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房地產(chǎn)項目市場分析與定位-在線瀏覽

2024-08-02 17:13本頁面
  

【正文】 目總占地350畝,規(guī)劃34棟獨(dú)立別墅與286戶聯(lián)排別墅,戶型面積170—500平米,主力戶型250平米左右,銷售價格2000—4000元/平米。社區(qū)配有高爾夫練習(xí)場、實彈演練場、會所、游泳池、兒童游戲場等設(shè)施,方便業(yè)主娛樂。緊鄰金龍湖與規(guī)劃中的重慶國際高爾夫球場,該區(qū)域植被覆蓋率高,空氣質(zhì)量好配套網(wǎng)球場、游泳池、會所、迷你高爾夫等組建游艇俱樂部;社區(qū)內(nèi)配有標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場、游泳池、會所購物中心等設(shè)施交房狀態(tài)清水房清水房交房時間2002年3月一期已完工二期剛開盤銷售情況約15%一期銷售約90%三、相關(guān)市場分析(一)旅游市場分析重慶是一座擁有3000年歷史的文化古城,旅游資源十分豐富。但由于重慶人生活節(jié)奏比較快、缺乏旅游觀念的引導(dǎo),因此這些旅游景點(diǎn)的經(jīng)營狀況普遍都不理想。(二)私立教育市場分析(附:重慶市重點(diǎn)民辦學(xué)校情況表)私立教育是重慶市教育發(fā)展的薄弱環(huán)節(jié)。但市場情況還是比較樂觀的,從僅有的幾所堅持下來的民辦學(xué)校來看,民辦教育還是有很大的潛力可挖。在對學(xué)生的管理上,都采用封閉式教學(xué)管理,以培養(yǎng)學(xué)生獨(dú)立性為主。(三)體育健身市場分析重慶地域多山,因而對大型體育健身設(shè)施的興建有一定的制約性。健身設(shè)施重慶市重點(diǎn)民辦學(xué)校情況表啟蒙學(xué)校方倩學(xué)校開明實驗學(xué)校地址九龍坡區(qū)含谷鎮(zhèn)巴南區(qū)界石鎮(zhèn)南岸四公里規(guī)模占地:70畝;建筑面積:35700平米占地:80畝占地:138畝在校師生學(xué)生:430余人教師:100余人學(xué)生:300余人教師:80余人學(xué)生:1200余人教職工:300余人計劃招生從幼兒園至高中(每班不超過30人)從幼兒園至高中從幼兒園至高中配套設(shè)施一個室內(nèi)籃球場;兩個室外游泳池;400米草坪足球場;兩個羽毛球場;語音室、電教室、體操室等相關(guān)設(shè)施學(xué)校配有:游泳池、足球場、語音室、體操室、圖書館等相關(guān)教學(xué)設(shè)施兩個標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場;一個400米體育場;一個標(biāo)準(zhǔn)游泳池;計算機(jī)室、音律室、語音室等相關(guān)教學(xué)設(shè)施收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交教育儲備金20萬,免在校期間的任何費(fèi)用,畢業(yè)后歸還本金。,每期交納學(xué)費(fèi),畢業(yè)后歸還本金。該校辦學(xué)已8年,現(xiàn)為重慶市規(guī)模最大的一所私立學(xué)校,與美國休斯頓大學(xué)建立友好關(guān)系。由于重慶體育設(shè)施的匱乏,從而影響到了市民對體育健身的熱情,除少數(shù)人群能在為數(shù)不多的場地內(nèi)進(jìn)行這一難得的運(yùn)動外,多數(shù)人對體育都只能局限于體育電視節(jié)目,基本談不上運(yùn)動。說明了體育運(yùn)動在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用,同時我們可以看出人們對體育運(yùn)動仍有一定的需求。該項目位于南岸南坪東路,距南坪轉(zhuǎn)盤約1500米,占地60畝,總建筑面積10萬平米,規(guī)劃有:2000平米大型運(yùn)動館、1000平米游泳池,兩個標(biāo)準(zhǔn)羽毛球、網(wǎng)球場,以“康體居家”為本項目之主題,提倡運(yùn)動健身的生活方式,并且獲得了重慶市首家康體住宅示范小區(qū)與重慶市“陽光健身工程”示范小區(qū)的稱號。(四)娛樂休閑市場分析娛樂是人的一種主要消遣方式,關(guān)系到人生活的每一天。由于近年來人們生活水平的提高,緊張的生活節(jié)奏得以緩沖,這一概念被人們所迅速認(rèn)同。