【正文】 因此，進(jìn)入世外桃源，就是一種身份的象征。在入主“世外桃源”的一瞬間，每一個(gè)善于觀察的人們都會(huì)深深地感觸到這里的截然不同。由此，我們給項(xiàng)目一個(gè)明確的產(chǎn)品概念：城市邊緣的休閑小鎮(zhèn)。在這里，平日忙于事業(yè)的中、青年人可于周末或清閑時(shí)間暫居此地，享受都市中無法得到的悠閑，清新與自然。三、產(chǎn)品概念及名稱綜上所述，我們將項(xiàng)目定位為一個(gè)集度假、休閑、生活、娛樂為一體的綜合性大社區(qū)，即城市邊緣的休閑小鎮(zhèn)。247。建議配置如下：247。商業(yè)中心力求做得大氣、極具吸引力，可將世界各地的特色商城匯聚一起，讓人流連往返。在環(huán)境的設(shè)計(jì)上，引入水景、亭臺(tái)樓閣等建筑小品，既可增加觀賞性，又可體現(xiàn)休閑性。大多數(shù)小區(qū)內(nèi)都建有常見的健身房、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等基本配套，對(duì)于本項(xiàng)目如此大的規(guī)模，在體育健身設(shè)施上應(yīng)更完善，更具規(guī)模。（二）項(xiàng)目配套教育配套針對(duì)兒童、青少年配置一流的私立貴族學(xué)校，讓業(yè)主子女能獨(dú)立地在一個(gè)幽靜的環(huán)境下學(xué)習(xí)成長(zhǎng)，從小接受與眾不同的超水平教育。（五）媒介形態(tài)報(bào)紙、電視、休閑雜志是其重度消費(fèi)媒介，媒體中新聞、保健、旅游、體育等是最為關(guān)注的內(nèi)容。同時(shí)，他們也追求事業(yè)的頂峰，力求在工作中獲取更優(yōu)異業(yè)績(jī)，以博得上級(jí)、同事、親屬、朋友的支持與贊許。（二）需求動(dòng)機(jī)介于一次置業(yè)和二次置業(yè)之間的一種需要，希望以此滿足家庭休閑娛樂且居家的需求，也是對(duì)自己多年奮斗的一種肯定和對(duì)美好生活的向往。家內(nèi)有一定儲(chǔ)蓄或金融資產(chǎn)，家庭年收入豐厚（5～8萬元以上），職業(yè)無明顯限制，但多數(shù)為企業(yè)主、高級(jí)白領(lǐng)、公務(wù)員、教授、各界明星以及自由職業(yè)者等。當(dāng)代的消費(fèi)者是理性的、全面的、專家型的，因而我們創(chuàng)造的產(chǎn)品一定是面向市場(chǎng)的，適合消費(fèi)者的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。目前，重慶市場(chǎng)上這種大規(guī)模的城市邊緣社區(qū)為數(shù)不多，尚未構(gòu)成真正的威脅。重慶居民對(duì)休閑度假消費(fèi)習(xí)慣將是本項(xiàng)目銷售的最大障礙。鄰212國道約2公里長(zhǎng)的地塊部份會(huì)受到噪音，塵埃的污染。（二）劣勢(shì)在城市中居住習(xí)慣的人，從心理感覺上來看，此區(qū)域位置較偏，生活必要配套設(shè)施不完善。小區(qū)內(nèi)可深挖出溫泉，成為社區(qū)休閑、居家一大極佳的天然資源。項(xiàng)目背靠重慶著名的中梁山脈，有著得天獨(dú)厚的自然環(huán)境與天然植被，是人們健康生活、度假的理想之地。五、項(xiàng)目SWOT分析（一）優(yōu)勢(shì)介于主城區(qū)兩個(gè)重要組團(tuán)沙坪壩、北碚之間，地處果林及農(nóng)田環(huán)繞的郊區(qū)地帶，離兩組團(tuán)中心各17公里，兩邊有212國道相通，距離上講不算太遠(yuǎn)，但已完全遠(yuǎn)離城市的喧囂。項(xiàng)目地表處長(zhǎng)年生長(zhǎng)竹林、梧桐樹、黃桷樹、厥類植物等綠色野生植被，部份農(nóng)田散布其間，整個(gè)地貌高低不平，原始自然。北面連著華新國際開發(fā)的水天花園，中間有金龍湖連接；西側(cè)直接鄰靠212國首（規(guī)劃中欲拓寬），國道鄰近部分長(zhǎng)約3公里左右，道路筆直、平坦；南面是童家溪鎮(zhèn)的農(nóng)田部份，距規(guī)劃中的重大科技園區(qū)井口工業(yè)區(qū)約幾公里路程；東側(cè)被嘉陵江及規(guī)劃中的高爾夫球場(chǎng)所環(huán)繞，不遠(yuǎn)處是在建中的渝合高速公路。它的建成將對(duì)項(xiàng)目本身的環(huán)境、檔次、配套等因素產(chǎn)生較大影響。