使用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格需要關(guān)注的問題(編輯修改稿)
2025-04-23 00:08 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 基本技術(shù)平臺(tái)，結(jié)合各地實(shí)際情況，采用成本法對(duì)應(yīng)稅房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估計(jì)稅價(jià)格進(jìn)行信息采集，在完成成本法評(píng)稅的基礎(chǔ)之上再采用市場(chǎng)法對(duì)個(gè)人住宅進(jìn)行評(píng)稅。本文就市場(chǎng)法的基本內(nèi)容展開討論。市場(chǎng)法評(píng)稅公式是：房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格=適用的基準(zhǔn)價(jià)值個(gè)案價(jià)值影響因素修正系數(shù)建筑面積計(jì)稅價(jià)格比例。從這個(gè)計(jì)算公式可以看出房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格的大小、高低與多少，對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)征收的稅收收益或房產(chǎn)主應(yīng)賦稅的稅額有直接關(guān)系，若房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格越高，且征收的房地產(chǎn)稅額也就越高。若房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格越低，且征收的房地產(chǎn)稅額也就越低。但決定房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格高低的主要因素表現(xiàn)在各個(gè)地區(qū)各個(gè)地段各個(gè)樓幢的基準(zhǔn)價(jià)值、個(gè)案價(jià)值影響因素修正系數(shù)、建筑面積和計(jì)稅價(jià)格比例四個(gè)因素，至此，運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)稅計(jì)算公式計(jì)算房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格時(shí)要特別注意四個(gè)問題。確定基準(zhǔn)價(jià)值需要注意的問題基準(zhǔn)價(jià)值的確定要由房地產(chǎn)管理部門對(duì)本地的每幢樓盤進(jìn)行數(shù)據(jù)收集、分析，并結(jié)合專家的職業(yè)經(jīng)驗(yàn)確定其基準(zhǔn)價(jià)值，基準(zhǔn)價(jià)值有一般房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值和特殊房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值兩個(gè)對(duì)象。第一、一般房地產(chǎn)評(píng)稅價(jià)值的確定，一般房地產(chǎn)評(píng)稅價(jià)值=樓幢基準(zhǔn)價(jià)值（1+層次差價(jià)率）（1+朝向差價(jià)率）面積修正系數(shù)建筑面積。其中，樓幢基準(zhǔn)價(jià)值可以根據(jù)每個(gè)樓幢的實(shí)際基準(zhǔn)價(jià)值確定。例如，某城市有五大地段十一類小區(qū)，大約有三百個(gè)物業(yè)小區(qū)合計(jì)二萬個(gè)樓盤，其每平方米的平均造價(jià)值由最低的七百元左右到一千四百元之間，其每平方米的平均售價(jià)值由一千四百元左右到七千四百元之間，這里就存在兩個(gè)衡量標(biāo)準(zhǔn)。其一可以采用建安平均造價(jià)成本作為基準(zhǔn)價(jià)值，其二也可以采用平均售價(jià)值作為基準(zhǔn)價(jià)值。筆者認(rèn)為運(yùn)用謹(jǐn)慎原則或保守原則，則可以采用成本評(píng)估價(jià)作為基礎(chǔ)價(jià)值，這種作法可以使稅務(wù)部門少征收一點(diǎn)房產(chǎn)稅，讓少征收的稅額要藏富于民。如果當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)要多征收一些房產(chǎn)稅，就可以運(yùn)用激勵(lì)辦法，采用以售價(jià)為基礎(chǔ)的評(píng)估價(jià)值，這種作法稅務(wù)機(jī)關(guān)當(dāng)然可以多征收一點(diǎn)房產(chǎn)稅，但使老百姓又要多拿出稅額，增加了勞動(dòng)人民的財(cái)力負(fù)擔(dān)。筆者認(rèn)為，應(yīng)該從長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)利益觀點(diǎn)出來，采用兩者熟低法作為評(píng)估價(jià)值的基礎(chǔ)，也就是說不論成本價(jià)或是出售價(jià)或是購(gòu)入價(jià)，那個(gè)價(jià)值較低就采用那個(gè)價(jià)格作為房地產(chǎn)的評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)值。第二、特殊房地產(chǎn)評(píng)稅價(jià)值，特殊房地產(chǎn)評(píng)稅價(jià)格計(jì)算公式如下：特殊房地產(chǎn)評(píng)稅價(jià)格=樓幢的基準(zhǔn)價(jià)格（1+頂層差價(jià)）（1+朝向差價(jià)率）面積修系數(shù)特殊房產(chǎn)修正系數(shù)建筑面積。這里有兩個(gè)指標(biāo)需要特別注意，一是頂層差價(jià)率與其他樓層的差價(jià)率相比往往要低一點(diǎn)或者是個(gè)負(fù)數(shù)值。因?yàn)轫攲拥慕ㄖ袃煞N建筑風(fēng)格，一是平頂式，二是瓦頂式。在平頂建筑物上，由于頂層要承受自然力作用的影響容易產(chǎn)生漏水等現(xiàn)象。即使是瓦頂，在某些城市喜歡安裝太陽能的情況下也容易產(chǎn)生漏水等不良現(xiàn)象。至此，頂層的差價(jià)率應(yīng)該為最小值或者是減項(xiàng)值或叫負(fù)值。二是特殊房產(chǎn)修正系數(shù)，有的修正系數(shù)可能大于“1”，也有的修正系數(shù)可能要小于“1”，這就要看具體情況而定。確定個(gè)案價(jià)值影響因素修正系數(shù)需要注意的問題市場(chǎng)法是運(yùn)用替代原
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