房地產開發(fā)與經(jīng)營bi(編輯修改稿)
2025-07-19 13:03 本頁面
【文章內容簡介】 地出讓地價款、土地轉讓費、土地租用費、土地投資折價（2）前期工程費：規(guī)劃勘測設計費、可行性研究費、“三通一平”費（3）基礎設施建設費（4）房屋開發(fā)費：建安工程費、附屬工程費、室外工程費采用的方法：單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標法（5）公共配套設施建設費（6）開發(fā)間接費（7）管理費：按項目投資或直接費用的3%左右（9）財務費用（10）其他費用（11）稅費：固定資產投資方向調節(jié)稅、市政支管線分攤費、供電貼費、用電權費、綠化建設費等等（12）不可預見費：是前面所有費用的3%7%估算：又叫量本利分析，是通過分析項目的產銷量和成本、收入之間的函數(shù)關系，從而找出產銷量和項目盈虧關系的一種分析方法。22.（計算）項目安全率：反映項目承受外部風險能力的指標f=（Q – Q* ）/Q 100%例：某開發(fā)項目預計平均售價5600元/平方米，單位變動成本為2200元/平方米，開發(fā)商固定成本為6800萬元，開發(fā)項目土地面積10000平方米，容積率為5，商品房得房率為80%，試計算盈虧平衡點銷售量并分析項目的安全性。由題意可得：Q*=6800萬元/（5600元/平方米2200元/平方米）=20000平方米 f=（10000*5*80%20000）/40000*100%=50%說明項目有足夠的風險承受能力。：又叫敏感度分析，就是通過測定一個或多個不確定性因素的變化導致的項目經(jīng)濟效果評價指標的變化幅度，了解項目預期目標受各個不確定性因素變化的影響程度，從而確定不確定性因素對于項目預期目標的敏感程度，根據(jù)因素的敏感程度大小制定相應的對策，使項目達到預期目標。：又稱風險分析，是運用概率理論研究不確定因素的變動對項目經(jīng)濟效果指標影響的一種定量分析方法。：經(jīng)濟目標、價值尺度、折現(xiàn)率、匯率等的不同：是通過交易過程滿足顧客對土地或房屋需求的一種綜合性營銷活動，也就是把土地或房屋轉換成現(xiàn)金的流通過程。27.（填空或簡答，all，書本P282~P287）房地產營銷的基本理念（一）房地產市場營銷中的4P理論產品（product）：產品是對目標市場提供的商品和服務價格（price）：是消費者為獲得產品支付的貨幣的數(shù)量銷售渠道（place）：直接，間接促銷（promotion）：（二）房地產市場營銷中的4C理論，又稱整合營銷理論消費者（consumer）、便利性（convenience）、購買成本（cost）、溝通（municatiom）房地產整合營銷的實施包括：市場細分項目優(yōu)化渠道多樣化且雙向性服務延伸（三）房地產市場營銷的4R理論市場反應（reaction）：提高市場反應速度顧客關聯(lián)（relativity）：與顧客建立關聯(lián)關系營銷（relationship）：越來
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