【正文】 地區(qū)的別墅度假村開發(fā)了以分時銷售(出售以酒店為主的物業(yè)使用時間段)的方式招攬客戶，標志著旅游房地產(chǎn)市場的開始。名校的招牌具有非凡的號召力。芙蓉古城地處溫江永寧鎮(zhèn)與青羊區(qū)（文家場）交界處，占地約810畝，初步規(guī)劃建筑總面積13萬多平方米，擬于2002年8月份投入使用。第三章 重慶房地產(chǎn)市場分析一、重慶房地產(chǎn)市場概述重慶房地產(chǎn)市場發(fā)展相對全國而言發(fā)展比較平穩(wěn)，當1992和1993年國內(nèi)其他城市尤其是沿海地區(qū)掀起房地產(chǎn)開發(fā)狂潮時，重慶只起了一點小小的漣漪，并很快在1993年下半年，這點漣漪也歸于平靜。1999年，全興物業(yè)公司所開發(fā)的全興別墅隆重上市，成為含谷別墅市場的先鋒。兩個項目的功能定位于第二居所的概念。在對學生的管理上，都采用封閉式教學管理，以培養(yǎng)學生獨立性為主。（四）娛樂休閑市場分析娛樂是人的一種主要消遣方式，關系到人生活的每一天。影響重慶城市居民消費需求增長，消費傾向下降的原因是多方面的，除職工收入增長緩慢，職工持久性收入比重下降，暫時性收入比重上升外，主要還有以下幾方面原因：一是由于企業(yè)轉制、轉軌，使職工下崗、失業(yè)的壓力加重，影響了預期收入的信心；二是由于養(yǎng)老、醫(yī)療、教育、住房制度的改革，增加了預期支出的壓力，社會綜合保障制度目前僅解決“三大基本保障線”，還在低層面進行，因此居民仍將相當一部分收入轉向儲蓄，影響了即期消費需求；三是儲蓄積累。但從總體上看卻弱于其他大中型城市的旅游發(fā)展，多數(shù)旅游景點經(jīng)營一般都不景氣，生命周期往往都比較短暫，其主要原因是缺乏觀念的引導和符合重慶人希望的那種旅游方式和設施。15平方米乘以人口數(shù)，總量就在4100萬平方米左右；若以單價2000元/平方米計，總金額可達693億元（減去2000年的銷售額127億元），相當于全市2000年商品房銷售總額127億元的5倍左右，可供開發(fā)商開足馬力干5年，而且這期間還不斷有房屋折舊的因素存在。一個不活躍的二手房市場很難給一級市場帶來新的活力。在這二十年中繼續(xù)保持經(jīng)濟持續(xù)快速、健康發(fā)展，建立社會主義市場經(jīng)濟體制，轉變經(jīng)濟增長方式，逐步形成以高新技術產(chǎn)業(yè)為先導、工業(yè)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)為重點、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達、家電產(chǎn)業(yè)化程度較高的現(xiàn)代經(jīng)濟體系。貫徹開發(fā)性移民方針，做好三峽移民和城鎮(zhèn)搬遷工作，促進庫區(qū)經(jīng)濟綜合發(fā)展，實現(xiàn)“開發(fā)三峽、振興重慶”的目標。常住人口65萬人（第五次人口普查資料為78萬人），其中非農(nóng)業(yè)人口43萬人左右。主城區(qū)內(nèi)將擁有16座跨江特大橋梁，其中長江上9座，嘉陵江上7座。其重慶城區(qū)少有的湖泊金龍湖，面積大約300畝，由北至南總長3公里，依附項目本身的地塊連綿延伸。項目地表處長年生長竹林、梧桐樹、黃桷樹、厥類植物等綠色野生植被，部份農(nóng)田散布其間，整個地貌高低不平，原始自然。（二）劣勢在城市中居住習慣的人，從心理感覺上來看，此區(qū)域位置較偏，生活必要配套設施不完善。當代的消費者是理性的、全面的、專家型的，因而我們創(chuàng)造的產(chǎn)品一定是面向市場的，適合消費者的優(yōu)質產(chǎn)品。（五）媒介形態(tài)報紙、電視、休閑雜志是其重度消費媒介，媒體中新聞、保健、旅游、體育等是最為關注的內(nèi)容。商業(yè)中心力求做得大氣、極具吸引力，可將世界各地的特色商城匯聚一起，讓人流連往返。在這里，平日忙于事業(yè)的中、青年人可于周末或清閑時間暫居此地，享受都市中無法得到的悠閑，清新與自然。因此，進入世外桃源，就是一種身份的象征。三、產(chǎn)品概念及名稱綜上所述，我們將項目定位為一個集度假、休閑、生活、娛樂為一體的綜合性大社區(qū)，即城市邊緣的休閑小鎮(zhèn)。在環(huán)境的設計上，引入水景、亭臺樓閣等建筑小品，既可增加觀賞性，又可體現(xiàn)休閑性。