【正文】 建筑與原有建筑物形成統(tǒng)一的建筑風(fēng)格，商品房外立面基本為粉墻黛瓦這種較為單一古典的建筑風(fēng)格。蘇州市二手房市場(chǎng)概況及分析圖8：自1999年蘇州市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)放和房改房上市辦法的實(shí)施以來(lái)，蘇州市二手房的年成交面積每年以300—500％的速度大幅度提升。值得一提的是，在中國(guó)，政府的作用是至關(guān)重要的。其經(jīng)濟(jì)收入（購(gòu)買力）決定了其能承受的房產(chǎn)總價(jià)，100平米還是140平米從居住功能方面而言也許只差一個(gè)房間，但房?jī)r(jià)卻相差40％。由此可見(jiàn)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看房?jī)r(jià)下跌的可能性幾乎是微乎其微。何況房?jī)r(jià)的下降并不會(huì)馬上引來(lái)顧客，甚至還可能引發(fā)會(huì)進(jìn)一步跌價(jià)的心理期望，使?jié)撛诘馁?gòu)買者持幣待購(gòu)，反而使得銷售更困難。從供給方面來(lái)分析，可歸納為以下幾點(diǎn)：1. 政府為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，也為了其土地批租收益，加大土地供應(yīng)量是在情理之中的；2. 前幾年蘇州房?jī)r(jià)的飆生吸引了大量的開(kāi)發(fā)商來(lái)蘇州淘金，大量新樓盤（例如湖東、相城等地）同時(shí)面市也是在所難免；3. 受房產(chǎn)市場(chǎng)行情和銀行貸款政策變化影響，一些房產(chǎn)投機(jī)者紛紛拋售存貨；4. 大批定銷房的上市；5. 二手房拍賣的興起，消除了房產(chǎn)買賣過(guò)程中的信息不對(duì)稱和一些不法房產(chǎn)中介的暴利，無(wú)形中提高了二手房的成交數(shù)量。問(wèn)題1：蘇州的房地產(chǎn)未來(lái)是否能持續(xù)高速發(fā)展下去？?jī)r(jià)格還有多少的上漲空間？解答：市場(chǎng)規(guī)律表明：任何商品的市場(chǎng)價(jià)格是由供求情況決定的。3. 到2003年，蘇州市中心區(qū)域的預(yù)售單價(jià)已經(jīng)超過(guò)3500元/平方米，％。(2) 需求量圖5：1998年以來(lái)，%的速度增長(zhǎng)，達(dá)到歷史最高水平。2. 2001年至2002年，其上漲趨勢(shì)不斷。蘇州市商品房市場(chǎng)概況及分析種種跡象表明，蘇州目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)已從2002年的供不應(yīng)求向供求平衡甚至供過(guò)于求急速轉(zhuǎn)變。蘇州市2004年第二次土地拍賣會(huì)上，18宗地塊中兩塊土地因無(wú)人問(wèn)津而流拍。2003年全市拍賣、招標(biāo)和掛牌交易經(jīng)營(yíng)性用地596宗（工業(yè)用地除外），共計(jì)1651萬(wàn)平方米。針對(duì)蘇州大規(guī)模的城市規(guī)劃，隨著大量拆遷戶的進(jìn)入，使當(dāng)?shù)氐娜巳簶?gòu)成以及城市規(guī)劃從鄉(xiāng)鎮(zhèn)向都市居住區(qū)轉(zhuǎn)換。蘇州市房地產(chǎn)政策概況■ 為了保護(hù)蘇州市區(qū)內(nèi)園林景觀和整體規(guī)劃，市區(qū)內(nèi)禁止建造高層建筑（十層以上）■ 各區(qū)內(nèi)樓盤多層結(jié)構(gòu)封頂、小高層完成40%—50%后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商才能得到預(yù)售證。從人均可支配收入來(lái)看，2003年達(dá)到12361元，％，從20002003年長(zhǎng)期發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，％，雖然2002年漲幅在10％以下，但2003年的上漲幅度高過(guò)15％，呈現(xiàn)加速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2．2蘇州市20002003年全市固定資產(chǎn)投資及漲幅，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所占比例及漲幅表2：蘇州20002003年固定資產(chǎn)投資漲幅及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所占比例（單位：億元）年份2000年2001年2002年2003年固定資產(chǎn)投資額810比上年增長(zhǎng)%%%%房地產(chǎn)投資額房地產(chǎn)所占比例%%%%房地產(chǎn)投資漲幅/%%%蘇州房地產(chǎn)投資比例在固定資產(chǎn)投資中所占比例一直處于上升的發(fā)展態(tài)勢(shì)，1999～％。