【正文】 密集度，房價的高低，周邊設(shè)施的分布情況等都會導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的變化。第二層是消費需求的結(jié)構(gòu)性層次，由于居民的收入高低以及生活方式不同，他們對房地產(chǎn)的需求也可分為高中低價位檔次。圖中在05年各地區(qū)房價基本一致，在09年開始分化，東城區(qū)房價飆升，遠(yuǎn)超其他地區(qū)，在12年各地區(qū)房價同時下滑，又在13年同時以高速反彈，直到15年，東城區(qū)房價已然高達(dá)55000/平米，這四大地區(qū)中居末位的朝陽區(qū)房價都達(dá)到了28000/平米。另外北京作為首都，吸引了大量的人口流入，過高的人口壓力與房地產(chǎn)需求使得房地產(chǎn)市場的價格被進(jìn)一步堆高，北京政府對此也做出了人口疏解方案，將部分教育、醫(yī)療與服務(wù)設(shè)施向郊區(qū)遷移，加上周邊城市的協(xié)同發(fā)展以及京津冀一體化的推進(jìn)，極大緩解了中心城區(qū)的市場壓力。 （二）調(diào)查方法 （1）文獻(xiàn)資料法從宿州學(xué)院閱覽室借讀相關(guān)書籍，在電子閱覽室，登錄知網(wǎng)網(wǎng)站查看房地產(chǎn)市場相關(guān)書籍期刊，為本次北京市房地產(chǎn)價格影響因素分析提供有力理論依據(jù)。經(jīng)統(tǒng)計，本次問卷調(diào)查共計發(fā)放300份問卷，共有效回收270份問卷，問卷回收率為90%。這次調(diào)查問卷中，20歲以下的受訪者有8人，占所有受訪者的3%；20至30歲的受訪者有194人，占所有受訪者的72%；30至45歲的受訪者有59人，占所有受訪者的22%；45歲以上的受訪者有9人，占所有受訪者的3%。（二）各地區(qū)房地產(chǎn)購買意愿這次共有204人有購房意愿。隨著北京市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，居民的生活水平不斷提高，收入也大幅提升。 （四）房地產(chǎn)的價格居民的消費能力不同，不同價格的房地產(chǎn)在一定程度上也限制了居民們的消費需求，不同價位的房地產(chǎn)的需求量由此產(chǎn)生了很大差異。 （五）房地產(chǎn)的面積房地產(chǎn)的需求具有層次性，有的人買房是為了生存性需求，可能需要的面積并不大，有的人買房是消費需求的結(jié)構(gòu)性層次，他們需要更好的生活環(huán)境，那么他們可能會優(yōu)先考慮面積大一些的房地產(chǎn)。未來房地產(chǎn)面積為80至120平米的需求量會成為市場需求的主體，房地產(chǎn)市場會由這部分房地產(chǎn)的價格來決定。 （七）房地產(chǎn)戶型居民的家庭規(guī)模、生活方式難免有所差異，從而導(dǎo)致不同家庭對房地產(chǎn)戶型的需求不同，以下我對比較常見的“兩室一廳”、“兩室兩廳”和“三室一廳”的需求情況作出了調(diào)查統(tǒng)計?；诒敬握{(diào)查的結(jié)果，我發(fā)現(xiàn)大部分北京市居民對于房價過高表示不滿，通過資料分析我認(rèn)為目前房價過高的問題歸咎于以下五大因素。由此可見這十五年間供求矛盾在不斷加劇，居民不斷增多，可是北京市房源卻十分有限，想要買房，不僅要經(jīng)濟(jì)實力，還要有合適的購買渠道，而且還有海量的競爭者，這種搶房現(xiàn)象必須通過及時加大投資和供給來緩解，宏觀調(diào)控也無法徹底穩(wěn)定市場。除此之外，還有大批農(nóng)村剩余勞動力涌入城市。隨著城市化進(jìn)程的延續(xù)，居民收入水平的提高，城鎮(zhèn)居民也對更高生活品質(zhì)追求，也引致不斷改善原有住房條件的要求，從而增加了住房需求量。地鐵線路建設(shè)的實施開展，快速干道的逐步規(guī)劃開通，相關(guān)城市硬件設(shè)施的不斷完善，房地產(chǎn)周圍的一些重要市政設(shè)施、公益工程的建成都間接的提升了住房的價格，而周邊一些偏遠(yuǎn)地區(qū)本身就沒有多少購買人群，其次房地產(chǎn)周邊的硬件設(shè)施以及公共服務(wù)提升緩慢，也就造成了部分房屋空置的現(xiàn)象，更加。