房地產(chǎn)價格培訓(編輯修改稿)
2025-01-22 03:59 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 政策和行政措施 ? 行政因素對房地產(chǎn)價格的影響作用也比較突出，并且行政因素對房地產(chǎn)價格影響作用的速度相對較快。 ? 土地的區(qū)位 ? 建筑物的外觀 ? 朝向、結(jié)構(gòu)、內(nèi)部格局、設備配置狀況 ? 施工質(zhì)量 ? 所處環(huán)境的地質(zhì)、地貌、氣象、水文、環(huán)境污染情況等 房地產(chǎn)估價 ? ? 房地產(chǎn)估價，是指專業(yè)的房地產(chǎn)估價人員，根據(jù)特定的估價目的，遵循估價原則，按照規(guī)范的估價程序，采用科學的估價方法，并結(jié)合經(jīng)驗，通過對影響房地產(chǎn)價格因素的分析，對特定房地產(chǎn)的真實、客觀、合理的價格所作的估計、推測和判斷。 ? 房地產(chǎn)估價具有兩個鮮明的特性：科學性和藝術(shù)性。 房地產(chǎn)估價報告的基本內(nèi)容 （ 1） 封面； （ 2） 目錄； （ 3） 致委托方函；（ 4） 估價師聲明； （ 5） 估價的假設和限制條件； （ 6） 估價結(jié)果報告； （ 7） 估價技術(shù)報告； （ 8） 附件 。 對于成片多宗房地產(chǎn)的同時估價 ， 且單宗房地產(chǎn)的價值較低時 ，估價結(jié)果報告可采用表格的形式 。 除此之外的估價結(jié)果報告 ，應采用文字說明的形式 。 估價報告包括 8大部分 ? 、投資、開發(fā)等房地產(chǎn)經(jīng)濟活動服務。 ? 、合資、合營、國有企業(yè)轉(zhuǎn)制、企業(yè)兼并、破產(chǎn)等經(jīng)濟活動服務。 ? 、保險等金融活動服務。 ? 、城市規(guī)劃調(diào)整等城市建設和管理活動服務。 ? 。 ? 。 ? 。 ? ，可為政府確定土地使用權(quán)出讓金，制定基準地價、標定地價和各類房屋重置價格，提供可靠依據(jù)，以便加強對房地產(chǎn)市場的管理。 ? 對房地產(chǎn)估價總的要求是獨立、客觀、公正，這應作為房地產(chǎn)估價的最高原則。 ? ? 合法原則的具體要求有以下三個方面： ? 。須是合法的 。 ? ， 也必須是合法的 。 ? ? 遵循最有效使用原則，要求評估價值應是在合法使用方式下，在各種可能的使用方式中，最佳、最高、能夠獲得最大收益的使用方式的估價結(jié)果。 ? ? ? ? ? 。 ? ? 遵循替代原則 ， 要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格 。 ? ? 在房地產(chǎn)估價時 ， 可以以房地產(chǎn)的未來收益作為房地產(chǎn)的當前價值的評估 。 ? ? 估價時點是評估房地產(chǎn)價格的時間點 ， 估價對象狀況和相關(guān)制約條件是以該時點為基礎 。估價時點原則要求估價結(jié)果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值 。 ? ? ? （ 1） 明確委托方所提出的估價目的 ， 不同的估價目的 ， 所評估的價格內(nèi)涵也不盡相同 。 ? （ 2） 了解估價對象 ， 主要包括估價對象的物質(zhì)實體狀況和權(quán)益狀況 。 ? （ 3） 明確估價時點 ， 估價時點應根據(jù)估價目的確定 。 ? （ 4）簽定估價合同，明確委托人所要求的估價任務完成期限。 ? ? ? ? ? ? ? ? 市場比較法是指將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較 ，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格做適當?shù)男拚?， 以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法 。 ? 市場比較法適用于房地產(chǎn)市場發(fā)育程度較好、有較多交易實例發(fā)生的地區(qū)
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