使用市場法評估房地產(chǎn)計稅價格需要關(guān)注的問題(編輯修改稿)
2025-04-23 00:08 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 基本技術(shù)平臺，結(jié)合各地實際情況，采用成本法對應(yīng)稅房地產(chǎn)進(jìn)行評估計稅價格進(jìn)行信息采集，在完成成本法評稅的基礎(chǔ)之上再采用市場法對個人住宅進(jìn)行評稅。本文就市場法的基本內(nèi)容展開討論。市場法評稅公式是：房地產(chǎn)計稅價格=適用的基準(zhǔn)價值個案價值影響因素修正系數(shù)建筑面積計稅價格比例。從這個計算公式可以看出房地產(chǎn)計稅價格的大小、高低與多少，對稅務(wù)機(jī)關(guān)征收的稅收收益或房產(chǎn)主應(yīng)賦稅的稅額有直接關(guān)系，若房地產(chǎn)計稅價格越高，且征收的房地產(chǎn)稅額也就越高。若房地產(chǎn)計稅價格越低，且征收的房地產(chǎn)稅額也就越低。但決定房產(chǎn)計稅價格高低的主要因素表現(xiàn)在各個地區(qū)各個地段各個樓幢的基準(zhǔn)價值、個案價值影響因素修正系數(shù)、建筑面積和計稅價格比例四個因素，至此，運用市場法評稅計算公式計算房地產(chǎn)計稅價格時要特別注意四個問題。確定基準(zhǔn)價值需要注意的問題基準(zhǔn)價值的確定要由房地產(chǎn)管理部門對本地的每幢樓盤進(jìn)行數(shù)據(jù)收集、分析，并結(jié)合專家的職業(yè)經(jīng)驗確定其基準(zhǔn)價值，基準(zhǔn)價值有一般房地產(chǎn)評估價值和特殊房地產(chǎn)評估價值兩個對象。第一、一般房地產(chǎn)評稅價值的確定，一般房地產(chǎn)評稅價值=樓幢基準(zhǔn)價值（1+層次差價率）（1+朝向差價率）面積修正系數(shù)建筑面積。其中，樓幢基準(zhǔn)價值可以根據(jù)每個樓幢的實際基準(zhǔn)價值確定。例如，某城市有五大地段十一類小區(qū)，大約有三百個物業(yè)小區(qū)合計二萬個樓盤，其每平方米的平均造價值由最低的七百元左右到一千四百元之間，其每平方米的平均售價值由一千四百元左右到七千四百元之間，這里就存在兩個衡量標(biāo)準(zhǔn)。其一可以采用建安平均造價成本作為基準(zhǔn)價值，其二也可以采用平均售價值作為基準(zhǔn)價值。筆者認(rèn)為運用謹(jǐn)慎原則或保守原則，則可以采用成本評估價作為基礎(chǔ)價值，這種作法可以使稅務(wù)部門少征收一點房產(chǎn)稅，讓少征收的稅額要藏富于民。如果當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)要多征收一些房產(chǎn)稅，就可以運用激勵辦法，采用以售價為基礎(chǔ)的評估價值，這種作法稅務(wù)機(jī)關(guān)當(dāng)然可以多征收一點房產(chǎn)稅，但使老百姓又要多拿出稅額，增加了勞動人民的財力負(fù)擔(dān)。筆者認(rèn)為，應(yīng)該從長遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)利益觀點出來，采用兩者熟低法作為評估價值的基礎(chǔ)，也就是說不論成本價或是出售價或是購入價，那個價值較低就采用那個價格作為房地產(chǎn)的評估基準(zhǔn)價值。第二、特殊房地產(chǎn)評稅價值，特殊房地產(chǎn)評稅價格計算公式如下：特殊房地產(chǎn)評稅價格=樓幢的基準(zhǔn)價格（1+頂層差價）（1+朝向差價率）面積修系數(shù)特殊房產(chǎn)修正系數(shù)建筑面積。這里有兩個指標(biāo)需要特別注意，一是頂層差價率與其他樓層的差價率相比往往要低一點或者是個負(fù)數(shù)值。因為頂層的建筑有兩種建筑風(fēng)格，一是平頂式，二是瓦頂式。在平頂建筑物上，由于頂層要承受自然力作用的影響容易產(chǎn)生漏水等現(xiàn)象。即使是瓦頂，在某些城市喜歡安裝太陽能的情況下也容易產(chǎn)生漏水等不良現(xiàn)象。至此，頂層的差價率應(yīng)該為最小值或者是減項值或叫負(fù)值。二是特殊房產(chǎn)修正系數(shù)，有的修正系數(shù)可能大于“1”，也有的修正系數(shù)可能要小于“1”，這就要看具體情況而定。確定個案價值影響因素修正系數(shù)需要注意的問題市場法是運用替代原
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