【文章內(nèi)容簡介】 67 510 1— 17 棟；9— 12 層 惠陽區(qū)德興實(shí)業(yè)有限公司 德興雅苑 三和開發(fā)區(qū) 1124 4936 2800 1255 881 45（ 40 套住宅，5 套商鋪） 1 棟； 7 層 惠陽華星實(shí)業(yè)有限公司 華星 〃 金碧雅苑 熊貓大道 30165 5000 13000 522 4 棟 11 層、 4棟 8 層 惠陽房地產(chǎn)市場分析暨項(xiàng)目價格定位報告 14 廣東中核惠原工程有限公司 惠景豪苑 土湖金惠大 道旁 21704 — — 690 5 棟 22 層 深國投商用臵業(yè)有限公司 深國投商業(yè) 中心 淡水崇雅路 12688 38669 — 38669 — — — 惠陽區(qū)南豪實(shí)業(yè)有限公司 華茂大廈 開城大道百老 匯交匯處 52470 456 2 棟 23 層 惠州市世貿(mào)廣場有限公司 世貿(mào)廣場一 號樓 惠陽淡水白云 二路 2526 32716 — 32716 — — 25 層 鴻亨隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 東方新城二 期 A 區(qū) 秋長鎮(zhèn)向嶺村 57037 57037 — — 106 36＃ —— 141＃三層 新城市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 半島 1 號花園一期 惠陽區(qū)新城區(qū) 泗水片區(qū) 35000 41128 34508 — 6620 267 — 建藝惠州發(fā)展有限公司 錦繡豪苑 鐵湖六村 24846 24846 — — 252 1 1 16/9 層 惠陽聯(lián)誠實(shí)業(yè)投資有限公司 城市麗景 開城大道邊 35217 27220 — 3476 288 A、 B 棟 /21層 鴻江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 長鴻花園會 所 區(qū)政府北面、府西北街西側(cè) 138770 3539 — 4521 3539 — 2 層 惠州市中山實(shí)業(yè)有限公司 商貿(mào)廣場 崇雅路 16000 18526 18526 — — 325 — 惠州市中豪實(shí)業(yè)有限公司 中豪國際 白云三路 900 22078 17943 2676 1459 346 20 層 合計 21 5528 — — 惠陽房地產(chǎn)市場分析暨項(xiàng)目價格定位報告 15 商品房價格大幅上漲。 繼 2020 年棕櫚島別墅入市銷售價格拉升，惠陽商品房均價快速攀升至歷史高位，均價 元； 2020 年，隨著大量中低價位樓盤入市，惠陽商品房均價有所回落； 2020 年，隨著一批中高檔樓盤集中入市，拉升了惠陽整體房價，去掉棕櫚島對 2020 年惠陽整體均價的影響， 2020 年惠陽 2368 元的整體均價仍然處于歷史高位 。 中心區(qū)樓盤價格屢創(chuàng)新高。 中心區(qū) 2020 年年末整體均價 攀升至 2600 元 /平方米 ， 2020 年 自半島一號入市整體均價一路走高，由 2700 元 /平方米升至 3600 元 /平方米 。至 2020 上半年 整體均價已達(dá) 4500 元 /平方米 ，個別品質(zhì)較高樓盤如 惠陽麗江花園均價已達(dá) 5200 元 /平方米 。 附表： 中心區(qū)樓盤各期銷售價格一覽表 項(xiàng)目名稱 銷售分期 開盤時間 推出貨量 主力戶型 實(shí)收 均價 銷售 情況 銷售 周期 半島一號 一期 06528 180 121136 三房 2800 售罄 100 天 二期 061018 234 143149 四房 2900 售罄 20 天 尚城世家 一期 0671 184 124136 三房 2850 售罄 150 天 二期 0699 118 124136 三房 3000 售罄 90 天 三期 06121 64 157159 四房 3500 95% 30 天 東方新城 一期 061128 336 25 房均有，比較平均 3050 售罄 120 天 二期 07120 256 85 二房 3500 售罄 30 天 錦江國際 一期 0611 325 125130 三房 2500 售罄 240 天 二期 06715 185 110130 三房 2900 售罄 120 天 廣場明珠 —— 061015 342 7090 二房； 114140 三房 2800 