【文章內(nèi)容簡介】 土地估價(jià)的原則有合法原則，預(yù)期收益原則，替代原則，最有效利用原則，多種方法相結(jié)合原則，估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，供需原則，報(bào)酬遞增遞減原則，貢獻(xiàn)原則和變動原則等，本項(xiàng)目估價(jià)主要遵循以下原則：（1）合法性原則合法性原則就是說，土地估價(jià)必須以房地產(chǎn)的合法使用為前提。本次委估土地，根據(jù)德州政府國用（52）字第9763709號《國有土地使用權(quán)》復(fù)印件，確定委估宗地權(quán)利人為德州市華能電廠有限公司。（2）最高最佳使用原則最高最佳使用原則就是說，土地估價(jià)要以土地的最高最佳使用為前提，也即土地估價(jià)以能使土地估價(jià)對象得到最大收益的用途和開發(fā)方式進(jìn)行估價(jià)，同時(shí)，最有效使用原則又是以合法性原則為前提的。根據(jù)政府對該委估土地的規(guī)劃條件的合法限定，評估人員結(jié)合宗地所在區(qū)位和本身?xiàng)l件綜合考慮，我們選擇政府對該委估土地的土地使用方式作為最有效使用方式，進(jìn)行評估。（3）估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則土地市場是變動的，宗地價(jià)格必須在某一時(shí)間，而不是某一時(shí)期，才有確定值，這一時(shí)間就是我們假定市場停止在某一時(shí)間進(jìn)行評估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)。本次評估，其評估目的確定土地使用權(quán)現(xiàn)時(shí)價(jià)值，為委托方了解估價(jià)對象現(xiàn)值提供價(jià)值參考依據(jù)，我們評估的土地價(jià)格是現(xiàn)在的價(jià)格，而土地價(jià)格與政府頒布的有關(guān)土地法律、法規(guī)等密切相關(guān)，這些法律、法規(guī)的發(fā)布、變更、實(shí)施日期，均有可能影響評估土地的價(jià)格。因此，我們考慮以對委估土地進(jìn)行現(xiàn)場勘查之日作為本次估價(jià)時(shí)點(diǎn)，符合土地估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。（4）替代原則在評估一宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，若附近地區(qū)有若干相近效用的房地產(chǎn)價(jià)格存在，則可依據(jù)“替代原則”，利用假設(shè)開發(fā)法，推斷出估價(jià)對象的價(jià)格。換言之，具有相同使用價(jià)值、有替代可能的宗地之間，會互相影響和競爭，使價(jià)格相互牽制而趨于一致。（5）公平原則在本次土地評估中，我們是站在公正的立場上，對土地的客觀合理的價(jià)格進(jìn)行評估。本次評估，我們與本估價(jià)報(bào)告中的委托方?jīng)]有親屬關(guān)系或利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系和偏見，并且嚴(yán)格參照我國有關(guān)法規(guī)和制度，遵循必要的評估程序與原則，經(jīng)過實(shí)地查勘和市場調(diào)查，對該部分房地產(chǎn)價(jià)值做出公平客觀合理推測估價(jià)。估價(jià)方法的選擇按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中規(guī)定的土地估價(jià)的方法，根據(jù)本論文中所選取的工業(yè)用地作為委估地塊土地利用特點(diǎn)和土地評估的規(guī)定，宗地地價(jià)評估一般采用兩種或兩種以上不同評估方法。由于評估地塊位于德州天衢工業(yè)園區(qū)，根據(jù)實(shí)際情況，可采用德州市國土資源局2009年公布實(shí)施的基準(zhǔn)地價(jià)；在充分收集估價(jià)所需資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過綜合分析和對華魯三號工業(yè)用地的現(xiàn)場勘察及相應(yīng)市場調(diào)查，決定采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法和成本逼近法評估土地價(jià)格?！