同時，他們也追求事業(yè)的頂峰，力求在工作中獲取更優(yōu)異業(yè)績，以博得上級、同事、親屬、朋友的支持與贊許。目前，重慶市場上這種大規(guī)模的城市邊緣社區(qū)為數(shù)不多，尚未構成真正的威脅。小區(qū)內(nèi)可深挖出溫泉，成為社區(qū)休閑、居家一大極佳的天然資源。北面連著華新國際開發(fā)的水天花園，中間有金龍湖連接；西側直接鄰靠212國首（規(guī)劃中欲拓寬），國道鄰近部分長約3公里左右，道路筆直、平坦；南面是童家溪鎮(zhèn)的農(nóng)田部份，距規(guī)劃中的重大科技園區(qū)井口工業(yè)區(qū)約幾公里路程；東側被嘉陵江及規(guī)劃中的高爾夫球場所環(huán)繞，不遠處是在建中的渝合高速公路。建設中的渝合高速公路可帶動沿線的經(jīng)濟發(fā)展，加強郊區(qū)與市中區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化交流，啟動沿線地塊的升值潛力，同時也可緩解212國道的交通壓力。整個組團的北、東、南三面被嘉陵江環(huán)抱，是座典型的山水城鎮(zhèn)。北碚區(qū)擁有大專院校和中等學校各6所，在校學生2000多人，小學168所，系國內(nèi)享有盛名的文化區(qū)。進一步發(fā)展文化教育、體育、衛(wèi)生事業(yè)，繁榮社會主義文藝，弘揚優(yōu)秀的民族文化和地方文化，擴大地區(qū)間和國際間的文化交流。收入預期、年齡因素、醫(yī)療費用、養(yǎng)老、子女入學以及一些不可預測的因素，都可能抑制市民的購房行為，尤其在經(jīng)濟大勢尚不明朗時。缺乏觀念的引導重慶的開發(fā)商不注重消費觀念的引導，其結果導致新產(chǎn)品很難被市場所認識。二次以上置業(yè)者的比例高達54％，這一方面體現(xiàn)了龍湖的品牌吸引力，另一方面，也說明了新的購買人群尚未全面形成，或者說成長的速度比較慢。我們通過市場調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，與教育有關的房地產(chǎn)項目，銷售狀況都比較良好，其中典型的有：學林雅園、欣陽廣場、巴蜀大廈等，而他們都只是僅僅借助外部配套而已。1999年重慶全市職工人均工資收入達到6300元，%，是1996年以來增長幅度最高的一年；城市居民人均年可支配收入為5896元，%。說明了體育運動在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用，同時我們可以看出人們對體育運動仍有一定的需求。（二）私立教育市場分析(附:重慶市重點民辦學校情況表)私立教育是重慶市教育發(fā)展的薄弱環(huán)節(jié)。清水房清水房，客廳窗戶為4米落地玻璃。土地作為房地產(chǎn)的主要生產(chǎn)要素之一，主城區(qū)的土地在經(jīng)過開發(fā)商們跑馬圈地之后已變得寸土寸金，在房價中樓面地價大幅飆升抑制了利潤的有效上揚空間，因而部分開發(fā)商將目光盯向土地資源充足的郊區(qū)市場。概念的新穎和實用，使得奧林匹克花園在推廣中打出了“運動就在家門口”的廣告語，意味每個業(yè)主足不出園均可享有運動的快樂。其中總占地1000余畝的碧桂園僅學校就有380畝，并與北京景山學校（鄧小平等中央領導的子女就讀該校）聯(lián)合辦學，抓住“先富裕起來的一群”人比一般人更加“望子成龍”的心理，高起點、大投入建設碧桂園貴族學校，使教育配套成為俘獲成千上萬“可憐天下父母心”的王牌；結果碧桂園學校的名額增到1300名。項目號稱“戶戶臨水，移目換景”，因為它引進了青城山泉，營造了85畝大型活水湖，別墅臨湖而建，戶戶推窗即可見水。教育、健康、休閑等后三產(chǎn)需求成為購房者作出是否購房決定的主要標準，后三產(chǎn)時代已經(jīng)來臨。這是因為房地產(chǎn)經(jīng)過近十幾年的發(fā)展，已基本上解決了人們居住有無的問題。為更好地推動旅游房產(chǎn)的發(fā)展，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會主辦“第一屆中國旅游房地產(chǎn)博覽會”于2001年7月26日至28日在海南省海口市舉行，國內(nèi)外大批有實力、有見地的開發(fā)商就旅游房地產(chǎn)發(fā)展大市場獻計獻策。其中，早期的順德碧桂園就是典型例子。（四）體育運動房產(chǎn)體育運動被現(xiàn)代的人喻為一種時尚，一種自我保護的必修課，人們越來越重視自己的身體狀況，因為它是一切生活、工作、學習的保障和前提。