【正文】 廣告 17 停車位數(shù)量 18 （ 3）樓盤定級(jí)因素定級(jí)公式。上述篩選出 18 個(gè)因素，按重要性及影響力的高低，確定每一因素的權(quán)重分別為位置 、價(jià)格 、配套 、物業(yè)管理 、建筑質(zhì)量 、交通 、城市規(guī)劃 、樓盤規(guī)模 、朝向 、外觀 、室內(nèi)裝飾 、環(huán)保 、發(fā)展商信譽(yù) 、付寬方式、戶型設(shè)計(jì) 、銷售情況 、廣告 、停車位數(shù)量 。 表 11 定級(jí)因素、指標(biāo)與分值 定級(jí)因 指 標(biāo) 分 值 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬(wàn)科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣 告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 素 位置 A、距離在片區(qū)中心區(qū)的遠(yuǎn)近； B、商業(yè)為臨街或背街； C、寫字樓為臨街或背街； D、住宅為距所在片區(qū)中心區(qū)的遠(yuǎn)近 （遠(yuǎn)） 1； （遠(yuǎn)） 2； 3； （近） 4； （近） 5 價(jià)格 A、百元以上為等級(jí)劃分基礎(chǔ)； B、商鋪、寫字樓、豪宅、普通住宅等級(jí)依次減少； C價(jià)格是否有優(yōu)勢(shì) 1； 2； 3； 4； 5 配套 A、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施：供水、排水、供氣、供電； B、社會(huì)服務(wù)設(shè)施：文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文娛體育、郵電、公園綠地 1； 2； 3； D.很完善 4； 5 物 業(yè) 管理 A、保安； B、清潔衛(wèi)生； C、機(jī)電；D、綠化率及養(yǎng)護(hù)狀況； E、物業(yè)管理費(fèi)（元 /月）； F、是否人車分流；G、物業(yè)管理商資質(zhì) 1； 2； 般 3； 4； 5 建 筑 質(zhì)量 A、是否漏水； B、門窗封閉情況； C、內(nèi)墻； D、地板、 E、排水管道 1； 2； 3； 4； 5 交通 A、大中小巴士路線數(shù)量； B、距工交站遠(yuǎn)近； C、站點(diǎn)數(shù)量； D、大中小巴士舒適程度 （遠(yuǎn)） 1； （遠(yuǎn)） 2； 3； （近） 4； （近） 5 城 市 規(guī)劃 A、規(guī)劃期限（遠(yuǎn)中近期）； B、規(guī)劃完善程度； C、規(guī)劃所在區(qū)域重要性程度； D、規(guī)劃現(xiàn)狀 1； 2； 3； D.很完善 4； 5 樓 盤 規(guī)模 A、總建筑面積（在建及未建）； B、總占地面積； C、戶數(shù) 1； 2； 3； 4； 5 朝向 A、按方向； B、按山景； C、按海景；D、視野 （西北、西南） 1； （東南、東北） 2； C 北（東北、西北） 3； （東南、西南） 5 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬(wàn)科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣 告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 外觀 A、是否醒目； B、是否新穎； C、是否高檔； D、感官舒適程度 1； 2； 3； 4； 5 室 內(nèi) 裝修 A、高檔； B、實(shí)用； C、功能是否完善； D、質(zhì)量是否可靠 （遠(yuǎn)） 1； （遠(yuǎn)） 2； 3； （近） 4； （近） 5 環(huán)保 A、空氣； B、噪音； C、廢物； D、廢水 1； 2； 3； 4；（遠(yuǎn)） 5 發(fā) 展 商實(shí) 力 及信譽(yù) A、資產(chǎn)及資質(zhì)； B、開(kāi)發(fā)樓盤多少；C、樓盤質(zhì)量； D、品牌 （少） 1； （少） 2； 3； （多） 4； （多） 5 付 款 方式 A、一次性付款； B、分期付款； C、按揭付款； D、其他 1； 2； 3； 4； 5 戶 型 設(shè)計(jì) A、客廳和臥室的結(jié)構(gòu)關(guān)系； B、廚房和廁所的結(jié)構(gòu)關(guān)系； C、是否有暗房； D、實(shí)用率大小 1； 2； 3； 4； 5 銷 售 情況 A、銷售進(jìn)度； B、銷售率； C、尾盤現(xiàn)狀 1； 2； 3； 4； 5 廣告 A、版面大?。?B、廣告頻率； C、廣告創(chuàng)意 （?。?1； （?。?2； 3； （大） 4； （大） 5 停 車 位數(shù)量 A、停車位數(shù)量； B、住戶方便程度 （少） 1； （少） 2； 3； （多） 4； （多） 5 定級(jí)因素權(quán)重確定 權(quán)重是一個(gè)因素對(duì)樓 盤等級(jí)高低影響程度的體現(xiàn)。分值越大，表示等次越高。 