【文章內(nèi)容簡介】 些措施的實(shí)施在一定程度上緩解了住房困難的壓力。 2020 年，國務(wù)院頒布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的通知》， 2020 年3 月國務(wù)院辦 公廳頒布《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》（簡稱“國八條”）， 5 月份七部委又頒布《關(guān)于做好穩(wěn)定住房工作的意見》， 2020 年國務(wù)院常務(wù)會(huì)議針對(duì)當(dāng)時(shí)少數(shù)城市房價(jià)上漲過快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理等問題頒布“國六條”，指出了解決住房問題的六條措施：切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加快城鎮(zhèn)廉租住房 6 制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，有步驟地解決低收入家庭的住房困難，完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn) 市場(chǎng)信息透明度等。5 月 29 日九部委聯(lián)合頒布《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》，今年 3 月份建設(shè)部等八部委頒布《房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作方案》，決定在全國范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)行業(yè)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。溫家寶在今年政府工作報(bào)告中指出，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)、改善人民群眾住房條件有著重大作用，必須促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。一是從我國人多地少的國情和現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平出發(fā)，合理規(guī)劃、科學(xué)建設(shè)、適度消費(fèi)，發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型建筑，形成具有中國特點(diǎn)的住房建設(shè)和消費(fèi)模式。二是房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)重點(diǎn)發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住 房。政府要特別關(guān)心和幫助解決低收入家庭住房問題。加大財(cái)稅等政策支持，建立健全廉租房制度。改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房制度。三是正確運(yùn)用政府調(diào)控和市場(chǎng)機(jī)制兩個(gè)手段，保持房地產(chǎn)投資合理規(guī)模，優(yōu)化商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)房價(jià)監(jiān)管和調(diào)控，抑制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲，保持合理的價(jià)格水平。四是深入整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，依法懲治房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。地方各級(jí)政府要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和監(jiān)管切實(shí)負(fù)起責(zé)任。這些政策的密集出臺(tái)，表明政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的高度重視和堅(jiān)定決心，也表明我國房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào) 控政策方向越來越明朗并逐漸走向成熟。 二、我國房價(jià)持續(xù)走高的原因分析 房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房價(jià) 近年來一直處于高位運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)并持續(xù)上漲成為社會(huì)普遍關(guān)注的焦點(diǎn)，那么究竟是什么原因?qū)е路績r(jià)在宏觀調(diào)控的高壓政策下依然持續(xù)走高呢？有人認(rèn)為，國內(nèi)市場(chǎng)流動(dòng)性資金過剩，投資渠道單一以及人民幣升值預(yù)期導(dǎo)致外資加速進(jìn)入，是房地產(chǎn)價(jià)格難以下降的內(nèi)外因，筆者認(rèn)為，當(dāng)前的房價(jià)漲勢(shì)是多種因素共同主導(dǎo)的結(jié)果，這其中有積極的因素也有消極的因素，但更多的是人為的消極因素。 （一）房價(jià)的上漲有其一定的合理因素 積極因素表現(xiàn)在中國經(jīng)濟(jì)的高 速發(fā)展，國內(nèi)投資資金的充裕， 城市化進(jìn)程加快， 國民購買力增強(qiáng)和人民幣升值預(yù)期等。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度 GDP增幅達(dá) %， 4 月份 CPI 同比增長達(dá) 3%， 14 月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長 %，比去年同期增長 %。而人民幣兌美元匯率突破 1： ，在城市化過程中，人才自由流動(dòng)加速，農(nóng)民大量涌入城市并有部分人開始定居城市，許多農(nóng)村生源的大學(xué)生畢業(yè)后進(jìn)入城市生活，城市拆遷造成住房被動(dòng)需求，使得城市本來有限的住宅無法滿足大規(guī)模城鎮(zhèn)化的需要，住房供應(yīng)速度達(dá)不到需求的速度，造成市場(chǎng)供應(yīng)的實(shí)際性短 缺，形成買方市場(chǎng)。價(jià)格規(guī)律表明，供不應(yīng)求時(shí)價(jià)漲，供過于求時(shí)價(jià)跌，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣無法回避這個(gè)市場(chǎng)規(guī)律。這種利好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲有著一定的刺激作用，促使社會(huì)流動(dòng)資金大量投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，這是市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律的表現(xiàn)，是供求關(guān)系下 7 的市場(chǎng)正常發(fā)展。 （二）房地產(chǎn)市場(chǎng)存在大量囤房惜售、惡意烘抬房價(jià)等住房炒作行為 國家在對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，并沒有明確購買住房是作為消費(fèi)還是投資，很多人購買一套或多套住房主要用來投資，加上一些專門從事炒房投機(jī)的投資者，諸如溫州炒房團(tuán)等對(duì)抬高房價(jià)在一定程度上起到了推波助瀾的 作用。房地產(chǎn)企業(yè)及其管理者采用囤房惜售、建成價(jià)格聯(lián)盟等方式來抬高房價(jià)，從而造成房價(jià)的虛高。當(dāng)一個(gè)地區(qū)房價(jià)水平與當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨奖葍r(jià)過高而造成絕大多數(shù)居民無購房能力，而同時(shí)商品房開發(fā)成本較低時(shí)，就表明房價(jià)有虛高的空間。在正常的市場(chǎng)供需情況下，普通居民住房開支占家庭收入的 20%— 30%，在此情況下房價(jià)為居民 36 之間 ，而房價(jià)的合理漲幅，有觀點(diǎn)認(rèn)為房價(jià)上漲不高于同期國家 GDP 漲幅即為合理，也有人認(rèn)為房價(jià)與同期居民收入水平漲幅相當(dāng)即為合理，筆者認(rèn)為合理的房價(jià)上漲應(yīng)與同期物價(jià)水平 CPI 上漲水平相當(dāng)。有報(bào)道指出，上海陸 家嘴聯(lián)合房地產(chǎn)公司高管同一天貸款 1000 萬元用于購買 15 套陸家嘴中央公寓住房，三年獲利一千萬，這座公寓入住率未超過 10%但價(jià)格卻一直攀升。對(duì)于國內(nèi)房地產(chǎn)炒作嚴(yán)重程度，可以從央行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中得到佐證： 2020 年個(gè)人住房消費(fèi)信貸增長 35%以上，個(gè)人住房消費(fèi)信貸總額達(dá) 4700 億，而 2020 年增長為 %,個(gè)人消費(fèi)信貸增長 2600 億 ,從 2020 年一季度的情況來看 ,居民個(gè)人住房按揭貸款僅增 256 億 ,增長 %,不及 2020年增長幅度的一半。如果國內(nèi)居民住房需求下降而空置率快速上升，說明房價(jià)上漲是房地產(chǎn)開發(fā)房壟斷 定價(jià)及操縱的結(jié)果，住房空置率的提高是因?yàn)榉康禺a(chǎn)商在壟斷土地使用權(quán)后對(duì)住房價(jià)格采取壟斷定價(jià)以獲取高額利潤，造成實(shí)用性需求者因房價(jià)過高而沒有支付能力或觀望，而投資性需求者因房地產(chǎn)價(jià)格上漲投資收益率下降而減少投資支出而形成的。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)空置率，有資料顯示到 2020 年 3 月，全國房地產(chǎn)空置面積達(dá) 億平方米，同比增長 %。截止 2020 年 4 月底，住房空置面積 億平方米，同比增長 %。 （三 ）商業(yè)賄賂及地方政府利益在房地產(chǎn)領(lǐng)域大量存在導(dǎo)致房價(jià)上漲 目前地方政府的財(cái)政收入嚴(yán)重依賴于房地產(chǎn)業(yè)稅收和土地 出讓收入，且房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)地區(qū) GDP 增長的拉動(dòng)作用也十分明顯。個(gè)別政府以地生財(cái)，受利益驅(qū)使，借經(jīng)營城市之名，隨意征用土地并大量出賣，以獲取高額收益，這在一定程度上彌補(bǔ)了地方政府財(cái)政的不足，但卻增加了房地產(chǎn)成本，成為高房價(jià)一個(gè)直接的誘因 ,必然使中央政府的宏觀調(diào)控政策效果大打折扣。