【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 差 （ 3）影響水平價(jià)差的因素 —— 朝向 朝向通常是指客廳的朝向，簡(jiǎn)易的判斷方式以客廳鄰接 主陽(yáng)臺(tái)所靠的方向?yàn)樽颉? 調(diào)整原則： ① 大戶(hù)型住宅，調(diào)整幅度大；中小型戶(hù)型，調(diào)整幅度?。? ② 單價(jià)高時(shí)，為達(dá)到價(jià)差的效果，調(diào)整幅度較大，單價(jià)低 時(shí)，調(diào)整幅度??； ③ 朝向向南，日照適中時(shí)，調(diào)整幅度大；朝西或朝東日照 過(guò)多、朝北日照明顯不足時(shí)，其調(diào)整幅度較小； ④ 風(fēng)向與朝向不同時(shí)，調(diào)整幅度大；風(fēng)向與朝向相同時(shí)， 調(diào)整幅度小。 確定項(xiàng)目水平價(jià)差 朝向價(jià)差修正系數(shù) 朝向 東 東南 南 西南 西 西北 北 東北 系數(shù) 影響朝向取舍的因素 ① 景觀 現(xiàn)代園林設(shè)計(jì)、綠化，使得小區(qū)內(nèi)部景觀舒適、清新宜人， 由此可以緩解朝向的壓力，優(yōu)質(zhì)景觀設(shè)計(jì)可以彌補(bǔ)同方向的朝 向缺陷。 ② 技術(shù) 例如空調(diào)的設(shè)置以及室內(nèi)自動(dòng)換氣設(shè)備可以在一定程度上緩 解朝向無(wú)風(fēng)的壓力。 ③ 生活習(xí)慣 例如因工作習(xí)慣，早上需睡懶覺(jué)的人就不適合東向朝向，早 上充足的陽(yáng)光會(huì)影響睡眠。 確定項(xiàng)目水平價(jià)差 （ 4）影響水平價(jià)差的因素 —— 采光 采光通常是指房屋所鄰接采光面積的大小。 調(diào)整原則 ① 有暗房時(shí)，調(diào)整幅度大，反之則小 ② 與鄰屋棟距大時(shí)，調(diào)整幅度大，反之則小 ③ 面前道路寬敞時(shí)，調(diào)整幅度大，反之則小 ④ 日照時(shí)數(shù)適中時(shí)，調(diào)整幅度大，日照時(shí)數(shù)太長(zhǎng)或太短時(shí) ，調(diào)整幅度小 ⑤ 樓層位置較高者，調(diào)整幅度大，反之則小 確定項(xiàng)目水平價(jià)差 修正價(jià)差 若以單面采光者為零，再以同樓層作比較： ① 無(wú)采光之暗房?jī)r(jià)差可為 100200元 ② 二面采光者可比單面采光者多加 100200元 ③ 三面采光時(shí)則可由兩面采光的價(jià)格再加 50150元 ④ 四面采光甚至于四面以上，每增加一個(gè)采光面，每平方 米加 50100元。 確定項(xiàng)目水平價(jià)差 （ 5）影響水平價(jià)差的因素 —— 私密性 私密性是指私有空間與公共空間或其他戶(hù)別私有空間隔 離的程度，可用棟距來(lái)評(píng)估。 調(diào)整原則 ① 同一樓層戶(hù)數(shù)較少時(shí)，調(diào)整幅度大，反之則小 ② 大樓管理品質(zhì)較佳者，調(diào)整幅度大，大樓較復(fù)雜， 難以管理者，調(diào)整幅度小 ③ 防火間隔大者調(diào)整幅度大，反之則小 ④ 與鄰房無(wú)高低差，或高低差小者，調(diào)整幅度大（即私密性程度較高），與鄰房高低差大，則調(diào)整幅度小。 ⑤ 大門(mén)距電梯口之距離大者，調(diào)整幅度大，反之則小 確定項(xiàng)目水平價(jià)差 （ 6）影響水平價(jià)差的因素 —— 景觀 景觀對(duì)于住宅購(gòu)房者而言，常具有決定性的影響力。在 制定景觀差價(jià)時(shí)，最好事先觀察基地區(qū)域的現(xiàn)狀圖以及城 市規(guī)劃圖，以判別是否有遮擋、正對(duì)他戶(hù)屋角，以及潛在 景觀條件等。 調(diào)整原則 ① 面臨道路寬敞，調(diào)整彈性大；面臨道路狹窄，調(diào)整彈性 小 ② 面臨學(xué)校、公園或自然景觀、永久綠地者，調(diào)整幅度大 ，反之則小 ③ 附近沒(méi)有景觀較差及環(huán)境污染較重的設(shè)施調(diào)整幅度大， 反之則小；面對(duì)風(fēng)水禁忌，則調(diào)整幅度大。 確定項(xiàng)目水平價(jià)差 修正價(jià)差 目前景觀的有無(wú)已明顯決定了樓盤(pán)是否具有競(jìng)爭(zhēng)性，通 常有景觀房屋的售價(jià)通?？