我們總共列出 18 個(gè)定級(jí)因素，分別為位置、價(jià)格、配套、物業(yè)管理、建筑質(zhì)量、交通、城 市規(guī)劃、樓盤規(guī)模、朝向、外觀、室內(nèi)裝飾、環(huán)保、發(fā)展商信譽(yù)、付款方式、戶型設(shè)計(jì)、銷售情況、廣告、停車位數(shù)量。進(jìn)行量化統(tǒng)計(jì)的樓盤應(yīng)為可比性較強(qiáng)的、地段、價(jià)格、功能、用途、檔次都相近的現(xiàn)樓、準(zhǔn)現(xiàn)樓或樓花。 （二）追隨領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價(jià) 使用這種定價(jià)方 法的房地產(chǎn)企業(yè)一般擁有較為豐富的后備資料，為了應(yīng)付或避免競(jìng)爭(zhēng)，或?yàn)榱朔€(wěn)定市場(chǎng)以利其長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，往往以同行中對(duì)市場(chǎng)影響最大的房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)制定本企業(yè)的商品房?jī)r(jià)格。若價(jià)格定得太高，其商品房將難以售出，而價(jià)格定得過(guò)低，一方面企業(yè)自己的目標(biāo)利潤(rùn)難以實(shí)現(xiàn)，另一方面會(huì)促使其他房地產(chǎn)企業(yè)降價(jià)，從而引發(fā)價(jià)格戰(zhàn)。在競(jìng)爭(zhēng)激烈而產(chǎn)品彈性較小或供需基本平衡的市場(chǎng)上，這是一種比較穩(wěn)妥的定價(jià)方法，在房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)用比較普遍。 （一）隨行就市定價(jià)法 隨行就市定價(jià)法就是企業(yè)使自己的商品價(jià)格跟上同行的平均水平。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，當(dāng)本定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬(wàn)科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣 告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 企業(yè)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目在市場(chǎng)上有較多的競(jìng)爭(zhēng)者時(shí)，適宜采用競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)確定樓盤售價(jià)，以促進(jìn)銷售，盡快收回投資，減少風(fēng)險(xiǎn)。 三、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià) 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)是企業(yè)為了應(yīng)付市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要而采取的特殊 定價(jià)方法。同樣，對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，同一種標(biāo)準(zhǔn)、同一種規(guī)格、同一種外部環(huán)境的商品房，可以根據(jù)樓層數(shù)的相應(yīng)變化而使銷售價(jià)相應(yīng)變化。列如消費(fèi)者在商店的小賣部喝一杯咖啡和吃一塊點(diǎn)心要付 10元，在一個(gè)小餐廳則要付 12元，而在 大旅店的咖啡廳就要付 14元，如果要送到旅店的房間內(nèi)食用則要付 20 元。該活動(dòng)使購(gòu)房者感受到了買房由自己定價(jià)的全新體驗(yàn)，為上海房地產(chǎn)更合理定價(jià)提供了一條新思路。報(bào)價(jià)高的前 12 名客戶按報(bào)價(jià)購(gòu)買了該花苑的商品房，而其余客戶在認(rèn)識(shí)到該 花苑的優(yōu)良品質(zhì)后，愿意出比“客戶開(kāi)價(jià)”更高的價(jià)格購(gòu)買更好的樓層。 該活動(dòng)的具體操作方式是：開(kāi)發(fā)商拿出 3— 7層共 30 套房源，在確定其底價(jià)為每平方米5900元后，顧客可以以高于此價(jià)的任何價(jià)格報(bào)價(jià)，不另加層次和朝向費(fèi)用。該樓盤于 1994年 12月底開(kāi)工，1995 年 4 月開(kāi)始預(yù)售。曾在上海房產(chǎn)界聞名一時(shí)的“某花苑客戶開(kāi)價(jià)銷售”就是理解值定價(jià)法運(yùn)定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬(wàn)科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣 告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 用的典范之一。