娛樂休閑性的設(shè)施總體比較缺乏,且素質(zhì)不高,市民在工作以外的時間里大多呆在家里。 第四章 消費(fèi)者需求分析重慶市位于長江上游,地處我國中西部,人口約3060萬人。解放前曾為國民黨政府抗戰(zhàn)的陪都。為了更好地實施中西部發(fā)展戰(zhàn)略,發(fā)揮長江上游中心城市的幅射作用,深化三峽百萬移民工程的順利進(jìn)行,1997年3月14日,八屆全國人大五次會議決定設(shè)立重慶直轄市,管轄原重慶市、萬縣市、涪陵市和黔江地區(qū)。1999年重慶全市職工人均工資收入達(dá)到6300元,%,是1996年以來增長幅度最高的一年;城市居民人均年可支配收入為5896元,%。從下面的收入表中可以看出,總體人均收入相對偏低:全市職工(包括下崗職工)人均年工資年份全市(元)國有單位(元)集體單位(元)其它(元)全市職工人均年工資增長%1997年5502582840166845%1998年5710609739876197%1999年6300677840896786%全市在崗職工人均年工資年份全市(元)國有單位(元)集體單位(元)其它(元)全市職工人均年工資增長%1998年64336732489169071999年7182754152007641重慶城市居民人均收入年份人均年實際收入(元)人均年可支配收入(元)可支配收入比上年增長(%)1997年534353231998年548854671999年59165896(二)消費(fèi)水平這幾年重慶城市居民消費(fèi)支出有所增加,特別是1999年城市居民年人均消費(fèi)性支出達(dá)5352元,%。影響重慶城市居民消費(fèi)需求增長,消費(fèi)傾向下降的原因是多方面的,除職工收入增長緩慢,職工持久性收入比重下降,暫時性收入比重上升外,主要還有以下幾方面原因:一是由于企業(yè)轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)軌,使職工下崗、失業(yè)的壓力加重,影響了預(yù)期收入的信心;二是由于養(yǎng)老、醫(yī)療、教育、住房制度的改革,增加了預(yù)期支出的壓力,社會綜合保障制度目前僅解決“三大基本保障線”,還在低層面進(jìn)行,因此居民仍將相當(dāng)一部分收入轉(zhuǎn)向儲蓄,影響了即期消費(fèi)需求;三是儲蓄積累。而中低值商品,大部分家庭已購置或已升級換代,社會上中高值商品(幾萬元的商品)尚未形成,影響了消費(fèi)需求的欲望;大部分居民消費(fèi)觀念尚未轉(zhuǎn)變,積累型消費(fèi)模式仍占絕對主導(dǎo)地位,信用型消費(fèi)尚處在萌芽狀態(tài)。預(yù)計未來幾年,重慶消費(fèi)結(jié)構(gòu)將發(fā)生質(zhì)的變化,首先是食品消費(fèi)支出占消費(fèi)總支出(恩格爾系數(shù))的比重將持續(xù)下降;隨著住房制度改革的深化,尤其是住房分配納入貨幣分配的軌道,居住類支出將有較大幅度的增加;隨著教育制度的改革和知識更新速度的加快,家庭用于教育方面的支出將進(jìn)一步增加;隨著住房條件的改善,用于家庭裝備的支出勢必會保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢(1999年重慶城市居民家庭設(shè)備、%);隨著生活水平的提高、工作節(jié)奏的加快、老年人的增多,家庭勞務(wù)方面的消費(fèi)支出將逐漸增加;除食品外,其他方面支出將和消費(fèi)總支出同步增長。重慶城市居民人均年消費(fèi)支出情況年 份199719981999消費(fèi)總支出484548955352食品支出220521792212食品支出所占比例%%%居住類支出295355438居住類支出所占比例%%%醫(yī)療類支出164186237醫(yī)療類支出所占比例%%%交通、通訊類支出291338404交通、通訊類支出所占比例%%%教育、娛樂、文化類626605730教育、娛樂、文化類支出所占比例%%%消費(fèi)總支出比上年增長10%1%%(四)消費(fèi)習(xí)慣特點(diǎn)量入為出是中國人傳統(tǒng)的消費(fèi)特點(diǎn),但一個地區(qū)的區(qū)域文化卻影響著該區(qū)域人的某些消費(fèi)習(xí)慣,以重慶人的消費(fèi)習(xí)慣來講,他們具有以下幾個特點(diǎn)。