【正文】 城，坡高路不平，這給市民出行帶來不便，坐車上班花上四、五十分鐘這是常事，開發(fā)商門針對(duì)這一特點(diǎn)打出了：“新橋、新路、新生活”，“離解放碑更近”，“輕軌帶來新生活”等標(biāo)語。去年，上海的商品房與二手房的交易面積幾乎是1：1，而重慶去年的二手房交易量不過294萬平米（商品房成交量為709萬平米）?？v觀市場(chǎng)上熱銷樓盤，如：龍湖花園、學(xué)林雅園等，他們都有自身特色及鮮明的個(gè)性，向消費(fèi)者展現(xiàn)了另一種全新的居住模式。面對(duì)市場(chǎng)上形形色色的產(chǎn)品他們?cè)缫选傲碛兴鶎佟?，若市?chǎng)產(chǎn)品仍不能超出他們現(xiàn)有的居住水平，那么多一套住房也只是多一件無意義的商品。但事實(shí)與理論總存在一定的差距，“％與住宅銷售略有下降”的問題出現(xiàn)再那里呢？我們認(rèn)為原因有四點(diǎn)：市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化程度較高開發(fā)商在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行前期規(guī)劃時(shí)相互揣摩，造成市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化程度較高，形成了內(nèi)地學(xué)沿海、新盤學(xué)老盤的惡性循環(huán)，使得市場(chǎng)產(chǎn)品千篇一律，消費(fèi)者對(duì)于這種同質(zhì)化的產(chǎn)品已無明顯的購(gòu)買欲望，因而采取了持幣觀望的態(tài)度。我們以高出GDP增幅約10％即20％計(jì)算，到2002年年底，這一數(shù)字將達(dá)1210億元。％，％，％，近兩年基本穩(wěn)定在這一速度，增幅穩(wěn)定而平和。因此隨著重慶城市化進(jìn)程的加快，重慶的房地產(chǎn)將有一個(gè)較大的發(fā)展空間。推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的最主要力量是城市化的發(fā)展進(jìn)程。當(dāng)然，這是以市場(chǎng)情況擬定的。（二）市場(chǎng)需求量分析由1999年《統(tǒng)計(jì)年鑒》數(shù)據(jù)反映，主城（包括渝北、巴南），其中主城非農(nóng)業(yè)人口具有最強(qiáng)的購(gòu)買力。在對(duì)購(gòu)房次數(shù)的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：第二次購(gòu)買商品房者占總數(shù)的35％；第三次置業(yè)者占11％；第四次置業(yè)者（這類買房者屬于投資類，或者說并沒有明確的投資意圖，哪里有好房出現(xiàn)，手里的閑錢就流向哪里，）占總數(shù)的7％。這一段時(shí)間，龍湖西苑提供的房源包括80M113M154M2各種規(guī)格，比較齊全，總價(jià)在20萬40余萬，按我們習(xí)慣的理解，主力購(gòu)房人群應(yīng)該在35—50歲之間，但這一調(diào)查表顯示，40歲以下的購(gòu)房者占了大多數(shù)—約為74％。（一）購(gòu)房趨勢(shì)調(diào)查首先，我們通過騰博資訊公司對(duì)龍湖西苑已購(gòu)客戶所做的問卷調(diào)查，提供的幾組數(shù)據(jù)做如下分析：從調(diào)查表中顯示，購(gòu)房者年齡趨于年輕化。但是進(jìn)入2001年后，這一銷售勢(shì)頭得到有所“節(jié)制”，樓盤銷售普遍出現(xiàn)疲軟，而新增開工量卻呈現(xiàn)有增無減的態(tài)勢(shì)（與去年同期相比增長(zhǎng)43％）。休閑設(shè)施少之又少，公共休閑場(chǎng)所也僅僅局限于兩江一帶，唯一可供人們聚會(huì)的地方也就只有“夜火鍋與夜啤酒”。與其他城市相比欠缺休閑意識(shí)重慶與其他城市相比生活意識(shí)欠缺休閑性，生活節(jié)奏快，而所花費(fèi)的時(shí)間往往花在不必要的交通上，從石橋鋪到解放碑的時(shí)間可能是45分鐘，也可能是1個(gè)半小時(shí)，在勞累一天后，希望的也許只是安靜的休息。