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正文內(nèi)容

20xx年惠陽房地產(chǎn)市場分析暨項(xiàng)目價格定位報告(編輯修改稿)

2024-10-11 13:00 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 67 510 1— 17 棟;9— 12 層 惠陽區(qū)德興實(shí)業(yè)有限公司 德興雅苑 三和開發(fā)區(qū) 1124 4936 2800 1255 881 45( 40 套住宅,5 套商鋪) 1 棟; 7 層 惠陽華星實(shí)業(yè)有限公司 華星 〃 金碧雅苑 熊貓大道 30165 5000 13000 522 4 棟 11 層、 4棟 8 層 惠陽房地產(chǎn)市場分析暨項(xiàng)目價格定位報告 14 廣東中核惠原工程有限公司 惠景豪苑 土湖金惠大 道旁 21704 — — 690 5 棟 22 層 深國投商用臵業(yè)有限公司 深國投商業(yè) 中心 淡水崇雅路 12688 38669 — 38669 — — — 惠陽區(qū)南豪實(shí)業(yè)有限公司 華茂大廈 開城大道百老 匯交匯處 52470 456 2 棟 23 層 惠州市世貿(mào)廣場有限公司 世貿(mào)廣場一 號樓 惠陽淡水白云 二路 2526 32716 — 32716 — — 25 層 鴻亨隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 東方新城二 期 A 區(qū) 秋長鎮(zhèn)向嶺村 57037 57037 — — 106 36# —— 141#三層 新城市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 半島 1 號花園一期 惠陽區(qū)新城區(qū) 泗水片區(qū) 35000 41128 34508 — 6620 267 — 建藝惠州發(fā)展有限公司 錦繡豪苑 鐵湖六村 24846 24846 — — 252 1 1 16/9 層 惠陽聯(lián)誠實(shí)業(yè)投資有限公司 城市麗景 開城大道邊 35217 27220 — 3476 288 A、 B 棟 /21層 鴻江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 長鴻花園會 所 區(qū)政府北面、府西北街西側(cè) 138770 3539 — 4521 3539 — 2 層 惠州市中山實(shí)業(yè)有限公司 商貿(mào)廣場 崇雅路 16000 18526 18526 — — 325 — 惠州市中豪實(shí)業(yè)有限公司 中豪國際 白云三路 900 22078 17943 2676 1459 346 20 層 合計 21 5528 — — 惠陽房地產(chǎn)市場分析暨項(xiàng)目價格定位報告 15 商品房價格大幅上漲。 繼 2020 年棕櫚島別墅入市銷售價格拉升,惠陽商品房均價快速攀升至歷史高位,均價 元; 2020 年,隨著大量中低價位樓盤入市,惠陽商品房均價有所回落; 2020 年,隨著一批中高檔樓盤集中入市,拉升了惠陽整體房價,去掉棕櫚島對 2020 年惠陽整體均價的影響, 2020 年惠陽 2368 元的整體均價仍然處于歷史高位 。 中心區(qū)樓盤價格屢創(chuàng)新高。 中心區(qū) 2020 年年末整體均價 攀升至 2600 元 /平方米 , 2020 年 自半島一號入市整體均價一路走高,由 2700 元 /平方米升至 3600 元 /平方米 。至 2020 上半年 整體均價已達(dá) 4500 元 /平方米 ,個別品質(zhì)較高樓盤如 惠陽麗江花園均價已達(dá) 5200 元 /平方米 。 附表: 中心區(qū)樓盤各期銷售價格一覽表 項(xiàng)目名稱 銷售分期 開盤時間 推出貨量 主力戶型 實(shí)收 均價 銷售 情況 銷售 周期 半島一號 一期 06528 180 121136 三房 2800 售罄 100 天 二期 061018 234 143149 四房 2900 售罄 20 天 尚城世家 一期 0671 184 124136 三房 2850 售罄 150 天 二期 0699 118 124136 三房 3000 售罄 90 天 三期 06121 64 157159 四房 3500 95% 30 天 東方新城 一期 061128 336 25 房均有,比較平均 3050 售罄 120 天 二期 07120 256 85 二房 3500 售罄 30 天 錦江國際 一期 0611 325 125130 三房 