【正文】 地區(qū)的別墅度假村開發(fā)了以分時(shí)銷售(出售以酒店為主的物業(yè)使用時(shí)間段)的方式招攬客戶，標(biāo)志著旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)的開始。名校的招牌具有非凡的號(hào)召力。芙蓉古城地處溫江永寧鎮(zhèn)與青羊區(qū)（文家場(chǎng)）交界處，占地約810畝，初步規(guī)劃建筑總面積13萬多平方米，擬于2002年8月份投入使用。第三章 重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)概述重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)全國(guó)而言發(fā)展比較平穩(wěn)，當(dāng)1992和1993年國(guó)內(nèi)其他城市尤其是沿海地區(qū)掀起房地產(chǎn)開發(fā)狂潮時(shí)，重慶只起了一點(diǎn)小小的漣漪，并很快在1993年下半年，這點(diǎn)漣漪也歸于平靜。1999年，全興物業(yè)公司所開發(fā)的全興別墅隆重上市，成為含谷別墅市場(chǎng)的先鋒。兩個(gè)項(xiàng)目的功能定位于第二居所的概念。在對(duì)學(xué)生的管理上，都采用封閉式教學(xué)管理，以培養(yǎng)學(xué)生獨(dú)立性為主。（四）娛樂休閑市場(chǎng)分析娛樂是人的一種主要消遣方式，關(guān)系到人生活的每一天。影響重慶城市居民消費(fèi)需求增長(zhǎng)，消費(fèi)傾向下降的原因是多方面的，除職工收入增長(zhǎng)緩慢，職工持久性收入比重下降，暫時(shí)性收入比重上升外，主要還有以下幾方面原因：一是由于企業(yè)轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)軌，使職工下崗、失業(yè)的壓力加重，影響了預(yù)期收入的信心；二是由于養(yǎng)老、醫(yī)療、教育、住房制度的改革，增加了預(yù)期支出的壓力，社會(huì)綜合保障制度目前僅解決“三大基本保障線”，還在低層面進(jìn)行，因此居民仍將相當(dāng)一部分收入轉(zhuǎn)向儲(chǔ)蓄，影響了即期消費(fèi)需求；三是儲(chǔ)蓄積累。但從總體上看卻弱于其他大中型城市的旅游發(fā)展，多數(shù)旅游景點(diǎn)經(jīng)營(yíng)一般都不景氣，生命周期往往都比較短暫，其主要原因是缺乏觀念的引導(dǎo)和符合重慶人希望的那種旅游方式和設(shè)施。15平方米乘以人口數(shù)，總量就在4100萬平方米左右；若以單價(jià)2000元/平方米計(jì)，總金額可達(dá)693億元（減去2000年的銷售額127億元），相當(dāng)于全市2000年商品房銷售總額127億元的5倍左右，可供開發(fā)商開足馬力干5年，而且這期間還不斷有房屋折舊的因素存在。一個(gè)不活躍的二手房市場(chǎng)很難給一級(jí)市場(chǎng)帶來新的活力。在這二十年中繼續(xù)保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速、健康發(fā)展，建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，逐步形成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)、工業(yè)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、家電產(chǎn)業(yè)化程度較高的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系。貫徹開發(fā)性移民方針，做好三峽移民和城鎮(zhèn)搬遷工作，促進(jìn)庫(kù)區(qū)經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展，實(shí)現(xiàn)“開發(fā)三峽、振興重慶”的目標(biāo)。常住人口65萬人（第五次人口普查資料為78萬人），其中非農(nóng)業(yè)人口43萬人左右。主城區(qū)內(nèi)將擁有16座跨江特大橋梁，其中長(zhǎng)江上9座，嘉陵江上7座。其重慶城區(qū)少有的湖泊金龍湖，面積大約300畝，由北至南總長(zhǎng)3公里，依附項(xiàng)目本身的地塊連綿延伸。