廣州市房地產(chǎn)市場細分及定位概述-文庫吧資料
2025-06-22 12:25本頁面
【正文】 提供高品質(zhì)的商品住宅。由于塔的底部不具有購房能力，故在現(xiàn)階段暫不考慮其市場潛力和能量，而塔尖消費需求的絕對量很小，但市場供應量又無限之大，故也不應列為目標市場，而應當將注意力集中放在中等收入的階層。這些數(shù)據(jù)表明：最具吸引力的細分市場是集中在中高收入和中青年這兩組共4個細分市場上。 （三） 確定有吸引力的細分市場 從前面列舉的表4和表7我們可以看到：中等收入和中青年占已購房和欲購房的人數(shù)比例最高。這說明：目前廣州市的商品住宅市場的競爭十分激烈，市場的形勢十分嚴峻；但同時也要看到，廣州市商品住宅市場是十分具有潛力的，是十分廣闊的，也是充滿商機的，關鍵在于如何挖掘市場的潛力和引導市場的消費。但目前市場競爭激烈，高價位進入市場是行不通的，許多企業(yè)只好采取低價滲透的策略，使投資回報和市場占有處于波特曲線右側(cè)的中端，但盡量不要陷入曲線的底部。同時，可與集中營銷的方法相結合，突出其中某個細分市場。 多元營銷，即對不同的細分市場采用不同的營銷組合。 集中營銷，即對某一個細分市場集中進行促銷的營銷組合。 （一） 細分市場覆蓋面的確定 無差異營銷，即對整個市場采用統(tǒng)一的營銷策略，全面履蓋所有的細分市場。 （二） 態(tài)度、興趣、用途及生活風格的比較 從上表我們可以看到白領與藍領在購房上的態(tài)度、興趣、選擇和用途等方面都是極不相同的，因此必須要區(qū)別對待，生產(chǎn)不同的產(chǎn)品來適應和滿足他們的不同需求。現(xiàn)在的退休老人，即使過去社會地位很高，其收入也是微不足道的。這些人已成為社會的中堅階層，他們的收入高、地位高、風險壓力也高。具體分析如下： （1）年輕的中等收入者，一般月入在1000~3000元，他們往往受過良好的教育，思想新潮，興趣廣泛，喜愛新潮事物，但社會閱歷短淺，經(jīng)濟能力不強； （2）中年的中等收入者，是一個比較廣闊的層面，多屬于夾心的工薪階層，上有老下有少，具有迫切的購房需求，但卻往往力不從心； （3）老年的中等收入者，隨著社會人口的老齡化，這部分階層的消費者也日益增多，他們已無后顧之憂，也愿意將多年的積蓄用于購房置業(yè)，改善住房環(huán)境和條件，頤養(yǎng)天年。 二、建立各個細分市場的輪廓 建立各個細分市場的輪廓，即運用人口、心理、態(tài)度行為特征等變量，對各個細分市場進行深入的分析，并運用不同的細分市場方法對目標市場進行描述。 以上四個變量是與房地產(chǎn)市場細分最直接、最密切的要素。許多消費者購房是為了投資，有些是為了饋贈親友；投資者中有些是為了保值，有些是為了炒賣，有些是為了出租。 （四）用途變量 不同的消費群體對購房的目的、要求和用途是不相同的。對購買者的年齡狀況進行分析和研究，有助于了解廣州市居民購房消費的這一新動向，這對市場的區(qū)隔和細分是很有幫助的。 抽樣調(diào)查結果表明：廣州市購房者中在三資企業(yè)和私營企業(yè)工作的居多，占67%，而且大多數(shù)是屬于白領階層。這些都是與居民的收入水平密切相關的。樓價差不多為家庭平均年收入的10倍，還高于國際公認的樓價應占家庭年收入3~6倍的測算標準。據(jù)1999年的統(tǒng)計，廣州市居民家庭平均年收入僅3萬多元。盡管對某些消費品來講，單一地使用收入這一變量是難以界定細分市場的，但對于房地產(chǎn)項目而言，收入水平是其消費市場至關重要的決定因素。因此，我們在確認細分市場的基礎時，應根據(jù)其這一特殊的消費特點進行選擇。可以說，市場學的目的是為了使推銷變成多余。過去的觀念是圍繞生產(chǎn)、產(chǎn)品和銷售而形成的，現(xiàn)代營銷的觀念與前三者完全不同，其核心思想是滿足目標市場顧客的需求，是圍繞著人的需求進行的。 概述 隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，人們的觀念也在不斷地改變。曾參與金雅苑、江灣花園、嶺南新世界等樓盤和重慶朝天門商場、佛山怡東商城、東莞商業(yè)中心、珠江新城的項目的市場研究和營銷策劃；近年曾發(fā)表多篇市場營銷和房地產(chǎn)研究的文章，推介新思維、新觀念，引起業(yè)內(nèi)外人士的關注。作者：韓世同 作者
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