房地產市場分析(1)-在線瀏覽
2025-01-25 09:32本頁面
【正文】 計劃或相應時間周期內的需求。 第二節(jié) 房地產投資環(huán)境分析和 市場供求分析 四、房地產市場供求分析 （三）競爭分析 對已建成或正在建設的競爭性項目的價格、數(shù)量、建造年代、空置、競爭特點等。 （四）市場占有率分析 估計項目的市場占有率，在充分考慮擬開發(fā)項目優(yōu)勢的條件下進一步確認其市場占有率，估算項目吸納量。它側重于 地區(qū)經濟分析 、 區(qū)位分析 、市場概況分析 等內容。它側重于 專業(yè) 市場供求分析 內容。它側重于 項目競爭能力分析 等內容。但需要根據(jù) 分析時的實情作調整，以反映最新信息，當然，如沒能找到 公共機構的預測信息，也需作一些獨立預測。 這里包含要得出三個分析的側重點， 即營銷建議、售價和租金預測、預測吸納量及吸納量計劃 。 分析目標物業(yè)的法律特征、經濟特征、地點可達性等 根據(jù)目標物業(yè)的特征選擇、調查競爭物業(yè) 1 2 項目競爭分析 第二節(jié) 房地產投資環(huán)境分析和市場供求分析 地區(qū)經濟分析 市場概況分析 專業(yè)市場供給分析 項目競爭分析 敏感性分析 區(qū)位分析 市場分析 ① 對地區(qū)房地產各類市場總的未來趨勢分析； ②把項目及其所在的專業(yè)市場放在整個地區(qū)經濟中， 考察它們的地位和狀況，分析人口、公共政策、經濟、 法律是否支持該項目。 ① 根據(jù)潛在需求的來源地及競爭物業(yè)所在地，確定市場研究區(qū)域； ②細分市場，進行產品細分及消費者細分。 第二節(jié) 房地產投資環(huán)境分析和市場供求分析 補充：三個三的市場分析思路 過去 現(xiàn)在 未來 三個時段 需求 價格 三個方面 供給 案例：南方國際廣場投標方案 問題：如何考慮三個方面和三個時段 南 方 國 際 廣 場 第三節(jié) 房地產投資物業(yè)類型分析 一、商業(yè)性房地產市場分析 商業(yè)性房地產包括 商場 、 寫字樓 、酒店和娛樂場所等 其特點是：收益高、經營內容多樣化、出租、轉租方式普遍。 廣州商業(yè)商圈和寫字樓商圈的分布，見下頁 上下九商圈 天河中心商圈 北京路商圈 中山六路商圈 農林下路商圈 江南西商圈 天河北商圈 東風路商圈 環(huán)市路商圈 琶洲商圈 珠江新城商圈 第三節(jié) 房地產投資物業(yè)類型分析 商場物業(yè)（零售商業(yè)）的分析要點 ? 地段因素。一般大商場選擇城市主干道。若是出租方式，分析商場銷售利潤率，可以估算其承租能力，有利于本項目的定位和確定租金水平。是鄰里型、社區(qū)型還是地區(qū)型，還包括一系列專賣店和批發(fā)市場等。集中型產生輻射效能，形成集聚效益、規(guī)模效益。 第三節(jié) 房地產投資物業(yè)類型分析 寫字樓物業(yè)的分析要點 ? 地區(qū)經濟繁榮程度。 ? 地理位置、便捷條件及周邊環(huán)境。地理位置優(yōu)越與便捷程度相關聯(lián)。 ? 寫字樓租客或業(yè)主對租金或價格并不像商業(yè)物業(yè)那般敏感，一般比較注重知名度、品質。 第三節(jié) 房地產投資物業(yè)類型分析 寫字樓物業(yè)的市場分析過程 首先： 市場細分 其次：競爭區(qū)域劃分和界定 目標市場選擇 再次：供求分析 需求分析 需求量分析：預計寫字樓工作人員總數(shù) 人均占用面積 =Q目標 需求特征分析：市場細分 供給分析 供給量分析：已經被使用的 +空置的可供出租的 +在建的 +竣工的 +預立項的 +可能擴建的 結構分析 =S市場 目標供給量： Q目標 S市場 寫字樓市場則更注重就業(yè)率、就業(yè)人口職業(yè)分布等方面的信息 第三節(jié) 房地產投資物業(yè)類型分析 二、居住類房地產市場分析 住宅物業(yè)的分析要點 房價收入比和租售比價等指標。而住宅租金售價比在 1︰ 200左右是較合理的，這里也指中位住宅。 第三節(jié) 房地產投資物業(yè)類型分析 二、居住類房地產市場分析 （ 2）居民現(xiàn)實購買力及金融發(fā)展的深度。 （ 3）家庭人口構成及社區(qū)風俗習慣。 （ 4）環(huán)境因素、市政基礎設施狀況和公共配套設施狀況。 第三節(jié) 房地產投資物業(yè)類型分析 居住類房地產的具體分析 分析過程：首先：市場細分 其次：市場供求分析 分析要點： 供 需 影響因素分析？ 方法 需求量分析：總量分析和結構分析 Q目標 供給量分析：尋找供給來源 總量和結構分析 S市場 目標供給量： Q目標 S市場 居住物業(yè)市場 更需要人口、家庭方面的信息 第三節(jié) 房地產投資物業(yè)類型分析 居住類房地產的具體分析 影響住宅供給的因素有： (l)新建住宅量； (2)原住宅空出數(shù)； (3)非住宅用房改建住宅數(shù)；等等。 第三節(jié) 房地產投資物業(yè)類型分析 三、工業(yè)物業(yè)市場分析 工業(yè)物業(yè)的分析要點 ? 較少考慮其地段因素，一般也只考慮運輸成本。 ? 還要考慮當?shù)毓I(yè)發(fā)展趨勢、勞動力市場和關聯(lián)產業(yè)。 第三節(jié) 房地產投資物業(yè)類型分析 特殊類物業(yè)市場分析 特殊類物業(yè)的分析要點 ?能否得到政府部門許可。這類物業(yè)投資周期長，回收期也長，經營方式多為自主經營或 BOT方式經營，很少出租，基本上不進入市場交易。 第四節(jié) 房地產市場調查的方法與程序 房地產市場調查是以房地產為特定對象，對相關的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，對房地產市場進行研究和預測，并最終為房地產投資項目提供決策服務的一種活動。 房地產市場調查的重要性：基礎數(shù)據(jù)和信息的獲得最主要的途徑。 房地產市場預測分為定性預測和定量預測。 第五節(jié) 房地產市場預測的種類與方法 專家征詢法（即特爾菲法） （ 1）組成專家小組。 專家人數(shù)的多少，可根據(jù)預測課題的大小和涉及面的寬窄 而定，一般不超過 20人。然后，由專家做書面答復。 （ 4）將各位專家第一次判斷意見匯總，列成圖表，進行對比， 再分發(fā)給各位專家，讓專家比較自己同他人的不同意見，修改 自己的意見和判斷。 （ 5）將所有專家的修改意見收集起來，匯總，再次分發(fā)給各位 專家，以便做第二次修改。收集意見和信息反饋一般要經過三、四輪，在向專家進行反饋的時候，只給出各種意見，但并不說明發(fā)表各種意見的專家的具體姓名。 專家代號 第一次判斷價格 第二次判斷價格 第三次判斷價格 最低 最可能 最高 最低
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