建筑所需的土地成本、材料成本、人力成本、資金成本和管理成本等也隨市場行情不斷提高，它們的提高也都會影響到住房的價格。第二點是盲目的攀比，現(xiàn)在的大學(xué)生畢業(yè)3到5年間，不論有沒有實力都爭先買房，家里湊、銀行貸，自愿淪為房奴。六．對北京房地產(chǎn)市場調(diào)查的結(jié)論與建議 （一）結(jié)論綜合本次問卷調(diào)查的結(jié)果得知，北京市的房地產(chǎn)需求大多數(shù)來源于20至30歲居民，他們正是剛剛步入社會不久，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)也剛剛建立，也正處于結(jié)婚或?qū)⒁Y(jié)婚的階段，擁有一套住房對他們來說是有一定必要性的。而北京市居民對于房型的要求也是大多分布于常見的兩室兩廳，兩室一廳和三室一廳，說明北京市居民對于房型沒有特殊要求。但是現(xiàn)在的住房租賃稅費征收偏高，一定程度上促成了灰色市場，私下出租現(xiàn)象泛濫，即亂了社會風(fēng)氣，又造成了稅費流失。開發(fā)商還應(yīng)該積極配合政府的工作，使房地產(chǎn)市場的管理規(guī)范化。而北京作為我國首都，其地位特殊，房地產(chǎn)資源稀缺，以至于其房地產(chǎn)價格遠(yuǎn)超其他城市，對于這樣的重點城市的房地產(chǎn)價格，政府的宏觀調(diào)控顯得尤為重要。最后要完善廉租、保障房制度，保證房地產(chǎn)的質(zhì)量以及配套設(shè)施，要滿足不同層次的房地產(chǎn)需求。參考文獻(xiàn)[1]王剛,[D].首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué),2002.[2][M].北京：中國建筑工業(yè)出版社，2006（08）:P206.[3][D].天津大學(xué),.[4]曹振良，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)通論[M].：97102.[5]呂效國，余躍，[J].(4):3233.[6][D]. 武漢:華中師范大學(xué),.[7]張海城，影響我國房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟(jì)因素[J].中國外資，2012.[8][D].湖北：武漢科技大學(xué)，2011[9]張迪,[D],山東師范大學(xué),2005.[10]簡德三，[M]..[11]北京樓盤網(wǎng)[12]北京房產(chǎn)交易管理網(wǎng)致 謝 到這里，論文已經(jīng)基本完成，我要衷心的感謝王鵬老師，在論文的撰寫過程中多虧了王鵬老師的悉心的指導(dǎo)和無微不至的關(guān)懷，我才能在一種良好的學(xué)術(shù)氛圍中順利完成本次論文。衷心感謝您的配合。我要再次感謝王鵬老師對我目前人生階段的幫助，感謝您！其次，我要感謝在問卷調(diào)查期間默默協(xié)助我的同學(xué)，感謝家人一直以來對我的關(guān)心，感謝幫我打飯的室友，感謝幫忙完成問卷的路人，感謝所有幫助過我的人，你們都是我的天使，謝謝你們！附 錄北京市商業(yè)地產(chǎn)市場價格影響因素調(diào)查問卷尊敬的女士、先生：您好！我是宿州學(xué)院即將畢業(yè)的學(xué)生，由于畢業(yè)論文的需要，本人正在進(jìn)行一次關(guān)于北京市房地產(chǎn)價格影響因素的調(diào)查，想從您這里獲得一份寶貴的數(shù)據(jù)和資料，對您填寫的內(nèi)容我們將完全保密。通過對調(diào)查數(shù)據(jù)的總結(jié)及分析，從小規(guī)模的樣本去分析整個北京市房地產(chǎn)市場的影響因素。要科學(xué)的規(guī)劃房地產(chǎn)面積總量，優(yōu)先考慮消費者的需求，減少高檔住宅的面積分配，解決房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性的供求供求矛盾。開發(fā)商在開發(fā)過程中還要考慮到消費者的需求量，畢竟房地產(chǎn)都是不同的，要對應(yīng)消費者的需求來開發(fā)，不要讓一部分房地產(chǎn)閑置，要盡可能多的利用現(xiàn)有的資源滿足消費者更多的