盎鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法”是在有了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，通過具體用地類型、年期、建筑容積率等的比較，將基準(zhǔn)地價(jià)修正到估價(jià)對象宗地價(jià)格的一種估價(jià)方法。其結(jié)果具有一定的市場代表性，故本文取基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對象客觀市場價(jià)格?！俺杀痉ā笔且蚤_發(fā)土地所耗用的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù),再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有者權(quán)益來確定土地價(jià)格的估價(jià)方法。根據(jù)實(shí)際市場分析研究，采用成本法對于本論文委估工業(yè)用地具有實(shí)際參考依據(jù)，故本文選取成本法為估價(jià)對象客觀市場價(jià)格。德州華能電廠有限公司所委托的位于德州市天衢工業(yè)園內(nèi)的一塊宗地在2011年5月12日，在設(shè)定土地開發(fā)程度（宗地外“五通”，宗地內(nèi)“場平”，即為通路、通電、通訊、通供水、通排水等市政五通，場地平整）、規(guī)劃用途為工業(yè)用地、：本次評估的工業(yè)用地總地價(jià)為￥7906413元，大寫人民幣柒佰玖拾萬陸仟肆佰壹拾叁元整。表34評估結(jié)果明細(xì)表宗地名稱用地面積（㎡）地面單價(jià)（元/㎡）評估總值（元）德州華能電廠有限公司擁有的土地446691777906413（1）估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件委托估價(jià)方對其所提供的申報(bào)資料及相關(guān)資料、各種數(shù)據(jù)的真實(shí)性和可靠性負(fù)責(zé)，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。若由于委托估價(jià)方提供虛假的情況和資料致使房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果失實(shí)，委托估價(jià)方負(fù)完全責(zé)任。本估價(jià)報(bào)告中所采用計(jì)算的土地使用權(quán)面積是依據(jù)委托方所提供的資料中所顯示的其真實(shí)性準(zhǔn)確性由委托方負(fù)責(zé)；土地的開發(fā)程度及其周邊環(huán)境由委托方帶領(lǐng)，我方估價(jià)人員加以現(xiàn)場確認(rèn)。任何有關(guān)估價(jià)對象的運(yùn)作方式、程序應(yīng)符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)、政策等，特別是符合建設(shè)、規(guī)劃、房地產(chǎn)主管部門所頒布的法律、法規(guī)、文件、政策等。在估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場；本報(bào)告僅為了解估價(jià)對象現(xiàn)值提供參考，不對其他用途負(fù)責(zé)。（2）其他需要說明的問題A、宗地用地面積以德州市人民政府頒發(fā)的德州政府國用（52）字第9763709號《國有土地使用權(quán)》復(fù)印件為準(zhǔn)。B、本報(bào)告中貨幣計(jì)量以人民幣為本位幣。第4章 德州市華魯三號工業(yè)用地估價(jià)技術(shù)報(bào)告山東省德州市華魯三號工業(yè)用地的土地使用權(quán)出讓價(jià)格評估。本次估價(jià)目的是基于對工業(yè)用地估價(jià)而言，以華魯三號用地為例進(jìn)行土地估價(jià)研究，從而針對華魯三號工業(yè)用地的市場價(jià)格得出分析性數(shù)據(jù)，為了解估價(jià)對象的現(xiàn)值情況提供價(jià)值參考依據(jù)。