第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估(編輯修改稿)
2025-01-30 02:19 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 按照開發(fā)程度劃分 建筑物分為： ? 在建工程： 指建筑物尚未建成，估價時點時不具備使用條件的房地產(chǎn)。 ? 現(xiàn)房： 指建筑物己經(jīng)建成，可以直接使用的房地產(chǎn)。 土地可分為： ? 生地 （ raw land）：指不具備市地基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地或農(nóng)地。農(nóng)地可能有農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施但不具有市地基礎(chǔ)設(shè)施。 ? 毛地 (underdeveloped land)：指具有一定的市地基礎(chǔ)設(shè)施但不完善的土地，有待進(jìn)一步開發(fā)。如，地上有待拆遷建筑物的土地。 ? 熟地 (cultivated land)：指具備完善的市地基礎(chǔ)設(shè)施，土地平整，能夠直接進(jìn)行房屋建設(shè)的土地。 RETURN 4. 房地產(chǎn)的特性 (characteristic) 房地產(chǎn)不同于其他商品 (merchandise/goods)，其主要特性有 : ?位置的固定性 ?異質(zhì)性 ?大量投資性 ?耐久使用性 ?受周圍環(huán)境的影響性 ?保值增值性 NEXT ? 位置的固定性 所有的房地產(chǎn)在自然地理位置上都是固定的，不可移動，因此，國外又稱房地產(chǎn)為不動產(chǎn)。由于位置固定，人們不能把房地產(chǎn)拿到同一個市場上去比較、交易，房地產(chǎn)不能形成完全競爭的市場，房地產(chǎn)的價值很大程度上取決于當(dāng)?shù)厥袌龅男枨鬆顩r，以及房地產(chǎn)在價格、性能等方面是否迎合了當(dāng)?shù)厥袌龅男枨蟆? RETURN ? 異質(zhì)性 由于房地產(chǎn)所處的市場、所處的環(huán)境、面積大小、朝向、結(jié)構(gòu)、建造質(zhì)量、裝修、維修保養(yǎng)情況、產(chǎn)權(quán)狀況等方面存在著這樣或那樣的差別，我們很難找到兩宗完全相同的房地產(chǎn)。即使兩個建筑物的外觀和內(nèi)部格局完全相同，由于其所處的周圍環(huán)境不同，這兩宗房地產(chǎn)的實質(zhì)亦不相同，因此，其價格也是千差萬別的。 RETURN ? 大量投資性 房地產(chǎn)投資可以分為從購買土地使用權(quán)開始的開發(fā)投資和建成后的置業(yè)投資兩種形式，無論采取哪種方式，其投資額都十分可觀，少則數(shù)十萬元，多則上億元。與之相對應(yīng)，房地產(chǎn)價格評估對象的價值與房地產(chǎn)投資數(shù)額密切相關(guān)，必須由專業(yè)人員來評估。 RETURN ? 耐久使用性 房地產(chǎn)與其他商品相比可以使用較長時間。如果不發(fā)生滄海桑田的變化，土地在地球上所標(biāo)的位置就是永恒的，具有恒久的使用性。建筑物的使用時間也可達(dá)數(shù)十年甚至上百年。建筑物的壽命有經(jīng)濟壽命和自然壽命之分，自然壽命要比經(jīng)濟壽命長得多，經(jīng)濟壽命可以適當(dāng)延長。但在房地產(chǎn)價格評估中一個值得注意的問題是，在我國，房地產(chǎn)的自然壽命受有限期土地使用權(quán)的制約。國家土地使用權(quán)的最高年限為，居住用地 70年，工業(yè)用地 50年，商業(yè)、 旅游、娛樂用地 40年，綜合或者其他用地 50年。 RETURN ? 受周圍環(huán)境的影響性： 房地產(chǎn)價值的高低除自身因素的影響外，還受到周圍環(huán)境的影響。如政府在估價對象房地產(chǎn)周圍增加了道路、公園、博物館、學(xué)校等公共設(shè)施方面的投資，就能顯著增加估價對象房地產(chǎn)的價值。反之，在估價對象房地產(chǎn)周圍建立有污染性的設(shè)施，如垃圾、污水處理廠，就會降低估價對象房地產(chǎn)的價值。 RETURN ? 保值增值性 保值性是指房地產(chǎn)投資能夠抵消通貨膨脹、貨幣貶值帶來的影響，保證在投資一段時間后能夠變現(xiàn)，變現(xiàn)后的資金能夠購買到當(dāng)初投資金額可以購買到的同等商品或服務(wù)。增值性是指在房地產(chǎn)上投資一段時間后，變現(xiàn)后的資金能夠有所增加 (扣除通貨膨脹率以后 )。 ? 隨著社會生產(chǎn)力不斷進(jìn)步，人口逐步增加，工業(yè)、農(nóng)業(yè)和商業(yè)服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，對土地的需求會不斷增加。同時，由于土地在地球上的數(shù)量是固定的，不能隨意增加供給。所以，從長期看房地產(chǎn)價格會不斷上升，因此，房地產(chǎn)具有保值增值的特點。但在房地產(chǎn)價格評估中一定要注意，房地產(chǎn)的增值往往是通貨膨脹、需求增加及環(huán)境條件改善的結(jié)果，而并非僅僅是房地產(chǎn)本身的變化所引起的價值增加。 RETURN 5. 房地產(chǎn)價格評估概念 1．房地產(chǎn)價格評估是以房地產(chǎn)為估價對象，對其客觀合理價格的估計、推測和判斷。 這個概念告訴我們 :房地產(chǎn)價格是一種客觀存在，房地產(chǎn)價格評估就是專業(yè)評估人員通過模擬市場的價格形成過程將房地產(chǎn)價格顯現(xiàn)出來。房地產(chǎn)價格評估是科學(xué)、藝術(shù)、經(jīng)驗三者的結(jié)合。房地產(chǎn)價格評估的科學(xué)性體現(xiàn)在房地產(chǎn)價格評估必須依賴科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆康禺a(chǎn)估價理論和方法，藝術(shù)性體現(xiàn)在房地產(chǎn)價格評估不能完全拘泥于有關(guān)的理論和方法，不能靠套用數(shù)學(xué)公式來完成，還要依賴于評估人員的經(jīng)驗和對房地產(chǎn)估價理論和方法的不斷創(chuàng)新。 ? 2．房地產(chǎn)價格評估是以房地產(chǎn)為
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