廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及定位-文庫(kù)吧資料
2025-06-22 12:25本頁(yè)面
【正文】 模，也不過(guò)份追求高額的利潤(rùn)，要力求為社會(huì)提供高品質(zhì)的商品住宅。由于塔的底部不具有購(gòu)房能力，故在現(xiàn)階段暫不考慮其市場(chǎng)潛力和能量，而塔尖消費(fèi)需求的絕對(duì)量很小，但市場(chǎng)供應(yīng)量又無(wú)限之大，故也不應(yīng)列為目標(biāo)市場(chǎng)，而應(yīng)當(dāng)將注意力集中放在中等收入的階層。這些數(shù)據(jù)表明：最具吸引力的細(xì)分市場(chǎng)是集中在中高收入和中青年這兩組共4個(gè)細(xì)分市場(chǎng)上。 （三） 確定有吸引力的細(xì)分市場(chǎng) 從前面列舉的表4和表7我們可以看到：中等收入和中青年占已購(gòu)房和欲購(gòu)房的人數(shù)比例最高。這說(shuō)明：目前廣州市的商品住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，市場(chǎng)的形勢(shì)十分嚴(yán)峻；但同時(shí)也要看到，廣州市商品住宅市場(chǎng)是十分具有潛力的，是十分廣闊的，也是充滿商機(jī)的，關(guān)鍵在于如何挖掘市場(chǎng)的潛力和引導(dǎo)市場(chǎng)的消費(fèi)。但目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，高價(jià)位進(jìn)入市場(chǎng)是行不通的，許多企業(yè)只好采取低價(jià)滲透的策略，使投資回報(bào)和市場(chǎng)占有處于波特曲線右側(cè)的中端，但盡量不要陷入曲線的底部。同時(shí)，可與集中營(yíng)銷的方法相結(jié)合，突出其中某個(gè)細(xì)分市場(chǎng)。 多元營(yíng)銷，即對(duì)不同的細(xì)分市場(chǎng)采用不同的營(yíng)銷組合。 集中營(yíng)銷，即對(duì)某一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)集中進(jìn)行促銷的營(yíng)銷組合。 （一） 細(xì)分市場(chǎng)覆蓋面的確定 無(wú)差異營(yíng)銷，即對(duì)整個(gè)市場(chǎng)采用統(tǒng)一的營(yíng)銷策略，全面履蓋所有的細(xì)分市場(chǎng)。 （二） 態(tài)度、興趣、用途及生活風(fēng)格的比較 從上表我們可以看到白領(lǐng)與藍(lán)領(lǐng)在購(gòu)房上的態(tài)度、興趣、選擇和用途等方面都是極不相同的，因此必須要區(qū)別對(duì)待，生產(chǎn)不同的產(chǎn)品來(lái)適應(yīng)和滿足他們的不同需求?，F(xiàn)在的退休老人，即使過(guò)去社會(huì)地位很高，其收入也是微不足道的。這些人已成為社會(huì)的中堅(jiān)階層，他們的收入高、地位高、風(fēng)險(xiǎn)壓力也高。具體分析如下： （1）年輕的中等收入者，一般月入在1000~3000元，他們往往受過(guò)良好的教育，思想新潮，興趣廣泛，喜愛(ài)新潮事物，但社會(huì)閱歷短淺，經(jīng)濟(jì)能力不強(qiáng)； （2）中年的中等收入者，是一個(gè)比較廣闊的層面，多屬于夾心的工薪階層，上有老下有少，具有迫切的購(gòu)房需求，但卻往往力不從心； （3）老年的中等收入者，隨著社會(huì)人口的老齡化，這部分階層的消費(fèi)者也日益增多，他們已無(wú)后顧之憂，也愿意將多年的積蓄用于購(gòu)房置業(yè)，改善住房環(huán)境和條件，頤養(yǎng)天年。 二、建立各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的輪廓 建立各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的輪廓，即運(yùn)用人口、心理、態(tài)度行為特征等變量，對(duì)各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)行深入的分析，并運(yùn)用不同的細(xì)分市場(chǎng)方法對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行描述。 以上四個(gè)變量是與房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分最直接、最密切的要素。許多消費(fèi)者購(gòu)房是為了投資，有些是為了饋贈(zèng)親友；投資者中有些是為了保值，有些是為了炒賣，有些是為了出租。 （四）用途變量 不同的消費(fèi)群體對(duì)購(gòu)房的目的、要求和用途是不相同的。對(duì)購(gòu)買者的年齡狀況進(jìn)行分析和研究，有助于了解廣州市居民購(gòu)房消費(fèi)的這一新動(dòng)向，這對(duì)市場(chǎng)的區(qū)隔和細(xì)分是很有幫助的。 抽樣調(diào)查結(jié)果表明：廣州市購(gòu)房者中在三資企業(yè)和私營(yíng)企業(yè)工作的居多，占67%，而且大多數(shù)是屬于白領(lǐng)階層。這些都是與居民的收入水平密切相關(guān)的。樓價(jià)差不多為家庭平均年收入的10倍，還高于國(guó)際公認(rèn)的樓價(jià)應(yīng)占家庭年收入3~6倍的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)1999年的統(tǒng)計(jì)，廣州市居民家庭平均年收入僅3萬(wàn)多元。盡管對(duì)某些消費(fèi)品來(lái)講，單一地使用收入這一變量是難以界定細(xì)分市場(chǎng)的，但對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，收入水平是其消費(fèi)市場(chǎng)至關(guān)重要的決定因素。因此，我們?cè)诖_認(rèn)細(xì)分市場(chǎng)的基礎(chǔ)時(shí)，應(yīng)根據(jù)其這一特殊的消費(fèi)特點(diǎn)進(jìn)行選擇?？梢哉f(shuō)，市場(chǎng)學(xué)的目的是為了使推銷變成多余。過(guò)去的觀念是圍繞生產(chǎn)、產(chǎn)品和銷售而形成的，現(xiàn)代營(yíng)銷的觀念與前三者完全不同，其核心思想是滿足目標(biāo)市場(chǎng)顧客的需求，是圍繞著人的需求進(jìn)行的。 概述 隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的觀念也在不斷地改變。曾參與金雅苑、江灣花園、嶺南新世界等樓盤和重慶朝天門商場(chǎng)、佛山怡東商城、東莞商業(yè)中心、珠江新城的項(xiàng)目的市場(chǎng)研究和營(yíng)銷策劃；近年曾發(fā)表多篇市場(chǎng)營(yíng)
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