【正文】 e housing problem thoroughly. This article is trying to analyze the present problems and the corresponding causes, and therefore give some ments on the macrocontrol of the real estate and propose the guess forecast to the future development of the real estate market. Keywords： Real estate market The macro view adjusts to control Building price Keeping on the health develops 2 引 言 住房作為國(guó)計(jì)民生的重要組成部分，對(duì)社會(huì)穩(wěn)定和發(fā)展有著重要的影響，一直是社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。自 20 世紀(jì) 90 年代中期取消實(shí)物分房，實(shí)行住房商品化以來(lái)，住房?jī)r(jià)格不斷上漲，加之房地產(chǎn)交易市場(chǎng)動(dòng)作不規(guī)范，政策調(diào)控的滯后，使房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一系列新的問(wèn)題，住房困難、房奴增加開(kāi)始成為一大引人注目的社會(huì)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，促使國(guó)家不得不加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，尤其是自 2020 年以來(lái)伴隨著房地產(chǎn)價(jià)格的飛漲，國(guó)家進(jìn)一步加大了以保障和調(diào)控為重心的房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控和布署。房地產(chǎn)價(jià)格的漲躍直接影響到社會(huì)的發(fā)展和穩(wěn)定，影響到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快拉動(dòng)了宏觀經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，潛伏著房地產(chǎn)引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的可能，還將可能誘發(fā)通貨膨脹 ,加快貧富分化 ,使老百姓住房需求不能得到實(shí)現(xiàn) ,正如廣州市長(zhǎng)張廣寧在今年兩會(huì)期間所指出的一樣，住房問(wèn)題已不再僅僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，而成為了我國(guó)的重要政治問(wèn)題。到時(shí)候解決住房問(wèn)題所要付出的代價(jià)將可能比房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮所帶來(lái)的收益要大得多。 國(guó)外對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究也較我國(guó)為早 ，國(guó)外在房地產(chǎn)周期理論、房地產(chǎn)泡沫以及住房保障等方面的研究已對(duì)住房供應(yīng)產(chǎn)生了重要影響，并為我國(guó)進(jìn)行房地產(chǎn)研究提供了可供借鑒的資料 ，近年來(lái)出版了一系列較有影響的著作，如美國(guó)菲奧默 .《現(xiàn)代房地產(chǎn)實(shí)務(wù)》、羅伯特 .謝曼的《房地產(chǎn)投資實(shí)務(wù)》等，我國(guó)近年來(lái)也有一些不錯(cuò)的著作，如徐滇慶的《 房?jī)r(jià)與泡沫經(jīng)濟(jì)》等 。 本文創(chuàng)新之處在于提出政府 公共 職能和市場(chǎng)職能分開(kāi)，加強(qiáng)政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的住房保障功能，是政府義不容辭的責(zé)任，提出 90 平方米商品房可能是 10 年后的貧困住房的 超前 觀點(diǎn)，文章大量引用最新 的權(quán)威數(shù)據(jù) 進(jìn)行例證，具有較強(qiáng)的時(shí)效性。然而，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，住房供需矛盾，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)交易秩序混亂等問(wèn)題依然突出，我國(guó)宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然存在許多不和諧因素，現(xiàn)狀依然不容樂(lè)觀。在全國(guó)范圍內(nèi)，房?jī)r(jià)在近兩年來(lái)普遍上漲。 2020 年 3 月份 70 個(gè)大中城市新建商品住宅售價(jià)同比上漲 6%，而深圳、長(zhǎng)沙、北京等地區(qū)漲幅尤大 ,分別達(dá)到 %、 %和 %，上海房?jī)r(jià)也開(kāi)始止跌回升，4 月份海寧房?jī)r(jià)漲幅甚至達(dá)到了 %，有資料顯示，一季度 70 個(gè)大中城市二手住房銷售價(jià)格同比增長(zhǎng) %，房屋租賃價(jià)格同比增長(zhǎng) %，土地交易價(jià)格同比上漲 %。有統(tǒng)計(jì)顯示， 2020 年北京商品住房均價(jià)為 8792 元 /平方米，上海為 9437 元 /平方米， 根據(jù)深圳市國(guó)土局公布的數(shù)據(jù) ,2020 年深圳商品房均價(jià)為 9956 元 ,漲幅高 達(dá) 28%，有消息指出， 2020 年一季度北京最貴住宅樓盤(pán)成交單價(jià)高達(dá)每平方米 49215 元。 