杀葻o(wú)景觀房屋每平方米多 300 500元，甚至更高。 若景觀面不止一面，則每多一個(gè)景觀面，每平方米可再 增加 200300元。 確定項(xiàng)目水平價(jià)差 （ 7）影響水平價(jià)差的因素 —— 戶(hù)型 在同一樓層中，平面戶(hù)型最好與最壞的單位應(yīng)有適當(dāng)價(jià)格 差距，價(jià)差調(diào)整幅度可參考下列原則： ① 格局方正、形狀完整，調(diào)整幅度大，反之則調(diào)整幅度小 ② 室內(nèi)動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃簡(jiǎn)明流暢的，調(diào)整幅度大，冗長(zhǎng)浪費(fèi)的，調(diào)整幅度小 ③ 產(chǎn)品單價(jià)高，調(diào)整幅度大，產(chǎn)品單價(jià)低，調(diào)整幅度小 ④ 功能配置理想，調(diào)整幅度大，配置不符合使用原則，則調(diào)整幅度小，或?yàn)樨?fù)價(jià)差。 ⑤ 室內(nèi)空氣流通，調(diào)整幅度大，室內(nèi)開(kāi)窗位置不良，空氣無(wú)法對(duì)流者，調(diào)整幅度小 水平差價(jià)制定的目的，在于適當(dāng)反映同一水平層面各戶(hù)之 間相對(duì)優(yōu)劣的程度。就預(yù)售樓盤(pán)而言，水平價(jià)差制定的越合 理成功，各戶(hù)銷(xiāo)售的速度和可能性越一致。 確定項(xiàng)目水平價(jià)差 制定水平差價(jià)的程序 ①確定同一水平層面的戶(hù)數(shù)或單元數(shù) ②確定單棟或多棟建筑物，如單棟建筑物，則以該棟同一 樓層不同戶(hù)別指定價(jià)差，如屬多棟，則以同一層面不同棟 別制定差價(jià)。 ③確定影響水平差價(jià)的因素 ④評(píng)定（調(diào)整）各個(gè)因素對(duì)價(jià)格的影響程度 ⑤評(píng)定或調(diào)整各戶(hù)各棟別就各個(gè)因素的價(jià)差以計(jì)算出個(gè)別價(jià)差 ⑥累計(jì)各戶(hù)別、棟別之正負(fù)價(jià)差總數(shù) ⑦確定正負(fù)價(jià)差總數(shù)是否為零 ⑧確定是否再進(jìn)行單棟定價(jià) ⑨水平價(jià)差定價(jià)完成 確定項(xiàng)目水平價(jià)差 （三）房地產(chǎn)定價(jià)方法 成本導(dǎo)向定價(jià)法 需求導(dǎo)向定價(jià)法 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法 成本加成定價(jià)法 目標(biāo)收益定價(jià)法 盈虧平衡定價(jià)法 邊際或本定價(jià)法 理解價(jià)值定價(jià)法 區(qū)分需求定價(jià)法 隨行就市定價(jià)法 直接競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法 傾銷(xiāo)定價(jià)法 這是一種最簡(jiǎn)單的定價(jià)方法，就是在單位產(chǎn)品成本（含稅金）的基礎(chǔ)上，加上一定比例的預(yù)期利潤(rùn)作為產(chǎn)品的售價(jià)。其計(jì)算公式為: 單位產(chǎn)品價(jià)格＝單位產(chǎn)品成本 （ 1+加成率） 這種方法的優(yōu)點(diǎn)是計(jì)算方便，可以簡(jiǎn)化定價(jià)工作，也不必經(jīng)常依據(jù)需求情況作調(diào)整，在市場(chǎng)環(huán)境諸因素基本穩(wěn)定的情況下，采用這種方法可保證開(kāi)發(fā)商獲得正常的利潤(rùn)。這種方法也存在著局限性：不利于開(kāi)發(fā)商控制開(kāi)發(fā)成本；沒(méi)有考慮市場(chǎng)承受能力，有可能形成銷(xiāo)售壓力。 該方法的關(guān)鍵在于：加成率的估算應(yīng)根據(jù)行業(yè)狀況和產(chǎn)品特色正確把握。 成本加成定價(jià)法 定價(jià)的具體計(jì)算公式為： 稅率成本利潤(rùn)率）單位成本（單價(jià)???11稅率銷(xiāo)售利潤(rùn)率單位成本單價(jià)???1 [例 1]某公司開(kāi)發(fā)了 9000m2的商品住宅，綜合造價(jià)為 1710萬(wàn)元，公司希望成本利潤(rùn)率達(dá)到 18%，稅率為 %。