【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 社會(huì)、經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象之一 ,但由于人們對(duì)城市的概念理解不一 ,對(duì)城市化的解釋和度量方法也相差很大。 （ 六）、行政因素； 影響房地產(chǎn)價(jià)格的行政因素 ,是指那些影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度、政策、法律法規(guī)、行政行為等方面的因素 ,主要有房地產(chǎn)制度、房地產(chǎn)價(jià)格政策、行政隸屬變更、特殊政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、稅收政策、交通管制。 （七）、心理因素； 心理因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響有時(shí)是不可忽視的。影響房地產(chǎn)價(jià)格的心理因素主要有下列幾個(gè) :(1)購(gòu)買(mǎi)或出售心態(tài)； (2)個(gè)人欣賞趣味 (偏好 )； (3)時(shí)尚風(fēng)氣；(4)接近名家住宅心理。房地產(chǎn)需求者遍尋適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn) ,當(dāng)選定了合意的房地產(chǎn)后 ,如該房地產(chǎn)的擁有者無(wú)出售之意 ,則 房地產(chǎn)需求者必須以高出正常價(jià)格為條件才可能改變其惜售的原意 ,因此 ,如果達(dá)成交易 ,成交價(jià)格自然會(huì)高于正常價(jià)格。 五、調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高的措施與建議 （一）措施 制定最高限價(jià)，規(guī)定房地產(chǎn)交易是不得突破此價(jià)格 制定標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格，作為房地產(chǎn)交易時(shí)的參考 政府在房地產(chǎn)價(jià)格高漲是拋出一定量的房地產(chǎn)，特別是通過(guò)土地供應(yīng)，以增加房地產(chǎn)的供給，從而平抑房地產(chǎn)的價(jià)格； 征收房地產(chǎn)交易稅或增值稅 建立一套房地產(chǎn)交易管理制度 （二）建議 對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的調(diào)控是政府刻不容緩的任務(wù) 根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行房?jī)r(jià)表現(xiàn)出的 持續(xù)走高、傳遞效應(yīng)以及異常波動(dòng)等特征 , 房?jī)r(jià)問(wèn)題已成為影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和百姓安居樂(lè)業(yè)的重大問(wèn)題 , 因此政府必須干預(yù)房?jī)r(jià)。在調(diào)控的過(guò)程中 , 政府應(yīng)始終以保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展為目標(biāo) , 正確把握和及時(shí)調(diào)整調(diào)控力度 , 采用貨幣政策、財(cái)政政策、產(chǎn)業(yè)政策等經(jīng)濟(jì)和法律手第 9 頁(yè) 共 13 頁(yè) 段 , 同時(shí)實(shí)行必要的行政手段實(shí)行調(diào)控。 政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控重心應(yīng)該在土地市場(chǎng) 政府應(yīng)對(duì)建設(shè)用地總量進(jìn)行嚴(yán)格控制 , 抓好閑置土地清理和利用 , 嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地的開(kāi)發(fā)期限 , 加強(qiáng)土地增值稅的征收 , 限制以投機(jī)為目的的土地交易 。 盤(pán)活土地存量市場(chǎng) , 通 過(guò)對(duì)土地存量和增量的調(diào)控來(lái)控制土地供應(yīng)。針對(duì)不同結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)商品 , 應(yīng)采取相應(yīng)的土地出讓方式 ,避免土地供應(yīng)價(jià)格上漲拉動(dòng)普通商品房?jī)r(jià)格的上揚(yáng) 。 確定合理的土地價(jià)格 , 對(duì)競(jìng)拍土地的最高報(bào)價(jià)采取限制措施 , 防止土地價(jià)格的過(guò)快上漲 , 以保持房?jī)r(jià)的平穩(wěn)。 政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控應(yīng)重視完善存量和租賃市場(chǎng) 政府應(yīng)嚴(yán)格制定房地產(chǎn)中介行業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入制度 , 規(guī)范存量市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)上的中介服務(wù) , 健全房地產(chǎn)交易市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)的法律法規(guī) , 減少交易環(huán)節(jié) , 降低交易費(fèi)用 , 加強(qiáng)存量房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)建設(shè) , 促進(jìn)增量與存量互動(dòng) , 形成多層次市場(chǎng)體系 , 進(jìn)一步擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)的容量 , 促進(jìn)各個(gè)市場(chǎng)的協(xié)調(diào)發(fā)展。 應(yīng)分區(qū)域調(diào)控各個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格 各地方政府應(yīng)認(rèn)真分析當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲的真實(shí)原因 , 充分考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民消費(fèi)水平及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況來(lái)制定切實(shí)有效的調(diào)控措施。