【文章內(nèi)容簡介】 2020年 ,累計銷售面積達到了 萬平米 ,同比增長 %。見表 2 和圖 2 表 2 2020 年到 2020 年 溫州市商品房銷售面積 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 銷售面積 293 同比增長 % % 38% % % % 13% % % % 單位 :萬平米 數(shù)據(jù)來源 :溫州市統(tǒng)計信息 圖 2 2020 年 2020 年溫州市商品房銷售面積 但是在 2020 年 ,由于政府采 取一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策 ,對房地產(chǎn)市場造成了一定的沖擊和影響 ,商品房銷售面積的增長有所下降 ,同比下降 %。 年到 2020 年溫州市商品房銷售額 從 2020 年到 2020 年溫州商品房的銷售額不斷增長 ,從 2020 年的 億元 ,到 2020 年的 億元 ,特別是 2020 年達到了 億元。見表 3 和圖3 表 3 2020 年到 2020 年溫州市商品房銷售額 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 銷售額 同比增長 % % % 28% % % 47% % % 28% 圖 3 2020 年到 2020 年溫州市商品房銷售額 單位 :億元 數(shù)據(jù)來源 :溫州市統(tǒng)計信息 2020 年由于房價飛漲 ,以及剛性需求的增加 ,銷售額達到了歷史的高位。雖然在 2020 年的政府房地產(chǎn)調(diào)控下銷售額有一定的下降 ,但是仍然出現(xiàn)很高的銷售額 ,說明溫州房地產(chǎn)市場還是 非?；馃?。 溫州房地產(chǎn)價格情況分析 從 2020年到 2020年溫州商品房均價快速上漲 ,2020年的 2639元到 2020年的 13451 元 ,一路上揚 ,10 年之內(nèi)漲了 5 倍。見表 4 和圖 4 表 4 2020 年 2020 年溫州市商品房均價 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 平均價格 2639 2843 3140 3822 4904 5830 7510 8839 13584 13451 同比增長 % % % 6% % % % % % % 圖 4 2020 年 2020 年溫州市商品房均價 單位 :元 數(shù)據(jù)來源 :溫州市統(tǒng)計信息 從表 4 和圖 4 看出 ,從 2020 年到 2020 年溫州的房價持續(xù)增長 ,特別是在2020 年 ,房價漲到了 13584 元 ,同比增長 %,呈現(xiàn)快速提升態(tài)勢 ,市場發(fā)展前景樂觀。從 2020 年年底開始 ,溫州市商品房價格開始持續(xù)強勁上漲。雖然其中有很多投機者對房價的炒作 ,但是也反映了剛性需求的爆發(fā)和投資者對投資房地產(chǎn)市場的熱情。但是在 2020 年出現(xiàn)了拐點 ,同比下降了 %,雖然下降不多 ,但是收到房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的影響 ,溫州居高不下的房價也不可避免得出現(xiàn)了松動。 影響房地產(chǎn)價格因素的定性分析 經(jīng)濟因素 經(jīng)濟因素是影響房地產(chǎn)市場價格的核心因素 ,一般指經(jīng)濟發(fā)展程度、居民收入、儲蓄的多少、物價水平等等?？偟目磥?,經(jīng)濟發(fā)展程度越高 ,居民收入和儲蓄穩(wěn)步上升 ,物價相對穩(wěn)定 ,人們的消費更傾向住宅方面 ,則有利于房地產(chǎn)市場發(fā)展與活躍。反之 ,則會容易引起房地產(chǎn)市場動蕩 ,不利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā)展。其中最主要的影響因素是房地產(chǎn)投資規(guī)模、人均可支配收入、居民儲蓄存款。 房地產(chǎn)投資規(guī)模 房地產(chǎn)開發(fā)投資額的增加 ,會直接刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 。反之 ,投資水平的降低 ,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必然會受到很大的影響。 從 2020 年至 2020 年溫州市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額一直呈增加趨勢 ,從01 年的 億元到 10 年的 億元 ,在 10 年里平均基本實現(xiàn)每年 10 億元的增長 ,平均每年大約有 10%的增長。