【文章內(nèi)容簡介】 336732489169071999年7182754152007641重慶城市居民人均收入年份人均年實(shí)際收入（元）人均年可支配收入（元）可支配收入比上年增長（%）1997年534353231998年548854671999年59165896（二）消費(fèi)水平這幾年重慶城市居民消費(fèi)支出有所增加，特別是1999年城市居民年人均消費(fèi)性支出達(dá)5352元，%。1999年，重慶居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)持續(xù)走低，消費(fèi)需求疲軟，已成為制約重慶國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要原因之一。影響重慶城市居民消費(fèi)需求增長，消費(fèi)傾向下降的原因是多方面的，除職工收入增長緩慢，職工持久性收入比重下降，暫時(shí)性收入比重上升外，主要還有以下幾方面原因：一是由于企業(yè)轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)軌，使職工下崗、失業(yè)的壓力加重，影響了預(yù)期收入的信心；二是由于養(yǎng)老、醫(yī)療、教育、住房制度的改革，增加了預(yù)期支出的壓力，社會(huì)綜合保障制度目前僅解決“三大基本保障線”，還在低層面進(jìn)行，因此居民仍將相當(dāng)一部分收入轉(zhuǎn)向儲蓄，影響了即期消費(fèi)需求；三是儲蓄積累。居民財(cái)富的積累是近十年才逐漸形成的，1999年人均儲蓄達(dá)到2965元。而中低值商品，大部分家庭已購置或已升級換代，社會(huì)上中高值商品（幾萬元的商品）尚未形成，影響了消費(fèi)需求的欲望；大部分居民消費(fèi)觀念尚未轉(zhuǎn)變，積累型消費(fèi)模式仍占絕對主導(dǎo)地位，信用型消費(fèi)尚處在萌芽狀態(tài)。（三）消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化這幾年重慶城市居民消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)有了一定的改變，食品支出占消費(fèi)總支出的比重逐年下降，%；居住類支出所占比重有所提高，1997重慶城市居民消費(fèi)傾向狀況年份人均可支配收入（元）人均消費(fèi)性支出（元）人均消費(fèi)性支出占可支配收入比重（%）199753234845199854674895199958965352重慶市城鄉(xiāng)居民年末儲蓄余額年 份199719981999年末儲蓄存款余額（億元）人均儲蓄存款（元）%，%，%（1999年度公房租金基本沒有提租）；醫(yī)療保健類、交通通訊類、教育娛樂文化服務(wù)類支出，占消費(fèi)總支出的比重，自1997年以來，都有所提高。預(yù)計(jì)未來幾年，重慶消費(fèi)結(jié)構(gòu)將發(fā)生質(zhì)的變化，首先是食品消費(fèi)支出占消費(fèi)總支出（恩格爾系數(shù)）的比重將持續(xù)下降；隨著住房制度改革的深化，尤其是住房分配納入貨幣分配的軌道，居住類支出將有較大幅度的增加；隨著教育制度的改革和知識更新速度的加快，家庭用于教育方面的支出將進(jìn)一步增加；隨著住房條件的改善，用于家庭裝備的支出勢必會(huì)保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢（1999年重慶城市居民家庭設(shè)備、%）；隨著生活水平的提高、工作節(jié)奏的加快、老年人的增多，家庭勞務(wù)方面的消費(fèi)支出將逐漸增加；除食品外，其他方面支出將和消費(fèi)總支出同步增長。隨著消費(fèi)環(huán)境的進(jìn)一步改善，居民的消費(fèi)觀念將逐漸由積累型消費(fèi)向信用型消費(fèi)轉(zhuǎn)變。重慶城市居民人均年消費(fèi)支出情況年 份199719981999消費(fèi)總支出484548955352食品支出220521792212食品支出所占比例%%%居住類支出295355438居住類支出所占比例%%%醫(yī)療類支出164186237醫(yī)療類支出所占比例%%%交通、通訊類支出291338404交通、通訊類支出所占比例%%%教育、娛樂、文化類626605730教育、娛樂、文化類支出所占比例%%%消費(fèi)總支出比上年增長10%1%%（四）消費(fèi)習(xí)慣特點(diǎn)量入為出是中國人傳統(tǒng)的消費(fèi)特點(diǎn)，但一個(gè)地區(qū)的區(qū)域文化卻影響著該區(qū)域人的某些消費(fèi)習(xí)慣，以重慶人的消費(fèi)習(xí)慣來講，他們具有以下幾個(gè)特點(diǎn)。