【正文】 章的鐵北，沒有發(fā)展成一個(gè)有規(guī)模的核心城區(qū)，成了長(zhǎng)春有名的棚戶區(qū)。,.（.） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料,回憶——?dú)v史之痛,鐵北板塊,鐵北經(jīng)濟(jì)較鐵南落后：占寬城區(qū)總面積超過80%的鐵北財(cái)政收入?yún)s只占到全區(qū)財(cái)政收入的40%。由于區(qū)域市政配套建設(shè)較慢，影響了板塊房地產(chǎn)的迅速發(fā)展。因以舊城區(qū)為主，目前房地產(chǎn)項(xiàng)目多為棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，區(qū)域房地產(chǎn)屬穩(wěn)步發(fā)展階段。,下面通過市場(chǎng)板塊的橫向?qū)Ρ绕饰霭鍓K特征，從營(yíng)銷全城的角度去關(guān)注區(qū)域板塊之爭(zhēng)，探悉板塊脈搏，從而發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)、掘出項(xiàng)目?jī)r(jià)值之魂！,專題研究：,長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分布示意,綠園區(qū)、汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、高新區(qū)部分,寬城區(qū)、部分二道區(qū),二道區(qū)、經(jīng)開區(qū),南關(guān)區(qū)部分、高新區(qū)部分、凈月開發(fā)區(qū),朝陽區(qū)、南關(guān)區(qū),對(duì)比——戰(zhàn)略全局之上,Text in here,城市中心地段，都市核心的中央生活區(qū)，擁有豐富的商業(yè)資源，基礎(chǔ)設(shè)施完備，配套齊全，其市場(chǎng)一直備受關(guān)注，房?jī)r(jià)穩(wěn)步上升。,小面積戶型、總房款少、購(gòu)置門檻低、投資回報(bào)度高等優(yōu)勢(shì)，面為眾多投資購(gòu)房者關(guān)注的焦點(diǎn)，并迎合了很大一部分目標(biāo)客群，比如家庭人口很少，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較弱、首次置業(yè)的中青年消費(fèi)者，市場(chǎng)需求較為旺盛。新建商品住房?jī)r(jià)格將有小幅上揚(yáng)的空間。由于屬于品質(zhì)提升和需求拉動(dòng)的自然上漲，仍在房地產(chǎn)市場(chǎng)理性的上漲區(qū)間范疇內(nèi)。因此，從2007年度可售面積來看，2007年的房地產(chǎn)供應(yīng)相對(duì)較低，存在開發(fā)商捂盤惜售的現(xiàn)象。,國(guó)家對(duì)土地的宏觀調(diào)控開始有所顯現(xiàn)。預(yù)計(jì)在2008年，長(zhǎng)春市商品房的上市量將達(dá)到600～800萬㎡。,主城區(qū)空間結(jié)構(gòu)為“雙心三翼、多組團(tuán)”：“雙心”分別指人民廣場(chǎng)一帶主中心和人民大街南端的南部副中心，“三翼”分別指西南、東南和東北三個(gè)主要城市發(fā)展方向，多組團(tuán)是指城市的空間拓展采取組團(tuán)的布局模式；,大力發(fā)展工業(yè)的戰(zhàn)略引擎,振興老東北工業(yè)基地 加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和國(guó)有企業(yè)改革改組改造； 著力振興裝備制造業(yè)，促進(jìn)資源枯竭型城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型； 全面推進(jìn)工業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，提升和優(yōu)化第二產(chǎn)業(yè)； 大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，調(diào)整中增加勞動(dòng)力就業(yè)。,倍訊易pxyi.net,投資對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展拉動(dòng)明顯，消費(fèi)能力有待提高,自2004年開始，固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，2007年固定資產(chǎn)投資占GDP比重65％，對(duì)拉動(dòng)城市的發(fā)展起到了明顯的作用，對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)初顯領(lǐng)航之勢(shì)；,城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入持續(xù)快速增長(zhǎng)，07年同比增幅為12％，處于同類城市上游行列，但絕對(duì)值仍較低； 由于歷史原因城市經(jīng)濟(jì)一度缺乏活力，城市居民消費(fèi)能力有限，但隨著產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，城市居民消費(fèi)能力和消費(fèi)意識(shí)正在逐年提高。