（1）《中華人民共和國土地管理法》；（2）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；（3）《中華人民共和國城市規(guī)劃法》；（4）《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》；（5）《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用權(quán)協(xié)議和出讓暫行條例》；（6）《中華人民共和國國稅暫行條例》；（7）國土資源部《關(guān)于印發(fā)試行土地分類的通知》；（8）國土資源部關(guān)于嚴(yán)格按國家標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》和《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的通知；（9）《城市國有土地使用權(quán)交易價(jià)格管理暫行辦法》；（10）地方政府及有關(guān)部門頒布的法規(guī)、條例、文件、通知《山東省實(shí)施中華人民共和國土地管理法辦法》《關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格管理工作的通知》《山東省人民政府關(guān)于貫徹國發(fā)【2008】15號文件加強(qiáng)土地市場與土地資產(chǎn)管理的通知》《山東省物價(jià)局、財(cái)政廳轉(zhuǎn)發(fā)國家計(jì)委、財(cái)政部關(guān)于全面整頓住房建設(shè)收費(fèi)取消部分收費(fèi)項(xiàng)目的通知的通知》德州市人民政府《關(guān)于加強(qiáng)城市土地資產(chǎn)管理工作的意見》《德州市國有土地使用權(quán)出讓條例》《關(guān)于調(diào)整城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)的通知》《德州市土地登記辦法》（德州市人民政府令第47號）；《德州市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地使用權(quán)管理的決定》《德州市德城區(qū)城區(qū)土地定級估價(jià)技術(shù)報(bào)告》（11）現(xiàn)場勘查、調(diào)查、收集的相關(guān)資料華魯三號宗地所在區(qū)域交通狀況、環(huán)境條件調(diào)查資料華魯三號宗地位置、地形、基礎(chǔ)設(shè)施調(diào)查資料華魯三號宗地利用現(xiàn)狀及周邊環(huán)境調(diào)查資料估價(jià)基準(zhǔn)日為2011年3月12日。2011年3月12日至2011年3月17日（1）根據(jù)估價(jià)對象《國有土地使用權(quán)》復(fù)印件，估價(jià)對象在估價(jià)基準(zhǔn)日是出讓土地使用權(quán)，土地使用權(quán)屬于華能電廠有限公司，所有權(quán)屬于國家。（2）根據(jù)提供的《國有土地使用權(quán)》復(fù)印件以及估價(jià)人員現(xiàn)場調(diào)查，估價(jià)對象在評估基準(zhǔn)日未設(shè)置抵押、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利。（3）根據(jù)估價(jià)對象《國有土地使用權(quán)》復(fù)印件，估價(jià)對象土地用途為工業(yè)用地，本次評估依據(jù)土地估價(jià)的合法性原則，將估價(jià)對象的用途設(shè)定為工業(yè)用地。（4）根據(jù)估價(jià)對象《國有土地使用權(quán)》復(fù)印件，估價(jià)對象使用年限為50年，從1992年10月23日至2042年10月23日止；本次評估將估價(jià)對象的剩余使用年限作為設(shè)定使用年限。（5）根據(jù)評估人員現(xiàn)場勘查及提供的資料，在估價(jià)基準(zhǔn)日，估價(jià)對象紅線外開發(fā)程度達(dá)到了“五通”（道路、通電、通訊、通供水、通排水）；本次評估設(shè)定估價(jià)對象的土地開發(fā)程度為紅線外“五通”、紅線內(nèi)“場平”。（6）根據(jù)提供的估價(jià)對象資料，㎡，結(jié)合最高最佳使用原則，綜上所述，本報(bào)告價(jià)格定義為：估價(jià)對象作為出讓用地，在設(shè)定土地開發(fā)條件下，于估價(jià)基準(zhǔn)日為2011年5月12日，作為工業(yè)用地。經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場查勘和當(dāng)?shù)厥袌龇治觯凑盏貎r(jià)評估的基本原則和估價(jià)程序，選擇了基準(zhǔn)地價(jià)修正法，評估得到待估宗地在估價(jià)設(shè)定用途、使用年限及開發(fā)程度條件下，于評估基準(zhǔn)日的國有土地使用權(quán)價(jià)格。