近年來，隨著人們收入的增加，國(guó)家對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需的一系列政策的出臺(tái)，大眾對(duì)旅游觀念也越來越強(qiáng)，使重慶周邊的旅游景點(diǎn)迅速崛起。在主城區(qū)中的沙坪壩區(qū)由于有較深厚的文化與教育的基礎(chǔ)，也成為眾多購(gòu)房者所看好的區(qū)域。近年來，由于受就業(yè)、學(xué)習(xí)競(jìng)爭(zhēng)的壓力，再加上人民生活水平的提高，越來越多的家庭在教育費(fèi)用上的支出有所加大，歸根結(jié)底都是期望子女有一個(gè)很好的未來。然而在追求新穎的同時(shí)卻又保留了數(shù)百年來火鍋的傳統(tǒng)與專一。追求新穎與保持傳統(tǒng)并行重慶人對(duì)新奇事物抱有很強(qiáng)的好奇性，單從外表打扮與特有的飲食文化便能初窺端倪。隨著消費(fèi)環(huán)境的進(jìn)一步改善，居民的消費(fèi)觀念將逐漸由積累型消費(fèi)向信用型消費(fèi)轉(zhuǎn)變。（三）消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化這幾年重慶城市居民消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)有了一定的改變，食品支出占消費(fèi)總支出的比重逐年下降，%；居住類支出所占比重有所提高，1997重慶城市居民消費(fèi)傾向狀況年份人均可支配收入（元）人均消費(fèi)性支出（元）人均消費(fèi)性支出占可支配收入比重（%）199753234845199854674895199958965352重慶市城鄉(xiāng)居民年末儲(chǔ)蓄余額年 份199719981999年末儲(chǔ)蓄存款余額（億元）人均儲(chǔ)蓄存款（元）%，%，%（1999年度公房租金基本沒有提租）；醫(yī)療保健類、交通通訊類、教育娛樂文化服務(wù)類支出，占消費(fèi)總支出的比重，自1997年以來，都有所提高。居民財(cái)富的積累是近十年才逐漸形成的，1999年人均儲(chǔ)蓄達(dá)到2965元。1999年，重慶居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)持續(xù)走低，消費(fèi)需求疲軟，已成為制約重慶國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要原因之一。從收入結(jié)構(gòu)看，持久性（穩(wěn)定性）收入增長(zhǎng)緩慢，暫時(shí)性收入增長(zhǎng)波動(dòng)較大；傳統(tǒng)的工資性收入仍占絕對(duì)主導(dǎo)地位，資產(chǎn)投資性收入占總收入比例很小。一、城市居民生活水平（一）收入水平自改革開放以來，重慶職工人均年工資收入得到了較快的增長(zhǎng)。由于特殊的戰(zhàn)略地理位置，黨中央于1983年，將重慶市作為全國(guó)第一個(gè)城市綜合體制改革試點(diǎn)城市，獲得國(guó)家計(jì)劃單列市的資格，賦予省級(jí)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限。重慶是一座舉世聞名的歷史文化名城，已有3000多年的歷史。從房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，大多數(shù)的娛樂休閑性項(xiàng)目都集中在市區(qū)周邊的旅游景點(diǎn)，以度假山莊的形式出現(xiàn)，而真正意義上的娛樂休閑型房地產(chǎn)在重慶還處于市場(chǎng)空白點(diǎn)。但由于重慶的經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)弱于其他大城市，且貧富差距大，因而這一概念在重慶還只僅僅算是起步。休閑是娛樂的一部分，主旨是悠閑、自由無拘束的一種行為。但由于項(xiàng)目占地較小，因而規(guī)劃內(nèi)容也有限。在重慶與體育房地產(chǎn)相關(guān)的項(xiàng)目?jī)H有一家——陽光華庭。從房地產(chǎn)開發(fā)的小區(qū)配套上看，幾乎都配備有一定數(shù)量的體育健身設(shè)施。