,讓我們結(jié)合項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)，來看看我們所要面臨的市場(chǎng)環(huán)境，從而確定項(xiàng)目利潤(rùn)與品牌價(jià)值最大化的策略。 開發(fā)商為知名上市公司，曾在蘇州成功開發(fā)多個(gè)樓盤，具有豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和先進(jìn)的開發(fā)理念。,長(zhǎng)春市十二中的前身是長(zhǎng)春第一所官辦學(xué)?！B(yǎng)正書院，至今已有123年的歷史，有“長(zhǎng)春第一?！钡拿雷u(yù)；四中建于1907年，今年剛好是建校100周年。 現(xiàn)項(xiàng)目周邊存在較多空地，尚未正式開發(fā)，預(yù)計(jì)整個(gè)片區(qū)在未來三年內(nèi)會(huì)有巨大變化。,交通條件 交通道路系統(tǒng)較為完善，有幾路公交線路直達(dá)鐵南和市區(qū)，居民出行較便利。,經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目規(guī)模中等偏大，三塊土地分割相對(duì)較為均勻，利于項(xiàng)目的分期操作及組團(tuán)規(guī)劃。,地塊西面為空地和舊水塔等，未來將規(guī)劃體育中心、社會(huì)停車場(chǎng)。,西南為中心公園，但與證大光明城相比不占優(yōu)勢(shì)，目前項(xiàng)目附近日常生活商業(yè)配套匱乏。.（.） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料,項(xiàng)目認(rèn)知與理解,宏觀環(huán)境綜合審視,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì),項(xiàng)目定位思路和物業(yè)發(fā)展建議,項(xiàng)目開發(fā)主題初探,項(xiàng)目總體規(guī)劃建議,本案總體思路(Contents),.（.） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料,項(xiàng)目宗地分析[特征及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)],[項(xiàng)目背景信息] 本案地處項(xiàng)目位于長(zhǎng)春市寬城區(qū)亞泰大街以西，北三環(huán)以南，九臺(tái)路以東，養(yǎng)正高中以北。,地塊外部環(huán)境[四至],地塊南面是養(yǎng)正高級(jí)中學(xué)，是地塊附近較有優(yōu)勢(shì)的配套，為區(qū)域居民子女入學(xué)提供便利，同時(shí)也提升了地段的自然價(jià)值。具有遠(yuǎn)景配套優(yōu)勢(shì)。,區(qū)位條件 目前是長(zhǎng)春棚戶區(qū)面積最大、經(jīng)濟(jì)落后的老城區(qū)，也是北部新城規(guī)劃中城市服務(wù)中心的核心區(qū)域，是未來的北部新城重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。,環(huán)境條件 目前為北外環(huán)，生活環(huán)境與自然條件較差，地塊南側(cè)為養(yǎng)正高級(jí)中學(xué)、東南方向規(guī)劃有重點(diǎn)初中，地塊內(nèi)有小學(xué)、幼兒園公建規(guī)劃用地，具有改善教育配套不足的先天條件。,地塊價(jià)值解析之二：養(yǎng)正中學(xué),養(yǎng)正中學(xué) “長(zhǎng)春第一?！?本項(xiàng)目地塊南側(cè)是有百年歷史、號(hào)稱“長(zhǎng)春第一?！钡酿B(yǎng)正高級(jí)中學(xué)。在“建設(shè)北部新城”的熱潮中，是長(zhǎng)春市委、市政府全力打造的鐵北重點(diǎn)高中和省級(jí)示范性高中。,本案所處地段是以前的偏僻地區(qū)，綜合環(huán)境較差，客戶認(rèn)可度較差； 項(xiàng)目周邊目前生活、商業(yè)等配套匱乏，不能滿足基本生活需要；居住氛圍不足，生活條件很不成熟； 地塊所處區(qū)域歷年開發(fā)項(xiàng)目檔次普遍較低，房?jī)r(jià)同比一直不高，給項(xiàng)目提升帶來不利因素； 區(qū)域居民消費(fèi)水平較低，居住混雜，目前缺少中高端人群。,.（.） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料,宏觀環(huán)境綜合審視,項(xiàng)目認(rèn)知與理解,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì),項(xiàng)目定位思路和物業(yè)發(fā)展建議,項(xiàng)目開發(fā)主題初探,項(xiàng)目總體規(guī)劃建議,本案總體思路(Contents),經(jīng)濟(jì)總量不高/人均GDP突破3000美元，房地產(chǎn)處于快速發(fā)展階段,長(zhǎng)春GDP總量在省會(huì)城市中處于中間水平，但GDP在007年的快速增長(zhǎng)表現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)上漲的良好勢(shì)頭，同時(shí)將帶動(dòng)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展； 人均GDP超過3000美元，根據(jù)國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn)，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)消費(fèi)需求特征以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并存；,第二產(chǎn)業(yè)所占比重較高（50.4 %），工業(yè)化進(jìn)程迅速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)良性調(diào)整。,城市化進(jìn)程加速，市場(chǎng)擴(kuò)容現(xiàn)象明顯,城市化水平平均增速0.575%，在2006年增速超過3%，城市化率為47.2%。,發(fā)展壯大汽車、石化、農(nóng)產(chǎn)品三大支柱產(chǎn)業(yè)； 加快發(fā)展中西藥、電子信息、生物、材料等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)； 培育發(fā)展能源、冾金、建材、輕紡等特色產(chǎn)業(yè)。 2007年前11個(gè)月的商品住宅成交量達(dá)551萬㎡，預(yù)計(jì)年底成交量可突破600萬平方米，按此銷售面積計(jì)算，需要3.5年的去化時(shí)間。2007年計(jì)劃供應(yīng)土地850萬㎡；截止至12月14日，土地出讓僅為473萬㎡。,商品住宅銷售面積由2006年的311萬㎡，爆增至2007年前11月的486萬，住宅銷售增幅高達(dá)74.9%，房地交易量的漲幅之大，可見市場(chǎng)的需求迅速擴(kuò)容，和市場(chǎng)的旺盛需求。,專題研究：,數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)春市新建商品房供應(yīng)和銷售中：90㎡以下中小戶型供應(yīng)和銷售量逐月增加，大戶型供應(yīng)和銷售量逐月減少。,商品房供應(yīng)和交易均以大眾需求為主流,市場(chǎng)實(shí)際表現(xiàn)：07年戶型面積需求有明顯回歸跡象,居民住房消費(fèi)理念有了積極變化，很多人已經(jīng)不再盲目貪大。,國(guó)家90/70（90平米以下占70%）政策在地方政府的進(jìn)一步落實(shí)將有效調(diào)整市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，同時(shí)也將促進(jìn)大眾需求的快速釋放。但因中心城區(qū)可開發(fā)用地較小，項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)較小，而且開發(fā)多以高端項(xiàng)目及商務(wù)項(xiàng)目為主。,隨著市政府的南遷及凈月生態(tài)城的建設(shè)，南部板塊依托極好的資源優(yōu)勢(shì)，云集數(shù)家國(guó)家一線的房地產(chǎn)開發(fā)商同時(shí)打造高端地產(chǎn)項(xiàng)目，強(qiáng)勢(shì)樹立城市居住價(jià)格標(biāo)桿。,原屬老工業(yè)區(qū)，土地資源豐富，早期因基礎(chǔ)設(shè)施落后，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，開發(fā)以中端及以下項(xiàng)目為主。,寬城是長(zhǎng)春的老城區(qū)、工業(yè)相對(duì)集中的區(qū)域。,鐵北生態(tài)環(huán)境惡劣，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平低下，具體體現(xiàn)在： 環(huán)境質(zhì)量差、污染嚴(yán)重：長(zhǎng)春市區(qū)各監(jiān)測(cè)點(diǎn)空氣質(zhì)量平均值已符合國(guó)家二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，而鐵北2個(gè)監(jiān)測(cè)點(diǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)都顯示空氣質(zhì)量不達(dá)標(biāo)；目前長(zhǎng)春每天都有55萬噸左右的污水分別排入流經(jīng)市區(qū)的8條河流之中，這8條河最終都匯集或流經(jīng)鐵北。