土地總面積：44669㎡總地價(jià)：7906413元總地價(jià)大寫：柒佰伍拾肆萬玖仟零陸拾壹元整表41土地估價(jià)結(jié)果明細(xì)表宗地名稱用地面積（㎡）地面單價(jià)（元/㎡）評估總值（元）德州華能電廠有限公司擁有的土地446691777906413（1）估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件德州華能電廠有限公司合法有償取得國有土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金，委托方提供的委估宗地的《國有土地使用證》復(fù)印件是證明德州市華能電廠有限公司取得土地使用權(quán)的最終法律憑證；委估宗地作為工業(yè)用地，取得或?qū)⒌玫阶钣行Ю?，并能按預(yù)期產(chǎn)生相應(yīng)的土地收益；在估價(jià)基準(zhǔn)日房地產(chǎn)為公平、公正、公開的均衡市場；有關(guān)委估宗地的運(yùn)作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定；委托方提供的資料屬實(shí)；評估設(shè)定的條件：土地開發(fā)程度：委估宗地紅線外“五通”、紅線內(nèi)為“五通一平”；土地性質(zhì)及用途：委估宗地使用權(quán)類型為出讓，用途為工業(yè)用地；他項(xiàng)權(quán)利狀況：委估宗地?zé)o他項(xiàng)權(quán)利限制；使用年限：；估價(jià)基準(zhǔn)日：2011年3月12日（2）估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用本估價(jià)報(bào)告及估價(jià)結(jié)果僅為本報(bào)告設(shè)定的估價(jià)目的服務(wù)，當(dāng)用于其它目的時(shí)，估價(jià)結(jié)果無效；本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在滿足地價(jià)定義條件下的國有土地使用權(quán)價(jià)格，若估價(jià)基準(zhǔn)日、土地利用方式、土地開發(fā)狀況、土地面積、土地處置方式等影響地價(jià)的因素發(fā)生變化，該評估價(jià)格應(yīng)作相應(yīng)的調(diào)整。本報(bào)告估價(jià)結(jié)果未考慮委估宗地已設(shè)定抵押等他項(xiàng)權(quán)利、負(fù)債、出讓成交時(shí)需承擔(dān)的各種開支和稅費(fèi)對估價(jià)結(jié)果的影響；本報(bào)告必須完整使用，對僅使用報(bào)告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)任何責(zé)任；本報(bào)告中有關(guān)委估宗地的土地權(quán)屬狀況、土地面積等以委托方提供的《國有土地使用權(quán)》復(fù)印件為準(zhǔn)；本報(bào)告復(fù)印件無公章無效；本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果自估價(jià)基準(zhǔn)日起一年內(nèi)有效（3）估價(jià)中的特殊技術(shù)處理土地還原率：本次評估以中國人民銀行公布的一年期國債利率作為安全利率，并考慮土地投資的風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合德州市房地產(chǎn)項(xiàng)目的平均投資收益率水平，%，在設(shè)定土地使用年限內(nèi)，假定土地還原率保持不變；開發(fā)程度的設(shè)定：根據(jù)評估人員現(xiàn)場勘察及委托方提供的資料，在估價(jià)基準(zhǔn)日，委估宗地紅線外開發(fā)程度達(dá)到了“五通”（通路、通電、通訊、通供水、供排水）、紅線內(nèi)為“五通一平”；本次評估設(shè)定委估宗地的土地開發(fā)程度為紅線外“五通”、紅線內(nèi)為“五通一平”；用途設(shè)定：根據(jù)委估宗地《國有土地使用證》復(fù)印件，依據(jù)土地估價(jià)的合法性原則，將委估宗地用途設(shè)定為工業(yè)用地；使用年限的設(shè)定：根據(jù)委估宗地《國有土地使用證》復(fù)印件，委估宗地使用年限為50年，終止日期為2042年10月23日；本次評估將委估宗地的剩余使用年限作為設(shè)定使用年限，；容積率的設(shè)定：根據(jù)委托方提供委估宗地的資料并結(jié)合土地估價(jià)中的最高最佳原則，；我們根據(jù)估價(jià)方法的適宜性、可信度、可操作性，并參考本次評估目的以及委估宗地所在區(qū)域的地價(jià)水平、土地估價(jià)師地經(jīng)驗(yàn)等綜合確定估價(jià)結(jié)果。