主要以健身房的形式出現(xiàn)，較知名的有：中安俱樂部、陳靜健美中心等，但數(shù)量不多。（學(xué)費(fèi)同下）助學(xué)金+學(xué)費(fèi)（期）小學(xué)：38000+4700元中學(xué)：36000+4900元高中：36000+4900元（助學(xué)金為一次性交納，學(xué)費(fèi)每學(xué)期交）備 注學(xué)?？赏扑]出國(guó)留學(xué)該校為全市第一所私立學(xué)校，現(xiàn)與福建石竹山文武學(xué)校聯(lián)辦。學(xué)年受費(fèi)制：學(xué)前班：8000元/年小學(xué)：13000元/年初中：15600元/年高中：17000元/年助學(xué)金+學(xué)費(fèi)（期）小學(xué)：16000+4000元中學(xué)：14000+4500元高中：15000+5000元（助學(xué)金為一次性交納，學(xué)費(fèi)每學(xué)期交），免在校期間的任何費(fèi)用,畢業(yè)后歸還本金學(xué)年收費(fèi)制：學(xué)前班：13000元/年小學(xué)：13000元/年初中：14000元/年高中：14500元/年助學(xué)金+學(xué)費(fèi)（期）小學(xué)：18000+4000元中學(xué)：18000+4500元高中：18000+4600元（助學(xué)金為一次性交納，學(xué)費(fèi)每學(xué)期交）交教育儲(chǔ)備金30萬，免在校期間的任何費(fèi)用，畢業(yè)后歸還本金。從分布情況來看，比較大型的體育場(chǎng)館主要分布于大田灣體育場(chǎng)一帶。由于屬民辦校，相關(guān)教育部門對(duì)他們的管理相對(duì)獨(dú)立，學(xué)校的師資力量全部由社會(huì)招聘而來，從而對(duì)教師素質(zhì)有一定保證。以上三所學(xué)校均屬重慶比較知名的私立學(xué)校，他們的收費(fèi)各有所異，但收費(fèi)方式大體相同。規(guī)模和起點(diǎn)都比較低。從房地產(chǎn)市場(chǎng)上來看，與旅游有關(guān)的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目在重慶還處于市場(chǎng)空白，究其原因，主要是因?yàn)槭袌?chǎng)引導(dǎo)不得力、消費(fèi)觀念沒跟上所造成，而經(jīng)濟(jì)水平相對(duì)較低也是其中因數(shù)之一。遠(yuǎn)近聞名的四大溫泉、歌樂山森林公園、金刀峽森林公園等旅游景點(diǎn)星羅棋布的集中于主城區(qū)周圍，共有景點(diǎn)300余處，其中國(guó)家級(jí)文物保護(hù)單位10多個(gè)。（三）其他區(qū)域（見下表）其他區(qū)域城郊別墅一覽表帝景名苑水天花園區(qū)域位置南岸科普中心旁北碚董家溪價(jià)格2250元/M2（起）1580—2200元/M2規(guī)模占地：85畝規(guī)劃212戶約500畝戶型面積范圍218—320平米主力戶型：320平米100—150平米主力戶型：130—150平米區(qū)域特色緊鄰科普中心，位于三峰山的最高處，江景、夜景均是本項(xiàng)目最好的風(fēng)景。該項(xiàng)目毗鄰萬畝森林公園，空氣清新，肖家河蜿蜒流過別墅區(qū)，并且背靠數(shù)十畝果樹示范林。項(xiàng)目正在前期預(yù)熱過程中，還未正式推向市場(chǎng)。在水一方項(xiàng)目總占地約200畝（含湖面），總建筑面積7萬平方米；規(guī)劃戶型中有部分40平米左右的小戶型，專為度假型客戶量身定做。兩個(gè)項(xiàng)目所處區(qū)域都是回興鎮(zhèn)寶圣湖，此處環(huán)境優(yōu)美比較適合于居家。交房時(shí)間現(xiàn)房現(xiàn)房今年10月交付銷售情況約70%50%約5戶從以上個(gè)案來看，建筑風(fēng)格都是歐式風(fēng)格，除外立面顏色與戶型結(jié)構(gòu)有變化外，其他基本沒有任何特色；由于地理位置優(yōu)越，道路交通十分便利，環(huán)境優(yōu)美，但市場(chǎng)推廣平淡，因而三個(gè)項(xiàng)目的銷售情況一般；從香格里拉別墅的銷售情況我們可以看出，人們?cè)谫?gòu)買別墅的過程中，對(duì)期房的選擇比較慎重。