鐵北區(qū)域有街路222條，完好的僅8條。,困惑——生態(tài)環(huán)境惡劣，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平低下,歷史原因、區(qū)域環(huán)境條件惡劣、經(jīng)濟(jì)水平落后等造成長(zhǎng)春市民對(duì)區(qū)域認(rèn)可度不高！,總體思路：打造長(zhǎng)春北部現(xiàn)代中心區(qū) 城市定位：生產(chǎn)發(fā)展、生活舒適、生態(tài)良好、城市功能完善、人居與投資適宜的新城 功能定位：北部門戶，重要工業(yè)區(qū)之一，商品貨物集散、交通樞紐、居住中心區(qū)之一。 “三區(qū)”：將寬城區(qū)分割成三個(gè)發(fā)展區(qū)。 城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目：建設(shè)人民大街南北貫通、鐵南提升、火車站交通換乘中心、熱電一廠搬遷、監(jiān)獄搬遷等對(duì)北城開發(fā)及城市未來發(fā)展具有重大影響的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目。 重點(diǎn)打造環(huán)鐵商貿(mào)區(qū)：08年啟動(dòng)鐵南提升工程——以鐵南帶鐵北、以鐵北促鐵南，南北聯(lián)動(dòng)、協(xié)調(diào)發(fā)展。 隨著規(guī)劃實(shí)施：長(zhǎng)春站北站的開通、汽車客運(yùn)站的北遷、北人民大街開通、光復(fù)路老商圈的北遷以及規(guī)劃建設(shè)環(huán)鐵商貿(mào)園區(qū)將會(huì)帶動(dòng)一批購(gòu)房人群北移，給項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展帶來前所未有的機(jī)會(huì)。,影響—區(qū)域規(guī)劃將對(duì)區(qū)域房產(chǎn)形成利好，未來將形成開發(fā)熱點(diǎn),新一輪城市規(guī)劃建設(shè)及鐵北大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，將會(huì)帶動(dòng)一輪新的購(gòu)房置業(yè)投資熱潮，并形成區(qū)域開發(fā)熱點(diǎn)；,受區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境及規(guī)劃影響，未來幾年區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)投資和商品房市場(chǎng)供應(yīng)量將持續(xù)走高。 證大、華大、吳中等全國(guó)性的開發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐和開發(fā)，為寬城區(qū)注入了新的活力。,喜憂參半——,大盤進(jìn)入，房?jī)r(jià)出現(xiàn)上升拐點(diǎn)，同期上市量集中,.（.） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料,區(qū)域外客戶對(duì)區(qū)域的認(rèn)可度正開始轉(zhuǎn)變階段,居住便利性,01.北部新城核心區(qū)的的規(guī)劃 政府行政辦公區(qū)的規(guī)劃和搬遷 行政事業(yè)單位的建成及投入使用,02.鐵北物流規(guī)劃與建設(shè) 站前商圈北拓，打造環(huán)鐵商貿(mào)園及大型商圈 08年光復(fù)路商圈北遷,03.核心區(qū)配套建設(shè)的實(shí)施 中心公園、文體中心的打造 人民大街的北拓、地鐵一號(hào)線的規(guī)劃建設(shè)與實(shí)施,無集中的大型商圈,無集中的政商、文體中心,無客流較大的運(yùn)輸樞紐交通站,寬城區(qū)以前是經(jīng)濟(jì)落后、交通配套落后的的老城區(qū)，居民購(gòu)房大多為原地居民。后期在知名度完全打開的情況下，客源由一汽廠區(qū)轉(zhuǎn)而擴(kuò)大到整個(gè)長(zhǎng)春市。華大天朗國(guó)際浮出水面，受到了市場(chǎng)的普遍關(guān)注。 本案要立足區(qū)域，利用競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手沒有做足的方面，走差異化的路線，形成本案獨(dú)有的亮點(diǎn)，做出具有特色的差異化產(chǎn)品和居住文化，有效規(guī)避同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，擴(kuò)大影響，樹立品牌。地段相對(duì)較偏，配套相對(duì)齊全，居住氛圍較差的經(jīng)濟(jì)型住宅產(chǎn)品。如：包豪斯、中東首座等。證大以城市營(yíng)造商的自身定位，預(yù)計(jì)57年完成，推廣主題是北部新城核心區(qū)、超百萬平米希望之城。前期開發(fā)以多層產(chǎn)品為主，后期準(zhǔn)備做少量小高層產(chǎn)品；一期戶型以607