某房地產(chǎn)項目商業(yè)價格調(diào)整報告研討(編輯修改稿)
2024-08-28 22:50 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 出現(xiàn)了新一輪降價的風潮。中西部除鄭州等個別城市房價仍較為堅挺外，武漢、成都、重慶等城市房價繼續(xù)下跌，特別是在恒大、萬科、中海等品牌開發(fā)企業(yè)大幅下調(diào)價格的帶動下，周邊項目開始跟進，導(dǎo)致各城市房價下跌幅度明顯加大。二線城市9月商品住宅成交均價情況（元/平方米）區(qū)域城市2008年9月成交均價環(huán)比增長項目價格表現(xiàn)華東南京6054 %下調(diào)杭州19395 %少數(shù)樓盤大幅降價促銷合肥4210 %小幅打折居多蘇州6384 %新盤低開，老盤打折幅度加大寧波9763 %打折增多華南福州7334 %普遍下調(diào)華北沈陽3445 %基本持平天津6824 %新盤低價入市青島7853 %持平中西部武漢4673%打折力度加大長沙3935%價格松動西安4899 %部分新盤85折95折鄭州3934 %價格持穩(wěn)重慶4851% 打折力度加大 成都5997 %知名房企打折加大,整體價格持穩(wěn)數(shù)據(jù)來源：官方網(wǎng)絡(luò)統(tǒng)計數(shù)據(jù)三、環(huán)渤海地區(qū)：各城市分化，北京將下跌空間較大，沈陽波瀾不驚環(huán)渤海房地產(chǎn)市場最大特點是區(qū)域內(nèi)部各城市呈現(xiàn)較大差異化。全國樓市繁榮加上奧運效應(yīng)，使北京市場供應(yīng)量和房價上漲幅度，在2007年和2008年上半年都位居全國前列，相比之下天津則表現(xiàn)為具有強大的發(fā)展?jié)摿秃蟀l(fā)優(yōu)勢。大連房地產(chǎn)市場是遼寧省甚至東北地區(qū)的領(lǐng)頭羊。青島房地產(chǎn)則是山東省市場的風向標。目前，環(huán)渤海地區(qū)的房地產(chǎn)市場正在受到嚴重考驗。環(huán)渤海房地產(chǎn)市場的另一特點是發(fā)展空間巨大，前景樂觀。其中主要的因素是國家改革和發(fā)展戰(zhàn)略的重點已從上世紀八十年代的珠三角（深圳、珠海為代表的特區(qū)開發(fā)）、九十年代的長三角（浦東為代表的新區(qū)開發(fā)），轉(zhuǎn)入到環(huán)渤海地區(qū)（天津濱海為代表的新區(qū)開發(fā)）。北京、天津、大連和青島都已是或?qū)⑹峭鈦矸康禺a(chǎn)投資者和購買者占重大比重的城市，本地市場跨區(qū)域化。環(huán)渤海地區(qū)各城市在奧運等因素推動下，市場成交量大幅度上揚。伴隨著成交量，環(huán)渤海地區(qū)的房價也經(jīng)歷一輪高漲，市場發(fā)展偏熱。年末各城市紛紛步入調(diào)整期，成交量萎縮，房價漲幅放緩，個別城市房價出現(xiàn)一定程度的回調(diào)，市場逐漸轉(zhuǎn)向理性化發(fā)展，客戶購房也趨于理性。2008年以來，環(huán)渤海地區(qū)各城市市場持續(xù)了觀望，市場成交冷淡，二季度則出現(xiàn)了分化現(xiàn)象，多數(shù)城市市場依舊低迷。環(huán)渤海地區(qū)多數(shù)城市的土地市場成交平淡，大多以底價成交。對于總價高、位置較差的地塊開發(fā)商紛紛持保留態(tài)度。在市場交易低迷的情況下，開發(fā)商拿地態(tài)度謹慎。典型城市分析：北京樓市，房價下調(diào)空間較大第一，房價出現(xiàn)拐點。從去年1月到今年8月，北京商品住宅價格穩(wěn)定上漲，其間偶有小幅波動。單從成交均價上看，8月極有可能成為近幾年的月度最高點，14070元的價格，相比去年1月的10034元，漲幅為40%。9月開始下跌，%，之所以出現(xiàn)這種大幅下跌，既有打折促銷成風的原因，也有中低檔房源占比增加的因素。以目前價格和房價收入比觀察（根據(jù)筆者所做專題研究報告，全國最高），而且今年房價前8個月又有上海，北京房價泡沫相當明顯，我們認為下跌到去年初的水平，也即在8月基礎(chǔ)上跌去三到四成才會比較合理。北京商品住宅市場供求及價格走勢數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)第二，供求情況很糟糕。從圖中可以看出，今年前三季度商品住宅供應(yīng)量比去年同期多出15%，九月出現(xiàn)暴增的原因，與奧運影響下8月緩?fù)票P有關(guān)，也與 “金九”旺季
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