房地產(chǎn)價(jià)格培訓(xùn)(編輯修改稿)
2025-01-22 03:59 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 政策和行政措施 ? 行政因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響作用也比較突出，并且行政因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響作用的速度相對(duì)較快。 ? 土地的區(qū)位 ? 建筑物的外觀 ? 朝向、結(jié)構(gòu)、內(nèi)部格局、設(shè)備配置狀況 ? 施工質(zhì)量 ? 所處環(huán)境的地質(zhì)、地貌、氣象、水文、環(huán)境污染情況等 房地產(chǎn)估價(jià) ? ? 房地產(chǎn)估價(jià)，是指專業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)人員，根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照規(guī)范的估價(jià)程序，采用科學(xué)的估價(jià)方法，并結(jié)合經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析，對(duì)特定房地產(chǎn)的真實(shí)、客觀、合理的價(jià)格所作的估計(jì)、推測(cè)和判斷。 ? 房地產(chǎn)估價(jià)具有兩個(gè)鮮明的特性：科學(xué)性和藝術(shù)性。 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的基本內(nèi)容 （ 1） 封面； （ 2） 目錄； （ 3） 致委托方函；（ 4） 估價(jià)師聲明； （ 5） 估價(jià)的假設(shè)和限制條件； （ 6） 估價(jià)結(jié)果報(bào)告； （ 7） 估價(jià)技術(shù)報(bào)告； （ 8） 附件 。 對(duì)于成片多宗房地產(chǎn)的同時(shí)估價(jià) ， 且單宗房地產(chǎn)的價(jià)值較低時(shí) ，估價(jià)結(jié)果報(bào)告可采用表格的形式 。 除此之外的估價(jià)結(jié)果報(bào)告 ，應(yīng)采用文字說(shuō)明的形式 。 估價(jià)報(bào)告包括 8大部分 ? 、投資、開(kāi)發(fā)等房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)服務(wù)。 ? 、合資、合營(yíng)、國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)制、企業(yè)兼并、破產(chǎn)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)服務(wù)。 ? 、保險(xiǎn)等金融活動(dòng)服務(wù)。 ? 、城市規(guī)劃調(diào)整等城市建設(shè)和管理活動(dòng)服務(wù)。 ? 。 ? 。 ? 。 ? ，可為政府確定土地使用權(quán)出讓金，制定基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋重置價(jià)格，提供可靠依據(jù)，以便加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理。 ? 對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)總的要求是獨(dú)立、客觀、公正，這應(yīng)作為房地產(chǎn)估價(jià)的最高原則。 ? ? 合法原則的具體要求有以下三個(gè)方面： ? 。須是合法的 。 ? ， 也必須是合法的 。 ? ? 遵循最有效使用原則，要求評(píng)估價(jià)值應(yīng)是在合法使用方式下，在各種可能的使用方式中，最佳、最高、能夠獲得最大收益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。 ? ? ? ? ? 。 ? ? 遵循替代原則 ， 要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格 。 ? ? 在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí) ， 可以以房地產(chǎn)的未來(lái)收益作為房地產(chǎn)的當(dāng)前價(jià)值的評(píng)估 。 ? ? 估價(jià)時(shí)點(diǎn)是評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)間點(diǎn) ， 估價(jià)對(duì)象狀況和相關(guān)制約條件是以該時(shí)點(diǎn)為基礎(chǔ) 。估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值 。 ? ? ? （ 1） 明確委托方所提出的估價(jià)目的 ， 不同的估價(jià)目的 ， 所評(píng)估的價(jià)格內(nèi)涵也不盡相同 。 ? （ 2） 了解估價(jià)對(duì)象 ， 主要包括估價(jià)對(duì)象的物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況 。 ? （ 3） 明確估價(jià)時(shí)點(diǎn) ， 估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定 。 ? （ 4）簽定估價(jià)合同，明確委托人所要求的估價(jià)任務(wù)完成期限。 ? ? ? ? ? ? ? ? 市場(chǎng)比較法是指將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較 ，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚?， 以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法 。 ? 市場(chǎng)比較法適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度較好、有較多交易實(shí)例發(fā)生的地區(qū)
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