售罄 120 天 2368180019002020210022002300240025002020 2020 2020價格表 惠陽房地產(chǎn)市場分析暨項(xiàng)目價格定位報告 16 都市廣場 —— 061126 768 52 一房； 7678 二房 3150 售罄 150 天 隆基天地 一期 07120 634 110150 三房、四房 3800 90% 180 天 二期 0769 90 4090 一房、二房 4800 90% 40 天 麗江花園 一期 061119 222 102165 三房 3250 售罄 60 天 二期 0711 250 100160 三房 3600 售罄 100 天 三期 07415 321 100140 三房 4400 售罄 45 天 四期 0751 134 160210 四房 5200 60% 45 天 主要購房群體進(jìn)一步向深圳地區(qū)傾斜。 惠陽，作為距離深圳、大亞灣最近的城區(qū)和深圳產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、大亞灣經(jīng)濟(jì)的直接受益者，以制造業(yè)為主的企業(yè)的遷入，資金流、人才流的進(jìn)入，以此為契機(jī)的惠陽將會步入一個快速發(fā)展的軌道，作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要縮影的房地產(chǎn)業(yè)，從而也將獲得騰飛的強(qiáng)大內(nèi)在驅(qū)動力和助推力。 鑒于目前惠陽相對較低的 房地產(chǎn)價格 ，以及對未來美好的預(yù)期，由此吸引了大量 外來投資臵業(yè) 人員。數(shù)據(jù)表明， 2020 年外來人士的購房比例24%， 2020 年 達(dá) 43%， 2020 年，惠陽各主要樓盤外來人士的購房比例均超過 50%，到 2020 年上半年，外來人士購房比例已超過 70%， 其中來自深圳的購房人所占的比例最大 。 從消費(fèi)力比例看，據(jù)估算， 2020 年前 3 季度，深圳客戶在惠陽購臵商品房面積超過 14 萬平方米，消費(fèi)金額超過 億元，超過惠陽房產(chǎn)市場總購買力的 50％。 產(chǎn)品需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，主力戶型逐漸由中大面積需求向中小面積戶型轉(zhuǎn)變。 附表：惠陽中心區(qū)樓盤客戶輻射區(qū)域一覽表 名稱 客戶輻射區(qū)域 情況 半島一號 深圳客戶約占 70％，本地居民約占 20％，其他約 10％ 尚城世家 深圳客戶約占 70％，本地居民約占 20％，其他約 10％ 錦江國際 深圳客戶約占 90％，本地居民及其他客戶約占 10％ 東方新城 深圳客戶約占 80％，本地居民約占 10％，其他約 10％ 麗江花園 深圳客戶約占 70％，本地居民約占 20％，其他約 10％ 惠陽房地產(chǎn)市場分析暨項(xiàng)目價格定位報告 17 2020年惠陽主要購房群體由惠陽本地客戶進(jìn)一步向深圳地區(qū)客戶轉(zhuǎn)移的同時，客戶購房臵業(yè)需求也發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變， 即由居住臵業(yè)向投資臵業(yè)轉(zhuǎn)變， 市場主力戶型需求原本由惠陽本地需求（二次臵業(yè)換房需求）向投資臵業(yè)需求轉(zhuǎn)變，需求戶型面積從 150－ 170 ㎡大戶型向中小面積戶型轉(zhuǎn)變 。 從各在售樓盤戶型面積區(qū)間銷售情況看，惠陽房地產(chǎn)發(fā)展仍處于初級市場階段。市場對兩頭戶型承接力明顯較強(qiáng)，中間戶型需求（ 150－ 170 ㎡）銷售情況明顯較差，市場對中間戶型需求，對二次臵業(yè)、舒適性換房需求尚未被真正激發(fā)。同期，投資熱、投資臵業(yè)一時成為惠陽購房臵業(yè)的一種潮流，不僅吸引著深惠兩地的投資客，同時也吸引和轉(zhuǎn)變著二次臵業(yè)群體由純居住購買，向投資購買傾向 ，從需求（ 150－ 170 ㎡）中間戶型向中小戶型面積需求導(dǎo)向。 中小戶型供應(yīng)成為投資小、見效快的有力供給，深惠兩地中小戶型產(chǎn)品首選成為安全可靠和惠陽現(xiàn)階段最受歡迎的戶型產(chǎn)品。 