見表 5 和圖 5 表 5 2020 年 2020 年房地產(chǎn)投資規(guī)模 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 投資額 同比增長 % % % % % % % 14% % 7% 圖 5 2020 年 2020 年房地產(chǎn)投資規(guī)模 單位 :億元 數(shù)據(jù)來源 :溫州市統(tǒng)計信息 從表 5 和圖 5 看出 ,2020 年 ,由于政府采取一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策 ,對房地產(chǎn)市場造成了一定的沖擊和影響 ,同比的增長有所下降。房地產(chǎn)丌發(fā)投資的強勁增長 ,尤其是房地產(chǎn)市場的增長 ,表明投資者看好溫州房地產(chǎn)市場發(fā)展 ,對進入溫州房地產(chǎn)市場抱有較強的信心。 人均可支配收入 溫州城鄉(xiāng)居民收入較快增長 ,生活水平繼續(xù)提高。 2020 年城市居民人均可支配收入 13200元 ,同比增長 %,2020年提高到了 31201元 ,同比增長 %。見表 6 表 6 2020 年 2020 年溫州人均可支配收入 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 收入 13200 14591 16035 17727 19805 21116 24002 26172 28021 31201 單位 :元 數(shù)據(jù)來源 :2020 年 2020 年溫州統(tǒng)計年鑒 從 2020 年以來 ,溫州的可支配收入大幅增長 ,隨著可支配收入的增長 ,對房地產(chǎn)的需求量會相應增加 ,而且收入水平的高低直接決定消費者的消費層次和結(jié)構(gòu) ,隨著收入水平的提高 ,一方面溫州人對于居住標準的要求會不斷提升 ,住宅向面積更大、結(jié)構(gòu)更合理、配套服務更好的趨勢發(fā)展 。另一方面 ,部分原來沒有購買力的需要通過收入的增加 ,轉(zhuǎn)化為有效需求。因此 ,可支配收入與房地產(chǎn)價格呈正相關(guān)性。 社會因素 社會因素是影響房地產(chǎn)市場價格的重要因素 ,一般包括社會政治安定與治安狀況、人口狀態(tài)、城市化水平等。政治穩(wěn)定、治安狀況良好 ,會刺激房地產(chǎn)投資 ,增加有效供給 :反之 ,社會動蕩必然導致人心渙散 ,對房地產(chǎn)的需求勢必減少。人口數(shù)量越多 ,家庭結(jié)構(gòu)趨小 ,城市化水平越高 ,都會激發(fā)房地產(chǎn)市場需求。 人口數(shù)量 社會因素只對人口因素進行分析 ,房地產(chǎn)的需求主體是人 ,人的數(shù)量、素質(zhì)、構(gòu)成等狀況 ,對房地產(chǎn)價格也有較大影響。人口數(shù)量 ,人口結(jié)構(gòu)等影響著當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的需求數(shù)量及結(jié)構(gòu)。溫州商業(yè)發(fā)達 ,人口中移民不斷增加 ,特別 是外來打工者 ,且以中高學歷高級人才流入為主 ,購買能力強且有置業(yè)需求的人口增加 ,則溫州房地產(chǎn)需求在發(fā)展中會持續(xù)增加 ,從而導致房價的不斷攀升。見表 7 表 7 2020 年 2020 年溫州人口數(shù)量 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 人口 數(shù)量 單位 :萬人 數(shù)據(jù)來源 :20202020 年溫州統(tǒng)計年鑒 從上 表的人口數(shù)量看出 ,溫州的人口從 2020 年的 萬到 2020 年 萬 ,增長了近 50 萬人口。因此 ,人口的增長對購房的需求也不斷增加。 人口結(jié)構(gòu) 人口數(shù)量增長雖然對溫州房價的影響不是最關(guān)鍵的 ,但是人口的增長 ,結(jié)婚的剛性需要對房價的影響比較大?；榉吭跍刂莘康禺a(chǎn)市場占有很大一部分的比例 ,其中人口的增長是剛性需求的必要因素。特別是 1835 歲年齡的剛性需求是最大的 ,見表 8 表 8 2020 年 2020 年溫州 1835 歲數(shù)量和比例 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 1835 歲人口數(shù)量 2299442 2266798 2257308 2251535 2242999 2233156 占總?cè)丝? % % % % % % 單位 :人 數(shù)據(jù)來源 :20202020 年溫州統(tǒng)計年鑒 從上表看出 ,1835歲的人口數(shù)量一直 225萬左右 ,占百分之三十 ,同浙江其他市相比 ,剛性需求比較強 ,也影響到了房價的上漲。說明人口結(jié)構(gòu)因素是溫州房地產(chǎn)市場價格的重要因素。 政策因素 政策因素主要指影響房價的行政因素 ,有土地 制度、住房制度、城市規(guī)劃、稅收制度等。國家政策和地方政策的調(diào)整都會影響到房地產(chǎn)市場的供給 ,進而影響到價格。其中財政政策和貨幣政策對房地產(chǎn)市場價格的影響尤為明顯。