第二章房地產和房地產價格2(編輯修改稿)
2025-03-13 09:40 本頁面
【文章內容簡介】 ?認清單位價格，必須認清價格單位 l 貨幣 ——幣種和貨幣單位 l 面積 ——面積內涵和面積單位 l 在面積單位方面，中國內地通常采用 ㎡ (土地面積單位有時還采用公頃、畝 )，美、英和香港習慣采用平方英尺( 1㎡ )，日、韓和臺灣一般采用坪 (大約 1平方米 )。 ③樓面地價 ?按照建筑面積均攤的的土地價格 ?樓面地價比土地單價更能反映土地價格水平的高低 ?例如：有甲、乙兩塊土地， 甲土地的單價為 700 元 /㎡ ，乙土地的單價為 510 元 /㎡ ，如果甲、乙兩塊土地的其他條件完全相同，毫無疑問甲土地比乙土地貴 (每平方米土地面積貴 190 元 )，此時明智的買者會購買乙土地而不會購買甲土地。 ?但如果甲、乙兩塊土地的容積率不同，除此之外的其他條件都相同，則不應簡單地根據土地單價來判斷甲、乙兩塊土地的價格高低，而應采用樓面地價。例如：甲土地的容積率為 5，乙土地的容積率為 3，則甲土地的樓面地價為 140 元 ∕ ㎡ ，乙土地的樓面地價為 170 元 /㎡ 。根據樓面地價來判斷，乙土地反而比甲土地貴 (每平方米建筑面積貴 30 元 )。 ?假如平均為每平方米建筑面積 1200 元，建筑造價 (不含地價 )也基本接近 ，假如為每平方米建筑面積 900 元，這樣，房地產開發(fā)商在甲土地上每平方米建筑面積可獲得利潤＝1200900140＝ 160(元 )，而在乙土地上每平方米建筑面積只獲得利潤＝ 1200900170＝ 130(元 )。 實際價格和名義價格 ?付款方式有下列幾種：①要求在成交日期時一次付清；②如果在成交日期時一次付清，則給予折扣；③從成交日期時起分期付清；④約定在未來某個日期一次付清；⑤以抵押貸款方式支付 ?實際價格：指在成交日期時一次性付清的價格，或者將不是在成交日期時一次性付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格 ?名義價格：指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次性付清的價格 ?實際價格不能直接觀察得到，一般在名義價格基礎上計算處理才能得到 ?實際交易、不存在名義價格的支付方式：①成交日期一次性付清；②以抵押貸款方式支付 ?例如：一套建筑面積 100 ㎡ 、單價 3000 元 /㎡ 、總價 30 萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種： ⑴ 要求在成交日期時一次付清。 ⑵ 如果在成交日期時一次付清，則給予折扣，如優(yōu)惠 5%。 ⑶ 從成交日期時起分期付清，如首付 10 萬元，余款在一年內分兩期支付，如每隔半年支付 10 萬元。 ⑷ 約定在未來某個日期一次付清，如約定一年后付清。 ⑸ 以抵押貸款方式支付，如首付 5 萬元，余款在未來 10 年內以抵押貸款方式按月等額支付。 現(xiàn)貨價格和期貨價格及現(xiàn)房價格和期房價格 ?現(xiàn)貨價格：指在交易達成后立刻或在短期內 (可視為在交易達成的同時 )進行商品交割的價格 ?期貨價格：指在交易達成后按約定在未來某個日期進行商品交割的價格 表 現(xiàn)貨交易和期貨交易的各種情形 ?房地產現(xiàn)貨價格：指以現(xiàn)狀房地產為交易標的的價格 ?房地產期貨價格：指以未來狀況的房地產為交易標的的價格 ?期房價格：以目前尚未建造完成而在將來建造完成后的建筑物及其占用范圍內的土地為交易標的的價格 ?期房價格通常低于現(xiàn)房價格，期房價格與現(xiàn)房價格之間的關系是： 期房價格＝現(xiàn)房價格－預計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值－風險補償 ?某期房尚有 1 年時間才可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為 3300 元 /㎡ ，出租的年末凈收益為 330 元 /㎡ 。假設折現(xiàn)率為 10%，風險補償估計為現(xiàn)房價格的 2%，試計算該期房目前的價格。 ?同地段期房價格比現(xiàn)房價格高 起價、標價、成交價和均價 ?起價：指所銷售的商品房的最低價格 ?標價 (報價、表格價 )：商品房出售者在其“價目表”上標注的不同樓層、朝向、戶型的商品房的出售價格 ?成交價：商品房買賣雙方的實際交易價格 ?均價：所銷售商品房的平均價格 評估價、保留價、起拍價、應價和成交價 ?房地產拍賣是以公開競價的形式，將房地產轉讓給最高應價者的買賣方式。 ?評估價，一般指為法院或有關當事人確定拍賣保留價等提供參考，對擬拍賣的房地產的市場價值或變速變現(xiàn)價值進行分析、測算和判斷的結果。 ?保留價 (拍賣底價 )：在拍賣前確定的拍賣標的可售的最低價格。 ?起拍價 (開叫價格、起叫價 )：是拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標的的的價格。 ?應價是競買人對拍賣師報出的價
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