【文章內容簡介】 社會、經濟現象之一 ,但由于人們對城市的概念理解不一 ,對城市化的解釋和度量方法也相差很大。 （ 六）、行政因素； 影響房地產價格的行政因素 ,是指那些影響房地產價格的制度、政策、法律法規(guī)、行政行為等方面的因素 ,主要有房地產制度、房地產價格政策、行政隸屬變更、特殊政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、稅收政策、交通管制。 （七）、心理因素； 心理因素對房地產價格的影響有時是不可忽視的。影響房地產價格的心理因素主要有下列幾個 :(1)購買或出售心態(tài)； (2)個人欣賞趣味 (偏好 )； (3)時尚風氣；(4)接近名家住宅心理。房地產需求者遍尋適當的房地產 ,當選定了合意的房地產后 ,如該房地產的擁有者無出售之意 ,則 房地產需求者必須以高出正常價格為條件才可能改變其惜售的原意 ,因此 ,如果達成交易 ,成交價格自然會高于正常價格。 五、調控房地產價格過高的措施與建議 （一）措施 制定最高限價，規(guī)定房地產交易是不得突破此價格 制定標準價格，作為房地產交易時的參考 政府在房地產價格高漲是拋出一定量的房地產，特別是通過土地供應，以增加房地產的供給，從而平抑房地產的價格； 征收房地產交易稅或增值稅 建立一套房地產交易管理制度 （二）建議 對房地產價格波動的調控是政府刻不容緩的任務 根據我國現行房價表現出的 持續(xù)走高、傳遞效應以及異常波動等特征 , 房價問題已成為影響社會經濟發(fā)展和百姓安居樂業(yè)的重大問題 , 因此政府必須干預房價。在調控的過程中 , 政府應始終以保持房地產市場的持續(xù)發(fā)展為目標 , 正確把握和及時調整調控力度 , 采用貨幣政策、財政政策、產業(yè)政策等經濟和法律手第 9 頁 共 13 頁 段 , 同時實行必要的行政手段實行調控。 政府對房地產價格調控重心應該在土地市場 政府應對建設用地總量進行嚴格控制 , 抓好閑置土地清理和利用 , 嚴格執(zhí)行閑置土地的開發(fā)期限 , 加強土地增值稅的征收 , 限制以投機為目的的土地交易 。 盤活土地存量市場 , 通 過對土地存量和增量的調控來控制土地供應。針對不同結構的房地產商品 , 應采取相應的土地出讓方式 ,避免土地供應價格上漲拉動普通商品房價格的上揚 。 確定合理的土地價格 , 對競拍土地的最高報價采取限制措施 , 防止土地價格的過快上漲 , 以保持房價的平穩(wěn)。 政府對房地產價格調控應重視完善存量和租賃市場 政府應嚴格制定房地產中介行業(yè)市場準入制度 , 規(guī)范存量市場和租賃市場上的中介服務 , 健全房地產交易市場、租賃市場的法律法規(guī) , 減少交易環(huán)節(jié) , 降低交易費用 , 加強存量房市場和租賃市場建設 , 促進增量與存量互動 , 形成多層次市場體系 , 進一步擴大房地產市場的容量 , 促進各個市場的協(xié)調發(fā)展。 應分區(qū)域調控各個地區(qū)的房地產價格 各地方政府應認真分析當地房價上漲的真實原因 , 充分考慮當地經濟發(fā)展狀況、居民消費水平及房地產產業(yè)的發(fā)展情況來制定切實有效的調控措施。如果房價上漲是由于住房改革和城市化加快產生的消費需求過旺引起 , 政府就應運用各種手段對需求和供給進行調節(jié) 。 如果房價上漲是因投資、投機炒作所致 , 政府就應打擊投機 , 合理引導消費預期 , 整頓市場秩序。因此 , 政府對房價波動的調控應因地制宜 , 因時制宜 , 切忌搞“一刀切” 。 六、 結論 房地產價格是房地產經濟價值的貨幣表現。房地產的具體市場價格是由眾多因素相互作用形成的。在這些因素之中，有的僅直接影響到某一具體房地產的價格，有的則在總體上影響某地區(qū)、某類房地產的價格水平。后者即為影響房地產價格的一般因素，前者則稱為形成房地產價格的個別因素及區(qū)域因素 。 綜上所述， 影響房地產價格 的因素應該包括以下幾點： （ 1） 房地產的供求狀況 因素； （ 2） 經濟因素 ； （ 3） 人口因素 ； （ 4） 社會因素 ； （ 5） 行政因素 ； （ 6） 心理因素 ； （ 7） 國際因素 ； （ 8） 其他因素 。 因此，無論是從長期 還是短期來看，中國房地產價格變化都會影響到通貨膨脹，但是正是由于房地產、教育等一些“新產品”價格并沒有被 CPI等物價指數第 10 頁 共 13 頁 有效地反映出來 , 所以在通貨膨脹測定上就會存在偏差 , 這樣勢必影響到政府宏觀政策的有效制定。合理地調整 CPI等物價指數的統(tǒng)計口徑已成為了當務之急。用于購買住房、支付教育和醫(yī)療費用的開支在居民生活總支出中的比重越來越大 ,而且這些商品都具有相當大的不可替代性 ,為了支付這些費用 ,居民往往只能通過減少其它方面的消費。所以 , 中國政府應該加大對房地產、教育和醫(yī)療等市場的宏觀調控。 參考文獻： 陳景賢《房地產價格形成因素分析》武漢華中師范大學， 202223。 時筠侖《房價波動與影響因素分析》 2022。 6 陶芳《房地產價格影響因素探究及實證分析》天津大學， 202213。 潘蜀健《房地產項目投資》中國建筑工業(yè)出版社， 1999 。 倪弘、徐義忠《部分地區(qū)房價過快上漲的分析及調控建議》 。 g an employment tribunal claim Employment tribunals sort out disagreements between employers and employees. You may need to make a claim to an employment tribunal if: ? you don39。t agree with the disciplinary action your employer has taken against you ? your employer dismisses you and you think that you have been dismissed unfairly. For more information about dismissal and unfair dismissal, see Dismissal. You can make a claim to an employment tribunal, even if you haven39。t appealed against the disciplinary action your employer has taken against you. However, if you win your case, the tribunal may reduce any pensation awarded to you as a result of your failure to appeal. Remember that in most cases you must make an application to an employment tribunal within three months of the date when the event you are plaining about happened. If your application is received after this time limit, the tribunal will not usually accept it. If you are worried about how the time limits apply to you, take advice from one of the anisations listed under Further help. Employment tribunals are less formal than some other courts, but it is still a legal process and you will need to give evidence under an oath or affirmation. Most people find making a claim to