某房地產(chǎn)價格報(bào)告(編輯修改稿)
2025-03-27 20:11 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ，廚房較大，主臥套房 劣：干濕不分區(qū)，次臥太小， 142144平米 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 26 產(chǎn)品分析： 本項(xiàng)目主力兩房優(yōu)勢不明顯；主力大三房產(chǎn)品優(yōu)勢明顯，存在一定的競爭力。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 27 產(chǎn)品細(xì)分 。 高 市場 增長率 高 明星 現(xiàn)金牛 嬰兒 瘦狗 相對市場份額 波士頓矩陣 明星產(chǎn)品 包裝，旗幟！ 四房 +小三 80套 —— 具備差異性優(yōu)勢以及稀缺物業(yè)類型的最高端產(chǎn)品，形成項(xiàng)目標(biāo)桿價值。高端客戶關(guān)注、可實(shí)現(xiàn)高市場價值。 現(xiàn)金牛產(chǎn)品 利潤主力 二房 +大三 246套 成熟市場中的領(lǐng)導(dǎo)者，具有廣泛的客戶關(guān)注，它是項(xiàng)目資金的主要來源?？蛻粜枨罅枯^高、可實(shí)現(xiàn)較高價值。 綜合對市場供應(yīng)、項(xiàng)目自身產(chǎn)品差異化及目標(biāo)客戶需求的分析，本項(xiàng)目的產(chǎn)品細(xì)分可借用波士頓矩陣表現(xiàn)： 嬰兒產(chǎn)品 培育、轉(zhuǎn)化 樓王復(fù)式 16套 —— 需要不斷投入以增強(qiáng)其競爭能力，可通過持續(xù)投資，發(fā)展為明星單位。目前客戶需求較低、熱賣帶動、展示到位后可實(shí)現(xiàn)較高市場價值。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 28 報(bào)告結(jié)構(gòu) 1 2 3 4 策略前的分析 價格策略指導(dǎo) 核心均價的推導(dǎo) 價格表制作及驗(yàn)證 5 推售策略及工作計(jì)劃 ?市場分析 ?產(chǎn)品分析 ?客戶分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 29 客戶積累情況 通過兩次活動，截至 11月 9已經(jīng)積累辦卡客戶 1300余批。 10月 13日香格里拉活動，梳理老客戶辦卡 555批。 10月 2023日售樓處開放活動，梳理新老客戶辦卡 870批。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 30 客戶以武漢本地人為主，主要分布在周邊區(qū)域、漢口中心區(qū)域及徐東片區(qū)，其中漢口中心區(qū)域價格承受力較強(qiáng)客戶占 31% 武漢本地人77%因工作經(jīng)常到武漢8%外地人長期在武漢工作11%其他4%深圳1%王家灣1%鐘家村2%港澳臺1%水果湖3%后湖3%青山片區(qū)1%武昌其他區(qū)域3%金銀湖1%徐東片區(qū)7%橋口區(qū)3%江岸區(qū)15%江漢區(qū)16%湖北其他城市1%全國其他城市1%二七片區(qū)41%?目前積累的新客戶與之前的客戶在來源區(qū)域上不存在明顯的變化，仍以武漢本地客戶為主，占約96%的比例；外地客戶主要集中在湖北省內(nèi)其他地區(qū)、深圳、港澳臺。 ?武漢客戶中，漢口客戶79%，武昌客戶占 10%，漢陽客戶占 3%，周邊區(qū)域2%。 ?漢口客戶中，二七片區(qū)的客戶占到 40%以上；其次為江漢區(qū)和江岸區(qū)各占15%左右；另外武昌區(qū)域的徐東片區(qū)的客戶也占相對較高的比例，約 7%。 31%的客戶有較強(qiáng)的支付能力 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 31 以自住為主的首次換房客為主，投資客戶比例較少 沒有20%一處房產(chǎn)55%兩處19%三處及以上6%自己居住46%給孩子居住20%給父母居住12%投資11%其它11%?目前擁有房產(chǎn)數(shù)量 ： ?本次置業(yè)目的： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 32 客戶明顯得表現(xiàn)為需求小面積產(chǎn)品，大面積需求量不足，尤以大三房主力戶型 120㎡ 左右三房25%90㎡ 左右二房62%145㎡左右三房9%165㎡左右四房3%180240平米復(fù)式1%?