項(xiàng)目地表處長(zhǎng)年生長(zhǎng)竹林、梧桐樹、黃桷樹、厥類植物等綠色野生植被，部份農(nóng)田散布其間，整個(gè)地貌高低不平，原始自然。（二）劣勢(shì)在城市中居住習(xí)慣的人，從心理感覺上來看，此區(qū)域位置較偏，生活必要配套設(shè)施不完善。當(dāng)代的消費(fèi)者是理性的、全面的、專家型的，因而我們創(chuàng)造的產(chǎn)品一定是面向市場(chǎng)的，適合消費(fèi)者的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。（五）媒介形態(tài)報(bào)紙、電視、休閑雜志是其重度消費(fèi)媒介，媒體中新聞、保健、旅游、體育等是最為關(guān)注的內(nèi)容。商業(yè)中心力求做得大氣、極具吸引力，可將世界各地的特色商城匯聚一起，讓人流連往返。在這里，平日忙于事業(yè)的中、青年人可于周末或清閑時(shí)間暫居此地，享受都市中無法得到的悠閑，清新與自然。因此，進(jìn)入世外桃源，就是一種身份的象征。三、產(chǎn)品概念及名稱綜上所述，我們將項(xiàng)目定位為一個(gè)集度假、休閑、生活、娛樂為一體的綜合性大社區(qū)，即城市邊緣的休閑小鎮(zhèn)。在環(huán)境的設(shè)計(jì)上，引入水景、亭臺(tái)樓閣等建筑小品，既可增加觀賞性，又可體現(xiàn)休閑性。同時(shí)，他們也追求事業(yè)的頂峰，力求在工作中獲取更優(yōu)異業(yè)績(jī)，以博得上級(jí)、同事、親屬、朋友的支持與贊許。目前，重慶市場(chǎng)上這種大規(guī)模的城市邊緣社區(qū)為數(shù)不多，尚未構(gòu)成真正的威脅。小區(qū)內(nèi)可深挖出溫泉，成為社區(qū)休閑、居家一大極佳的天然資源。北面連著華新國(guó)際開發(fā)的水天花園，中間有金龍湖連接；西側(cè)直接鄰靠212國(guó)首（規(guī)劃中欲拓寬），國(guó)道鄰近部分長(zhǎng)約3公里左右，道路筆直、平坦；南面是童家溪鎮(zhèn)的農(nóng)田部份，距規(guī)劃中的重大科技園區(qū)井口工業(yè)區(qū)約幾公里路程；東側(cè)被嘉陵江及規(guī)劃中的高爾夫球場(chǎng)所環(huán)繞，不遠(yuǎn)處是在建中的渝合高速公路。建設(shè)中的渝合高速公路可帶動(dòng)沿線的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加強(qiáng)郊區(qū)與市中區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化交流，啟動(dòng)沿線地塊的升值潛力，同時(shí)也可緩解212國(guó)道的交通壓力。整個(gè)組團(tuán)的北、東、南三面被嘉陵江環(huán)抱，是座典型的山水城鎮(zhèn)。北碚區(qū)擁有大專院校和中等學(xué)校各6所，在校學(xué)生2000多人，小學(xué)168所，系國(guó)內(nèi)享有盛名的文化區(qū)。進(jìn)一步發(fā)展文化教育、體育、衛(wèi)生事業(yè)，繁榮社會(huì)主義文藝，弘揚(yáng)優(yōu)秀的民族文化和地方文化，擴(kuò)大地區(qū)間和國(guó)際間的文化交流。收入預(yù)期、年齡因素、醫(yī)療費(fèi)用、養(yǎng)老、子女入學(xué)以及一些不可預(yù)測(cè)的因素，都可能抑制市民的購(gòu)房行為，尤其在經(jīng)濟(jì)大勢(shì)尚不明朗時(shí)。缺乏觀念的引導(dǎo)重慶的開發(fā)商不注重消費(fèi)觀念的引導(dǎo)，其結(jié)果導(dǎo)致新產(chǎn)品很難被市場(chǎng)所認(rèn)識(shí)。二次以上置業(yè)者的比例高達(dá)54％，這一方面體現(xiàn)了龍湖的品牌吸引力，另一方面，也說明了新的購(gòu)買人群尚未全面形成，或者說成長(zhǎng)的速度比較慢。我們通過市場(chǎng)調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，與教育有關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，銷售狀況都比較良好，其中典型的有：學(xué)林雅園、欣陽廣場(chǎng)、巴蜀大廈等，而他們都只是僅僅借助外部配套而已。1999年重慶全市職工人均工資收入達(dá)到6300元，%，是1996年以來增長(zhǎng)幅度最高的一年；城市居民人均年可支配收入為5896元，%。