【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 （四）政策實(shí)施最近幾年的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)算是處于一個(gè)調(diào)整時(shí)期，中央政府對(duì)此也做出了通過貨幣政策調(diào)整、戶籍改革、棚戶區(qū)改造等措施來保障合理購(gòu)房需求。北京市為保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定堅(jiān)持限購(gòu)政策，同時(shí)完善保障房、自住型商品房的開發(fā)建設(shè)，穩(wěn)定了房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲的趨勢(shì)。另外北京作為首都，吸引了大量的人口流入，過高的人口壓力與房地產(chǎn)需求使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格被進(jìn)一步堆高，北京政府對(duì)此也做出了人口疏解方案，將部分教育、醫(yī)療與服務(wù)設(shè)施向郊區(qū)遷移，加上周邊城市的協(xié)同發(fā)展以及京津冀一體化的推進(jìn)，極大緩解了中心城區(qū)的市場(chǎng)壓力。央行也降低了人民幣貸款和存款的基準(zhǔn)利率，宣布二套房款首付可低至四成，也間接將房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)向健康穩(wěn)定。三．北京市房地產(chǎn)價(jià)格影響因素調(diào)查 （一）調(diào)查內(nèi)容與研究對(duì)象（1）調(diào)查內(nèi)容：該調(diào)查問卷的調(diào)查內(nèi)容主要是了解北京市不同年齡段居民對(duì)房地產(chǎn)的需求、以及北京市居民對(duì)房地產(chǎn)在房?jī)r(jià)、房屋面積、房屋所處地域等方面的需求，進(jìn)而了解各因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響。（2）調(diào)查目的：收集不同人群對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格，面積，區(qū)域等方面的需求，從而更清晰的了解北京市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)。 （二）調(diào)查方法 （1）文獻(xiàn)資料法從宿州學(xué)院閱覽室借讀相關(guān)書籍，在電子閱覽室，登錄知網(wǎng)網(wǎng)站查看房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)書籍期刊，為本次北京市房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析提供有力理論依據(jù)。 （2）問卷調(diào)查法在北京市不同的區(qū)位發(fā)放調(diào)查問卷，請(qǐng)隨機(jī)路人幫忙完成，根據(jù)收集來的信息對(duì)北京市房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行定量分析。 （三）問卷調(diào)查的實(shí)施在完成問卷的設(shè)計(jì)打印工作后，我于2017年3月15日到3月24日，分別在北京市東城區(qū)、海淀區(qū)、朝陽區(qū)、石景山區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、通州區(qū)、順義區(qū)、大興區(qū)、昌平區(qū)和懷柔區(qū)各發(fā)放了30份調(diào)查問卷，對(duì)隨機(jī)路人進(jìn)行問卷調(diào)查，深入的了解市民們的購(gòu)買需求，對(duì)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量也有了更準(zhǔn)確的了解。 （四）問卷調(diào)查的回收情況本次問卷調(diào)查在十個(gè)地點(diǎn)各發(fā)放了30份調(diào)查問卷，共計(jì)300份，于東城區(qū)回收了28份、海淀區(qū)回收了25份、朝陽區(qū)回收了28份、石景山區(qū)回收了26份、豐臺(tái)區(qū)回收了25份、通州區(qū)回收了27份、順義區(qū)回收了24份、大興區(qū)回收了30份、昌平區(qū)附近回收了28份、懷柔區(qū)回收了29份。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，本次問卷調(diào)查共計(jì)發(fā)放300份問卷，共有效回收270份問卷，問卷回收率為90%。四．對(duì)北京房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的調(diào)查結(jié)果及分析 （一）人口結(jié)構(gòu)人在不同年齡段的收入以及生活方式都大有不同，居民的人口結(jié)構(gòu)決定了其消費(fèi)能力與消費(fèi)欲望，進(jìn)而對(duì)需求量也有著決定性的影響。以下我對(duì)該次調(diào)查的人口結(jié)構(gòu)進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析。 