外墻貼瓷磚。離含谷收費(fèi)站約3分鐘車程，緊鄰800畝的含湖，風(fēng)景宜人。區(qū)域特色位于成渝高速路含谷收費(fèi)站旁，緊鄰公路。布局兵營(yíng)式布局沿含湖呈階梯布置，山頂為頂級(jí)別墅區(qū)，小區(qū)自備游艇，業(yè)主可免費(fèi)游玩含湖。含谷區(qū)域主要?jiǎng)e墅一覽表項(xiàng)目全興別墅大田北歐香格里拉價(jià)格1980元/M2（起）一次性付款：1780元/M2二期價(jià)格上浮50%3500元/M2（均價(jià)）2800元/M2（均價(jià)）規(guī)模一期占地82畝共82戶占地50畝，共45戶占地50畝，共42戶。近年來，含谷鎮(zhèn)政府大力開發(fā)“農(nóng)家樂”等旅游資源，因而含谷的房地產(chǎn)逐漸向休閑度假型房地產(chǎn)的方向發(fā)展。從目前市場(chǎng)來看，重慶郊區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要是沿著成渝經(jīng)濟(jì)帶含谷區(qū)域和機(jī)場(chǎng)高速路渝北方向發(fā)展（本章專談別墅市場(chǎng)和典型郊區(qū)聯(lián)排住宅）：（一）含谷區(qū)域含谷鎮(zhèn)位于九龍坡區(qū)，距市區(qū)約17公里，成渝高速路與此相連，從大坪驅(qū)車至此僅需20分鐘，交通十分便利。與全國(guó)其他城市一樣，重慶郊區(qū)房地產(chǎn)的興起已成為一種不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，而決定這一事態(tài)發(fā)展快慢的主要因數(shù)取決于交通環(huán)境的改善。實(shí)際上今年以來，本埠開發(fā)商已有了一些新的探索。市場(chǎng)是殘酷的，面臨如此巨大的市場(chǎng)壓力，供過于求必然將一部分開發(fā)商淘汰出局。二、市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)1997年以來，隨著國(guó)家制定西部大開發(fā)戰(zhàn)略已及種種拉動(dòng)內(nèi)需政策的出臺(tái)，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速火爆，并由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┻^于求。同時(shí)，重慶的房地產(chǎn)項(xiàng)目中同質(zhì)化現(xiàn)象日趨嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)將不可避免。來自市統(tǒng)計(jì)部門的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，今年一季度房地產(chǎn)企業(yè)綜合景氣狀況居本埠各行業(yè)之首，開發(fā)投資猛增，增幅達(dá)100%。其原因在于，受到國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，重慶仍處在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的過渡時(shí)代，根本沒有能力支撐房地產(chǎn)這個(gè)市場(chǎng)。正是有了這樣的操作，廣州奧林匹克花園才取得了空前的成功，并且在業(yè)界產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響與良好口碑。同時(shí)將運(yùn)動(dòng)、健康的主題鮮明地掛在嘴邊。使業(yè)主充分感受到健康氣息，同時(shí)覺察到奧林匹克的偉大精神存在于自己身邊。對(duì)于體育房地產(chǎn)這一住宅概念國(guó)內(nèi)做得較早，較成功的項(xiàng)目要屬?gòu)V州奧林匹克花園。網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、游泳池、健身房、攀巖壁等健身設(shè)施幾乎都同時(shí)進(jìn)入了各個(gè)小區(qū)，讓業(yè)主的生活變得豐富多彩，充滿活力。