購(gòu)房者月供占收入的比例也已超過(guò)國(guó)際公認(rèn)的住房消費(fèi)警戒線，根據(jù)主要國(guó)家人均 GDP 在 10003000 美元階段的消費(fèi)結(jié)構(gòu)變動(dòng)規(guī)律，居民住房消費(fèi)一般占家庭消費(fèi)的 15%30%，月收入的三分之一為住房按揭貸款的一條警戒線，美國(guó)銀 行明確規(guī)定每月償還的按揭貸款以及與住房相關(guān)的稅費(fèi)支出不得超過(guò)貸款人稅前收入的28%，但我國(guó)約三分之一的購(gòu)房者這一比例已達(dá)到 50%甚至以上，而絕大多數(shù)居民買不起房子。 （二）房地產(chǎn)投資增速依然較快 4 去年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增幅達(dá) %,而 2020 年一季度，房地產(chǎn)投資 億元，同比增長(zhǎng) %，增幅同比加快 %，高于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅 個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)發(fā)改委統(tǒng)計(jì)，一季度房地產(chǎn)行業(yè)利用外資 億元，同比增長(zhǎng) %，其中直接利用外資 億元，增長(zhǎng) 192%。部分違規(guī)資金也進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，如上海曾動(dòng)用社會(huì)保障基金資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，這加快了房市資金的流動(dòng)。 （三）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房比例明顯偏低 雖然近年來(lái)中央政府提出加快經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房建設(shè)，建設(shè)雙限戶型，活躍二手房市場(chǎng)，但成效頗為有限。各地方政府在執(zhí)行中出現(xiàn)嚴(yán)重偏差，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也為獲取更多的利潤(rùn)而一直積極熱心投資中高檔商品住房。全國(guó)仍有 145 個(gè)城市尚未建立廉租房制度。從目前的情形來(lái)看，我國(guó)當(dāng)前的高房?jī)r(jià)確實(shí)有泡沫的存在，住房炒作大大提高了房?jī)r(jià)，投資過(guò)熱，居民購(gòu)買力相對(duì)下降，國(guó)內(nèi)政策作用有限等都是房市泡沫存在的表現(xiàn)，房市價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)將加深房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，可能會(huì)導(dǎo)致泡沫破滅，預(yù)期房產(chǎn)增值必將兇多吉少 ① ，因?yàn)槿魏我粋€(gè)可以賺錢 的地方也是可能虧本的地方，沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的買賣在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中并不存在。 （五） 房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控機(jī)制不完善，市場(chǎng)秩序有待進(jìn)一步規(guī)范 今年已進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的第四個(gè)年頭，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控有不斷加 5 強(qiáng)、深化的趨勢(shì)，各部門開(kāi)始聯(lián)手調(diào)控房?jī)r(jià)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀依然不容樂(lè)觀。這表明這國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制還不完善，主要表現(xiàn)在政府 政策缺乏切實(shí)可行的具體措施，操作性不強(qiáng)，監(jiān)督機(jī)制的不完善，各部門之間缺乏統(tǒng)一協(xié)調(diào)，有時(shí)出現(xiàn)各部門文件“打架”的現(xiàn)象，建設(shè)部提出的“套內(nèi)面積”，公開(kāi)解釋三次依然沒(méi)能解釋清楚，“限購(gòu)一定面積”“家庭唯一生活用房”等概念模糊不清。宏觀調(diào)控手段運(yùn)用不合理，傳統(tǒng)調(diào)控方式作用有限。房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂也是比較嚴(yán)重的現(xiàn)象，商業(yè)賄賂、權(quán)力尋租、囤積惜售、哄抬房?jī)r(jià)、合同欺詐、偷稅漏稅等現(xiàn)象比較突出。 深圳地王大廈附近的葵屋圍拆遷補(bǔ)償只按每平方米 5000元計(jì)算，而離小樓只有幾步的住宅或?qū)懽謽菂s是每平方米均價(jià)在 16000 元以上，正如有人說(shuō)，“有審批公章的地方就可能產(chǎn)生腐敗”。北京市原副市長(zhǎng)劉志華、江蘇原人大常委會(huì)副主任王武龍、上海原書(shū)記陳良宇等落馬無(wú)不與房地產(chǎn)腐敗有密切的關(guān)系。