一到清晨，成群結(jié)隊(duì)的野生鳥類便飛舞在群林之中，隨著竹林的搖曳共同奏響“園林圓舞曲”。其重慶城區(qū)少有的湖泊金龍湖，面積大約300畝，由北至南總長(zhǎng)3公里，依附項(xiàng)目本身的地塊連綿延伸。建設(shè)中的渝合高速公路可帶動(dòng)沿線的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加強(qiáng)郊區(qū)與市中區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化交流，啟動(dòng)沿線地塊的升值潛力，同時(shí)也可緩解212國道的交通壓力。（三）渝合高速公路線在建中的渝合高速公路由渝北經(jīng)北碚至合川，為雙向回車道高等級(jí)高速公路。主城區(qū)還規(guī)劃建設(shè)石黃、大坪和鴻惠寺等城市隧道。主城區(qū)內(nèi)將擁有16座跨江特大橋梁，其中長(zhǎng)江上9座，嘉陵江上7座。整個(gè)組團(tuán)的北、東、南三面被嘉陵江環(huán)抱，是座典型的山水城鎮(zhèn)。另外，近幾年沙區(qū)在通訊、交通、體育衛(wèi)生等各方面均取得持續(xù)發(fā)展，城鄉(xiāng)居民的收入水平顯著提高，2000年底人均居住面積達(dá)17平方米，特別是區(qū)內(nèi)龐大的教師隊(duì)伍，成為強(qiáng)勁的購房新一族。商貿(mào)市場(chǎng)打破了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下國有商業(yè)一統(tǒng)天下的單一經(jīng)營模式，形成多種經(jīng)營方式的流通格局。常住人口65萬人（第五次人口普查資料為78萬人），其中非農(nóng)業(yè)人口43萬人左右。北碚區(qū)擁有大專院校和中等學(xué)校各6所，在校學(xué)生2000多人，小學(xué)168所，系國內(nèi)享有盛名的文化區(qū)。國家級(jí)社會(huì)發(fā)展綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)和重慶市第一個(gè)山水園林城區(qū)。15個(gè)鎮(zhèn)，2個(gè)鄉(xiāng)。貫徹開發(fā)性移民方針，做好三峽移民和城鎮(zhèn)搬遷工作，促進(jìn)庫區(qū)經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展，實(shí)現(xiàn)“開發(fā)三峽、振興重慶”的目標(biāo)。進(jìn)一步發(fā)展文化教育、體育、衛(wèi)生事業(yè)，繁榮社會(huì)主義文藝，弘揚(yáng)優(yōu)秀的民族文化和地方文化，擴(kuò)大地區(qū)間和國際間的文化交流。堅(jiān)持科技為先導(dǎo)，教育為基礎(chǔ)，確?？萍冀逃齼?yōu)先發(fā)展的戰(zhàn)略地位，提高全市人民的科學(xué)文化教育素質(zhì)，為經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展提供合格人才和科技成果。按照產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)性大、市場(chǎng)前景廣闊、技術(shù)含量高的原則，立足現(xiàn)有基礎(chǔ)和優(yōu)勢(shì)，發(fā)展壯大以汽車摩托車為主體的機(jī)械工業(yè)、以天然氣化工和醫(yī)藥化工為重點(diǎn)的化學(xué)工業(yè)、以優(yōu)質(zhì)鋼材和優(yōu)質(zhì)鋁材為代表的冶金工業(yè)三大現(xiàn)有支柱產(chǎn)業(yè)，著力培育電子信息、建筑、旅游和食品四大新的支柱產(chǎn)業(yè)。在這二十年中繼續(xù)保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速、健康發(fā)展，建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，逐步形成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)、工業(yè)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、家電產(chǎn)業(yè)化程度較高的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系。