我們[盼望蘇州的未來(lái)將興起一場(chǎng)文化復(fù)興運(yùn)動(dòng)，不單單在城市文化的硬件建設(shè)上，也在于地方文化的軟件營(yíng)建上，使古城的文化將發(fā)揮出真實(shí)作用，從而創(chuàng)造新的更燦爛的城市文化。蘇州很懂得去保護(hù)文化古跡，以此來(lái)保護(hù)文化。它延續(xù)著一個(gè)城市發(fā)展的歷史文脈，不僅是一個(gè)城市文化的象征，更是一個(gè)城市的寶貴財(cái)富。2002年工業(yè)總產(chǎn)值已居全國(guó)大中城市第二位，僅次于上海。蘇州工業(yè)園區(qū)目前建成區(qū)為金雞湖西岸8平方公里。一、蘇州市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)背景分析：蘇州市概況1．1蘇州市地理位置及行政區(qū)劃分■ 地理位置蘇州位于中國(guó)經(jīng)濟(jì)最活躍的區(qū)域——長(zhǎng)江三角洲中心地帶，東臨上海，南連浙江省嘉興、湖州兩市，西傍太湖與無(wú)錫相接，北枕長(zhǎng)江，是距上海最近的中心城市。第三部分：競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案研究問(wèn)題5： 競(jìng)爭(zhēng)還是互動(dòng)？ 對(duì)于本項(xiàng)目所在的區(qū)域，我們將尋找項(xiàng)目主要的競(jìng)爭(zhēng)樓盤。這個(gè)特殊的地理位置將對(duì)本項(xiàng)目起到重要的戰(zhàn)略作用，因此我們從金雞湖對(duì)于園區(qū)及蘇州市的意義及地位的研究來(lái)得出結(jié)論，從未來(lái)城市規(guī)劃上找出區(qū)域成為高檔住宅區(qū)的強(qiáng)大支撐。且本地塊是距金雞湖較近，景觀資源最好的一塊地，因此在開(kāi)發(fā)上需對(duì)于整個(gè)園區(qū)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展走勢(shì)有一個(gè)比較深入的了解。蘇州置信項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告報(bào)告單位：上海圖維由此我們?cè)陧?xiàng)目啟動(dòng)前期對(duì)整個(gè)的市場(chǎng)作出一個(gè)比較深入的調(diào)查分析，為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)作好前期的準(zhǔn)備工作。第二部分：區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析問(wèn)題4 園區(qū)湖東板塊未來(lái)的供應(yīng)情況如何？園區(qū)房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)什么發(fā)展趨勢(shì)？本項(xiàng)目未來(lái)將和湖東板塊的發(fā)展前景緊密的聯(lián)系在一起。我們將通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案、在售樓盤的產(chǎn)品力研究，為本項(xiàng)目的產(chǎn)品塑造和策劃提供依據(jù)。蘇州位于中國(guó)兩大經(jīng)濟(jì)帶－沿海經(jīng)濟(jì)帶和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶交接處，是中國(guó)最富饒地區(qū)之一?！?人口,。在合同利用外資和實(shí)際利用外資方面均居全國(guó)各大中城市第二位，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最迅速的現(xiàn)代化新興工業(yè)城市?！鎏K州文化的過(guò)去時(shí)——“上有天堂下有蘇杭”蘇州物產(chǎn)豐富，山川秀美，人杰地靈。雖然文化古城的基礎(chǔ)就是有文化遺存，但城市的文化不單是要保護(hù)這些遺存，而重要的是如何利用這些文化、挖掘其精神內(nèi)涵，激勵(lì)后人。蘇州市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況2．