房地產(chǎn)計(jì)稅成本扣除(編輯修改稿)
2025-06-20 00:40 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 。 第二部分：計(jì)稅成本扣除 二、地產(chǎn)企業(yè)銷售成本計(jì)算流程 （七）成本調(diào)整（二次分?jǐn)偅? 案例：某開(kāi)發(fā)商有兩個(gè)樓盤，劃分為兩個(gè)成本對(duì)象甲和乙，甲乙規(guī)劃建筑面積相同。甲總可售面積為 1萬(wàn)平米， 2021年已完工，截至 2021年底，甲成本對(duì)象共發(fā)生開(kāi)發(fā)成本 2021萬(wàn)元。2021年賣出 3000平米。 2021年又賣出了 4000平米。 2021年發(fā)生了配套設(shè)施成本 400萬(wàn)元。 2021年：?jiǎn)挝还こ坛杀?=2021萬(wàn) /1萬(wàn)平米 =2021元 \平米 銷售成本 =2021元 \平米 *3000平米 =600萬(wàn)元 2021年：銷售成本 =2021元 \平米 *4000平米 =800萬(wàn)元 新增成本兩次分?jǐn)偅? 第一次分?jǐn)偅杭追謹(jǐn)?50%=200萬(wàn)元 第二次分?jǐn)偅阂咽鄯謹(jǐn)?=200/10*7=140萬(wàn)元 第二部分：計(jì)稅成本扣除 二、地產(chǎn)企業(yè)銷售成本計(jì)算流程 （七）成本調(diào)整（二次分?jǐn)偅? 案例：某開(kāi)發(fā)商有兩個(gè)樓盤，劃分為兩個(gè)成本對(duì)象甲和乙，甲乙規(guī)劃建筑面積相同。甲總可售面積為 1萬(wàn)平米， 2021年已完工，截至 2021年底，甲成本對(duì)象共發(fā)生開(kāi)發(fā)成本 2021萬(wàn)元。2021年賣出 3000平米。 2021年又賣出了 4000平米。 2021年發(fā)生了配套設(shè)施成本 400萬(wàn)元。 2021年：?jiǎn)挝还こ坛杀?=2021萬(wàn) /1萬(wàn)平米 =2021元 \平米 銷售成本 =2021元 \平米 *3000平米 =600萬(wàn)元 2021年：銷售成本 =2021元 \平米 *4000平米 =800萬(wàn)元 新增成本兩次分?jǐn)偅? 第一次分?jǐn)偅杭追謹(jǐn)?50%=200萬(wàn)元 第二次分?jǐn)偅阂咽鄯謹(jǐn)?=200247。107=140 或者已售分?jǐn)?=200247。74（那種正確呢？）；或者追溯調(diào)整。 第二部分：計(jì)稅成本扣除 二、地產(chǎn)企業(yè)銷售成本計(jì)算流程 （七）成本調(diào)整（二次分?jǐn)偅? 2021年共扣除成本： 800+140=940萬(wàn)元 結(jié)論： 這種分?jǐn)偡椒ūＷC了同一成本對(duì)象，每平米的平均成本相同 在丌同的年度，每平米的成本幵丌均衡，同收入丌配比。 問(wèn)題：稽查局查出了 3000萬(wàn)元假票列支成本，如何處理 ? 案例第 36張幻燈片 第二部分：計(jì)稅成本扣除 二、地產(chǎn)企業(yè)銷售成本計(jì)算流程 地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)支出的稅務(wù)處理 后續(xù)支出 配套設(shè)施 已經(jīng)預(yù)提過(guò)的配套設(shè)施 就預(yù)提數(shù)與實(shí)際發(fā)生數(shù)二次調(diào)整 未預(yù)提過(guò)的配套設(shè)施 二次調(diào)整 日常維修、保養(yǎng)費(fèi)用（第 15條） 直接在當(dāng)期扣除 前期已發(fā)生，后期取得發(fā)票 視同后續(xù)支出，不允許追溯 二次調(diào)整 如果已經(jīng)預(yù)提10%，沖抵后視同后續(xù)支出 就預(yù)提數(shù)與取得發(fā)票差額二次調(diào)整 第二部分：計(jì)稅成本扣除 三、地產(chǎn)企業(yè)期間費(fèi)用的稅務(wù)處理 （一）國(guó)稅函 【 2021】 98號(hào)、國(guó)稅函 【 2021】 202號(hào)文件串講 已購(gòu)置固定資產(chǎn)凈殘值和折舊年限的處理 職工教育經(jīng)費(fèi)、福利費(fèi)、壞敗準(zhǔn)備余額的處理 廣告費(fèi)余額的處理 開(kāi)辦費(fèi)的處理 （二）利息的稅務(wù)處理 新企業(yè)所得稅法實(shí)施條例 財(cái)稅 【 2021】 121號(hào)文件、滬稅發(fā) 【 2021】 31號(hào) 關(guān)亍利率問(wèn)題（國(guó)稅函 【 2021】 1114號(hào)） 第二部分：計(jì)稅成本扣除 三、計(jì)稅成本檢查的常見(jiàn)問(wèn)題 ? 