附表： 2020 年惠陽主要在售樓盤供應(yīng)情況一覽表 項(xiàng)目名稱 100 以下 100130 140170 170 以上 別墅 合計 半島一號 110 182 96 28 66 482 東方新城 80 96 80 80 40 376 尚城世家 8 220 138 0 0 366 隆基天地 475 327 87 50 0 939 廣場明珠 190 152 0 0 0 342 都市廣場 768 0 0 0 0 768 錦江國際 126 367 17 0 0 510 麗江花園 45 99 59 19 0 222 合計 1802 1443 477 177 106 4005 比例 % % % % % % 45%36%12%4% 3%100 以下100130140170170 以上別墅 惠陽房地產(chǎn)市場分析暨項(xiàng)目價格定位報告 18 二、 中心區(qū)主要在售樓盤分析 惠陽麗江花園 ? 惠陽在售樓盤中，地段位臵最好的樓盤 ? 位于惠陽區(qū)區(qū)政府南側(cè) ? 廣州粵海地產(chǎn)投資開發(fā)，聯(lián)冠地產(chǎn)代理 ? 總占地 64863 ㎡，總建面 ㎡，容積率 ，分 4 期開發(fā) ? 整個項(xiàng)目由 13 棟小高層、高層組成，綠化率 % ? 項(xiàng)目定位?城市廣場〃空中庭院〃風(fēng)華大家? ? 項(xiàng)目分四期開發(fā)，戶型以 100— 165 平方米三房單位為主 附表：麗江花園戶型配比 戶型 面積 /m2 套數(shù)（套） 套數(shù)比（ %） 二房 8590 132 % 三房 102103 192 % 128150 288 % 150165 137 % 四房 165215 178 % 合計 —— 927 % ? 項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢明顯，產(chǎn)品設(shè)計 上也有入戶花園、空中花園等惠陽罕見創(chuàng)新設(shè)計，受到市場追捧。 ? 目標(biāo)客戶以深圳客戶為主，占 70%，其次是本地客，占 20%，其余為來自香港、惠州、臺灣及大亞灣等地的客戶，占 10%； 半島一號 惠陽房地產(chǎn)市場分析暨項(xiàng)目價格定位報告 19 ? 惠陽在售樓盤中，規(guī)模最大的樓盤 ? 位于惠陽區(qū)淡水鎮(zhèn)中心社區(qū)淡水河的泗水地段 ? 深圳市南山開發(fā)實(shí)業(yè)有限公司 ,中建蛇口發(fā)展有限公司投資，開發(fā)商惠陽新城市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，中原地產(chǎn)代理 ? 總占地 143290 ㎡，總建面 127606 ㎡，容積率 ，預(yù)計分 8 期開發(fā) ? 整個項(xiàng)目由多棟小高層、高層洋房及聯(lián)排、疊加別墅等組成，綠化率 40% ? 項(xiàng)目定位?西班牙悠生活 純正風(fēng)情上演? ? 廣告語?讓我們住得更好? 附表：半島一號戶型配比 戶型 面積 /m2 套數(shù)（套） 套數(shù)比（ %） 二房 7595 110 % 三房 120136 182 % 四房 140160 96 % 復(fù)式 160 以上 28 % 聯(lián)排、獨(dú)棟別墅 200 以上 66 % 合計 —— 482 % ? 一期別墅均價 45005000 元 /m 2，洋房實(shí)收均價 2800 元 / m2，二期實(shí)收均價 2900元 /m2。三期尚未推出，均價預(yù)計 4800 元 /m2左右。 ? 目標(biāo)客戶以深圳投資客戶為主，占 70%以上，本地自住客為輔，主要購買意向?yàn)樗姆考皬?fù)式單位，其余尚有來自大亞灣等地的客戶； 惠陽房地產(chǎn)市場分析暨項(xiàng)目價格定位報告 20 東方新城 ? 項(xiàng)目位于秋長鎮(zhèn)高嶺村，緊臨棕櫚島高爾夫球場，部分單位可看高爾夫景觀。 ? 與半島一號為同一開發(fā)商，深圳中建蛇口發(fā)展有限公司與惠陽鴻享隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作開發(fā)，中原代理。 ? 總占地 33 萬㎡，總建面 31 萬㎡，容積率 ，預(yù)計分 45 期開發(fā)。 ? 總戶數(shù) 1918 戶，停車位 1551 個。 ? 整個項(xiàng)目由多棟多層、小高層洋房及聯(lián)排、疊加別墅等組成，綠化率 37％。 ? 項(xiàng)目定位?花 園生活〃私家領(lǐng)地? ? 推出兩期共 7 棟 812層小高層