則該商品住宅的平均銷(xiāo)售單價(jià)為多少？ [解 ]該 商品房的單位成本為： ? ?222m237 1%%181190 0m190 0m900 0171 0元銷(xiāo)售均價(jià)元萬(wàn)元單位成本?????? [例 2]某房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)購(gòu)進(jìn)一批平均單價(jià)為 1800元 /m2的商品住宅，該代理機(jī)構(gòu)的代理銷(xiāo)售利潤(rùn)率為 15%，稅率為 5%。試求代理商的銷(xiāo)售單價(jià)。 [解 ]代理商的銷(xiāo)售單價(jià)為： %5%151180 0???代理銷(xiāo)售單價(jià)2m/2250 元? 這種方法又稱(chēng)目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)法，或投資收益率定價(jià)法。它是在項(xiàng)目投資總額的基礎(chǔ)上，按照目標(biāo)收益率的高低計(jì)算售價(jià)的方法。其計(jì)算步驟如下： ⑴ 確定目標(biāo)收益率。目標(biāo)收益率可表現(xiàn)為投資收益率、成本利潤(rùn)率、銷(xiāo)售利潤(rùn)率、資金利潤(rùn)率等多種不同的形式。 ⑵ 確定目標(biāo)利潤(rùn)。由于目標(biāo)收益率的表現(xiàn)形式的多樣性，目標(biāo)利潤(rùn)的計(jì)算也不同，其計(jì)算公式為： 目標(biāo)利潤(rùn)＝ 總投資額 目標(biāo)投資利潤(rùn)率 目標(biāo)利潤(rùn)＝ 總成本 目標(biāo)成本利潤(rùn)率 目標(biāo)利潤(rùn)＝ 銷(xiāo)售收入 目標(biāo)銷(xiāo)售利潤(rùn)率 目標(biāo)利潤(rùn)＝ 資金平均占用額 目標(biāo)資金利潤(rùn)率 目標(biāo)收益定價(jià)法 ⑶ 計(jì)算售價(jià)。根據(jù)總成本、目標(biāo)利潤(rùn)和預(yù)計(jì)銷(xiāo)售量來(lái)計(jì)算，計(jì)算公式為： 目標(biāo)收益定價(jià)法的優(yōu)點(diǎn)是：可以保證企業(yè)既定目標(biāo)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。其最大的缺陷是以預(yù)估的銷(xiāo)售量來(lái)計(jì)算應(yīng)制定的價(jià)格，顛倒了價(jià)格與銷(xiāo)量的因果關(guān)系，忽略了市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)。 這種方法一般適用于在市場(chǎng)上具有一定影響力、市場(chǎng)占有率較高或具有壟斷性質(zhì)的企業(yè)采用。 預(yù)計(jì)銷(xiāo)售量目標(biāo)利潤(rùn)總成本單位產(chǎn)品價(jià)格＝ ? 以盈虧平衡點(diǎn)為基礎(chǔ)制定價(jià)格的方法就稱(chēng)為盈虧平衡定價(jià)法。 科學(xué)地預(yù)測(cè)銷(xiāo)量和已知固定成本、變動(dòng)成本是盈虧平衡定價(jià)的前提。定價(jià)后企業(yè)產(chǎn)品的銷(xiāo)售量達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)，可實(shí)現(xiàn)收支平衡，超過(guò)該點(diǎn)就能獲得盈利；不足該點(diǎn)則必然出現(xiàn)虧損。 其計(jì)算公式為： 或 單位產(chǎn)品價(jià)格＝單位固定成本 +單位變動(dòng)成本 以盈虧平衡點(diǎn)確定的價(jià)格只能使企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本得以補(bǔ)償，而不能獲得收益。因而這種定價(jià)方法只有在企業(yè)的產(chǎn)品銷(xiāo)售遇到了困難或市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特別激烈，為避免更大的損失，將保本經(jīng)營(yíng)作為定價(jià)目標(biāo)時(shí)，才可使用。 