2500 售罄 240 天 二期 06715 185 110130 三房 2900 售罄 120 天 廣場明珠 —— 061015 342 7090 二房; 114140 三房 2800 售罄 120 天 2368180019002020210022002300240025002020 2020 2020價格表 惠陽房地產(chǎn)市場分析暨項(xiàng)目價格定位報告 16 都市廣場 —— 061126 768 52 一房; 7678 二房 3150 售罄 150 天 隆基天地 一期 07120 634 110150 三房、四房 3800 90% 180 天 二期 0769 90 4090 一房、二房 4800 90% 40 天 麗江花園 一期 061119 222 102165 三房 3250 售罄 60 天 二期 0711 250 100160 三房 3600 售罄 100 天 三期 07415 321 100140 三房 4400 售罄 45 天 四期 0751 134 160210 四房 5200 60% 45 天 主要購房群體進(jìn)一步向深圳地區(qū)傾斜。 惠陽,作為距離深圳、大亞灣最近的城區(qū)和深圳產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、大亞灣經(jīng)濟(jì)的直接受益者,以制造業(yè)為主的企業(yè)的遷入,資金流、人才流的進(jìn)入,以此為契機(jī)的惠陽將會步入一個快速發(fā)展的軌道,作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要縮影的房地產(chǎn)業(yè),從而也將獲得騰飛的強(qiáng)大內(nèi)在驅(qū)動力和助推力。 鑒于目前惠陽相對較低的 房地產(chǎn)價格 ,以及對未來美好的預(yù)期,由此吸引了大量 外來投資臵業(yè) 人員。數(shù)據(jù)表明, 2020 年外來人士的購房比例24%, 2020 年 達(dá) 43%, 2020 年,惠陽各主要樓盤外來人士的購房比例均超過 50%,到 2020 年上半年,外來人士購房比例已超過 70%, 其中來自深圳的購房人所占的比例最大 。 從消費(fèi)力比例看,據(jù)估算, 2020 年前 3 季度,深圳客戶在惠陽購臵商品房面積超過 14 萬平方米,消費(fèi)金額超過 億元,超過惠陽房產(chǎn)市場總購買力的 50%。 產(chǎn)品需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化,主力戶型逐漸由中大面積需求向中小面積戶型轉(zhuǎn)變。 附表:惠陽中心區(qū)樓盤客戶輻射區(qū)域一覽表 名稱 客戶輻射區(qū)域 情況 半島一號 深圳客戶約占 70%,本地居民約占 20%,其他約 10% 尚城世家 深圳客戶約占 70%,本地居民約占 20%,其他約 10% 錦江國際 深圳客戶約占 90%,本地居民及其他客戶約占 10% 東方新城 深圳客戶約占 80%,本地居民約占 10%,其他約 10% 麗江花園 深圳客戶約占 70%,本地居民約占 20%,其他約 10% 惠陽房地產(chǎn)市場分析暨項(xiàng)目價格定位報告 17 2020年惠陽主要購房群體由惠陽本地客戶進(jìn)一步向深圳地區(qū)客戶轉(zhuǎn)移的同時,客戶購房臵業(yè)需求也發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變, 即由居住臵業(yè)向投資臵業(yè)轉(zhuǎn)變, 市場主力戶型需求原本由惠陽本地需求(二次臵業(yè)換房需求)向投資臵業(yè)需求轉(zhuǎn)變,需求戶型面積從 150- 170 ㎡大戶型向中小面積戶型轉(zhuǎn)變 。 從各在售樓盤戶型面積區(qū)間銷售情況看,惠陽房地產(chǎn)發(fā)展仍處于初級市場階段。市場對兩頭戶型承接力明顯較強(qiáng),中間戶型需求( 150- 170 ㎡)銷售情況明顯較差,市場對中間戶型需求,對二次臵業(yè)、舒適性換房需求尚未被真正激發(fā)。同期,投資熱、投資臵業(yè)一時成為惠陽購房臵業(yè)的一種潮流,不僅吸引著深惠兩地的投資客,同時也吸引和轉(zhuǎn)變著二次臵業(yè)群體由純居住購買,向投資購買傾向 ,從需求( 150- 170 ㎡)中間戶型向中小戶型面積需求導(dǎo)向。 中小戶型供應(yīng)成為投資小、見效快的有力供給,深惠兩地中小戶型產(chǎn)品首選成為安全可靠和惠陽現(xiàn)階段最受歡迎的戶型產(chǎn)品。 