（4）需要特殊說明的問題土地產(chǎn)權(quán)等相關(guān)資料由委托方提供；土地區(qū)位條件、房地產(chǎn)市場交易資料等相關(guān)資料由估價(jià)人員實(shí)地調(diào)查而得；估價(jià)人員根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)、估價(jià)規(guī)程及地方有關(guān)地價(jià)估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合委估宗地具體狀況，確定估價(jià)原則、方法及參數(shù)的選取；任何單位和個(gè)人未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，不得以任何形式發(fā)表、肢解本報(bào)告。估價(jià)對象為位于德州市天衢工業(yè)園的一塊工業(yè)用地，土地面積為44669㎡。（1）土地登記狀況華能電廠有限公司于1992年11月20日取得委估宗地，登記機(jī)關(guān)為德州市人民政府。委估宗地的國有土地使用權(quán)證、用途、使用權(quán)類型、土地面積等土地登記狀況詳見下表41表42估價(jià)對象土地登記狀況表國有土地使用權(quán)證號國有土地使用權(quán)人位置登記用途使用權(quán)類型宗地編號宗地面積（㎡）德州政府國用（52）字第9763709號華能電廠有限公司德州市天衢工業(yè)園工業(yè)用地國有土地出讓KLG 7624144669（2）土地權(quán)利狀況土地使用權(quán)類型于估價(jià)基準(zhǔn)日，估價(jià)對象是國有出讓土地，土地所有權(quán)屬于國家，土地使用權(quán)屬于德州市華能電廠有限公司。在土地使用權(quán)年限內(nèi)，使用權(quán)人根據(jù)土地出讓合同及國家有關(guān)法律規(guī)定，依法享有對該宗地的抵押、出租、作價(jià)入股等權(quán)利，其權(quán)益受法律保護(hù)。土地使用年期根據(jù)估價(jià)對象的《國有土地使用權(quán)》復(fù)印件，估價(jià)對象使用年限為50年（從1992年10月23日至2042年10月23日止），至評估基準(zhǔn)日。（3）土地利用狀況估價(jià)對象基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度設(shè)定為宗地紅線外“五通”（即通路、供水、排水、通電、通訊），宗地紅線內(nèi)“場平”。（1）城市資源狀況地理位置德州市位于黃河下游北岸，山東省的西北部，東經(jīng)115176。45′～117176。36′，北緯36176。24′～38176。0′之間。北以漳衛(wèi)新河為界，與河北省滄州地區(qū)為鄰；西以衛(wèi)運(yùn)河為線，與河北省衡水地區(qū)毗連；西南與聊城地區(qū)接壤；南隔黃河與濟(jì)南市相望；東靠惠民地區(qū)。東西寬200公里，南北長175公里，%。津浦、德石鐵路在此交匯，京杭大運(yùn)河貫通南北，為華東、華北重要交通樞紐，故有“九達(dá)天衢”、“神京門戶”之稱。市委、市政府所在地德城區(qū)是本市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，軍事地位也很重要。行政區(qū)劃德州市轄1區(qū)，2市，8縣，48鎮(zhèn)，145鄉(xiāng)，5個(gè)街道辦事處，9291個(gè)行政村。所轄縣（市、區(qū)）為：德城區(qū)、樂陵市、禹城市、陵縣、平原縣、武城縣、夏津縣、齊河縣、臨邑縣、寧津縣、慶云縣。自然條件【地形】為黃河沖積平原，在歷史上，本市境內(nèi)曾有兩次黃河大遷徙，上千次決口，造就了西南高、東北低的地形。由于河道與流速所致，加之風(fēng)力堆積之因素，形成了平原之中起伏不平，崗、坡、洼相間分布等特點(diǎn)。海拔高程最高點(diǎn)35米，一般為20米左右。全市地貌大體可分三類。一是高地類，由河流、河床沉積而成，%；二是坡地類，由黃河漫流沉積而成，%；三是洼地類、占13．6%。【氣候】氣候特點(diǎn)受季風(fēng)影響顯著，四季