【正文】 定位于第二居所的概念。清水房清水房，客廳窗戶為4米落地玻璃。緊鄰含湖與香格里拉別墅區(qū)，背靠近百畝河塘，空氣清新。主力戶型面積288M2,帶300M2的私家花園300M2左右300M2左右。1999年，全興物業(yè)公司所開發(fā)的全興別墅隆重上市，成為含谷別墅市場的先鋒。土地作為房地產(chǎn)的主要生產(chǎn)要素之一，主城區(qū)的土地在經(jīng)過開發(fā)商們跑馬圈地之后已變得寸土寸金，在房價中樓面地價大幅飆升抑制了利潤的有效上揚空間，因而部分開發(fā)商將目光盯向土地資源充足的郊區(qū)市場。今年上半年，樓盤的銷售普遍比較疲軟，尤其在幾次房交會之后，銷售更是銳減。%，居所有行業(yè)之首，其比重超過整個第二產(chǎn)業(yè)16個百分點！然而，今年一季度的商品房銷售量與去年同期相比略有下降。第三章 重慶房地產(chǎn)市場分析一、重慶房地產(chǎn)市場概述重慶房地產(chǎn)市場發(fā)展相對全國而言發(fā)展比較平穩(wěn)，當(dāng)1992和1993年國內(nèi)其他城市尤其是沿海地區(qū)掀起房地產(chǎn)開發(fā)狂潮時，重慶只起了一點小小的漣漪，并很快在1993年下半年，這點漣漪也歸于平靜。概念的新穎和實用，使得奧林匹克花園在推廣中打出了“運動就在家門口”的廣告語，意味每個業(yè)主足不出園均可享有運動的快樂。但今天，把體育運動作為整體概念加以運作卻不多見，這需要開發(fā)商具有必勝的信心與超前的意識，以及對房地產(chǎn)宏觀把控的能力。芙蓉古城是全國為數(shù)極少的仿古休閑型社區(qū)之一，其代表性在西南尚屬首家。芙蓉古城地處溫江永寧鎮(zhèn)與青羊區(qū)（文家場）交界處，占地約810畝，初步規(guī)劃建筑總面積13萬多平方米，擬于2002年8月份投入使用。其中總占地1000余畝的碧桂園僅學(xué)校就有380畝，并與北京景山學(xué)校（鄧小平等中央領(lǐng)導(dǎo)的子女就讀該校）聯(lián)合辦學(xué)，抓住“先富裕起來的一群”人比一般人更加“望子成龍”的心理，高起點、大投入建設(shè)碧桂園貴族學(xué)校，使教育配套成為俘獲成千上萬“可憐天下父母心”的王牌；結(jié)果碧桂園學(xué)校的名額增到1300名。碧桂園400多幢別墅少人問津，合作的另外兩方相繼退出。也正因為如此，關(guān)注業(yè)主子女的成長和教育已成為眾多開發(fā)商所追求的重要一環(huán)，而且靠社區(qū)教育配套盤活一個項目的案例比比皆是。名校的招牌具有非凡的號召力。項目號稱“戶戶臨水，移目換景”，因為它引進了青城山泉，營造了85畝大型活水湖，別墅臨湖而建，戶戶推窗即可見水。位于青城山旁的白鷺州度假公園總占地面積430畝，綠化率高達(dá)75%，其中規(guī)劃銷售的別墅面積85000平方米。據(jù)國家旅游局透露，到1999年，我國過夜旅游人數(shù)和旅游外匯收入分別位居世第五位和第七位。為整合生活要素，滿足人們后三產(chǎn)時代的需求：旅游、教育、健康、休閑等各種獨具特色的房地產(chǎn)項目應(yīng)運而生：（一）旅游房地產(chǎn)旅游房地產(chǎn)的發(fā)源地始于法國地中海沿岸，60年代法國阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村開發(fā)了以分時銷售(出售以酒店為主的物業(yè)使用時間段)的方式招攬客戶，標(biāo)志著旅游房地產(chǎn)市場的開始。教育、健康、休閑等后三產(chǎn)需求成為購房者作出是否購房決定的主要標(biāo)準(zhǔn)，后三產(chǎn)時代已經(jīng)來臨。大量的傳統(tǒng)房地產(chǎn)資金開始尋求并開辟新的領(lǐng)域。但隨著全國房地產(chǎn)開發(fā)的不斷升溫，其商品房空置率也在不斷增加，達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的9124萬平方米（國家統(tǒng)計局最新公布統(tǒng)計資料）。房地產(chǎn)項目市場分析與定位作者：日期：第二部分項目市場分析與定位第二章 全國房地產(chǎn)市場分析一、全國房地產(chǎn)市場概述全國房地產(chǎn)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，取得了長足的進步：截至2000年年末，全國城鎮(zhèn)（2000年全國第五次人口普查結(jié)果：全國城鎮(zhèn)人口為45594萬人，城市化率約為36％），城鎮(zhèn)居民的居住品質(zhì)有了很大的改善。