需求戶型 ： 10號 二房 小三 大三 四房 復(fù)式 92m2 128 142144 165167 183239 供應(yīng)量 110 26 136 54 16 需求量 806 325 117 39 13 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 33 客戶關(guān)注敏感點(diǎn)主要在區(qū)域發(fā)展?jié)摿Α⒛壳爸苓吪涮谞顩r、項(xiàng)目自身素質(zhì)及開發(fā)商品牌四大方面 片區(qū)未來發(fā)展?jié)摿?8%開發(fā)商 _7%其他7%朋友置業(yè)影響4%升值潛力大13%周邊配套21%區(qū)域潛力 周邊配套狀況 自身素質(zhì) 開發(fā)商品牌 ﹥ ﹥ ﹥ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 34 分析小結(jié) 武漢市場 ：武漢整體市場尚處于上升期，受政策干擾后的恢復(fù)能力強(qiáng)。但也不可避免的將存在轉(zhuǎn)淡的風(fēng)險(xiǎn)。 競爭市場 ：跳出二級項(xiàng)目的價格區(qū)間將存在風(fēng)險(xiǎn)。明年上半年區(qū)域市場整體競爭加劇，需要加快推盤節(jié)奏。 產(chǎn)品分析 ：本項(xiàng)目主力兩房優(yōu)勢不明顯；主力大三房產(chǎn)品優(yōu)勢明顯，存在一定的競爭力。 客戶市場 ：自住客戶為主，但客戶需求明顯偏小。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 35 報(bào)告目錄 1 2 3 4 報(bào)告的前提 價格策略指導(dǎo) 核心均價的推導(dǎo) 價格表制作及驗(yàn)證 5 推售策略及工作計(jì)劃 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 36 價格策略 ?樹立價格標(biāo)桿：通過明星產(chǎn)品疊加別墅和花園洋房的價格標(biāo)桿作用，樹立項(xiàng)目新城區(qū)的標(biāo)桿形象； ?預(yù)留價格上漲空間：為后續(xù)價格拉升提供可能，并為可能帶來的市場轉(zhuǎn)向預(yù)留項(xiàng)目操作空間； ?整體價格策略：平開高走的定價策略； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 37 平開高走的策略之下利用價格杠桿實(shí)現(xiàn)目標(biāo) 內(nèi)部價格關(guān)系處理 洋房 3樓，疊加上疊 價格杠桿針對產(chǎn)品的大類別、具體產(chǎn)品比較分別發(fā)揮作用： 正向標(biāo)桿： 稀缺洋房 1樓及疊下別墅為價格標(biāo)桿，總體平開但需要建立高價標(biāo)桿，為順利實(shí)現(xiàn)開盤目標(biāo)之后的提價實(shí)現(xiàn)引導(dǎo)基礎(chǔ)。 明星標(biāo)桿，立挺高價 現(xiàn)金牛產(chǎn)品，走量 洋房 1樓、疊加下疊 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 38 報(bào)告目錄 1 2 3 4 報(bào)告的前提 價格策略指導(dǎo) 核心均價的推導(dǎo) 價格表制作及驗(yàn)證 5 推售策略及工作計(jì)劃 ?定價方法 ?核心均價的比準(zhǔn)及確定 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 39 定價思路推導(dǎo) 市場比較法確定 小高層 正常售價 內(nèi)部比較確定 洋房價格 市場比較法確定 疊加售價 經(jīng)驗(yàn)比值確定 疊加價格 經(jīng)驗(yàn)值確定 洋房價格 洋房價格推導(dǎo) 疊加價格推 導(dǎo) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 40 小高層定價 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 41 本項(xiàng)目 國信 龍湖世家 綠地 商務(wù)城 中茵 龍湖國際 恒基 雍景新城 上海建工 中鐵 龍域中央 總建面 62萬方 45萬方 200萬方 25萬方 50萬方 20萬方 6
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