【正文】 帶動了建筑業(yè)市場的繁榮。4．城鎮(zhèn)居民可支配收入 圖45 銅川市居民可支配收入（單位：元）上圖顯示，銅川市城鄉(xiāng)居民生活水平在穩(wěn)步提高，這為房地產(chǎn)市場提供了良好的發(fā)展機遇?？傮w來看，20042008年銅川市居民儲蓄呈現(xiàn)上漲趨勢，這為房地產(chǎn)、商業(yè)等行業(yè)的發(fā)展帶來了機遇。7．財政、金融圖48 銅川市財政收入從上圖可以看出，銅川市近5年財政收入及支出都逐年上升，主因在于經(jīng)濟的發(fā)展及政府對城市基礎設施及配套建設的大力投資，此外，金融機構各項存款也逐年上升，金融機構的資金規(guī)模逐漸龐大，這些都將有力滿足各種社會機構及個人投資者的資金需求，從而促進資本市場的健康有序發(fā)展。1．拆遷安置政策2005年，銅川市啟動實施了沉陷區(qū)、滑塌區(qū)群眾整體搬遷工程，并大規(guī)模開發(fā)建設廉租房，通過出售價、出租價控制，出售、出租給沉陷區(qū)和滑塌區(qū)的特困群眾。2010年銅川市安置房項目銅煤1號、銅煤2號、“錦繡園”項目已分別啟動，項目建成后可安置棚戶區(qū)搬遷居民23000戶。解讀：過多政策性住房的開發(fā)建設在改善居民安居工程、維護社會穩(wěn)定的同時勢必影響商品住宅市場的發(fā)展及運行，同時也將對銅川市房價走勢產(chǎn)生一定的影響，對于銅川商品房開發(fā)將具有一定的消極作用。②根據(jù)《銅川市城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》（銅政發(fā)〈2007〉68號）的規(guī)定，申請廉租住房補貼的條件是具有本市常住戶口，連續(xù)享受城市低保六個月以上且人均住房建筑面積在8平米以下的城市最低收入家庭。進而帶動新區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。解讀：該政策有力的防止了投機炒房行為的發(fā)生，同時，規(guī)范了公有住房及經(jīng)濟適用住房市場的健康發(fā)展，使其在改善居民住宅條件方面真正發(fā)揮自身作用。購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，由房產(chǎn)管理部門按原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。解讀：該政策有效防止了一些人對于經(jīng)濟適用房這一政策性住房的買賣投機行為，對于穩(wěn)定房價、規(guī)范住宅市場的運行規(guī)則及健康發(fā)展起到一定的促進作用。旨在實現(xiàn)新建住宅的安全使用,維護業(yè)主的合法權益。各開發(fā)企業(yè)還應當與受托房地產(chǎn)中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。解讀：該政策一方面規(guī)范了房地產(chǎn)中介服務機構的經(jīng)營運行，同時在很大程度上也體現(xiàn)了房產(chǎn)管理局對于本市中介服務機構的積極扶持。8．銅川市經(jīng)濟適用住房價格管理試行辦法經(jīng)濟適用住房建設項目，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應在開工前向政府價格主管部門提出書面定價申請。經(jīng)濟適用住房實行成本監(jiān)審制度。銅川市《總體規(guī)劃》確定銅川市規(guī)劃面積為150平方公里，近期（2010年），城市規(guī)劃建成區(qū)實際居住人口規(guī)?？刂圃?5萬人，建設用地規(guī)?？刂圃?2平方公里；遠期（2020年），城市規(guī)劃建成區(qū)實際居住人口規(guī)模控制在55萬人，建設用地規(guī)?？刂圃?5平方公里。合理布局各類城鎮(zhèn)，積極發(fā)展中心鎮(zhèn)，逐步形成城鎮(zhèn)空間結構沿交通干線和資源分布帶發(fā)展的“一主二次”的城鎮(zhèn)發(fā)展軸，即主軸沿210國道沿線發(fā)展，次軸分別為梅七鐵路線和305省道沿線。城市規(guī)劃堅持“大力發(fā)展銅川新區(qū)，積極建設綠化產(chǎn)業(yè)走廊，完善改造調(diào)整老城”的建設策略，通過城市“南擴北疏”的城市用地發(fā)展方向，形成“一城二區(qū)一廊，三河六園多帶”的山水園林帶狀組團城市形態(tài)。二區(qū)即北市區(qū)（由王益區(qū)、印臺區(qū)范圍的老城區(qū)組成）、南市區(qū)（由耀州城區(qū)、新區(qū)組成）。