1蘇州市20002003年全市GDP及漲幅2003年，蘇州全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值2802億元，%，%，保持較高的增長(zhǎng)率。同時(shí)，房地產(chǎn)投資額漲幅亦在不斷增長(zhǎng)中，雖然2003年增長(zhǎng)幅度與同年固定資產(chǎn)投資額增長(zhǎng)幅度相比有所減少，但從20002003年房地產(chǎn)投資額平均漲幅46％的長(zhǎng)期發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，其依然大于固定資產(chǎn)投資42％的平均漲幅。2．4蘇州市20002003年社會(huì)消費(fèi)品零售總額及漲幅表4：蘇州20002003年社會(huì)消費(fèi)品零售總額及漲幅（單位：萬(wàn)元）年份2000年2001年2002年2003年社會(huì)消費(fèi)品零售總額漲幅/%%%，從2000～2003年中穩(wěn)定上升，％，表現(xiàn)出蘇州社會(huì)消費(fèi)品零售市場(chǎng)的消費(fèi)能力在逐年上升。而新區(qū)，、園區(qū)和吳中區(qū)內(nèi)的高層標(biāo)準(zhǔn)由各地政府機(jī)構(gòu)制定?！?在進(jìn)行商品房買賣的同時(shí)，買方須按購(gòu)房款的2%交納契稅，‰的印花稅和房地產(chǎn)交易綜合服務(wù)等費(fèi)用400元。據(jù)測(cè)算，20032004年拍得的房地產(chǎn)項(xiàng)目的地價(jià)成本和建筑成本等在4500元／平方米左右。這種情況主要因?yàn)閲?guó)家金融緊縮政策正在產(chǎn)生影響，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款的自有資金最近剛剛提高至３５％，使地產(chǎn)商在舉牌競(jìng)拍地塊時(shí)更謹(jǐn)慎。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的施行，房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買土地，開(kāi)發(fā)房產(chǎn)將面臨著更高的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前新開(kāi)工面積也就是未來(lái)的潛在供應(yīng)，以此趨勢(shì)判斷，未來(lái)一兩年內(nèi)蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量將趨于逐漸放大的發(fā)展態(tài)勢(shì)。同比2002年增長(zhǎng)7%，需求穩(wěn)步增長(zhǎng)，逐步攀升。目前蘇州每年有近10億外資進(jìn)入，加上近年來(lái)舊城改造力度的加強(qiáng)，市場(chǎng)需求持續(xù)上漲，最直接的表現(xiàn)是房?jī)r(jià)的飛速上漲。因此蘇州房?jī)r(jià)的走勢(shì)也必然取決于蘇州房產(chǎn)市場(chǎng)的供求。這些因素意味著短期內(nèi)房產(chǎn)供給將有大幅增加，房?jī)r(jià)下降的壓力是客觀存在的。高檔房下降并不會(huì)引來(lái)低收入顧客。從需求方面來(lái)分析：買房者可分為兩類。因此100平米左右或更小的房子依然緊缺，但140平米以上的房子可能銷售速度明顯緩慢。一個(gè)地方住房?jī)r(jià)格的明顯下降不僅影響其經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，而且會(huì)引發(fā)擁有房產(chǎn)的絕大多數(shù)民眾的不滿情緒，因此政府一定會(huì)支持房地產(chǎn)的健康發(fā)展，消除部分地區(qū)、部分樓盤的房產(chǎn)泡沫并不會(huì)影響整個(gè)房產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)步上升，更何況政府近幾年大量基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)不僅支持了房地產(chǎn)的發(fā)展，還指望房地產(chǎn)價(jià)格的提高拉動(dòng)土地出讓金的提高以償還前期基礎(chǔ)設(shè)施投資的債務(wù)。其增長(zhǎng)勢(shì)頭不斷。古城區(qū)雖然商業(yè)繁榮，配套設(shè)施齊全，但由于保護(hù)歷史建筑及開(kāi)發(fā)限制，決定了老城區(qū)不可能有大規(guī)模的城市改造，未來(lái)住宅供應(yīng)也不會(huì)很多，且古城區(qū)樓盤多為多層住宅小區(qū)，～6層的范圍之內(nèi)，其中，底層大多作為車庫(kù)，頂層為閣樓。