追求新穎與保持傳統(tǒng)并行重慶人對新奇事物抱有很強(qiáng)的好奇性，單從外表打扮與特有的飲食文化便能初窺端倪。在重慶餐飲業(yè)向來都是最具挑戰(zhàn)性的一個(gè)行業(yè)，不光是對投資者的考驗(yàn)，同時(shí)也是對“掌火司傅”創(chuàng)意水平的一種考驗(yàn)，一道特色菜的生命周期與驚人的市場普及速度，從側(cè)面反映出了重慶人對新穎事物的追求心理。然而在追求新穎的同時(shí)卻又保留了數(shù)百年來火鍋的傳統(tǒng)與專一。重視子女教育望子成龍是中國人的傳統(tǒng)思想，受這傳統(tǒng)思想的影響，每位家長對子女都傾注了所有的精力與才力。近年來，由于受就業(yè)、學(xué)習(xí)競爭的壓力，再加上人民生活水平的提高，越來越多的家庭在教育費(fèi)用上的支出有所加大，歸根結(jié)底都是期望子女有一個(gè)很好的未來。我們通過市場調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，與教育有關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，銷售狀況都比較良好，其中典型的有：學(xué)林雅園、欣陽廣場、巴蜀大廈等，而他們都只是僅僅借助外部配套而已。在主城區(qū)中的沙坪壩區(qū)由于有較深厚的文化與教育的基礎(chǔ)，也成為眾多購房者所看好的區(qū)域。旅游概念不強(qiáng)重慶地區(qū)屬于旅游資源豐富的地區(qū)。近年來，隨著人們收入的增加，國家對拉動(dòng)內(nèi)需的一系列政策的出臺，大眾對旅游觀念也越來越強(qiáng)，使重慶周邊的旅游景點(diǎn)迅速崛起。但從總體上看卻弱于其他大中型城市的旅游發(fā)展，多數(shù)旅游景點(diǎn)經(jīng)營一般都不景氣，生命周期往往都比較短暫，其主要原因是缺乏觀念的引導(dǎo)和符合重慶人希望的那種旅游方式和設(shè)施。與其他城市相比欠缺休閑意識重慶與其他城市相比生活意識欠缺休閑性，生活節(jié)奏快，而所花費(fèi)的時(shí)間往往花在不必要的交通上，從石橋鋪到解放碑的時(shí)間可能是45分鐘，也可能是1個(gè)半小時(shí)，在勞累一天后，希望的也許只是安靜的休息。另一個(gè)主要的原因是，重慶缺乏休閑性場所：茶樓、水吧、健身房等。休閑設(shè)施少之又少，公共休閑場所也僅僅局限于兩江一帶，唯一可供人們聚會(huì)的地方也就只有“夜火鍋與夜啤酒”。二、房地產(chǎn)消費(fèi)市場分析來自市地房局市場處提供的數(shù)據(jù)顯示：直轄三年來，我市的商品房銷售額持續(xù)快速增長，98年較97年增長60％，99年較98年增長23％，2000年較99年增長了134％，增幅驚人。但是進(jìn)入2001年后，這一銷售勢頭得到有所“節(jié)制”，樓盤銷售普遍出現(xiàn)疲軟，而新增開工量卻呈現(xiàn)有增無減的態(tài)勢（與去年同期相比增長43％）。在現(xiàn)階段市場供大于求的情況下，我們認(rèn)為有必要對重慶市的房地產(chǎn)消費(fèi)市場進(jìn)行徹底、細(xì)致的分析，以便找準(zhǔn)本項(xiàng)目的市場機(jī)會(huì)點(diǎn)。（一）購房趨勢調(diào)查首先，我們通過騰博資訊公司對龍湖西苑已購客戶所做的問卷調(diào)查，提供的幾組數(shù)據(jù)做如下分析：從調(diào)查表中顯示，購房者年齡趨于年輕化。其中：29歲以內(nèi)占14％；30—39歲占總數(shù)的60％；40—49歲占18％；50—59歲占4％；60歲以上占3％。這一段時(shí)間，龍湖西苑提供的房源包括80M113M154M2各種規(guī)格，比較齊全，總價(jià)在20萬40余萬，按我們習(xí)慣的理解，主力購房人群應(yīng)該在35—50歲之間，但這一調(diào)查表顯示，40歲以下的購房者占了大多數(shù)—約為74％。購房人群的年輕化以逐漸成為一種趨勢，而在年輕化的購買群體中，居住的休閑性已逐漸得到重視。在對購房次數(shù)的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：第二次購買商品房者占總數(shù)的35％；第三次置業(yè)者占11％；第四次置業(yè)者（這類買房者屬于投資類，或者說并沒有明確的投資意圖，哪里有好房出現(xiàn)，手里的閑錢就流向哪里，）占總數(shù)的7％。二次以上置業(yè)者的比例高達(dá)54％，這一方面體現(xiàn)了龍湖的品牌吸引力，另一方面，也說明了新的購買人群尚未全面形成，或者說成長的速度比較慢。