【文章內(nèi)容簡介】 A3 A4 A1 1 4 3 5A2 1／4 1 1／2 2A3 1／3 2 1 3A4 1／5 2 1／3 1 1 4 3 5 1／4 1 1／2 2令A(yù)= 1／3 2 1 3 1／4 1／2 1／3 1權(quán)重 特征向量當(dāng)時，,一致性比值,通過一致性檢驗。同理可求得市場供求狀況下的各指標(biāo)權(quán)重B1:房地產(chǎn)供求比B2：租售比”(指月租金與房價的比值) B3：房屋空置率 （商品房空置總量/商品房竣工面積） 商品房空置率：空置率是反映一定時點商品房供求狀態(tài)、市場運行好壞的相對指標(biāo)，直接用來表明房地產(chǎn)市場的熱度和房價高低程度。生活水平指標(biāo)下的各指標(biāo)權(quán)重C1:人均住房面積C2:房地產(chǎn)投資在GDP的比例C3:物價指數(shù)與房價指數(shù)比政策導(dǎo)向下的各指標(biāo)權(quán)重D1:稅收政策D2:房貸利率住房條件下的各權(quán)重指標(biāo)E1:空氣質(zhì)量指標(biāo)E2:市民幸福指數(shù) 現(xiàn)在我們來做決策樹，求各指標(biāo)因素最終的權(quán)重 B1 B2 A! B3 11 A2 C1 O C2 C3 A3 D1 D2 A4 E1 E2圖12由決策樹去我們可各個影響因素的最終權(quán)重：影響因素 B1 B2 B3 C1 C2 C3 D1 D2 E1 E2權(quán)重 ：在市場經(jīng)濟(jì)中，商品的調(diào)配主要由市場本身的供求關(guān)系來完成。在本模型中供求關(guān)系成為最重要的評價因素的最重要因素也就在情理之中。下面，我們對具體某個城市供求關(guān)系這一指標(biāo)的評價做出分析。我們把這一指標(biāo)分為見了優(yōu)()、良()、中()、差()、極差（）五個等級?？紤]到市場上房地產(chǎn)供求比普遍處于1~2之間，我們把供求關(guān)系指標(biāo)建立以下標(biāo)準(zhǔn)。供求比范圍 1~ ~ ~ ~2 2等級及得分 優(yōu)() 良() 中() 差() 極差()”(指月租金與房價的比值)該指標(biāo)往往是房地產(chǎn)價格增長的副產(chǎn)品，一定程度上說明該地區(qū)房價不合理。目前，國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況良好的售價租金比一般界定為２００：１至３００：１。如果售價租金比超過３００：１，意味著房產(chǎn)投資價值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果低于２００：１，表明該區(qū)的房產(chǎn)投資潛力相對較大，房產(chǎn)后市看好。售價租金比無論是低于２００：１還是高于３００：１，均表明房產(chǎn)價格偏離理性真實的房產(chǎn)價值。 分為好與差兩個等級租售比范圍 〈200 200~300 〉300等級及得分 差() 好( ) 差( ) .商品房空置率?？罩寐适欠从骋欢〞r點商品房供求狀態(tài)、市場運行好壞的相對指標(biāo)，直接用來表明房地產(chǎn)市場的熱度和房價高低程度。一般來說物盡其用才是理想的狀況。有此，我們建立了以下標(biāo)準(zhǔn)：房屋空置率 〈10% 20%~40% 40%~60% 〉60%等級及評分 優(yōu)（） 良() 中() 差()4 人均住房面積 據(jù)了解,在住房面積上，多數(shù)家庭的住房使用面積在60平方米以下, 以次建立人的指標(biāo)。人均住房面積 〈 12平方米 12~20平方米 20~30平方米 30~60平方米等級及評分 差（） 中() 良() 優(yōu)() 5. 房地產(chǎn)投資在GDP的比例,該指標(biāo)能夠直觀地反映房地產(chǎn)是否過熱，是房的產(chǎn)發(fā)展的路標(biāo)。一般正常情況下，房地產(chǎn)投資在GDP的比例在20%~25%之間，過高過低都不利。所以，建立以下標(biāo)準(zhǔn)體系。地產(chǎn)投資在GDP的比例 〈20% 20%~30% 〉30% 等級及評分 差（） 好() 差() ,該指標(biāo)體現(xiàn)了房價漲浮與物價漲浮之間的關(guān)系。說明人民支付房價的能力和人民對住房價格漲浮的態(tài)度，我們建立以下標(biāo)準(zhǔn)體系。物價指數(shù)與房價指數(shù)比 0~1 =1 〉1等級及評分 差（） 良() 優(yōu)()，主要是用來評價政府對房地產(chǎn)的調(diào)控能力。通過對房地產(chǎn)價格指數(shù)的波動劇烈程度建立評價體系。價格指數(shù)波動程度 劇烈 微小變動 平穩(wěn) 稅收政策 差（） 中() 優(yōu)() ,也是政府調(diào)控房價的重要因素，這里我們只關(guān)心房貸利息的調(diào)整對房地產(chǎn)價格的影響。貸款利息 上調(diào) 不變 下調(diào)評價 不利（） 中() 有利()9，,綠化率。隨著人們越來越關(guān)心環(huán)境質(zhì)量,人們對住房環(huán)境提出了更高的要求。于是空氣質(zhì)量指標(biāo)和綠化率在房地產(chǎn)價格中其著越來越重要的作用。表17污染指數(shù) 質(zhì)量級別 質(zhì)量狀況 50以下 I 好 （） 51～100 II 良好() 101～150 III（1） 輕微污染() 151～200 III（2） 輕度污染() 201～250 IV（1）