某房地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)格調(diào)整報(bào)告研討(完整版)
【正文】 4673%打折力度加大長(zhǎng)沙3935%價(jià)格松動(dòng)西安4899 %部分新盤85折95折鄭州3934 %價(jià)格持穩(wěn)重慶4851% 打折力度加大 成都5997 %知名房企打折加大,整體價(jià)格持穩(wěn)數(shù)據(jù)來(lái)源：官方網(wǎng)絡(luò)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)三、環(huán)渤海地區(qū)：各城市分化，北京將下跌空間較大，沈陽(yáng)波瀾不驚環(huán)渤海房地產(chǎn)市場(chǎng)最大特點(diǎn)是區(qū)域內(nèi)部各城市呈現(xiàn)較大差異化。二線城市：成交量降幅較大，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降從商品住宅供應(yīng)量分析，前三季度和9月份大部分二線城市商品住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)量出現(xiàn)了較大幅度的上漲。一線城市：成交量萎縮五成，房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌京滬深9月及前3季度商品住宅供求情況（萬(wàn)平方米）城市供求2008年9月環(huán)比增長(zhǎng)2008年前三季度同比上海供應(yīng)%%成交 % %北京供應(yīng)%%成交 % %深圳供應(yīng)%%成交 % %從商品住宅供應(yīng)量上分析，降上海略降之外，北京、深圳、廣州今年前三季度供應(yīng)量皆有明顯增長(zhǎng)。全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格增幅演變 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局分析上圖可知，以月度房?jī)r(jià)同比漲幅來(lái)看，2008年1月達(dá)到高點(diǎn)，%，其后增幅加速遞減，%，預(yù)計(jì)11月或12月份，將由正增長(zhǎng)變?yōu)樨?fù)增長(zhǎng)。前三季度，%，%稍稍回落?？傮w來(lái)看，目前全國(guó)市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的形態(tài)。在此國(guó)際背景下，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)亦不容樂(lè)觀，第三季度GDP增幅回落至9%，中央宏觀調(diào)控方針正由“一保一控”轉(zhuǎn)向首先防止經(jīng)濟(jì)快速下滑，45天內(nèi)連續(xù)三次降息，頻率之高歷史罕見。鑒于經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的復(fù)雜多變，本部認(rèn)為有必要針對(duì)本案周邊商業(yè)價(jià)格變動(dòng)狀況進(jìn)行新一輪的市場(chǎng)調(diào)研，并結(jié)合近期房地產(chǎn)市場(chǎng)背景分析制定本案商業(yè)出售價(jià)格調(diào)整方案。住宅完成投資15508億元，%。第二個(gè)重要指標(biāo)是全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)。整體來(lái)看，絕大部分城市遭遇了近幾年來(lái)最冷的“金九”，市場(chǎng)低迷程度可見一斑。上海二手房?jī)r(jià)格指數(shù)8月份首次由漲變跌，9月份上海商品住宅價(jià)格下滑跡象明顯，全月共有50多個(gè)樓盤有新增推案上市，紛紛采取了平開或低開的策略，并有一定的優(yōu)惠折扣。華北區(qū)域內(nèi)大部分二線城市目前房?jī)r(jià)相對(duì)仍保持平穩(wěn)，但天津降價(jià)趨勢(shì)已經(jīng)較為明了。環(huán)渤海房地產(chǎn)市場(chǎng)的另一特點(diǎn)是發(fā)展空間巨大，前景樂(lè)觀。對(duì)于總價(jià)高、位置較差的地塊開發(fā)商紛紛持保留態(tài)度。從圖中可以看出，今年前三季度商品住宅供應(yīng)量比去年同期多出15%，九月出現(xiàn)暴增的原因，與奧運(yùn)影響下8月緩?fù)票P有關(guān)，也與 “金九”旺季的預(yù)期有關(guān)。市場(chǎng)激爭(zhēng)對(duì)中小企業(yè)非常不利，他們只有依靠比名企名盤更大的價(jià)格折扣，才有可能從“僧多粥少”的弱市場(chǎng)中混口救命飯。從全國(guó)范圍看，萬(wàn)科、恒大、富力、中海、大華、龍湖等知名企業(yè)的部分樓盤在樓市冬天逆市飄紅。第三類，近郊經(jīng)濟(jì)型房源。一方面是利空因素。利空與利好同時(shí)存在，那么，今后兩年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)到底何去何從？不妨先拿股市經(jīng)驗(yàn)做類比。事實(shí)確也如此。然而另一方面，隨著越來(lái)越多、越來(lái)越強(qiáng)的救市政策出臺(tái)，市場(chǎng)預(yù)期必然會(huì)受其影響，慢慢改變，終會(huì)迎來(lái)由量變到質(zhì)變的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。而房地產(chǎn)業(yè)一般會(huì)比宏觀經(jīng)濟(jì)提前觸底回升，樓市底部極有可能出現(xiàn)在20102011年。2010年全國(guó)樓市觸底反彈的可能性最大。二戰(zhàn)后，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)5個(gè)低潮期，一般持續(xù)2年左右，其中1970年和1991年屬于明顯的最低谷。還要等多久？這幾乎是一個(gè)謎。目前全國(guó)及上海房?jī)r(jià)正處于下跌過(guò)程中，提前
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