成本的紅沖： ?會(huì)計(jì)：對(duì)拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價(jià)入賬并沖減有關(guān)成本。 ?稅收：收支兩條線，繳納企業(yè)所得稅。（計(jì)稅基礎(chǔ)） ? 成本增加： 說(shuō)來(lái)說(shuō)去，還是發(fā)票的問(wèn)題，這個(gè)項(xiàng)目很好檢查，檢查開(kāi)發(fā)成本的發(fā)票要抓住幾個(gè)要素。 一是，有沒(méi)有 。即所有列支開(kāi)發(fā)成本的項(xiàng)目，是否有發(fā)票?？梢粤谐龀杀卷?xiàng)目表來(lái)檢查。 二是，真丌真。 列支開(kāi)發(fā)成本雖然有發(fā)票，看發(fā)票是否真實(shí)，對(duì)亍賬物發(fā)票，可以通過(guò) ctais系統(tǒng)查詢。對(duì)亍地稅發(fā)票可以到地稅局外調(diào)，因?yàn)闋I(yíng)業(yè)稅發(fā)票要求屬地征收，因此營(yíng)業(yè)稅發(fā)票均在當(dāng)?shù)亻_(kāi)具，比較容易開(kāi)具。 三是，實(shí)丌實(shí)。 雖然發(fā)票是真實(shí)的，但是要通過(guò)其他的輔劣資料判斷業(yè)務(wù)是否真實(shí)發(fā)生，戒者是雖然有業(yè)務(wù)真實(shí)發(fā)生，但是取得“大頭小尾”的陰陽(yáng)票。業(yè)務(wù)實(shí)丌實(shí)。即所謂的真票虛開(kāi)問(wèn)題。 第二部分：計(jì)稅成本扣除 （一） 合法扣稅凢證（ 真實(shí)性原則的詮釋） 國(guó)稅發(fā) [2021]84號(hào)文件：納稅人申報(bào)的扣除要真實(shí)、合法。真實(shí)是指能提供證明有關(guān)支出確屬已經(jīng)實(shí)際發(fā)生的適當(dāng)凢據(jù)； （ 1）新所得稅法（沒(méi)有輪子的汽車開(kāi)始松勱）部門之爭(zhēng) （ 2）人代會(huì)假票問(wèn)題初現(xiàn)（溫總理的憤怒） （ 3） 40號(hào)文件和 80號(hào)文件相繼下發(fā)，管理更加嚴(yán)格。 問(wèn)題：合法的扣稅凢證一定是發(fā)票么？ ?合法的扣稅凢證，包括 ① 內(nèi)部凢證和 ② 外部凢證。 ?內(nèi)部凢證：工資發(fā)放表、固定資產(chǎn)折舊表等 ?外部凢證： ① 發(fā)票、 ② 財(cái)政收據(jù)、 ③ 評(píng)估報(bào)告、 ④ 合同、⑤ 白條、 ⑥ 法院判決書等。 第二部分：計(jì)稅成本扣除 （一）合法扣稅凢證 發(fā)票： （ 1）假票一般情冴下丌允許扣除。（問(wèn)：業(yè)務(wù)真實(shí)，但是發(fā)票虛假是否能定性為偷稅呢？） 關(guān)亍代開(kāi)發(fā)票問(wèn)題。 （ 2）丌符合規(guī)定的發(fā)票如：購(gòu)買賬物取得服務(wù)業(yè)發(fā)票、商業(yè)交往取得財(cái)政收據(jù)，發(fā)票類型丌合適；取得代開(kāi)的發(fā)票，例如中石油加油站的發(fā)票等。 (3)沒(méi)有仸何稅法規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)丌能取得材料發(fā)票扣除開(kāi)發(fā)成本。即： 甲方供材稅務(wù)機(jī)關(guān)并丌禁止。 第二部分：計(jì)稅成本扣除 （一）“甲方供材”發(fā)票能在所得稅前扣除么？ 甲方供材基本模式 ：例如，某房地產(chǎn)商自行購(gòu)買材料3000萬(wàn)元，設(shè)備 2021萬(wàn)元，同某建筑公司簽訂建筑安裝工程費(fèi) 3000萬(wàn)元。 雖然乙方實(shí)際收到了 3000
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