由于制度不規(guī)范、監(jiān)管不到位，權(quán)力尋租與商業(yè)賄賂相結(jié)合，使房地產(chǎn)領(lǐng)域成為商業(yè)賄賂重災(zāi)區(qū)，土地市場(chǎng)假招標(biāo)、假掛牌、假拍賣時(shí)有發(fā)生，立項(xiàng)審批、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理和質(zhì)量驗(yàn)收、房地產(chǎn)開發(fā)用地性質(zhì)變更、水電氣配送、銀行信貸等各環(huán)節(jié)都有存在錢權(quán)交易的 空間，而虛高的房價(jià)將這些成本直接轉(zhuǎn)嫁給最終的買房者。青島市原市委書記杜世成涉嫌與 2020 年發(fā)生的嶗山違法批租土地大案有關(guān)，在其任職期間鼓吹房價(jià)不能倒 ，導(dǎo)致官商勾結(jié)腐敗頻發(fā)，房價(jià)瘋 漲。也正是由于地方政府 8 是房地產(chǎn)開發(fā)的最大獲利者之一，從而導(dǎo)致中央和地方在平抑房價(jià)、整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)方面存在認(rèn)識(shí)和行動(dòng)上的落差：中央疾言厲行，花大力氣調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，而許多地方政府卻享受房地產(chǎn)給其帶來的好處，陽奉陰違。目前在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中較為積極的地方政府也是受中央重點(diǎn)監(jiān)控的北京、上海、深圳、廣州等城市，而其他許多城市政府采取觀望甚至坐享房價(jià)高漲而帶來的收益。 （四 ）土地價(jià)格的上漲和地根緊縮，抬高了房地產(chǎn)開發(fā)商的心理預(yù)期 一般而言，地價(jià)與房價(jià)有相互作用的關(guān)系， 土地成本的增加對(duì)房價(jià)具有傳導(dǎo)作用，而房價(jià)的上漲更大 程度地帶動(dòng)了地價(jià)的上漲。 近年來我國地價(jià)有較大幅度的上升， 有資料顯示， 2020 年全國主要城市地價(jià)平均水平為 1230 元，比去年同期增長 %，房地產(chǎn)開發(fā)商將土地成本的增長通過房價(jià)的上漲轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者，從而使自己在地價(jià)上漲中毫發(fā)無損。 我國實(shí)行招拍 制度， 2020 年至今連續(xù)緊縮地價(jià)，這給開發(fā)商造成“地荒論” 的借口，從而抬高房價(jià)。 房地產(chǎn)開發(fā)商在實(shí)際操作中存在大量壟斷土地，違法囤積土地待價(jià)而沽的行為，應(yīng)在打擊土地壟斷 ,違法囤積土地等行為 ,并加強(qiáng)過期土地回收的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格控制商品住房用地規(guī)模，適當(dāng)增加保障性住房土地供應(yīng) 量， 盡快完善土地儲(chǔ)備制度，促進(jìn)土地儲(chǔ)備用地多元化增值，防止土地閑置和浪費(fèi)。 盡管 大限規(guī)定兩年內(nèi)未開工建設(shè)的土地要收回，但由于種種利益關(guān)系而在實(shí)際操作中困難重重。 （五 ）政府調(diào)控的滯后和剛性不足 當(dāng)前的宏觀調(diào)控中，穩(wěn)定房價(jià)一直是調(diào)控的重點(diǎn)，而鮮有降低房價(jià)的聲音，這表明調(diào)控目標(biāo)的軟弱，這給了地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商一種政府本意不是要降低房價(jià)的心理預(yù)期。宏觀調(diào)控的剛性不足，不管是二年內(nèi)未開發(fā)無償收回土地使用權(quán)，樓市反商業(yè)賄賂，還是 90 平方米占 70%的開發(fā)政策，在實(shí)施過程中都未能取得理想效果，諸多房地產(chǎn)調(diào)控政策 并未對(duì)房價(jià)產(chǎn)生應(yīng)有的影響，而是房價(jià)依舊大幅上漲。對(duì)樓市政策落實(shí)不力的官員，腐敗官員以及違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)商的懲處也不夠嚴(yán)厲，通常通過點(diǎn)名批評(píng)、責(zé)令整改、經(jīng)濟(jì)處罰等方式進(jìn)行處罰，其效果極為有限，房價(jià)問責(zé)制也還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有建立起來。究其深層原因，乃是地方政府對(duì)房地產(chǎn)利益的追逐，地方政府還沉浸在房地產(chǎn)發(fā)展的利益分享而不是責(zé)任承擔(dān)中，政府主導(dǎo)的住房保障時(shí)代還遠(yuǎn)沒有到來。 不僅如此，房地產(chǎn)業(yè)暴利導(dǎo)致開發(fā)商鋌而走險(xiǎn)，消費(fèi)者買漲不買跌造成開發(fā)商寧愿空置也不愿降價(jià)出售，某些地方政府或多或少成為房地產(chǎn)開發(fā)商的保護(hù)傘，商品房預(yù)售制度的 不完善，鋼材等住房原材料價(jià)格上漲，以炫富耀貴為特征的購房售房等，都對(duì)抬高房價(jià)起到一定的作用。 三、未來房地產(chǎn)市場(chǎng)