蘇州新區(qū)：起步較早，但發(fā)展上卻落后于后來(lái)居上的園區(qū)新區(qū)位于古城區(qū)的西邊，于1990年開(kāi)始開(kāi)發(fā)建設(shè)，雖然開(kāi)發(fā)起步較早，但發(fā)展速度卻始終落后于園區(qū)。蘇州工業(yè)園區(qū)（湖西、一區(qū)）： 園區(qū)規(guī)劃、建造融合新加坡國(guó)際化理念與蘇州文化底蘊(yùn)于一體工業(yè)園區(qū)行政轄區(qū)面積260平方公里，其中中新合作區(qū)規(guī)劃面積70平方公里（含6平方公里金雞湖），規(guī)劃居住人口60萬(wàn)，位于古城區(qū)的東邊，美麗的金雞湖畔，地理位置上更鄰近上海，是蘇州和新加坡共同合作開(kāi)發(fā)的高新技術(shù)園區(qū)，其融新加坡國(guó)際化理念和蘇州文化底蘊(yùn)于一體。一區(qū)（湖西）居住環(huán)境和城市功能都較古城更完善，居住人口以高新科技產(chǎn)業(yè)人員為主。蘇州工業(yè)園區(qū)（湖東、二區(qū)）：湖西之后，城市崛起的下一個(gè)新板塊。該區(qū)域道路和商業(yè)中心正在起建，園區(qū)政府性設(shè)施亦同期同步建設(shè)，屆時(shí)政府機(jī)構(gòu)將遷入該二區(qū)。蘇州工業(yè)園區(qū)（三區(qū)）三區(qū)，該區(qū)域在二區(qū)以東，目前還未開(kāi)發(fā)，今后以工業(yè)設(shè)施為主，部分為居住區(qū)域，居住區(qū)域與二區(qū)聯(lián)成一片，三區(qū)工業(yè)土地的比重有上升。較少交通配套道路擁擠，但交通便利道路規(guī)劃較好，較為便利道路規(guī)劃很好，交通目前不便利道路規(guī)劃很好，公共交通目前很不便利道路規(guī)劃很好但目前未建居住人口特質(zhì)以原地居民為主以原地居民和工業(yè)區(qū)內(nèi)人員為主以原地居民和工業(yè)區(qū)內(nèi)人員為主以原地居民和工業(yè)區(qū)內(nèi)人員為主以原地居民和工業(yè)區(qū)內(nèi)人員為主居住性評(píng)價(jià)★★★☆☆★★☆☆☆★★★★☆★★★★★★★★★☆圖9：園區(qū)二、三區(qū)景觀規(guī)劃示意圖圖10：園區(qū)總體規(guī)劃問(wèn)題3：金雞湖于蘇州市究竟處在什么地位？解答：金雞湖對(duì)于蘇州的意義：它不僅是蘇州工業(yè)園區(qū)的原點(diǎn)，也將是蘇州城市發(fā)展戰(zhàn)略中的重點(diǎn)。金雞湖的存在并沒(méi)有影響交通以及規(guī)劃，正因?yàn)樗俏磥?lái)的城中湖，規(guī)劃師才有了用武之地，打造模范城的雛形。金雞湖景觀設(shè)計(jì)的核心在于其內(nèi)涵的二元性概念：一方面，表現(xiàn)蘇州古城的歷史文化內(nèi)涵；另一方面，幫助其實(shí)現(xiàn)建設(shè)一個(gè)現(xiàn)代化國(guó)際都市的目標(biāo)。金雞湖是小家碧玉的蘇州人大氣的一面。蘇州工業(yè)園區(qū)管理委員會(huì)負(fù)責(zé)金雞湖70平方公里環(huán)湖區(qū)域這一園區(qū)中重點(diǎn)開(kāi)放空間的開(kāi)發(fā)工程。推進(jìn)環(huán)湖商業(yè)、文化設(shè)施建設(shè)把發(fā)展大商業(yè)、推進(jìn)大旅游作為今后發(fā)展的重要的新增長(zhǎng)點(diǎn)和新亮點(diǎn)。園區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)于1997年啟動(dòng)，園區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在8年中，一躍成為蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主渠道，中新合作區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)量迅猛增長(zhǎng)。分析表明，2002年底以前交付使用的住宅項(xiàng)目，入住率已超過(guò)85％，2003年后交付的房屋因交房時(shí)間短等因素入住率相對(duì)低，園區(qū)住宅總體入住情況尚屬正常。下面對(duì)各個(gè)板塊的現(xiàn)狀和特點(diǎn)以及未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行介紹和分析：（1）湖西板塊板塊現(xiàn)狀：競(jìng)爭(zhēng)激烈，促使樓盤品質(zhì)不斷向上突破湖西板塊位于園區(qū)西部，金雞湖與老城區(qū)中間，系園區(qū)內(nèi)的黃金板塊，開(kāi)發(fā)啟動(dòng)早，各開(kāi)發(fā)商均在此投入了極大的人力物力和財(cái)力，周邊的生活配套較為齊全，截止至今，湖西板塊已開(kāi)發(fā)樓盤近30個(gè)，由于土地所剩不多，所以后續(xù)產(chǎn)品不會(huì)太多。