也正是由于我國(guó)政府充分認(rèn)識(shí)到當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高并持續(xù)上漲已成為不爭(zhēng)的事實(shí)，認(rèn)識(shí)到房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲將可能引發(fā)社會(huì)貧富分化加劇 甚至更多的 社會(huì) 矛盾，可能影響到整個(gè)社會(huì)宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展甚至產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)， 自 2020 年以來(lái)國(guó)務(wù)院及其部委先后出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策來(lái)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，這些措施的實(shí)施在一定程度上緩解了住房困難的壓力。5 月 29 日九部委聯(lián)合頒布《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》，今年 3 月份建設(shè)部等八部委頒布《房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作方案》，決定在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展房地產(chǎn)行業(yè)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。一是從我國(guó)人多地少的國(guó)情和現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平出發(fā)，合理規(guī)劃、科學(xué)建設(shè)、適度消費(fèi)，發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型建筑，形成具有中國(guó)特點(diǎn)的住房建設(shè)和消費(fèi)模式。政府要特別關(guān)心和幫助解決低收入家庭住房問(wèn)題。改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房制度。四是深入整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，依法懲治房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、中介等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。這些政策的密集出臺(tái)，表明政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的高度重視和堅(jiān)定決心，也表明我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào) 控政策方向越來(lái)越明朗并逐漸走向成熟。 （一）房?jī)r(jià)的上漲有其一定的合理因素 積極因素表現(xiàn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高 速發(fā)展，國(guó)內(nèi)投資資金的充裕， 城市化進(jìn)程加快， 國(guó)民購(gòu)買力增強(qiáng)和人民幣升值預(yù)期等。而人民幣兌美元匯率突破 1： ，在城市化過(guò)程中，人才自由流動(dòng)加速，農(nóng)民大量涌入城市并有部分人開(kāi)始定居城市，許多農(nóng)村生源的大學(xué)生畢業(yè)后進(jìn)入城市生活，城市拆遷造成住房被動(dòng)需求，使得城市本來(lái)有限的住宅無(wú)法滿足大規(guī)模城鎮(zhèn)化的需要，住房供應(yīng)速度達(dá)不到需求的速度，造成市場(chǎng)供應(yīng)的實(shí)際性短 缺，形成買方市場(chǎng)。這種利好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲有著一定的刺激作用，促使社會(huì)流動(dòng)資金大量投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，這是市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律的表現(xiàn)，是供求關(guān)系下 7 的市場(chǎng)正常發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)及其管理者采用囤房惜售、建成價(jià)格聯(lián)盟等方式來(lái)抬高房?jī)r(jià)，從而造成房?jī)r(jià)的虛高。在正常的市場(chǎng)供需情況下，普通居民住房開(kāi)支占家庭收入的 20%— 30%，在此情況下房?jī)r(jià)為居民 36 之間 ，而房?jī)r(jià)的合理漲幅，有觀點(diǎn)認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲不高于同期國(guó)家 GDP 漲幅即為合理，也有人認(rèn)為房?jī)r(jià)與同期居民收入水平漲幅相當(dāng)即為合理，筆者認(rèn)為合理的房?jī)r(jià)上漲應(yīng)與同期物價(jià)水平 CPI 上漲水平相當(dāng)。對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)炒作嚴(yán)重程度，可以從央行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中得到佐證： 2020 年個(gè)人住房消費(fèi)信貸增長(zhǎng) 35%以上，個(gè)人住房消費(fèi)信貸總額達(dá) 4700 億，而 2020 年增長(zhǎng)為 %,個(gè)人消費(fèi)信貸增長(zhǎng) 2600 億 ,從 2020 年一季度的情況來(lái)看 ,居民個(gè)人住房按揭貸款僅增 256 億 ,增長(zhǎng) %,不及 2020年增長(zhǎng)幅度的一半。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)空置率，有資料顯示到 2020 年 3 月，全國(guó)房地產(chǎn)空置面積達(dá) 億平方米，同比增長(zhǎng) %。 （三 ）商