房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營作業(yè)答案(編輯修改稿)
2025-07-15 13:10 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 投資估算包括哪些費(fèi)用？答：土地費(fèi)用估算；前期工程費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；房屋開發(fā)費(fèi)；公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)；開發(fā)間接費(fèi)；管理費(fèi)；銷售費(fèi)用；財務(wù)費(fèi)用；其他費(fèi)用；1稅金及政府收費(fèi)。8．國民經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)包括哪些？答：國民經(jīng)濟(jì)盈利能力分析，包括經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率、經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值；外匯效果分析，包括經(jīng)濟(jì)外匯凈現(xiàn)值、經(jīng)濟(jì)換匯成本、經(jīng)濟(jì)節(jié)匯成本。9．風(fēng)險分析方法有哪些？答：盈虧平衡分析；項(xiàng)目安全率；敏感性分析；概率分析。10．敏感性分析的步驟是什么？答：選擇要分析的不確定因素；選定分析所用的評價指標(biāo)；計算不確定性因素變動引起的評價指標(biāo)的變動情況；判定敏感性因素；提出控制敏感性因素的建議。11．概率分析的步驟是什么？答：列出各種要考慮的不確定性因素；預(yù)計各種不確定性因素可能發(fā)生的情況；分別確定每種情況出現(xiàn)的可能性；分別求出各種可能情況下的財務(wù)凈現(xiàn)值、加權(quán)平均值和期望值；計算凈現(xiàn)值大于和等于零的累積概率。12．國民經(jīng)濟(jì)評價與財務(wù)評價的主要區(qū)別是什么？答：經(jīng)濟(jì)目標(biāo)不同；價值尺度不同；折現(xiàn)率不同；匯率不同。第三章 房地產(chǎn)市場分析1．房地產(chǎn)市場有哪些特殊性？答：產(chǎn)品具有固定性；產(chǎn)品具有唯一性；產(chǎn)品的耐久性；市場具有雙重屬性（消費(fèi)、投資）；市場是不充分市場2．簡述房地產(chǎn)供給的特點(diǎn)？答：市場供應(yīng)缺乏彈性，短期內(nèi)難以增加房地產(chǎn)市場供應(yīng)。市場供應(yīng)的異質(zhì)性，產(chǎn)品的位置、環(huán)境、新舊、配套等不同，市場細(xì)分有必要性。市場供應(yīng)的區(qū)域性，產(chǎn)品的固定性導(dǎo)致“地產(chǎn)地銷”。市場調(diào)節(jié)的不完全性，住房保障的存在：經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房；土地的壟斷性；政府的宏觀調(diào)控。市場需求的廣泛性，房地產(chǎn)是生存、享受、發(fā)展的基本物質(zhì)條件。市場需求的多樣性，消費(fèi)需求、經(jīng)營需求和保值需求；經(jīng)濟(jì)收入、生活質(zhì)量、使用目的、文化觀念的不同，需求多元化。市場需求的融資性，資金數(shù)額大，短期內(nèi)難以全部支付；融資手段很重要市場需求的長期性，使用期限長；再次交易間隔的時間長；存量市場將占據(jù)市場主導(dǎo)位置。3．需求法則和供給法則的含義是什么？答：需求法則：假定其它條件不變，則某一商品的需求量與其自身價格呈反方向變化。供給法則：假定其它條件不變，則某一商品的供給量與其自身價格呈正方向變化。4．均衡價格的概念是什么？答:均衡價格是指在假定其它條件不變時，商品需求量與供給量相等時的價格。5．房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容答：市場環(huán)境：宏觀環(huán)境包括經(jīng)濟(jì)、正常、人口、文化環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、技術(shù)環(huán)境等。區(qū)域環(huán)境包括分析區(qū)域規(guī)劃、功能定位、開發(fā)現(xiàn)狀以及未來定位；分析交通與出行條件；分析影響區(qū)域發(fā)展的其他因素和條件：歷史、文化、發(fā)展水平等；區(qū)域內(nèi)樓盤價格水平與供求關(guān)系；項(xiàng)目微觀環(huán)境。消費(fèi)者分析包括消費(fèi)者購買力水平、購買傾向、購買特征等。競爭樓盤包括產(chǎn)品、價格、廣告、銷售推廣、物業(yè)管理等。競爭對手分析包括專業(yè)化程度、品牌知名度、開發(fā)經(jīng)營方式、樓盤質(zhì)量、政府關(guān)系、以往項(xiàng)目情況、土地儲備情況。第四章 土地制度演變與出讓方式一、名詞解釋1．土地使用權(quán)出讓：國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。2．土地使用權(quán)劃撥：指縣級以上人民政府批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者的行為。3．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：指通過出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)移的行為。4．土地征用: 國家為了建設(shè)及興辦社會公益事業(yè)的需要，采取行政手段，依照法定程序和審批權(quán)權(quán)限將集體所有的土地，有償轉(zhuǎn)為國有土地的一項(xiàng)措施。5土地儲備制：為
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