但也因現(xiàn)已開(kāi)發(fā)較多樓盤，使得該地區(qū)土地儲(chǔ)備量較為稀缺，下一輪發(fā)展將以湖東為開(kāi)發(fā)重點(diǎn)。金雞湖東，曾經(jīng)是偏僻的遠(yuǎn)郊，如今卻成炙手可熱的都市黃金地段。這也是浙江南都、南京棲霞、天津順馳、上海中華企業(yè)等諸多國(guó)內(nèi)著名房地產(chǎn)企業(yè)“逐鹿”湖東的原因。湖西代表樓盤：東湖春之韻、南都玲瓏灣。這一方面說(shuō)明園區(qū)世界一流的規(guī)劃，理想的居住環(huán)境在消費(fèi)群中已獲得認(rèn)可，另一個(gè)重要的原因，應(yīng)歸功于蘇州工業(yè)園區(qū)特殊的社會(huì)保障體系，作為全國(guó)唯一的區(qū)域性公積金制度，目前已為萬(wàn)名以上園區(qū)內(nèi)工作人士提供了完備的公積金貸款，且目前公積金會(huì)員仍以每半年將近5000人的數(shù)量遞增。與之相反單價(jià)5000元/平方米以上則去化費(fèi)力，2004年6月開(kāi)盤的順馳湖畔天城定價(jià)在5000元/平方米以上，雖經(jīng)過(guò)半年來(lái)的蓄水，開(kāi)盤后銷售情況仍不理想。蘇州園區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可謂有較強(qiáng)的地域性，且蘇州的買房者具較強(qiáng)的“地方品牌”意識(shí)，對(duì)于外來(lái)的，非蘇州本地，不熟知的開(kāi)發(fā)商品牌，無(wú)論開(kāi)發(fā)實(shí)力大小，均有一定的抵制情緒。四、園區(qū)商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)及與其他片區(qū)房?jī)r(jià)比較情況得益于高起點(diǎn)規(guī)劃的園區(qū)，近年來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。由于園區(qū)房地產(chǎn)的品牌效應(yīng)，自1999年起園區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格在蘇州市區(qū)一直處于領(lǐng)漲地位。蘇州市區(qū)的房?jī)r(jià)上漲是2001年下半年起由園區(qū)先行領(lǐng)跑的，隨后推進(jìn)到古城區(qū)補(bǔ)漲，然后再完成新區(qū)的補(bǔ)漲過(guò)程，通過(guò)這二年的補(bǔ)漲，市區(qū)各區(qū)的房?jī)r(jià)都達(dá)到了一個(gè)相對(duì)的高度。中心城區(qū)為3414元/平方米(其中定銷房為1987元/平方米，其他商品住宅為3628元/平方米)，高新區(qū)為4489元/平方米，吳中區(qū)為2953元/平方米，相城區(qū)為3073元/平方米。而湖東的大片土地開(kāi)發(fā)尚未全面動(dòng)工，配套設(shè)施也基本沒(méi)有，但就東湖春之韻、湖畔天城幾個(gè)盤的售價(jià)情況看，均價(jià)也已突破5000元/平方米。玲瓏灣384000270000596700東湖大郡1100002000040000順馳概括地說(shuō)，就是湖西地區(qū)緩漲，湖東地區(qū)大漲?；ハ啻龠M(jìn)，共同發(fā)展。環(huán)境分析該案位于金雞湖東，周邊水系豐富，同時(shí)，該地段周邊目前居住型項(xiàng)目較多，同時(shí)鄰里中心等商業(yè)生活設(shè)施也將趨于豐富，公交目前有小區(qū)自身負(fù)責(zé)，今后將會(huì)有幾條公交入住改善該地區(qū)目前情況。該案二期三批價(jià)格的上揚(yáng)，一來(lái)其位于該小區(qū)中心綠化位置，可以說(shuō)是以景觀房出售，二來(lái)是周邊市場(chǎng)房?jī)r(jià)基本達(dá)到5000元/平方米，由此以4800元的售價(jià)入場(chǎng)，不僅可以提高利潤(rùn)率，同時(shí)依然保持低價(jià)入市的品牌特征。除此之外，建屋的品牌在蘇州亦是吸引客源的動(dòng)力。其會(huì)員共分為三種：嘉賓會(huì)員，貴賓會(huì)員，禮遇會(huì)員。嘉賓會(huì)員指：在建屋地產(chǎn)各售樓現(xiàn)場(chǎng)完成調(diào)查問(wèn)卷，個(gè)人資料填寫完整的到