同時，重慶的房地產(chǎn)項目中同質化現(xiàn)象日趨嚴重，競爭將不可避免。布局兵營式布局沿含湖呈階梯布置，山頂為頂級別墅區(qū)，小區(qū)自備游艇，業(yè)主可免費游玩含湖。該項目毗鄰萬畝森林公園，空氣清新，肖家河蜿蜒流過別墅區(qū)，并且背靠數(shù)十畝果樹示范林。學年受費制：學前班：8000元/年小學：13000元/年初中：15600元/年高中：17000元/年助學金+學費（期）小學：16000+4000元中學：14000+4500元高中：15000+5000元（助學金為一次性交納，學費每學期交），免在校期間的任何費用,畢業(yè)后歸還本金學年收費制：學前班：13000元/年小學：13000元/年初中：14000元/年高中：14500元/年助學金+學費（期）小學：18000+4000元中學：18000+4500元高中：18000+4600元（助學金為一次性交納，學費每學期交）交教育儲備金30萬，免在校期間的任何費用，畢業(yè)后歸還本金。從房地產(chǎn)市場來看，大多數(shù)的娛樂休閑性項目都集中在市區(qū)周邊的旅游景點，以度假山莊的形式出現(xiàn)，而真正意義上的娛樂休閑型房地產(chǎn)在重慶還處于市場空白點。隨著消費環(huán)境的進一步改善，居民的消費觀念將逐漸由積累型消費向信用型消費轉變。但是進入2001年后，這一銷售勢頭得到有所“節(jié)制”，樓盤銷售普遍出現(xiàn)疲軟，而新增開工量卻呈現(xiàn)有增無減的態(tài)勢（與去年同期相比增長43％）。％，％，％，近兩年基本穩(wěn)定在這一速度，增幅穩(wěn)定而平和。黃花園大橋、鵝公巖大橋相繼開通，但嘉陵江大橋、長江大橋依然時常堵車，因為車流量太大；有私車的市民要多繳費，坐公共汽車的市民有也尷尬。充分發(fā)掘老工業(yè)基地的潛力，加快產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整，優(yōu)化城市用地布局，開辟新的工業(yè)用地。全區(qū)總人口64萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口是24萬人。重百、新世紀、肯德雞等大商家已進駐沙區(qū)。2020年，我市還將建成城市大容量軌道交通系統(tǒng)，在主城區(qū)內(nèi)布設五條軌道交通線路，線路總長119公里；一號線由朝天門至雙碑，線路長22公里；二號線由較場口至豐收壩，線路長25公里；三號線由四公里至江北機場，線路長28公里；四號線由長生至石橋鋪，線路長22公里；五號線由童家院子至中梁山，線路長22公里。項目鄰靠嘉陵江邊，享有嘉陵江上游的天然景致，形成有山、有水、有江的美妙環(huán)境，緩緩流動的嘉陵江水給項目帶來住宅所特需的江景優(yōu)勢。一面環(huán)山，一面鄰江，中間有300畝金龍湖，可謂既有山林，又有湖水，氣候宜人、風景迷人。交通環(huán)境較城中心比較，尚有一定差距。多為有車一族，樂意享受郊居休閑生活者，但不是那些頂級富豪與超級明星者。同時，為子女們能接受更多優(yōu)質培訓及教導，增強其各方面的興趣、愛好。針對文藝人士、機關單位等客戶的配置：中餐廳、西餐廳、咖啡廳、健身房、棋藝坊、壁球館、書吧、桌球室。項目名稱：世外桃源。人們平時忙碌于都市的鋼筋水泥叢林，生活在極度的緊張、壓抑與激情中，這樣的世俗生活模式早已被部份中產(chǎn)階級大厭棄。針對商界人士的配置：度假中心、商務中心、洽談室、咖啡廳、中餐廳、西餐廳、桑拿室、桌球室、健身房。體育運動配套對于社區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主，健康幾乎成為日常生活所必須的，這樣一來，社區(qū)內(nèi)的體育運動設施便成為配套中的主導。為了孩子讀上高檔次的私立學校，父母能悠閑自在陪“太子讀書”的成年人群；偏愛郊區(qū)環(huán)境，尚處一次置業(yè)階段的青年人群；樂于在郊區(qū)安度晚年的老年人群。鄰靠的水天花園項目對此項目存在較大威脅。項目占地面積大，易于進行整體規(guī)劃布局，建造重慶市龐大、完善的綜合型項目，造就一種重慶全新的概念及產(chǎn)品。項目東北側臨靠重慶市規(guī)劃中的國際山地高爾夫球場，這座盼望已久的山地高爾夫球場占地3600畝，是目前為止唯一經(jīng)過重慶市政府批準的高爾夫球場，它分為前18洞與后18洞兩處場地，這