)致了住房需求的增加，使人均住宅面積由 1996 年的 平方米上升到 2021 年的 平方米。 2021 年央行多次加息，同時(shí)提高二套房貸首付比例，以及 20212021 年國家對保障性住房、經(jīng)濟(jì)適用房供給制度的完善，這些政策極大地減少了市場需求，抑制了經(jīng)濟(jì)過熱，同時(shí)由于全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，福建省房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)先是在 2021 年價(jià)格上漲，后在 2021 年全年房價(jià)明顯下跌。 （ 三 ） 模型估計(jì) 通過運(yùn)用 SPSS 軟件對各個(gè)因素指標(biāo)值和商品房均價(jià)之間的關(guān)系進(jìn)行曲線擬合分析，發(fā)現(xiàn)自變量各指標(biāo)與因變量大致呈直線相關(guān)關(guān)系。房地產(chǎn)投資額和商品房銷售面積反映了福建省房地產(chǎn)業(yè)的景氣程度，福建省房地產(chǎn)市場的發(fā)展和投資額的大幅增加，對需求的拉動(dòng)作用很大。引起福建省房價(jià)上漲的因素很多，本文選取全 省 GDP、人口總數(shù)、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、商品房銷售面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房竣工面積、建筑業(yè)企業(yè)工程結(jié)算成本七項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行多元回歸分析，通過逐步回歸發(fā)現(xiàn)影響福建省房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)鍵因素是房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房銷售面積和商品房竣工面積，根據(jù)獲得的單方程模型可以預(yù)測出福建省 2021 年、 2021年的房價(jià)分別是 元和 元。 應(yīng)協(xié)調(diào)好保障性住房與商品住宅的關(guān)系，可以 在商品房價(jià)格過高、上漲過快的城市 進(jìn)行試點(diǎn)， 適當(dāng)放寬經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)范圍，由低收入向中等偏下收入家庭逐步擴(kuò)大，并與廉租住房有機(jī)銜接起來 。 在 保障省內(nèi) 經(jīng)濟(jì)建設(shè) 重點(diǎn)項(xiàng)目用地需求 的同時(shí)， 加大民生領(lǐng)域建