這是因為房地產(chǎn)經(jīng)過近十幾年的發(fā)展，已基本上解決了人們居住有無的問題。為阻隔都市的喧囂、浮躁，尋求寧靜、閑適的自然生活，郊區(qū)化居住的觀念日益被人們所接受并得到大力推崇。在房地產(chǎn)競爭日益激烈的今天，越來越多的開發(fā)商祭出了出賣生活方式的大旗，各樓盤都紛紛宣傳不僅僅賣給購房者一個50或70年的生活時間，更重要的是賣給買家一個居住于此的、度身訂造的生活方式。今天遍布世界各地的分時度假、產(chǎn)權(quán)酒店、高爾夫度假村、山地度假村、養(yǎng)老公寓等，將旅游房地產(chǎn)市場推向了高潮。為更好地推動旅游房產(chǎn)的發(fā)展，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會主辦“第一屆中國旅游房地產(chǎn)博覽會”于2001年7月26日至28日在海南省海口市舉行，國內(nèi)外大批有實力、有見地的開發(fā)商就旅游房地產(chǎn)發(fā)展大市場獻(xiàn)計獻(xiàn)策。整個項目依托園內(nèi)名山青城山的名氣，依山而建。為了充分迎合度假之人的喜愛，小區(qū)設(shè)置有大量休閑、運動、娛樂項目的主題度假公園、四星級酒店、滑雪場等，令業(yè)主及家人樂不思?xì)w，其別墅風(fēng)格與青城山風(fēng)景協(xié)調(diào)一致，倒映在湖光山色之中，令人心曠神怡。它對于消費者而言是一個嶄新的房地產(chǎn)消費觀念的引入，是消費者自我完善，自我成長空間的最佳選擇。其中，早期的順德碧桂園就是典型例子。碧桂園的決策者心急如焚，思索著出路何在。碧桂園房子蓋得好、環(huán)境好，許多家長又決定在此購買樓房，因而帶動了房產(chǎn)銷售，成為住宅與教育產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的成功范例。項目采用川西民居、江蘇民居、云南民居、唐風(fēng)四大民間特殊風(fēng)格架構(gòu)芙蓉古城的居住體系；居住、商業(yè)、文體等以園林環(huán)境來間隔分區(qū)，動靜結(jié)合；戶型精致典雅，藝術(shù)與實用完美結(jié)合，傳統(tǒng)與現(xiàn)代相得益彰，實為一座集川西民居之靈氣、巴蜀文化之精華、古老成都之淳樸、江南園林之情趣的高品質(zhì)社區(qū)。（四）體育運動房產(chǎn)體育運動被現(xiàn)代的人喻為一種時尚，一種自我保護的必修課，人們越來越重視自己的身體狀況，因為它是一切生活、工作、學(xué)習(xí)的保障和前提。對于體育房地產(chǎn)這一住宅概念國內(nèi)做得較早，較成功的項目要屬廣州奧林匹克花園。同時將運動、健康的主題鮮明地掛在嘴邊。其原因在于，受到國家宏觀調(diào)控政策的影響，重慶仍處在計劃經(jīng)濟與市場經(jīng)濟的過渡時代，根本沒有能力支撐房地產(chǎn)這個市場。同時，重慶的房地產(chǎn)項目中同質(zhì)化現(xiàn)象日趨嚴(yán)重，競爭將不可避免。市場是殘酷的，面臨如此巨大的市場壓力，供過于求必然將一部分開發(fā)商淘汰出局。與全國其他城市一樣，重慶郊區(qū)房地產(chǎn)的興起已成為一種不可逆轉(zhuǎn)的趨勢，而決定這一事態(tài)發(fā)展快慢的主要因數(shù)取決于交通環(huán)境的改善。近年來，含谷鎮(zhèn)政府大力開發(fā)“農(nóng)家樂”等旅游資源，因而含谷的房地產(chǎn)逐漸向休閑度假型房地產(chǎn)的方向發(fā)展。布局兵營式布局沿含湖呈階梯布置，山頂為頂級別墅區(qū)，小區(qū)自備游艇，業(yè)主可免費游玩含湖。離含谷收費站約3分鐘車程，緊鄰800畝的含湖，風(fēng)景宜人。交房時間現(xiàn)房現(xiàn)房今年10月交付銷售情況約70%50%約5戶從以上個案來看，建筑風(fēng)格都是歐式風(fēng)格，除外立面顏色與戶型結(jié)構(gòu)有變化外，其他基本沒有任何特色；由于地理位置優(yōu)越，道路交通十分便利，環(huán)境優(yōu)美，但市場推廣平淡，因而三個項目的銷售情況一般；從香格里拉別墅的銷售情況我們可以看出，人們在購買別墅的過程中，對期房的選擇比較慎重。在水一方項目總占地約200畝（含湖面），總建筑面積7萬平方米；規(guī)劃戶型中有部分40平米左右的小戶型，專為度假型客戶量身定做。該項目毗鄰萬畝森林公園，空氣清新，肖家河蜿蜒流過別墅區(qū)，并且背靠數(shù)十畝果樹示范林。