三河即漆水河、沮河、趙氏河的生態(tài)環(huán)境治理和綠色通道建設。多帶既利用城區(qū)的溝壑、坡塬小溪等地帶，大量植樹造林，山體退耕還林，形成縱橫交錯的多條帶狀綠化系統(tǒng)。 新規(guī)劃的城市九大功能組團： 北市區(qū)－－商貿(mào)服務居住組團； 黃堡－－傳統(tǒng)工業(yè)園組團； 耀州窯遺址－－陶瓷文化旅游組團； 董家河－－冶金、建材產(chǎn)品工業(yè)組團； 耀州城區(qū)－－多功能綜合組團； 藥王山－－省級風景名勝區(qū)； 新區(qū)－－城市的主城區(qū)； 玉皇閣水庫－－城市休閑度假娛樂組團； 坡頭鎮(zhèn)－－城市三類工業(yè)園組團。 五大基地：第一個基地：陜西省第二個能源化工基地。第二個基地：西北現(xiàn)代建材基地。第三個基地：航空鋁材基地。第四個基地：全國果業(yè)基地。目前銅川市已建成200萬畝果業(yè)基地。依托銅川的景區(qū)，打造關中—天水經(jīng)濟區(qū)北部的休閑度假區(qū)。、新區(qū)概況1．王益區(qū)①發(fā)展現(xiàn)狀——城鎮(zhèn)化發(fā)展水平不斷提高?！A設施建設不斷加強?！a(chǎn)業(yè)發(fā)展具備一定規(guī)模?！擎?zhèn)職能初顯。其中市區(qū)以三產(chǎn)服務為主，黃堡鎮(zhèn)和王家河鎮(zhèn)以現(xiàn)代建材、裝備制造、紡織服裝、陶瓷加工四大工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主?；A設施和公建配套不足，市政基礎設施滯后，城鎮(zhèn)功能發(fā)揮不夠，輻射帶動能力弱，城鄉(xiāng)一體化進程緩慢。小城鎮(zhèn)環(huán)境污染問題日益暴露，生態(tài)惡化趨勢加強；環(huán)保基礎設施建設相對滯后，普遍存在環(huán)保欠賬，污水處理、垃圾處理滯后，綜合環(huán)境質(zhì)量較低。城市規(guī)劃區(qū)規(guī)劃編制及監(jiān)督和執(zhí)法權力缺失，違法建設現(xiàn)象突出，城鎮(zhèn)建設缺乏特色風貌。對于王益區(qū)城鎮(zhèn)化發(fā)展的引導、推動、規(guī)范提供了政策支持，特別是省政府實施“關中百鎮(zhèn)建設”，“一百個重點鎮(zhèn)建設”和“一軸一環(huán)三走廊”城鎮(zhèn)化體系建設，為王益區(qū)城鎮(zhèn)化建設提供了良好的機遇。對于城鄉(xiāng)經(jīng)濟發(fā)展的促進，為區(qū)域轉(zhuǎn)移農(nóng)業(yè)人口，從事二、三產(chǎn)業(yè)提供了機遇，為提高城鎮(zhèn)化率提供了良好的發(fā)展環(huán)境。經(jīng)濟社會進入新一輪增長期的上升階段，經(jīng)濟結構、產(chǎn)業(yè)結構的調(diào)整，消費需求的升級，經(jīng)濟增長空間的擴張，使縣域特色經(jīng)濟發(fā)展活力和內(nèi)在發(fā)展動力不斷增強，必將帶動城鎮(zhèn)化快速發(fā)展。加快城鎮(zhèn)建設與發(fā)展，逐步建成一軸兩廊城鎮(zhèn)帶，即北市區(qū)為軸，黃堡鎮(zhèn)、王家河鎮(zhèn)為兩廊，輻射帶動城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的城鎮(zhèn)化體系?！擎?zhèn)經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)布局。精心打造“一軸兩廊四園區(qū)”產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，形成以川口至河濱路為中軸的第三產(chǎn)業(yè)聚集帶，以黃堡、王家河兩個工業(yè)園區(qū)為中心的現(xiàn)代建材、陶瓷加工、紡織服裝、裝備制造四個產(chǎn)業(yè)集群區(qū)。建成交通、通訊、供水、供電、供氣和污染治理、防災減災等基礎設施比較完備的城鎮(zhèn)體系，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量得到有效改善?！青l(xiāng)居民生活質(zhì)量。⑤區(qū)域建設——構筑城鎮(zhèn)市政基礎設施網(wǎng)絡。——完善城鎮(zhèn)公共設施配置?！嵘擎?zhèn)商貿(mào)業(yè)發(fā)展水平。川口、體育橋、公園路和黃堡鎮(zhèn)、王家河鎮(zhèn)等5個專業(yè)市場?！七M房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。