盈虧平衡定價(jià)法 盈虧平衡點(diǎn)銷(xiāo)售量開(kāi)發(fā)成本單位產(chǎn)品價(jià)格＝ 邊際成本定價(jià)法亦稱(chēng)為變動(dòng)成本定價(jià)法，就是以單位產(chǎn)品變動(dòng)成本作為定價(jià)依據(jù)和可接受價(jià)格的最低界限，結(jié)合考慮邊際貢獻(xiàn)（產(chǎn)品賣(mài)價(jià)減去邊際成本）來(lái)制定價(jià)格的方法。即企業(yè)定價(jià)時(shí)只要所定價(jià)格高于單位產(chǎn)品的變動(dòng)成本，就可以進(jìn)行生產(chǎn)與銷(xiāo)售，以預(yù)期的邊際貢獻(xiàn)補(bǔ)償固定成本，并獲得收益。其計(jì)算公式為 單位產(chǎn)品的價(jià)格＝單位產(chǎn)品變動(dòng)成本 + 單位產(chǎn)品邊際貢獻(xiàn) 邊際成本定價(jià)法改變了售價(jià)低于總成本便拒絕交易的傳統(tǒng)做法。通常適用于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，產(chǎn)品供過(guò)于求，庫(kù)存積壓，企業(yè)堅(jiān)持以總成本為基礎(chǔ)定價(jià)時(shí)市場(chǎng)難以接受的情況，這時(shí)只要有邊際貢獻(xiàn)，就可以銷(xiāo)售，極大地加強(qiáng)了企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，如果企業(yè)的項(xiàng)目固定成本比重非常小則更為適用。 邊際成本本定價(jià)法 5. 理解價(jià)值 定價(jià)法（根據(jù)顧客的感受價(jià)值定價(jià)） 確定顧客的 認(rèn)知價(jià)值 根據(jù)顧客認(rèn)知價(jià)值 決定初始價(jià)格 預(yù)測(cè)商品銷(xiāo)售量 預(yù)測(cè)目標(biāo)成本 決策 理解 價(jià) 值定價(jià)法的關(guān)鍵是準(zhǔn)確地掌握消費(fèi)者對(duì)商品價(jià)值的認(rèn)知程度。 有效溝通、調(diào)查、整理分析是定價(jià)中必不可少的環(huán)節(jié)。 ? 某實(shí)業(yè)集團(tuán)公司與某區(qū)建設(shè)發(fā)展總公司開(kāi)發(fā)的某花苑，坐落于上海市區(qū)，占地面積 13265平方米，由一棟 30層商住樓和 3棟 30層住宅樓組成。該樓盤(pán)于 1994年 12月底開(kāi)工， 1995年 4月開(kāi)始預(yù)售。當(dāng)時(shí)上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售狀況低迷，為了更好地銷(xiāo)售樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)精心策劃，推出“客戶(hù)開(kāi)價(jià)”銷(xiāo)售活動(dòng)。 ? 該活動(dòng)的具體操作方式是：開(kāi)發(fā)商拿出 3— 7層共 30套房源，在確定其底價(jià)為每平方米 5900元后，顧客可以以高于此價(jià)的任何價(jià)格報(bào)價(jià)，不另加層次和朝向費(fèi)用。該活動(dòng)推出后，立即在社會(huì)上引起了一個(gè)“客戶(hù)開(kāi)價(jià)”熱潮，僅僅半個(gè)多月時(shí)間，參與報(bào)價(jià)的客戶(hù)就達(dá) 63名。報(bào)價(jià)高的前 12名客戶(hù)按報(bào)價(jià)購(gòu)買(mǎi)了該花苑的商品房，而其余客戶(hù)在認(rèn)識(shí)到該花苑的優(yōu)良品質(zhì)后，愿意出比“客戶(hù)開(kāi)價(jià)”更高的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)更好的樓層。從 1995年 8月 31日至 1995年底，該花苑共售出 102套住宅，占第一期推出樓盤(pán)的70%，取得了巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 6. 區(qū)分 需求定價(jià)法 ■ 區(qū)分 需求定價(jià)法是以需求對(duì)象 、 需求地點(diǎn) 、 需求時(shí)間