人在每個(gè)年齡階段的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與購(gòu)房需求都不同，能承受的價(jià)位也都不一樣，年齡小的可能是生活需求第一次置業(yè)，年齡大一些的可能是為改善環(huán)境第二次置業(yè)，這不同的需求層次對(duì)房地產(chǎn)的屬性要求也有差異，可見人口年齡結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響之巨大。這次調(diào)查問卷中，20歲以下的受訪者有8人，占所有受訪者的3%；20至30歲的受訪者有194人，占所有受訪者的72%；30至45歲的受訪者有59人，占所有受訪者的22%；45歲以上的受訪者有9人，占所有受訪者的3%。 本次調(diào)查受訪者共計(jì)270，其中有204人有購(gòu)房需求，占總受訪者76%。20歲以下的受訪者中有1人有購(gòu)房需求，占總需求人口的1%；20至30歲的受訪者中有179人有購(gòu)房需求，占總需求人口的88%；30至45歲的受訪者中有22人有購(gòu)房需求，占總需求人口的10%；45歲以上的受訪者中有2人有購(gòu)房需求，占總需求人口的1%。由上述數(shù)據(jù)可見，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求人群主要是青壯年人群，這部分人群大多由于結(jié)婚或者外出工作對(duì)房地產(chǎn)有著最基本的需求，這種需求不可避免，市場(chǎng)供不應(yīng)求，趨于賣家市場(chǎng)，未來需求對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)會(huì)越來越大，房?jī)r(jià)的上漲不可避免。（二）各地區(qū)房地產(chǎn)購(gòu)買意愿這次共有204人有購(gòu)房意愿。其中有意愿在東城區(qū)購(gòu)房的有98人，占有意愿人口的48%；有意愿在海淀區(qū)購(gòu)房的有46人，占有購(gòu)房意愿人口的22%；有意愿在豐臺(tái)區(qū)購(gòu)房的有32人，占有購(gòu)房意愿人口的16%；有意愿在朝陽區(qū)購(gòu)房的有28人，占有購(gòu)房意愿人口的14%。很顯然想在其他三個(gè)地區(qū)買房的人數(shù)相差不多，而更多的人想在東城區(qū)買房，雖然東城區(qū)房?jī)r(jià)更高，但是想要在東城區(qū)購(gòu)房的人仍然高居榜首，也可以說正是因?yàn)楦嗟娜讼胍跂|城區(qū)買房才將東城區(qū)房?jī)r(jià)越推越高。（三）收入水平居民的收入水平?jīng)Q定了居民的消費(fèi)能力，而房地產(chǎn)需求就是建立在購(gòu)買能力與購(gòu)買欲望上的，居民的收入水平一定程度上決定了該城市的房地產(chǎn)需求量。隨著北京市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，居民的生活水平不斷提高，收入也大幅提升。居民消費(fèi)能力越來越大，未來北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量也會(huì)進(jìn)一步增長(zhǎng)。本次調(diào)查中收入3000元以下的受訪者有38人，占總受訪者14%，其中有25人有購(gòu)房需求，占該收入段66%；收入3000至6000元的受訪者有110人，占總受訪者41%，其中有80人有購(gòu)房需求，占該收入段73%；收入6000至12000元的受訪者有68人，占總受訪者25%，其中54人有購(gòu)房需求，占該收入段79%；收入12000以上的受訪者有54人，占總受訪者20%，其中45人有購(gòu)買需求，占該收入段83%?？梢钥闯霰本┦蟹康禺a(chǎn)需求的主要人群的收入集中在3000至12000元，這部分人群的消費(fèi)能力一般，可是基于數(shù)量較多，這些人還是房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)主體，不過目前北京市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，居民收入還在提升，在未來房?jī)r(jià)會(huì)根據(jù)居民收入有所提升。 （四）房地產(chǎn)的價(jià)格居民的消費(fèi)能力不同，不同價(jià)格的房地產(chǎn)在一定程度上也限制了居民們的消費(fèi)需求，不同價(jià)位的房地產(chǎn)的需求量由此產(chǎn)生了很大差異。 本次調(diào)查中，占總受訪者的16%；，占總受訪者的51%；，占總受訪者的24%；，占總受訪者的9%。，居民有很大購(gòu)買需求；，居民的購(gòu)買需求大大減少。總體看來，，看來北京市居民的消費(fèi)需求還是很合理的，但在一定程度上，居民還是希望房?jī)r(jià)略微下降，因?yàn)榭梢钥闯霰本┦械姆績(jī)r(jià)與居民的收入并不相符，北京市的房?jī)r(jià)嚴(yán)重超出居民的承受范圍。 （五）房地產(chǎn)的面積房地產(chǎn)的需求具有層次性，有的人買房是為了生存性需求，可能需要的面積并不大，有的人買房是消費(fèi)需求的結(jié)構(gòu)性層次，他們需要更好的生活環(huán)境，那么他們可能會(huì)優(yōu)先考慮面積大一些的房地產(chǎn)。不同面積的房地產(chǎn)成本以及建筑風(fēng)格不同，這也就造成了不同房地產(chǎn)的房型、用途、價(jià)格等都會(huì)有所區(qū)別就算是同一棟房子也會(huì)有采光、通風(fēng)、通行狀況等區(qū)別，居民對(duì)于這些