房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)離線作業(yè)(編輯修改稿)
2025-08-31 16:40 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 年限－已使用年限轉(zhuǎn)移方式協(xié)議、招標(biāo)、拍賣出售、交換、贈(zèng)與4．房地產(chǎn)項(xiàng)目土地費(fèi)用包括哪些費(fèi)用?答：包括土地征用費(fèi)用、土地出讓金、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)的地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷房支出等。5．簡(jiǎn)述土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序。答：轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)；簽訂轉(zhuǎn)讓合同；轉(zhuǎn)讓合同公證；繳納土地出讓金和土地增值稅；土地使用權(quán)變更登記。6．簡(jiǎn)述劃撥土地使用權(quán)的特點(diǎn)。答：劃撥土地使用權(quán)的取得具有行政性；劃撥土地使用權(quán)具有無(wú)償性；劃撥土地使用權(quán)具有無(wú)期限性；劃撥土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)具有限制性。7．簡(jiǎn)述協(xié)議出讓土地使用權(quán)的特征。答：非市場(chǎng)出讓，沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)者；政府對(duì)低價(jià)較易控制；價(jià)格和使用范圍受到限制。8劃撥土地使用權(quán)獲取過(guò)程中的主要成本和稅費(fèi)包括哪些？答：土地補(bǔ)償費(fèi)；安置補(bǔ)助費(fèi)；地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)；拆遷補(bǔ)償費(fèi)；其他費(fèi)用 。9我國(guó)土地使用制度存在的問(wèn)題有哪些？答：（1）土地雙軌制，劃撥（歷史遺留和新劃撥）和商業(yè)出讓并存；（2）管理和監(jiān)控水平低；（3）土地市場(chǎng)不統(tǒng)一，土地杠桿失靈；（4）權(quán)力濫用，亂批開(kāi)發(fā)區(qū)，越權(quán)批地；（5）轉(zhuǎn)軌中土地收入的流失；（6）市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)水平良莠不齊，關(guān)系強(qiáng)、水平低的非專業(yè)開(kāi)發(fā)商多；（7）滋生腐??； 論述我國(guó)現(xiàn)階段土地使用制度的特點(diǎn)答：1）批租制：由于我國(guó)實(shí)行土地公有制，不論是國(guó)有土地還是農(nóng)村集體所有的土地，其所有權(quán)均不允許買賣，在土地交易過(guò)程中發(fā)生轉(zhuǎn)移的只是土地使用權(quán)，而且這種使用權(quán)還是有年限的。雖然土地使用權(quán)可以依法出讓和轉(zhuǎn)讓，也就是所謂的批租，其實(shí)質(zhì)不過(guò)是土地使用權(quán)的長(zhǎng)期出租而已，只不過(guò)租金一次性繳清罷了。所以說(shuō)，在我國(guó)的土地制度中，不存在真正的土地買賣，只存在長(zhǎng)時(shí)期的土地使用權(quán)出租，即批租制。2）壟斷制：第一層含義，我國(guó)實(shí)行的土地公有制只允許政府和集體組織等公有團(tuán)體擁有土地，這本身就是一種壟斷。第二層含義，在土地交易市場(chǎng)上，只有政府一個(gè)土地供應(yīng)者，其他任何一個(gè)機(jī)構(gòu)和團(tuán)體都不允許向市場(chǎng)提供土地。即使集體經(jīng)濟(jì)組織作為土地的所有者，也不能提供。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地若要轉(zhuǎn)變成可在市場(chǎng)上交易的開(kāi)發(fā)建設(shè)用地，必須通過(guò)國(guó)家征用，由集體土地轉(zhuǎn)變成國(guó)有土地后，方為合法。政府在法律上和名義上壟斷了土地的供應(yīng)。3）雙軌制：所謂的雙軌制就是指依據(jù)土地用途和目的的不同實(shí)行不同的土地取得方式的土地供應(yīng)制度。一般而言，非贏利性和帶有公益性質(zhì)的土地用途可以以劃撥方式取得，而贏利性土地用途，則必須通過(guò)出讓方式取得。第三章 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研1．房地產(chǎn)市場(chǎng)有哪些特殊性？2．簡(jiǎn)述房地產(chǎn)供給的特點(diǎn)？3．需求法則和供給法則的含義是什么？4．均衡價(jià)格的概念是什么？5．房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容1．房地產(chǎn)市場(chǎng)有哪些特殊性？答：產(chǎn)品具有固定性；產(chǎn)品具有唯一性；產(chǎn)品的耐久性；市場(chǎng)具有雙重屬性（消費(fèi)、投資）；市場(chǎng)是不充分市場(chǎng)2．簡(jiǎn)述房地產(chǎn)供給的特點(diǎn)？答：市場(chǎng)供應(yīng)缺乏彈性，短期內(nèi)難以增加房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)。市場(chǎng)供應(yīng)的異質(zhì)性，產(chǎn)品的位置、環(huán)境、新舊、配套等不同，市場(chǎng)細(xì)分有必要性。市場(chǎng)供應(yīng)的區(qū)域性，產(chǎn)品的固定性導(dǎo)致“地產(chǎn)地銷”。市場(chǎng)調(diào)節(jié)的不完全性，住房保障的存在：經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房；土地的壟斷性；政府的宏觀調(diào)控。市場(chǎng)需求的廣泛性，房地產(chǎn)是生存、享受、發(fā)展的基本物質(zhì)條件。市場(chǎng)需求的多樣性，消費(fèi)需求、經(jīng)營(yíng)需求和保值需求；經(jīng)濟(jì)收入、生活質(zhì)量、使用目的、文化觀念的不同，需求多元化。市場(chǎng)需求的融資性，資金數(shù)額大，短期內(nèi)難以全部支付；融資手段很重要市場(chǎng)需求的長(zhǎng)期性，使用期限長(zhǎng)；再次交易間隔的時(shí)間長(zhǎng)；存量市場(chǎng)將占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)位置。3．需求法則和供給法則的含義是什么？答：需求法則：假定其它條件不變，則某一商品的需求量與其自身價(jià)格呈反方向變化。供給法則：假定其它條件不變，則某一商品的供給量與其自身價(jià)格呈正方向變化。4．均衡價(jià)格的概念是什么？答:均衡價(jià)格是指在假定其它條件不變時(shí)，商品需求量與供給量相等時(shí)的價(jià)格。5．房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容答：市場(chǎng)環(huán)境：宏觀環(huán)境包括經(jīng)濟(jì)、正常、人口、文化環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、技術(shù)環(huán)境等。區(qū)域環(huán)境包括分析區(qū)域規(guī)劃、功能定位、開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀以及未來(lái)定位；分析交通與出行條件；分析影響區(qū)域發(fā)展的其他因
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