說明了體育運(yùn)動(dòng)在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用，同時(shí)我們可以看出人們對(duì)體育運(yùn)動(dòng)仍有一定的需求。（二）私立教育市場(chǎng)分析(附:重慶市重點(diǎn)民辦學(xué)校情況表)私立教育是重慶市教育發(fā)展的薄弱環(huán)節(jié)。清水房清水房，客廳窗戶為4米落地玻璃。土地作為房地產(chǎn)的主要生產(chǎn)要素之一，主城區(qū)的土地在經(jīng)過開發(fā)商們跑馬圈地之后已變得寸土寸金，在房?jī)r(jià)中樓面地價(jià)大幅飆升抑制了利潤(rùn)的有效上揚(yáng)空間，因而部分開發(fā)商將目光盯向土地資源充足的郊區(qū)市場(chǎng)。概念的新穎和實(shí)用，使得奧林匹克花園在推廣中打出了“運(yùn)動(dòng)就在家門口”的廣告語，意味每個(gè)業(yè)主足不出園均可享有運(yùn)動(dòng)的快樂。其中總占地1000余畝的碧桂園僅學(xué)校就有380畝，并與北京景山學(xué)校（鄧小平等中央領(lǐng)導(dǎo)的子女就讀該校）聯(lián)合辦學(xué)，抓住“先富裕起來的一群”人比一般人更加“望子成龍”的心理，高起點(diǎn)、大投入建設(shè)碧桂園貴族學(xué)校，使教育配套成為俘獲成千上萬“可憐天下父母心”的王牌；結(jié)果碧桂園學(xué)校的名額增到1300名。項(xiàng)目號(hào)稱“戶戶臨水，移目換景”，因?yàn)樗M(jìn)了青城山泉，營(yíng)造了85畝大型活水湖，別墅臨湖而建，戶戶推窗即可見水。教育、健康、休閑等后三產(chǎn)需求成為購(gòu)房者作出是否購(gòu)房決定的主要標(biāo)準(zhǔn)，后三產(chǎn)時(shí)代已經(jīng)來臨。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)過近十幾年的發(fā)展，已基本上解決了人們居住有無的問題。為更好地推動(dòng)旅游房產(chǎn)的發(fā)展，由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦“第一屆中國(guó)旅游房地產(chǎn)博覽會(huì)”于2001年7月26日至28日在海南省海口市舉行，國(guó)內(nèi)外大批有實(shí)力、有見地的開發(fā)商就旅游房地產(chǎn)發(fā)展大市場(chǎng)獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。其中，早期的順德碧桂園就是典型例子。（四）體育運(yùn)動(dòng)房產(chǎn)體育運(yùn)動(dòng)被現(xiàn)代的人喻為一種時(shí)尚，一種自我保護(hù)的必修課，人們?cè)絹碓街匾曌约旱纳眢w狀況，因?yàn)樗且磺猩?、工作、學(xué)習(xí)的保障和前提。同時(shí)，重慶的房地產(chǎn)項(xiàng)目中同質(zhì)化現(xiàn)象日趨嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)將不可避免。布局兵營(yíng)式布局沿含湖呈階梯布置，山頂為頂級(jí)別墅區(qū)，小區(qū)自備游艇，業(yè)主可免費(fèi)游玩含湖。該項(xiàng)目毗鄰萬畝森林公園，空氣清新，肖家河蜿蜒流過別墅區(qū)，并且背靠數(shù)十畝果樹示范林。學(xué)年受費(fèi)制：學(xué)前班：8000元/年小學(xué)：13000元/年初中：15600元/年高中：17000元/年助學(xué)金+學(xué)費(fèi)（期）小學(xué)：16000+4000元中學(xué)：14000+4500元高中：15000+5000元（助學(xué)金為一次性交納，學(xué)費(fèi)每學(xué)期交），免在校期間的任何費(fèi)用,畢業(yè)后歸還本金學(xué)年收費(fèi)制：學(xué)前班：13000元/年小學(xué)：13000元/年初中：14000元/年高中：14500元/年助學(xué)金+學(xué)費(fèi)（期）小學(xué)：18000+4000元中學(xué)：18000+4500元高中：18000+4600元（助學(xué)金為一次性交納，學(xué)費(fèi)每學(xué)期交）交教育儲(chǔ)備金30萬，免在校期間的任何費(fèi)用，畢業(yè)后歸還本金。