在重慶餐飲業(yè)向來都是最具挑戰(zhàn)性的一個行業(yè),不光是對投資者的考驗,同時也是對“掌火司傅”創(chuàng)意水平的一種考驗,一道特色菜的生命周期與驚人的市場普及速度,從側(cè)面反映出了重慶人對新穎事物的追求心理。重視子女教育望子成龍是中國人的傳統(tǒng)思想,受這傳統(tǒng)思想的影響,每位家長對子女都傾注了所有的精力與才力。我們通過市場調(diào)查后發(fā)現(xiàn),與教育有關(guān)的房地產(chǎn)項目,銷售狀況都比較良好,其中典型的有:學(xué)林雅園、欣陽廣場、巴蜀大廈等,而他們都只是僅僅借助外部配套而已。旅游概念不強(qiáng)重慶地區(qū)屬于旅游資源豐富的地區(qū)。但從總體上看卻弱于其他大中型城市的旅游發(fā)展,多數(shù)旅游景點(diǎn)經(jīng)營一般都不景氣,生命周期往往都比較短暫,其主要原因是缺乏觀念的引導(dǎo)和符合重慶人希望的那種旅游方式和設(shè)施。另一個主要的原因是,重慶缺乏休閑性場所:茶樓、水吧、健身房等。二、房地產(chǎn)消費(fèi)市場分析來自市地房局市場處提供的數(shù)據(jù)顯示:直轄三年來,我市的商品房銷售額持續(xù)快速增長,98年較97年增長60%,99年較98年增長23%,2000年較99年增長了134%,增幅驚人。在現(xiàn)階段市場供大于求的情況下,我們認(rèn)為有必要對重慶市的房地產(chǎn)消費(fèi)市場進(jìn)行徹底、細(xì)致的分析,以便找準(zhǔn)本項目的市場機(jī)會點(diǎn)。其中:29歲以內(nèi)占14%;30—39歲占總數(shù)的60%;40—49歲占18%;50—59歲占4%;60歲以上占3%。購房人群的年輕化以逐漸成為一種趨勢,而在年輕化的購買群體中,居住的休閑性已逐漸得到重視。二次以上置業(yè)者的比例高達(dá)54%,這一方面體現(xiàn)了龍湖的品牌吸引力,另一方面,也說明了新的購買人群尚未全面形成,或者說成長的速度比較慢。該年度,(而深圳已達(dá)20平方米/人),按照目前通行的標(biāo)準(zhǔn),條件好一點(diǎn)的三口之家住120平方米左右的三室二廳,差一些的80平方米的二室一廳,取中間值就是90—100平方米,人均30平方米左右,尚存有至少15萬平方米的空間。15平方米乘以人口數(shù),總量就在4100萬平方米左右;若以單價2000元/平方米計,總金額可達(dá)693億元(減去2000年的銷售額127億元),相當(dāng)于全市2000年商品房銷售總額127億元的5倍左右,可供開發(fā)商開足馬力干5年,而且這期間還不斷有房屋折舊的因素存在。目前全國城市化率平均水平為36%,而重慶作為四個直轄市之一僅為33%,低于全國平均水平。(三)消費(fèi)者購買力分析市場需求是最難以預(yù)測的,因為它是不斷變化的、動態(tài)的。如果以此作為參照,是否可預(yù)測今后數(shù)年對房屋的需求量會出現(xiàn)暴漲?居民的存款最能說明其購買大件商品的能力?,F(xiàn)假設(shè)主城區(qū)居民占有60%的份額即726億元,再按國內(nèi)比較流行的說法20%的人擁有80%的存款,約580億元,由此可看出市場容量相當(dāng)可觀?,F(xiàn)有產(chǎn)品大部分仍停留在“住”的階段對于二次以上的置業(yè)者來講,解決居住問題已不是問題的核心,關(guān)鍵在于如何才能住的舒服。缺乏觀念的引導(dǎo)重慶的開發(fā)商不注重消費(fèi)觀念的引導(dǎo),其結(jié)果導(dǎo)致新產(chǎn)品很難被市場所認(rèn)識。二手房市場制約一級市場重慶的二手房市場活躍程度與其它大城市相比,差距十分大。一個不活躍的二手房市場很難給一級市場帶來新的活力。幾乎每一個開發(fā)項目都能與重大的市政設(shè)施搭上邊?,F(xiàn)在市民們面對竣工的路橋一般都有著復(fù)雜的心情:距離近了,沒錯,但要收費(fèi),而且費(fèi)用比老橋要高。你看過962路車楊家坪南坪的擁擠狀況就會明白這種尷尬,大江大河對重慶人生活的限制依然存在。公交的不暢限制了市民到更遠(yuǎn)的地方購房。開發(fā)商可以建小學(xué)、中學(xué)、甚至建足球場,但開發(fā)商不可能建公園、正規(guī)的圖書館、博物館、醫(yī)院、電影院等。收入預(yù)期、年齡因素、醫(yī)療費(fèi)用、養(yǎng)老、子女入學(xué)以及一些不可預(yù)測的因素,都可能抑制市民的購房行為,尤其在經(jīng)濟(jì)大勢尚
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