第二章房地產(chǎn)和房地產(chǎn)價格2(編輯修改稿)
2025-03-13 09:40 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ?認(rèn)清單位價格，必須認(rèn)清價格單位 l 貨幣 ——幣種和貨幣單位 l 面積 ——面積內(nèi)涵和面積單位 l 在面積單位方面，中國內(nèi)地通常采用 ㎡ (土地面積單位有時還采用公頃、畝 )，美、英和香港習(xí)慣采用平方英尺( 1㎡ )，日、韓和臺灣一般采用坪 (大約 1平方米 )。 ③樓面地價 ?按照建筑面積均攤的的土地價格 ?樓面地價比土地單價更能反映土地價格水平的高低 ?例如：有甲、乙兩塊土地， 甲土地的單價為 700 元 /㎡ ，乙土地的單價為 510 元 /㎡ ，如果甲、乙兩塊土地的其他條件完全相同，毫無疑問甲土地比乙土地貴 (每平方米土地面積貴 190 元 )，此時明智的買者會購買乙土地而不會購買甲土地。 ?但如果甲、乙兩塊土地的容積率不同，除此之外的其他條件都相同，則不應(yīng)簡單地根據(jù)土地單價來判斷甲、乙兩塊土地的價格高低，而應(yīng)采用樓面地價。例如：甲土地的容積率為 5，乙土地的容積率為 3，則甲土地的樓面地價為 140 元 ∕ ㎡ ，乙土地的樓面地價為 170 元 /㎡ 。根據(jù)樓面地價來判斷，乙土地反而比甲土地貴 (每平方米建筑面積貴 30 元 )。 ?假如平均為每平方米建筑面積 1200 元，建筑造價 (不含地價 )也基本接近 ，假如為每平方米建筑面積 900 元，這樣，房地產(chǎn)開發(fā)商在甲土地上每平方米建筑面積可獲得利潤＝1200900140＝ 160(元 )，而在乙土地上每平方米建筑面積只獲得利潤＝ 1200900170＝ 130(元 )。 實際價格和名義價格 ?付款方式有下列幾種：①要求在成交日期時一次付清；②如果在成交日期時一次付清，則給予折扣；③從成交日期時起分期付清；④約定在未來某個日期一次付清；⑤以抵押貸款方式支付 ?實際價格：指在成交日期時一次性付清的價格，或者將不是在成交日期時一次性付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格 ?名義價格：指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次性付清的價格 ?實際價格不能直接觀察得到，一般在名義價格基礎(chǔ)上計算處理才能得到 ?實際交易、不存在名義價格的支付方式：①成交日期一次性付清；②以抵押貸款方式支付 ?例如：一套建筑面積 100 ㎡ 、單價 3000 元 /㎡ 、總價 30 萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種： ⑴ 要求在成交日期時一次付清。 ⑵ 如果在成交日期時一次付清，則給予折扣，如優(yōu)惠 5%。 ⑶ 從成交日期時起分期付清，如首付 10 萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，如每隔半年支付 10 萬元。 ⑷ 約定在未來某個日期一次付清，如約定一年后付清。 ⑸ 以抵押貸款方式支付，如首付 5 萬元，余款在未來 10 年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付。 現(xiàn)貨價格和期貨價格及現(xiàn)房價格和期房價格 ?現(xiàn)貨價格：指在交易達(dá)成后立刻或在短期內(nèi) (可視為在交易達(dá)成的同時 )進行商品交割的價格 ?期貨價格：指在交易達(dá)成后按約定在未來某個日期進行商品交割的價格 表 現(xiàn)貨交易和期貨交易的各種情形 ?房地產(chǎn)現(xiàn)貨價格：指以現(xiàn)狀房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價格 ?房地產(chǎn)期貨價格：指以未來狀況的房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價格 ?期房價格：以目前尚未建造完成而在將來建造完成后的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地為交易標(biāo)的的價格 ?期房價格通常低于現(xiàn)房價格，期房價格與現(xiàn)房價格之間的關(guān)系是： 期房價格＝現(xiàn)房價格－預(yù)計從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值－風(fēng)險補償 ?某期房尚有 1 年時間才可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為 3300 元 /㎡ ，出租的年末凈收益為 330 元 /㎡ 。假設(shè)折現(xiàn)率為 10%，風(fēng)險補償估計為現(xiàn)房價格的 2%，試計算該期房目前的價格。 ?同地段期房價格比現(xiàn)房價格高 起價、標(biāo)價、成交價和均價 ?起價：指所銷售的商品房的最低價格 ?標(biāo)價 (報價、表格價 )：商品房出售者在其“價目表”上標(biāo)注的不同樓層、朝向、戶型的商品房的出售價格 ?成交價：商品房買賣雙方的實際交易價格 ?均價：所銷售商品房的平均價格 評估價、保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價 ?房地產(chǎn)拍賣是以公開競價的形式，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價者的買賣方式。 ?評估價，一般指為法院或有關(guān)當(dāng)事人確定拍賣保留價等提供參考，對擬拍賣的房地產(chǎn)的市場價值或變速變現(xiàn)價值進行分析、測算和判斷的結(jié)果。 ?保留價 (拍賣底價 )：在拍賣前確定的拍賣標(biāo)的可售的最低價格。 ?起拍價 (開叫價格、起叫價 )：是拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標(biāo)的的的價格。 ?應(yīng)價是競買人對拍賣師報出的價
環(huán)評公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1