房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(專)作業(yè)(編輯修改稿)
2025-08-31 16:35 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 安置費(fèi)及有關(guān)的地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛舆w房支出等。5． 簡述土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序。 答：轉(zhuǎn)讓申請；簽訂轉(zhuǎn)讓合同；轉(zhuǎn)讓合同公證；繳納土地出讓金和土地增值稅；土地使用權(quán)變更登記。6． 簡述劃撥土地使用權(quán)的特點(diǎn)。答：劃撥土地使用權(quán)的取得具有行政性；劃撥土地使用權(quán)具有無償性；劃撥土地使用權(quán)具有無期限性；劃撥土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)具有限制性。7． 簡述協(xié)議出讓土地使用權(quán)的特征。 答：非市場出讓，沒有競爭者；政府對低價較易控制；價格和使用范圍受到限制。8． 劃撥土地使用權(quán)獲取過程中的主要成本和稅費(fèi)包括哪些？答：土地補(bǔ)償費(fèi)；安置補(bǔ)助費(fèi)；地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)；拆遷補(bǔ)償費(fèi)；其他費(fèi)用 。9． 我國土地使用制度存在的問題有哪些？答：（1）土地雙軌制，劃撥（歷史遺留和新劃撥）和商業(yè)出讓并存；（2）管理和監(jiān)控水平低；（3）土地市場不統(tǒng)一，土地杠桿失靈；（4）權(quán)力濫用，亂批開發(fā)區(qū)，越權(quán)批地；（5）轉(zhuǎn)軌中土地收入的流失；（6）市場上開發(fā)水平良莠不齊，關(guān)系強(qiáng)、水平低的非專業(yè)開發(fā)商多；（7）滋生腐?。蝗?、論述我國現(xiàn)階段土地使用制度的特點(diǎn)答：1）批租制：由于我國實(shí)行土地公有制，不論是國有土地還是農(nóng)村集體所有的土地，其所有權(quán)均不允許買賣，在土地交易過程中發(fā)生轉(zhuǎn)移的只是土地使用權(quán)，而且這種使用權(quán)還是有年限的。雖然土地使用權(quán)可以依法出讓和轉(zhuǎn)讓，也就是所謂的批租，其實(shí)質(zhì)不過是土地使用權(quán)的長期出租而已，只不過租金一次性繳清罷了。所以說，在我國的土地制度中，不存在真正的土地買賣，只存在長時期的土地使用權(quán)出租，即批租制。2）壟斷制：第一層含義，我國實(shí)行的土地公有制只允許政府和集體組織等公有團(tuán)體擁有土地，這本身就是一種壟斷。第二層含義，在土地交易市場上，只有政府一個土地供應(yīng)者，其他任何一個機(jī)構(gòu)和團(tuán)體都不允許向市場提供土地。即使集體經(jīng)濟(jì)組織作為土地的所有者，也不能提供。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地若要轉(zhuǎn)變成可在市場上交易的開發(fā)建設(shè)用地，必須通過國家征用，由集體土地轉(zhuǎn)變成國有土地后，方為合法。政府在法律上和名義上壟斷了土地的供應(yīng)。3）雙軌制：所謂的雙軌制就是指依據(jù)土地用途和目的的不同實(shí)行不同的土地取得方式的土地供應(yīng)制度。一般而言，非贏利性和帶有公益性質(zhì)的土地用途可以以劃撥方式取得，而贏利性土地用途，則必須通過出讓方式取得。第三章 房地產(chǎn)市場調(diào)研1．房地產(chǎn)市場有哪些特殊性？答：產(chǎn)品具有固定性；產(chǎn)品具有唯一性；產(chǎn)品的耐久性；市場具有雙重屬性（消費(fèi)、投資）；市場是不充分市場2． 簡述房地產(chǎn)供給的特點(diǎn)？ 答：市場供應(yīng)缺乏彈性，短期內(nèi)難以增加房地產(chǎn)市場供應(yīng)。市場供應(yīng)的異質(zhì)性，產(chǎn)品的位置、環(huán)境、新舊、配套等不同，市場細(xì)分有必要性。市場供應(yīng)的區(qū)域性，產(chǎn)品的固定性導(dǎo)致“地產(chǎn)地銷”。市場調(diào)節(jié)的不完全性，住房保障的存在：經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房；土地的壟斷性；政府的宏觀調(diào)控。市場需求的廣泛性，房地產(chǎn)是生存、享受、發(fā)展的基本物質(zhì)條件。市場需求的多樣性，消費(fèi)需求、經(jīng)營需求和保值需求；經(jīng)濟(jì)收入、生活質(zhì)量、使用目的、文化觀念的不同，需求多元化。市場需求的融資性，資金數(shù)額大，短期內(nèi)難以全部支付；融資手段很重要市場需求的長期性，使用期限長；再次交易間隔的時間長；存量市場將占據(jù)市場主導(dǎo)位置。3． 需求法則和供給法則的含義是什么？ 答：需求法則：假定其它條件不變，則某一商品的需求量與其自身價格呈反方向變化。供給法則：假定其它條件不變，則某一商品的供給量與其自身價格呈正方向變化。4． 均衡價格的概念是什么？答:均衡價格是指在假定其它條件不變時，商品需求量與供給量相等時的價格。5． 房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容答：市場環(huán)境：宏觀環(huán)境包括經(jīng)濟(jì)、正常、人口、文化環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、技術(shù)環(huán)境
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