收入預(yù)期、年齡因素、醫(yī)療費(fèi)用、養(yǎng)老、子女入學(xué)以及一些不可預(yù)測(cè)的因素，都可能抑制市民的購房行為，尤其在經(jīng)濟(jì)大勢(shì)尚不明朗時(shí)。公交的不暢限制了市民到更遠(yuǎn)的地方購房?，F(xiàn)在市民們面對(duì)竣工的路橋一般都有著復(fù)雜的心情：距離近了，沒錯(cuò)，但要收費(fèi)，而且費(fèi)用比老橋要高。一個(gè)不活躍的二手房市場(chǎng)很難給一級(jí)市場(chǎng)帶來新的活力。缺乏觀念的引導(dǎo)重慶的開發(fā)商不注重消費(fèi)觀念的引導(dǎo)，其結(jié)果導(dǎo)致新產(chǎn)品很難被市場(chǎng)所認(rèn)識(shí)?，F(xiàn)假設(shè)主城區(qū)居民占有60％的份額即726億元，再按國內(nèi)比較流行的說法20％的人擁有80％的存款，約580億元，由此可看出市場(chǎng)容量相當(dāng)可觀。（三）消費(fèi)者購買力分析市場(chǎng)需求是最難以預(yù)測(cè)的，因?yàn)樗遣粩嘧兓?、?dòng)態(tài)的。15平方米乘以人口數(shù)，總量就在4100萬平方米左右；若以單價(jià)2000元/平方米計(jì)，總金額可達(dá)693億元（減去2000年的銷售額127億元），相當(dāng)于全市2000年商品房銷售總額127億元的5倍左右，可供開發(fā)商開足馬力干5年，而且這期間還不斷有房屋折舊的因素存在。二次以上置業(yè)者的比例高達(dá)54％，這一方面體現(xiàn)了龍湖的品牌吸引力，另一方面，也說明了新的購買人群尚未全面形成，或者說成長(zhǎng)的速度比較慢。其中：29歲以內(nèi)占14％；30—39歲占總數(shù)的60％；40—49歲占18％；50—59歲占4％；60歲以上占3％。二、房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)分析來自市地房局市場(chǎng)處提供的數(shù)據(jù)顯示：直轄三年來，我市的商品房銷售額持續(xù)快速增長(zhǎng)，98年較97年增長(zhǎng)60％，99年較98年增長(zhǎng)23％，2000年較99年增長(zhǎng)了134％，增幅驚人。但從總體上看卻弱于其他大中型城市的旅游發(fā)展，多數(shù)旅游景點(diǎn)經(jīng)營一般都不景氣，生命周期往往都比較短暫，其主要原因是缺乏觀念的引導(dǎo)和符合重慶人希望的那種旅游方式和設(shè)施。我們通過市場(chǎng)調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，與教育有關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，銷售狀況都比較良好，其中典型的有：學(xué)林雅園、欣陽廣場(chǎng)、巴蜀大廈等，而他們都只是僅僅借助外部配套而已。在重慶餐飲業(yè)向來都是最具挑戰(zhàn)性的一個(gè)行業(yè)，不光是對(duì)投資者的考驗(yàn)，同時(shí)也是對(duì)“掌火司傅”創(chuàng)意水平的一種考驗(yàn)，一道特色菜的生命周期與驚人的市場(chǎng)普及速度，從側(cè)面反映出了重慶人對(duì)新穎事物的追求心理。預(yù)計(jì)未來幾年，重慶消費(fèi)結(jié)構(gòu)將發(fā)生質(zhì)的變化，首先是食品消費(fèi)支出占消費(fèi)總支出（恩格爾系數(shù)）的比重將持續(xù)下降；隨著住房制度改革的深化，尤其是住房分配納入貨幣分配的軌道，居住類支出將有較大幅度的增加；隨著教育制度的改革和知識(shí)更新速度的加快，家庭用于教育方面的支出將進(jìn)一步增加；隨著住房條件的改善，用于家庭裝備的支出勢(shì)必會(huì)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)（1999年重慶城市居民家庭設(shè)備、%）；隨著生活水平的提高、工作節(jié)奏的加快、老年人的增多，家庭勞務(wù)方面的消費(fèi)支出將逐漸增加；除食品外，其他方面支出將和消費(fèi)總支出同步增長(zhǎng)。