（二）市場需求量分析由1999年《統(tǒng)計(jì)年鑒》數(shù)據(jù)反映，主城（包括渝北、巴南），其中主城非農(nóng)業(yè)人口具有最強(qiáng)的購買力。該年度，（而深圳已達(dá)20平方米/人），按照目前通行的標(biāo)準(zhǔn)，條件好一點(diǎn)的三口之家住120平方米左右的三室二廳，差一些的80平方米的二室一廳，取中間值就是90—100平方米，人均30平方米左右，尚存有至少15萬平方米的空間。當(dāng)然，這是以市場情況擬定的。15平方米乘以人口數(shù)，總量就在4100萬平方米左右；若以單價(jià)2000元/平方米計(jì)，總金額可達(dá)693億元（減去2000年的銷售額127億元），相當(dāng)于全市2000年商品房銷售總額127億元的5倍左右，可供開發(fā)商開足馬力干5年，而且這期間還不斷有房屋折舊的因素存在。推動(dòng)房地產(chǎn)市場發(fā)展的最主要力量是城市化的發(fā)展進(jìn)程。目前全國城市化率平均水平為36％，而重慶作為四個(gè)直轄市之一僅為33％，低于全國平均水平。因此隨著重慶城市化進(jìn)程的加快，重慶的房地產(chǎn)將有一個(gè)較大的發(fā)展空間。（三）消費(fèi)者購買力分析市場需求是最難以預(yù)測的，因?yàn)樗遣粩嘧兓?、?dòng)態(tài)的。％，％，％，近兩年基本穩(wěn)定在這一速度，增幅穩(wěn)定而平和。如果以此作為參照，是否可預(yù)測今后數(shù)年對房屋的需求量會(huì)出現(xiàn)暴漲？居民的存款最能說明其購買大件商品的能力。，我們以高出GDP增幅約10％即20％計(jì)算，到2002年年底，這一數(shù)字將達(dá)1210億元?，F(xiàn)假設(shè)主城區(qū)居民占有60％的份額即726億元，再按國內(nèi)比較流行的說法20％的人擁有80％的存款，約580億元，由此可看出市場容量相當(dāng)可觀。但事實(shí)與理論總存在一定的差距，“％與住宅銷售略有下降”的問題出現(xiàn)再那里呢？我們認(rèn)為原因有四點(diǎn)：市場產(chǎn)品同質(zhì)化程度較高開發(fā)商在對項(xiàng)目進(jìn)行前期規(guī)劃時(shí)相互揣摩，造成市場產(chǎn)品同質(zhì)化程度較高，形成了內(nèi)地學(xué)沿海、新盤學(xué)老盤的惡性循環(huán)，使得市場產(chǎn)品千篇一律，消費(fèi)者對于這種同質(zhì)化的產(chǎn)品已無明顯的購買欲望，因而采取了持幣觀望的態(tài)度?，F(xiàn)有產(chǎn)品大部分仍停留在“住”的階段對于二次以上的置業(yè)者來講，解決居住問題已不是問題的核心，關(guān)鍵在于如何才能住的舒服。面對市場上形形色色的產(chǎn)品他們早已“另有所屬”，若市場產(chǎn)品仍不能超出他們現(xiàn)有的居住水平，那么多一套住房也只是多一件無意義的商品。缺乏觀念的引導(dǎo)重慶的開發(fā)商不注重消費(fèi)觀念的引導(dǎo)，其結(jié)果導(dǎo)致新產(chǎn)品很難被市場所認(rèn)識。縱觀市場上熱銷樓盤，如：龍湖花園、學(xué)林雅園等，他們都有自身特色及鮮明的個(gè)性，向消費(fèi)者展現(xiàn)了另一種全新的居住模式。二手房市場制約一級市場重慶的二手房市場活躍程度與其它大城市相比，差距十分大。去年，上海的商品房與二手房的交易面積幾乎是1：1，而重慶去年的二手房交易量不過294萬平米（商品房成交量為709萬平米）。一個(gè)不活躍的二手房市場很難給一級市場帶來新的活力。（四）抑制購房的三大因數(shù)交通限制重慶—山城，坡高路不平，這給市民出行帶來不便，坐車上班花上四、五十分鐘這是常事，開發(fā)商門針對這一特點(diǎn)打出了：“新橋、新路、新生活”，“離解放碑更近”，“輕軌帶來新生活”等標(biāo)語。幾乎每一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目都能與重大的市政設(shè)施搭上邊。新橋、新路一定能帶來新生活嗎？跟從前人們一聽到修橋、修路的消息就歡呼雀躍的情形大有不同?，F(xiàn)在市民們面對竣工的路橋一般都有著復(fù)雜的心情：距離近了，沒錯(cuò)，但要收費(fèi)，而且費(fèi)用比老橋要高。黃花園大橋、鵝公巖大橋相繼開通，但嘉陵江大橋、長江大橋依然時(shí)常堵車，因?yàn)檐嚵髁刻螅挥兴杰嚨氖忻褚嗬U費(fèi)，坐公共汽車的市民有也尷尬。你看過962路車楊家坪南坪的擁擠狀況就會(huì)明白這種尷尬，大江大河對重慶人生活的限制依然存在。解放碑到石橋鋪、江北到南岸，花