【正文】 7— 6 項目名稱 /因素及權(quán)數(shù) 序號 鹿鳴園 泰寧大廈 新豐大廈 備注 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣 告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 位置 1 4 4 4 三者均臨主干道 價格 2 4 5 4 新豐大廈不包括裝修 配套 3 4 4 3 鹿鳴直飲水、泰寧游泳池 物業(yè)管理 4 4 4 3 建筑質(zhì)量 5 4 5 4 交通 6 4 4 4 城市規(guī)劃 7 4 4 4 樓盤規(guī)模 8 4 4 3 朝向 9 4 4 3 外觀 10 4 5 3 新豐部分戶型為半“暗房” 室內(nèi)裝飾 11 4 4 0 環(huán)保 12 3 4 3 發(fā)展商信譽 13 4 5 4 付款方式 14 4 4 4 戶型設(shè)計 15 4 4 3 銷售情況 16 3 4 2 廣告 17 3 4 3 停車位數(shù)量 18 3 4 3 可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計表（四） 表 7— 7 項目名稱 /因素及權(quán)數(shù) 序號 碧瑰 園 翡翠園 鴻業(yè)花園 備注 位置 1 4 2 5 翡翠園位置處特區(qū)界線 價格 2 5 2 5 翡翠園均價低于 4000 元 /平方米 配套 3 5 3 4 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣 告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 物業(yè)管理 4 4 3 5 鴻業(yè)為智能系統(tǒng) 建筑質(zhì)量 5 4 3 4 交通 6 4 2 5 鴻業(yè)處商業(yè)旺地 城市規(guī)劃 7 4 3 5 鴻業(yè)處規(guī)劃良好的成片住宅區(qū) 樓盤規(guī)模 8 5 4 4 碧瑰園為新港鴻的一部分 朝向 9 4 4 5 鴻業(yè)北倚大頭嶺、東連園林研究所 外觀 10 5 3 4 室內(nèi)裝飾 11 4 3 4 環(huán)保 12 4 3 5 碧瑰園實用率高 發(fā)展商信譽 13 4 3 4 翡翠、鴻業(yè)銷售情況良好 付款方式 14 4 4 4 戶型設(shè)計 15 5 3 4 銷售情況 16 3 5 5 廣告 17 4 3 4 停車位數(shù)量 18 4 4 3 可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計表（五） 表 7— 8 項目名稱 /因素及權(quán)數(shù) 序號 萬事達(dá)名苑 柏麗花園 鴻園居 備注 位置 1 4 5 4 價格 2 4 4 3 配套 3 4 4 3 物業(yè)管理 4 4 4 4 建筑質(zhì)量 5 4 4 4 交通 6 4 4 4 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣 告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 城市規(guī)劃 7 4 4 3 樓盤規(guī)模 8 4 4 3 朝向 9 4 4 4 外觀 10 4 4 3 室內(nèi)裝飾 11 4 5 4 環(huán)保 12 4 4 2 發(fā)展商信譽 13 4 3 付款方式 14 4 4 4 戶型設(shè)計 15 4 4 2 銷售情況 16 3 5 3 廣告 17 3 4 4 停車位數(shù)量 18 4 4 4 （五）營銷簡評 項目分析 （ 1）項目優(yōu)勢 A、羅湖老住宅區(qū)翡翠竹片區(qū)功能完善，交通方便，商業(yè)繁榮，居住環(huán)境優(yōu)越，對本花園的營銷將產(chǎn)生強(qiáng)大的輻射作用。 其實，租金能較準(zhǔn)確地反映商品房實際價格，因為真正需要房地產(chǎn)商品的人，是租用房地產(chǎn)的人，是他們看中了房地產(chǎn)商品的使用價值，而購買者則不一定真正使用，他可能是作為一種投資去購買商品房，用于保值、升值，他看中的是房地產(chǎn)商品所具有的收益性，房地產(chǎn)的價值最終是體現(xiàn)在使用者身上。 房地產(chǎn)價格的結(jié)構(gòu)包括 生產(chǎn)成本、銷售成本、利潤和稅金等項目（略）。在定價之前，作為開發(fā)商應(yīng)仔細(xì)研究同區(qū)競爭對手的定價和有關(guān)樓宇設(shè)計、施工質(zhì)量、建筑材料、銷售手段等方面資料，以制定具有競爭力的價格。 成本導(dǎo)向，顧名思義是以總成本為中心來制定價格。 要根據(jù)市場的供求關(guān)系定價，便要了解房地產(chǎn)所處的環(huán)境中各種因素是怎樣影響供求關(guān)系，從而影響定價，熟練分析了這些因素對合理定價取得最大利潤很有幫助。貨幣供應(yīng)量增加時，其代表的土地價格相對減少，即提高價格。地質(zhì)條件的好壞決定著建設(shè)費用的大小。具體來說，一般先行設(shè)置內(nèi)部認(rèn)購時期的價格，目的是摸清 樓盤由價格表現(xiàn)的各項條件的市場接受程度?？