對(duì)自身產(chǎn)品價(jià)值估計(jì)過(guò)高的賣主，會(huì)令他們的產(chǎn)品定價(jià)過(guò)高；而對(duì)自身產(chǎn)品的消費(fèi)者認(rèn)識(shí)價(jià)值估計(jì)過(guò)低的企業(yè)，定的價(jià)格就可能低于他們能夠達(dá)到的價(jià)值。其步驟是（ 1）、確定顧客的認(rèn)識(shí)價(jià)值；（ 2）、根據(jù)確定的認(rèn)識(shí)價(jià) 值，決定商品的初始價(jià)格；（ 3）、預(yù)測(cè)商品的銷售量；（ 4）、預(yù)測(cè)目標(biāo)成本，（ 5）、決策。理解值定價(jià)法的基本指導(dǎo)思想是認(rèn)為決定商品價(jià)格的關(guān)鍵因素是消費(fèi)者對(duì)商品價(jià)值的認(rèn)識(shí)水平，而非賣方的成本。其主要方法是理解值定法和區(qū)分需求定價(jià)法。雖然較容易計(jì)算，但它們存在共同的缺點(diǎn)，即沒(méi)有考慮市場(chǎng)需求和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況。 以上幾種成本定價(jià)方法的共同點(diǎn)是：均以產(chǎn)品成本為制定價(jià)格的基礎(chǔ)，在成本的基礎(chǔ)上加一定的利潤(rùn)來(lái)定價(jià)。 （三）、售價(jià)加成定價(jià)法 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬(wàn)科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣 告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 這是一種以產(chǎn)品的最后銷售為基數(shù)，按銷售價(jià)的一定百分率計(jì)算加成率，最后得出產(chǎn)品售價(jià)。由于目標(biāo)收益率的表現(xiàn)形式的多種性，目標(biāo)利潤(rùn)的計(jì)算也不同，其計(jì)算公式有： 目標(biāo)利潤(rùn) =總投資額 x目標(biāo)投資利潤(rùn)率 目標(biāo)利潤(rùn) =總成本 x目標(biāo)成本利潤(rùn)率 目標(biāo)利潤(rùn) =銷售收入 x目標(biāo)銷售利潤(rùn)率 目標(biāo)利潤(rùn) =資金平均占用額 x目標(biāo)資金利潤(rùn)率 計(jì)算售價(jià) 售價(jià) =（總成本 +目標(biāo)利潤(rùn)） /預(yù)計(jì)銷售量 例 如：某房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)一總建筑面積為 20 萬(wàn)平方米的小區(qū)，估計(jì)未來(lái)在市場(chǎng)上可實(shí)現(xiàn)銷售 16 萬(wàn)平方米，其總開(kāi)發(fā)成本為 4 億元，企業(yè)的目標(biāo)收益率為成本利潤(rùn)率的 15%，問(wèn)該小區(qū)的售價(jià)為多少？ 解：目標(biāo)利潤(rùn) =總成本 x成本利潤(rùn)率 = 4 x 15% = （億元） 每平方米售價(jià) =（總成本 +目標(biāo)利潤(rùn)） /預(yù)計(jì)銷售量 =（ 4=） /160000 =2875（元） 因此，該企業(yè)的定價(jià)應(yīng)為每平方米 2875元 目標(biāo)收益率定價(jià)法的優(yōu)點(diǎn)是 可以保證企業(yè)既定目標(biāo)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。目標(biāo)收益率可表現(xiàn)為投資收益率、成本利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率、資金利潤(rùn)率等多種不同的形式。它是在成本的基礎(chǔ)上，按照目標(biāo)收益率的高低計(jì)算售價(jià)的方法。在市場(chǎng)環(huán)境諸因素基本穩(wěn)定的情況下，采用這種方法可保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得正常的利潤(rùn)，從而可以保障企業(yè)經(jīng)營(yíng)的正常進(jìn)定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬(wàn)科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣 告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 行。它的計(jì)算公司為： 單位 產(chǎn)品價(jià)格：?jiǎn)挝划a(chǎn)品成本 X（ 1+加成率） 加成率 =由于利潤(rùn)的多少是按成本的一定比例計(jì)算的。這里所指的 成本，包含了稅金 。 （一）、成本加成定價(jià)方法 這是一種最簡(jiǎn)單的定價(jià)方法，就是在 單位產(chǎn)品成本 的基礎(chǔ)上，加上一定比例的 預(yù)期利潤(rùn)作為產(chǎn)品的售價(jià)。其基本思路是：在定價(jià)時(shí)，首先考慮收回企業(yè)在生產(chǎn)