遠(yuǎn)近聞名的四大溫泉、歌樂山森林公園、金刀峽森林公園等旅游景點星羅棋布的集中于主城區(qū)周圍，共有景點300余處，其中國家級文物保護單位10多個。規(guī)模和起點都比較低。由于屬民辦校，相關(guān)教育部門對他們的管理相對獨立，學(xué)校的師資力量全部由社會招聘而來，從而對教師素質(zhì)有一定保證。學(xué)年受費制：學(xué)前班：8000元/年小學(xué)：13000元/年初中：15600元/年高中：17000元/年助學(xué)金+學(xué)費（期）小學(xué)：16000+4000元中學(xué)：14000+4500元高中：15000+5000元（助學(xué)金為一次性交納，學(xué)費每學(xué)期交），免在校期間的任何費用,畢業(yè)后歸還本金學(xué)年收費制：學(xué)前班：13000元/年小學(xué)：13000元/年初中：14000元/年高中：14500元/年助學(xué)金+學(xué)費（期）小學(xué)：18000+4000元中學(xué)：18000+4500元高中：18000+4600元（助學(xué)金為一次性交納，學(xué)費每學(xué)期交）交教育儲備金30萬，免在校期間的任何費用，畢業(yè)后歸還本金。主要以健身房的形式出現(xiàn)，較知名的有：中安俱樂部、陳靜健美中心等，但數(shù)量不多。在重慶與體育房地產(chǎn)相關(guān)的項目僅有一家——陽光華庭。休閑是娛樂的一部分，主旨是悠閑、自由無拘束的一種行為。從房地產(chǎn)市場來看，大多數(shù)的娛樂休閑性項目都集中在市區(qū)周邊的旅游景點，以度假山莊的形式出現(xiàn)，而真正意義上的娛樂休閑型房地產(chǎn)在重慶還處于市場空白點。由于特殊的戰(zhàn)略地理位置，黨中央于1983年，將重慶市作為全國第一個城市綜合體制改革試點城市，獲得國家計劃單列市的資格，賦予省級經(jīng)濟管理權(quán)限。從收入結(jié)構(gòu)看，持久性（穩(wěn)定性）收入增長緩慢，暫時性收入增長波動較大；傳統(tǒng)的工資性收入仍占絕對主導(dǎo)地位，資產(chǎn)投資性收入占總收入比例很小。居民財富的積累是近十年才逐漸形成的，1999年人均儲蓄達(dá)到2965元。隨著消費環(huán)境的進一步改善，居民的消費觀念將逐漸由積累型消費向信用型消費轉(zhuǎn)變。然而在追求新穎的同時卻又保留了數(shù)百年來火鍋的傳統(tǒng)與專一。在主城區(qū)中的沙坪壩區(qū)由于有較深厚的文化與教育的基礎(chǔ)，也成為眾多購房者所看好的區(qū)域。與其他城市相比欠缺休閑意識重慶與其他城市相比生活意識欠缺休閑性，生活節(jié)奏快，而所花費的時間往往花在不必要的交通上，從石橋鋪到解放碑的時間可能是45分鐘，也可能是1個半小時，在勞累一天后，希望的也許只是安靜的休息。但是進入2001年后，這一銷售勢頭得到有所“節(jié)制”，樓盤銷售普遍出現(xiàn)疲軟，而新增開工量卻呈現(xiàn)有增無減的態(tài)勢（與去年同期相比增長43％）。這一段時間，龍湖西苑提供的房源包括80M113M154M2各種規(guī)格，比較齊全，總價在20萬40余萬，按我們習(xí)慣的理解，主力購房人群應(yīng)該在35—50歲之間，但這一調(diào)查表顯示，40歲以下的購房者占了大多數(shù)—約為74％。（二）市場需求量分析由1999年《統(tǒng)計年鑒》數(shù)據(jù)反映，主城（包括渝北、巴南），其中主城非農(nóng)業(yè)人口具有最強的購買力。推動房地產(chǎn)市場發(fā)展的最主要力量是城市化的發(fā)展進程。％，％，％，近兩年基本穩(wěn)定在這一速度，增幅穩(wěn)定而平和。但事實與理論總存在一定的差距，“％與住宅銷售略有下降”的問題出現(xiàn)再那里呢？我們認(rèn)為原因有四點：市場產(chǎn)品同質(zhì)化程度較高開發(fā)商在對項目進行前期規(guī)劃時相互揣摩，造成市場產(chǎn)品同質(zhì)化程度較高，形成了內(nèi)地學(xué)沿海、新盤學(xué)老盤的惡性循環(huán)，使得市場產(chǎn)品千篇一律，消費者對于這種同質(zhì)化的產(chǎn)品已無明顯的購買欲望，因而采取了持幣觀望的態(tài)度?？v觀市場上熱銷樓盤，如：龍湖花園、學(xué)林雅園等，他們都有自身特色及鮮明的個性，向消費者展現(xiàn)了另一種全新的居住模式。（四）抑制購房的三大因數(shù)交通限制重慶—山城，坡高路不平，這給市民出行帶來不便，坐車上班花上四、五十分鐘這是常事，開發(fā)