加快下山出溝、棚戶區(qū)改造工作力度，促進房地產(chǎn)及其相關行業(yè)協(xié)調(diào)、持續(xù)發(fā)展。216。對穿城而過的漆水河，規(guī)劃實施了河濱景觀綜合改造工程，全部建成后將形成14萬平方米綠地、10萬平方米水面和大量休閑空間，成為市區(qū)一道亮麗風景線。2．新區(qū)銅川新區(qū)建于1992年，1993年由省政府批準并享受省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的一切優(yōu)惠政策，是陜西省“一線兩帶”建設的重要組成部分，是銅川新的政治、經(jīng)濟、文化中心。銅川新區(qū)位于銅川南部，北距老市區(qū)25公里，南距西安及西安咸陽國際航空港均70多公里，210及208國道和梅七鐵路從新區(qū)東側通過，交通便捷，且有良好的區(qū)位投資環(huán)境。規(guī)劃建設用地范圍：東起梅七鐵路線，西至趙氏河，北起上高埝，南到惠家堡，東西寬約7公里，；D、城市人口規(guī)模：，遠期25萬人。經(jīng)科學規(guī)劃和十年建設，城市框架基本形成，水、電、路、氣、訊、有線電視等基礎設施為入?yún)^(qū)投資開發(fā)者提供了完善的配套服務。216。銅川市政府堅持把投資環(huán)境作為“生命線”工程，在不斷加大城市建設力度，加快重點工業(yè)園區(qū)建設，完善服務功能的同時，出臺了一系列親商、安商、扶商、富商的政策措施，營造了一流的投資環(huán)境。1．銅川市房地產(chǎn)市場分析①銅川市房地產(chǎn)市場狀況“十五”期間，銅川經(jīng)濟適用住房建設成為住宅建設的主力軍，住宅建設開工面積140萬平方米，竣工100萬平方米。房地產(chǎn)開發(fā)隊伍不斷壯大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已發(fā)展到34家。實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資23億元，完成房地產(chǎn)交易額10億元，保持房地產(chǎn)價格穩(wěn)中有升，房屋銷售率95%以上，保持基本無空置房。②銅川市房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)一覽表42 銅川市房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)一覽銅川市房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)一覽（單位：萬平方米）年份開工面積竣工面積建設廉租房拆除危舊房2006262058200730221582008158分析：上面的數(shù)據(jù)顯示，06年以后，銅川市房屋開工及竣工面積均處于上升態(tài)勢，特別是08年增幅較大，%%，可見銅川房地產(chǎn)市場正處于蒸蒸日上的開發(fā)及建設階段，在國家對房地產(chǎn)市場進行宏觀政策打壓及調(diào)控的同時，作為三線城市的銅川，健康、穩(wěn)定、向上的房地產(chǎn)市場環(huán)境為房地產(chǎn)開發(fā)商的投資開發(fā)提供了契機。2009年，銅川市新開工住房建設項目38個，㎡，%。2010年，市房管局擬將繼續(xù)加快住房建設，完善住房供應體系，滿足低收入家庭住房需求。由市級實施的是新區(qū)錦繡園（48萬㎡）、老區(qū)史家河棚戶區(qū)、重興棚戶區(qū)、利群棚戶區(qū)、佳和華庭、惠民佳苑（22萬㎡）。三是將完成房地產(chǎn)開發(fā)投資20億元（其中銅川礦務局10億元），房屋銷售面積（現(xiàn)房+期房）65萬㎡。五是加強項目建設。到2020年，銅川全市需新建住房340多萬平方米，每年竣工的住房要達到23萬平方米。新區(qū)鼓勵發(fā)展基礎產(chǎn)業(yè)和高新技術產(chǎn)業(yè)，重點發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)：包括經(jīng)濟適用房、商品房、寫字樓、標準化廠房開發(fā)。建設了一批教育、衛(wèi)生和商貿(mào)設施，設立了金融、公交、醫(yī)院等服務機構，已建設完成居住小區(qū)9個。 2010年以后，新區(qū)將積極穩(wěn)妥發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，不斷積聚人氣。同時，大力吸引華能電廠、銅川礦務局等中、省大型企業(yè)在新區(qū)建設生活區(qū)。加快商住街建設步伐,力爭“十一五”末金鼎、鐵