如果房?jī)r(jià)上漲是由于住房改革和城市化加快產(chǎn)生的消費(fèi)需求過(guò)旺引起 , 政府就應(yīng)運(yùn)用各種手段對(duì)需求和供給進(jìn)行調(diào)節(jié) 。 如果房?jī)r(jià)上漲是因投資、投機(jī)炒作所致 , 政府就應(yīng)打擊投機(jī) , 合理引導(dǎo)消費(fèi)預(yù)期 , 整頓市場(chǎng)秩序。因此 , 政府對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的調(diào)控應(yīng)因地制宜 , 因時(shí)制宜 , 切忌搞“一刀切” 。 六、 結(jié)論 房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。房地產(chǎn)的具體市場(chǎng)價(jià)格是由眾多因素相互作用形成的。在這些因素之中，有的僅直接影響到某一具體房地產(chǎn)的價(jià)格，有的則在總體上影響某地區(qū)、某類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格水平。后者即為影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素，前者則稱為形成房地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別因素及區(qū)域因素 。 綜上所述， 影響房地產(chǎn)價(jià)格 的因素應(yīng)該包括以下幾點(diǎn)： （ 1） 房地產(chǎn)的供求狀況 因素； （ 2） 經(jīng)濟(jì)因素 ； （ 3） 人口因素 ； （ 4） 社會(huì)因素 ； （ 5） 行政因素 ； （ 6） 心理因素 ； （ 7） 國(guó)際因素 ； （ 8） 其他因素 。 因此，無(wú)論是從長(zhǎng)期 還是短期來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格變化都會(huì)影響到通貨膨脹，但是正是由于房地產(chǎn)、教育等一些“新產(chǎn)品”價(jià)格并沒(méi)有被 CPI等物價(jià)指數(shù)第 10 頁(yè) 共 13 頁(yè) 有效地反映出來(lái) , 所以在通貨膨脹測(cè)定上就會(huì)存在偏差 , 這樣勢(shì)必影響到政府宏觀政策的有效制定。合理地調(diào)整 CPI等物價(jià)指數(shù)的統(tǒng)計(jì)口徑已成為了當(dāng)務(wù)之急。用于購(gòu)買(mǎi)住房、支付教育和醫(yī)療費(fèi)用的開(kāi)支在居民生活總支出中的比重越來(lái)越大 ,而且這些商品都具有相當(dāng)大的不可替代性 ,為了支付這些費(fèi)用 ,居民往往只能通過(guò)減少其它方面的消費(fèi)。所以 , 中國(guó)政府應(yīng)該加大對(duì)房地產(chǎn)、教育和醫(yī)療等市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。 參考文獻(xiàn)： 陳景賢《房地產(chǎn)價(jià)格形成因素分析》武漢華中師范大學(xué)， 202223。 時(shí)筠侖《房?jī)r(jià)波動(dòng)與影響因素分析》 2022。 6 陶芳《房地產(chǎn)價(jià)格影響因素探究及實(shí)證分析》天津大學(xué)， 202213。 潘蜀健《房地產(chǎn)項(xiàng)目投資》中國(guó)建筑工業(yè)出版社， 1999 。 倪弘、徐義忠《部分地區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的分析及調(diào)控建議》 。 g an employment tribunal claim Employment tribunals sort out disagreements between employers and employees. You may need to make a claim to an employment tribunal if: ? you don39。t agree with the disciplinary action your employer has taken against you ? your employer dismisses you and you think that you have been dismissed unfairly. For more information about dismissal and unfair dismissal, see Dismissal. You can make a claim to an employment tribunal, even if you haven39。t appealed against the disciplinary action your employer has taken against you. However, if you win your case, the tribunal may reduce any pensation awarded to you as a result of your failure to appeal. Remember that in most cases you must make an application to an employment tribunal within three months of the date when the event you are plaining about happened. If your application is received after this time limit, the tribunal will not usually accept it. If you are worried about how the time limits apply to you, take advice from one of the anisations listed under Further help. Employment tribunals are less formal than some other courts, but it is still a legal process and you will need to give evidence under an oath or affirmation. Most people find making a claim to