從房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，大多數(shù)的娛樂休閑性項(xiàng)目都集中在市區(qū)周邊的旅游景點(diǎn)，以度假山莊的形式出現(xiàn)，而真正意義上的娛樂休閑型房地產(chǎn)在重慶還處于市場(chǎng)空白點(diǎn)。隨著消費(fèi)環(huán)境的進(jìn)一步改善，居民的消費(fèi)觀念將逐漸由積累型消費(fèi)向信用型消費(fèi)轉(zhuǎn)變。但是進(jìn)入2001年后，這一銷售勢(shì)頭得到有所“節(jié)制”，樓盤銷售普遍出現(xiàn)疲軟，而新增開工量卻呈現(xiàn)有增無減的態(tài)勢(shì)（與去年同期相比增長(zhǎng)43％）。％，％，％，近兩年基本穩(wěn)定在這一速度，增幅穩(wěn)定而平和。黃花園大橋、鵝公巖大橋相繼開通，但嘉陵江大橋、長(zhǎng)江大橋依然時(shí)常堵車，因?yàn)檐嚵髁刻?；有私車的市民要多繳費(fèi)，坐公共汽車的市民有也尷尬。充分發(fā)掘老工業(yè)基地的潛力，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，優(yōu)化城市用地布局，開辟新的工業(yè)用地。全區(qū)總?cè)丝?4萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口是24萬人。重百、新世紀(jì)、肯德雞等大商家已進(jìn)駐沙區(qū)。2020年，我市還將建成城市大容量軌道交通系統(tǒng)，在主城區(qū)內(nèi)布設(shè)五條軌道交通線路，線路總長(zhǎng)119公里；一號(hào)線由朝天門至雙碑，線路長(zhǎng)22公里；二號(hào)線由較場(chǎng)口至豐收壩，線路長(zhǎng)25公里；三號(hào)線由四公里至江北機(jī)場(chǎng)，線路長(zhǎng)28公里；四號(hào)線由長(zhǎng)生至石橋鋪，線路長(zhǎng)22公里；五號(hào)線由童家院子至中梁山，線路長(zhǎng)22公里。項(xiàng)目鄰靠嘉陵江邊，享有嘉陵江上游的天然景致，形成有山、有水、有江的美妙環(huán)境，緩緩流動(dòng)的嘉陵江水給項(xiàng)目帶來住宅所特需的江景優(yōu)勢(shì)。一面環(huán)山，一面鄰江，中間有300畝金龍湖，可謂既有山林，又有湖水，氣候宜人、風(fēng)景迷人。交通環(huán)境較城中心比較，尚有一定差距。多為有車一族，樂意享受郊居休閑生活者，但不是那些頂級(jí)富豪與超級(jí)明星者。同時(shí)，為子女們能接受更多優(yōu)質(zhì)培訓(xùn)及教導(dǎo)，增強(qiáng)其各方面的興趣、愛好。針對(duì)文藝人士、機(jī)關(guān)單位等客戶的配置：中餐廳、西餐廳、咖啡廳、健身房、棋藝坊、壁球館、書吧、桌球室。項(xiàng)目名稱：世外桃源。人們平時(shí)忙碌于都市的鋼筋水泥叢林，生活在極度的緊張、壓抑與激情中，這樣的世俗生活模式早已被部份中產(chǎn)階級(jí)大厭棄。針對(duì)商界人士的配置：度假中心、商務(wù)中心、洽談室、咖啡廳、中餐廳、西餐廳、桑拿室、桌球室、健身房。體育運(yùn)動(dòng)配套對(duì)于社區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主，健康幾乎成為日常生活所必須的，這樣一來，社區(qū)內(nèi)的體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施便成為配套中的主導(dǎo)。為了孩子讀上高檔次的私立學(xué)校，父母能悠閑自在陪“太子讀書”的成年人群；偏愛郊區(qū)環(huán)境，尚處一次置業(yè)階段的青年人群；樂于在郊區(qū)安度晚年的老年人群。鄰靠的水天花園項(xiàng)目對(duì)此項(xiàng)目存在較大威脅。項(xiàng)目占地面積大，易于進(jìn)行整體規(guī)劃布局，建造重慶市龐大、完善的綜合型項(xiàng)目，造就一種重慶全新的概念及產(chǎn)品。項(xiàng)目東北側(cè)臨靠重慶市規(guī)劃中的國(guó)際山地高爾夫球場(chǎng)，這座盼望已久的山地高爾夫球場(chǎng)占地3600畝，是目前為止唯一經(jīng)過重慶市政府批準(zhǔn)的高爾夫球場(chǎng)，它分為前18洞與后18洞兩處場(chǎng)地，這