堤飮H示范單位設(shè)計提案》 87頁 ppt 商業(yè)地產(chǎn) 2022年 09月更新 《 2022年張家港金港鎮(zhèn)中央廣場整合營銷報告》 42頁 ppt 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣 告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 商業(yè)地產(chǎn) 2022年 09月更新 《天橙 2022年長沙麓南商業(yè)廣場商 業(yè)形象整合推廣案》 86頁 ppt 商業(yè)地產(chǎn) 2022年 09月更新 《恒隆 2022年沈陽中街廣場招商材料》 27頁 ppt 商業(yè)地產(chǎn) 2022年 09月更新 《世聯(lián) 2022年無錫鵝湖生態(tài)文化城項目發(fā)展戰(zhàn)略》 131頁 ppt 商業(yè)地產(chǎn) 2022年 09月更新 《長沙中信城項目前期調(diào)研專業(yè)報告》 226頁 pdf 商業(yè)地產(chǎn) 2022年 09月更新 《 2022年贛江市民公園叁期項目市場調(diào)研與項目定位報告》 184頁 ppt 商業(yè)地產(chǎn) 2022年 09月更新 《 2022年 8月北海市 “歡樂夜銀灘 ”項目開發(fā)建議書（ 草案）》 16頁 word 商業(yè)地產(chǎn) 2022年 09月更新 《策源 2022年 12月上海中心總之應(yīng)使樓盤開售后，價格只升不跌，給予客戶信心，使?jié)撛诳蛻羰艿酱碳?，產(chǎn)生購買的欲望。凡建筑物外觀新穎、優(yōu)美，可以給人們舒適的感受，價格就高；反之，單調(diào)、呆板，很難引起人們強(qiáng)烈的享受欲望，甚至令人壓抑、厭惡，價格就低。 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣 告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 自身因素：所謂自身條件，是指那些反映房地產(chǎn)本身的自然物理性狀況的因素。房地產(chǎn)的供求狀況可分為如下 4 種類型： 1）全國房地產(chǎn)總的供求狀況； 2）本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況； 3）全國本類房地產(chǎn)的供求狀況； 4）本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。以需求導(dǎo)向法定價是目前較多開發(fā)商使用的較科學(xué)合理的方法。即在總體投資基礎(chǔ)上加上事先確定的投資利潤率，計算出售樓的價格。事實上，追求最大利潤并不等于定高價格，而是追求企業(yè)長期目標(biāo)的最大利潤，高價帶來的高額利潤只是短期的，逐漸會受到消費者的不滿而拒絕購買，反而讓競爭者爭得市場。一宗房 地產(chǎn)通常與周圍其他宗房地產(chǎn)構(gòu)成某一地區(qū)，這個地區(qū)并非固定不變的，尤其是社會經(jīng)濟(jì)位置經(jīng)常在不斷變化，所以房地產(chǎn)價格是在考慮該房產(chǎn)過去如何使用，將來能作何種使用，總結(jié)這些考慮結(jié)果后才能形成房地產(chǎn)的今日價格。 房地產(chǎn)價格定位分析及項目定價方法 在市場環(huán)境下開發(fā)商怎樣為商品房定價才屬合理，是根據(jù)商品 房建設(shè)成本加計劃利潤的成本導(dǎo)向定價較好，還是視市場供求關(guān)系的需求導(dǎo)向定價為佳 ?下文對此作一些分析。權(quán)重越大，重要性及影響力就越高 ，反之亦然。每一樓盤定級因素的具體指標(biāo)及等級劃分只有落實到具體樓盤所在片區(qū)才能清楚描述。一般來說，在基于產(chǎn)品成本預(yù)測比較困難，競爭對手不確定，以及企業(yè)希望得到一種公平 的報酬和不愿打亂市場現(xiàn)有正常次序的情況下，這種定價方法較為行之有效。價格一級比一級高并非產(chǎn)品的成本所決定的，而是附加服務(wù)和環(huán)境氣氛為產(chǎn)品增添了價值。當(dāng)時上海的房地產(chǎn)市場銷售狀況低迷，為了更好地銷售樓盤，開發(fā)商經(jīng)過精心策劃，推出“客戶開價”銷售活動。房地產(chǎn)企業(yè)在運用理解值定價法定價時，企業(yè)首先要估計和測量在營銷組合中的非價格因素變量在消費者心目中建立起來的認(rèn)識價值，然后按消費者的可接受程度來確定樓盤的售價，由于理解值定價法可以與現(xiàn)代產(chǎn)品定位思路很好地結(jié)合起來，成為市場經(jīng)濟(jì)條件下的一種全新的定價方法，因此為越來越多的企業(yè)所接受。計算公式為： 單位產(chǎn)品售價 =單位產(chǎn)品總成本 /（ 1— 加成率） 列如，某樓盤的開發(fā)成本為每平方米 2500元，加成率 20%，則該樓盤的售價為： 售價 =2500/（ 1— 20%） =3125（元） 這種定價方法的優(yōu)點對于銷售者來說，容易計算出商品銷售的毛利率；而對于消費者來說，在售價相同的情況下 ，用這種方法計算出來的加成率較低，更容易接受。 （二）目標(biāo)收益定價法 這種方法又 稱目標(biāo)利潤定價法，或投資收益率定價法。 成本導(dǎo)向 定價主要由 成本加成 定價法、 目標(biāo)利率 定價法和 銷售加成 定價法三種方法構(gòu)成。定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣 告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 房地產(chǎn)項目定價的方法 定價方法，是企業(yè)為了在目標(biāo)市場上實現(xiàn)定價目標(biāo)，而給產(chǎn)品制定的一個基本價格或浮動范圍的方法。 （一）、成本加成定價方法 這是一種最簡單的定價方法，就是在 單位產(chǎn)品成本 的基礎(chǔ)上，加上一定比例的 預(yù)期利潤作為產(chǎn)品的售價。它是在成本的基礎(chǔ)上，按照目標(biāo)收益率的高低計算售價的方法。 以上幾種成本定價方法的共同點是：均以產(chǎn)品成本為制定價格的基礎(chǔ)，在成本的基礎(chǔ)上加一定的利潤來定價。其步驟是（ 1）、確定顧客的認(rèn)識價值；（ 2）、根據(jù)確定的認(rèn)識價 值，決定商品的初始價格；（ 3）、預(yù)測商品的銷售量