【正文】 用市場比較法和收益法對估價對象進(jìn)行評估較為適宜。掌握房地產(chǎn)估價報告的分析方法 。 假定所有權(quán)人是在公開市場上出售該物業(yè)，且不包括所有權(quán)人憑借遞延條件、售后返租、合作經(jīng)營、管理協(xié)議等附加條件以抬高物業(yè)權(quán)益價值的情況。 本房地產(chǎn)估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè) 分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。 1未來市場變化風(fēng)險和短期強(qiáng)制處分等因素對抵押價值均產(chǎn)生一定的影響，本報告未考慮抵押風(fēng)險，抵押權(quán)人在班里抵押事宜時需全面考慮。 房地產(chǎn)權(quán)利狀況： 根據(jù)委托方的要求，本次估價范圍為 平頂山市新城區(qū)豫達(dá)未來大酒店， 根據(jù) 酒店管理人員 提供的資料，土地使用權(quán)面積為 8564平方米，土地使用年期為 40年，從 2021年 12月至 2047年 12月 18日止，土地用途為 商業(yè) ， 房地產(chǎn)現(xiàn)狀概述： 經(jīng)現(xiàn)場實地查勘，估價對象 建筑高度 70米，地下一層，地上 二十層，總建筑面積達(dá) 21600平方米。 5 替代原則 。 土地使用權(quán)面積為 8564平方米，土地使用年期為 40年，從 2021年 12月至 2047年 12月 18日止，土地用途為 商業(yè) 用途 ， 土地獲取方式為出讓取得。 （ 1）選擇可比實例 經(jīng)篩選確定 A、 B、 C三個可比實例。餐飲可同時滿足 400 多人的團(tuán)隊就餐。 胡文良： 搜集與估價對象相關(guān)的交易實例，并合理的推測分析部分缺失、不明確的數(shù)據(jù)。 21600=5760 元 /㎡。 實 例 C： 河南濮陽 龍泉山莊大酒店 龍泉山莊大酒店 是以會展、旅游、度假為一體的現(xiàn)代化度假酒店。結(jié)合這兩種方法及估價對象的實際情況，確定這兩種方法在最終估價結(jié)果中的權(quán)重數(shù)，可得最終的估價結(jié)果。 建筑 高 度 70米，地下一層，地上 二十 層，總建筑面積達(dá) 21600平方米。 3 估價時點(diǎn)原則 。 如報告計算過程中出現(xiàn)數(shù)字的微小誤差，是 EXCEL計算取整位數(shù) 不同引起，不影響評估結(jié)果使用。若在此期間房地產(chǎn)行情發(fā)生較大變動或者國家相關(guān)政策發(fā)生變化，本估價結(jié)果會隨之失效。除非另有協(xié)議，我們不承擔(dān)對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。 必須說明：我們沒有接受進(jìn)行結(jié)構(gòu)性測試和檢驗設(shè)施的要求，因 此對房地產(chǎn)內(nèi)部有無缺損我們不能完全確定。獨(dú)立、客觀、公正是市場經(jīng)濟(jì)對資產(chǎn)評估中介服務(wù)活動的客觀要求，是房地產(chǎn)估價的最高原則。 (十三 )、估價報告應(yīng)用有效期 ： 半 年 本房地產(chǎn)估價報告在市場較大波動情況下的有效期為 半 年，即自2021年 06月 24日至 2021年 12月 24日止。 （ 三 ）估價技術(shù)路線 由調(diào)查資料可知，該估價對象是以客房為主體，兼營餐飲、娛樂。 為客人提供商務(wù)中心、會議服務(wù)、免費(fèi)停車、前臺貴重物品保險柜、叫醒服務(wù)、洗衣服務(wù)、送餐 服務(wù)、禮賓司服務(wù)、擦鞋服務(wù)等服務(wù) 項目或設(shè)施 。 (1+r)^n]= 247。 杜豪杰： 對估價對象進(jìn)行實地調(diào)查，搜集匯總數(shù)據(jù)。即： 比準(zhǔn)價格 =*+*+*= 元 /㎡ 總價 =*21600=（萬元） （ 1） 經(jīng)營收益測算 經(jīng)調(diào)查，豫達(dá)未來酒店經(jīng)營主要分為三 部分 ：住房部、餐飲部、出租店內(nèi)面積，收益除此三 部分 之外，還包括酒店配套的設(shè)施收費(fèi)所取得的收入。鐵路大酒店擁有各類客房 178 間（套），大小會議室 6 個。周圍分布著銀行、餐飲、娛樂等商業(yè)物業(yè)，生活服務(wù)便利。 6 估價時點(diǎn)原則。 (四 )、估價目的 了解房地產(chǎn)估價報告的寫作基礎(chǔ)、寫作原則、形式和構(gòu)成要素。 不考慮特殊買家的額外出價。 １ 管理工程學(xué)院 河南省平頂山市 豫達(dá)未來大酒店 估價結(jié)果報告 估價作業(yè)日期 ： 2021年 06 月 24 日至 2021 年 06月 28日 估價有效期限 ： 2021年 06 月 28 日至 2021 年 12月 28日 估 價 結(jié) 果 ： 人民幣 萬 元 估 價 方 ： 0534101 班 第二小組 ２ 估價對象 ： 河南省平頂山市新城區(qū)長安大道與經(jīng)二路交叉口東北側(cè) 豫達(dá)未來大酒店 委 托 人 ：房地產(chǎn)教研室 王 宏 老師 李利納 老師 估 價 人 ：管理工程學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)營管理 0534101 班 第二實 習(xí)小組：劉 英 053410112 李 平 053410107 劉志新 053410148 陳廷威 053410131 胡文良 053410140 杜豪杰 053410134 ３ 目 錄 一、致委托方函 ........................................（ 5） 二、估價師聲明 ........................................ （ 6） 三、估價的假設(shè)和限制條件 .............................. （ 7） (一 )、估價假設(shè)條件 ................................ （ 7） (二 )、限制條件 .................................... （ 8） 四、估價結(jié)果報告 ...................................... （ 9）