附表: 2020 年惠陽主要在售樓盤供應(yīng)情況一覽表 項(xiàng)目名稱 100 以下 100130 140170 170 以上 別墅 合計 半島一號 110 182 96 28 66 482 東方新城 80 96 80 80 40 376 尚城世家 8 220 138 0 0 366 隆基天地 475 327 87 50 0 939 廣場明珠 190 152 0 0 0 342 都市廣場 768 0 0 0 0 768 錦江國際 126 367 17 0 0 510 麗江花園 45 99 59 19 0 222 合計 1802 1443 477 177 106 4005 比例 % % % % % % 45%36%12%4% 3%100 以下100130140170170 以上別墅 惠陽房地產(chǎn)市場分析暨項(xiàng)目價格定位報告 18 二、 中心區(qū)主要在售樓盤分析 惠陽麗江花園 ? 惠陽在售樓盤中,地段位臵最好的樓盤 ? 位于惠陽區(qū)區(qū)政府南側(cè) ? 廣州粵海地產(chǎn)投資開發(fā),聯(lián)冠地產(chǎn)代理 ? 總占地 64863 ㎡,總建面 ㎡,容積率 ,分 4 期開發(fā) ? 整個項(xiàng)目由 13 棟小高層、高層組成,綠化率 % ? 項(xiàng)目定位?城市廣場〃空中庭院〃風(fēng)華大家? ? 項(xiàng)目分四期開發(fā),戶型以 100— 165 平方米三房單位為主 附表:麗江花園戶型配比 戶型 面積 /m2 套數(shù)(套) 套數(shù)比( %) 二房 8590 132 % 三房 102103 192 % 128150 288 % 150165 137 % 四房 165215 178 % 合計 —— 927 % ? 項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢明顯,產(chǎn)品設(shè)計 上也有入戶花園、空中花園等惠陽罕見創(chuàng)新設(shè)計,受到市場追捧。 ? 目標(biāo)客戶以深圳客戶為主,占 70%,其次是本地客,占 20%,其余為來自香港、惠州、臺灣及大亞灣等地的客戶,占 10%; 半島一號 惠陽房地產(chǎn)市場分析暨項(xiàng)目價格定位報告 19 ? 惠陽在售樓盤中,規(guī)模最大的樓盤 ? 位于惠陽區(qū)淡水鎮(zhèn)中心社區(qū)淡水河的泗水地段 ? 深圳市南山開發(fā)實(shí)業(yè)有限公司 ,中建蛇口發(fā)展有限公司投資,開發(fā)商惠陽新城市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,中原地產(chǎn)代理 ? 總占地 143290 ㎡,總建面 127606 ㎡,容積率 ,預(yù)計分 8 期開發(fā) ? 整個項(xiàng)目由多棟小高層、高層洋房及聯(lián)排、疊加別墅等組成,綠化率 40% ? 項(xiàng)目定位?西班牙悠生活 純正風(fēng)情上演? ? 廣告語?讓我們住得更好? 附表:半島一號戶型配比 戶型 面積 /m2 套數(shù)(套) 套數(shù)比( %) 二房 7595 110 % 三房 120136 182 % 四房 140160 96 % 復(fù)式 160 以上 28 % 聯(lián)排、獨(dú)棟別墅 200 以上 66 % 合計 —— 482 % ? 一期別墅均價 45005000 元 /m 2,洋房實(shí)收均價 2800 元 / m2,二期實(shí)收均價 2900元 /m2。三期尚未推出,均價預(yù)計 4800 元 /m2左右。 ? 目標(biāo)客戶以深圳投資客戶為主,占 70%以上,本地自住客為輔,主要購買意向?yàn)樗姆考皬?fù)式單位,其余尚有來自大亞灣等地的客戶; 惠陽房地產(chǎn)市場分析暨項(xiàng)目價格定位報告 20 東方新城 ? 項(xiàng)目位于秋長鎮(zhèn)高嶺村,緊臨棕櫚島高爾夫球場,部分單位可看高爾夫景觀。 ? 與半島一號為同一開發(fā)商,深圳中建蛇口發(fā)展有限公司與惠陽鴻享隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作開發(fā),中原代理。 ? 總占地 33 萬㎡,總建面 31 萬㎡,容積率 ,預(yù)計分 45 期開發(fā)。 ? 總戶數(shù) 1918 戶,停車位 1551 個。 ? 整個項(xiàng)目由多棟多層、小高層洋房及聯(lián)排、疊加別墅等組成,綠化率 37%。 ? 項(xiàng)目定位?花 園生活〃私家領(lǐng)地? ? 推出兩期共 7 棟 812層小高層
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