影響重慶城市居民消費(fèi)需求增長(zhǎng)，消費(fèi)傾向下降的原因是多方面的，除職工收入增長(zhǎng)緩慢，職工持久性收入比重下降，暫時(shí)性收入比重上升外，主要還有以下幾方面原因：一是由于企業(yè)轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)軌，使職工下崗、失業(yè)的壓力加重，影響了預(yù)期收入的信心；二是由于養(yǎng)老、醫(yī)療、教育、住房制度的改革，增加了預(yù)期支出的壓力，社會(huì)綜合保障制度目前僅解決“三大基本保障線”，還在低層面進(jìn)行，因此居民仍將相當(dāng)一部分收入轉(zhuǎn)向儲(chǔ)蓄，影響了即期消費(fèi)需求；三是儲(chǔ)蓄積累。1999年重慶全市職工人均工資收入達(dá)到6300元，%，是1996年以來增長(zhǎng)幅度最高的一年；城市居民人均年可支配收入為5896元，%。解放前曾為國民黨政府抗戰(zhàn)的陪都。娛樂休閑性的設(shè)施總體比較缺乏，且素質(zhì)不高，市民在工作以外的時(shí)間里大多呆在家里。（四）娛樂休閑市場(chǎng)分析娛樂是人的一種主要消遣方式，關(guān)系到人生活的每一天。說明了體育運(yùn)動(dòng)在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用，同時(shí)我們可以看出人們對(duì)體育運(yùn)動(dòng)仍有一定的需求。該校辦學(xué)已8年，現(xiàn)為重慶市規(guī)模最大的一所私立學(xué)校，與美國休斯頓大學(xué)建立友好關(guān)系。健身設(shè)施重慶市重點(diǎn)民辦學(xué)校情況表啟蒙學(xué)校方倩學(xué)校開明實(shí)驗(yàn)學(xué)校地址九龍坡區(qū)含谷鎮(zhèn)巴南區(qū)界石鎮(zhèn)南岸四公里規(guī)模占地：70畝；建筑面積：35700平米占地：80畝占地：138畝在校師生學(xué)生：430余人教師：100余人學(xué)生：300余人教師：80余人學(xué)生：1200余人教職工：300余人計(jì)劃招生從幼兒園至高中（每班不超過30人）從幼兒園至高中從幼兒園至高中配套設(shè)施一個(gè)室內(nèi)籃球場(chǎng)；兩個(gè)室外游泳池；400米草坪足球場(chǎng)；兩個(gè)羽毛球場(chǎng)；語音室、電教室、體操室等相關(guān)設(shè)施學(xué)校配有：游泳池、足球場(chǎng)、語音室、體操室、圖書館等相關(guān)教學(xué)設(shè)施兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)；一個(gè)400米體育場(chǎng)；一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)游泳池；計(jì)算機(jī)室、音律室、語音室等相關(guān)教學(xué)設(shè)施收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交教育儲(chǔ)備金20萬，免在校期間的任何費(fèi)用，畢業(yè)后歸還本金。在對(duì)學(xué)生的管理上，都采用封閉式教學(xué)管理，以培養(yǎng)學(xué)生獨(dú)立性為主。（二）私立教育市場(chǎng)分析(附:重慶市重點(diǎn)民辦學(xué)校情況表)私立教育是重慶市教育發(fā)展的薄弱環(huán)節(jié)。緊鄰金龍湖與規(guī)劃中的重慶國際高爾夫球場(chǎng)，該區(qū)域植被覆蓋率高，空氣質(zhì)量好配套網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、會(huì)所、迷你高爾夫等組建游艇俱樂部；社區(qū)內(nèi)配有標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、會(huì)所購物中心等設(shè)施交房狀態(tài)清水房清水房交房時(shí)間2002年3月一期已完工二期剛開盤銷售情況約15％一期銷售約90％三、相關(guān)市場(chǎng)分析（一）旅游市場(chǎng)分析重慶是一座擁有3000年歷史的文化古城，旅游資源十分豐富。肖河香榭該項(xiàng)目總占地350畝，規(guī)劃34棟獨(dú)立別墅與286戶聯(lián)排別墅，戶型面積170—500平米，主力戶型250平米左右，銷售價(jià)格2000—4000元/平米。兩個(gè)項(xiàng)目的功能